兴化项目市场研究报告20130506

所属商圈
建筑形态 商业定位 相关介绍
江浙商业广场
店铺 建材专业市场 位于兴化东大门，以建材销售为主。
商业解读-宝都国际商城
地址 高兴公路与兴化大道交叉口
Leabharlann Baidu
所属商圈
建筑形态 商业定位 相关介绍
新城商圈
店铺 建材专业市场 新兴建材类专业市场。
周边商业
商业生地 周边待开发土地总量大 人口密度低 新建物业商业供给量小
城南市场
城南区域为城市重点发展方向，是城市新的 集政治、经济、文化、教育、行政、服务、 休闲娱乐中心，也是楼盘最集中的区域，占 到整个房地产市场的半壁江山。房源充足， 竞争激烈
产品类型
多层、别墅产品为主，小高层产品为辅
价格
多层5100元/㎡左右； 小高层5300元/㎡左右； 项目周边平均价格4800元/㎡左右
本案
春江花园
三紫星城
区域内目前主要在售有三紫星城、 观澜湾、春江花园、尚城一品、凤 凰公寓、领秀城等9个项目。
住宅市场-在售项目
项目 规模 万㎡ 产品类型 洋房、别墅 、高层、小 高层 多层 多层 高层 多层、小高 层、高层 多层 小高层 多层 多层 小高层 多层 小高层 多层 小高层 开盘时间 主力面积 （㎡） 三房101-131 四房140-166 均价 （元/㎡） 主力总价 （万） 三房42-55 四房58-70 月均去 化 （套/月 ） 7-9 8-9 5-6 4-5 5-6 2-3 8-10 8-9 4-5 库存 体量 待推 体量 16 万 / 7万 9万 5万 / 8万 8万 / 53 万
商业市场
总结
兴化市商业业态较为单一，主要为大型百货、 超市、沿街商业、专业市场和低端娱乐业，尚 无综合型商业综合体
价格
目前主流产品在中、高价位运行，再加上大 面积，产品的总价也直接拉高
客源
以自住需求购房占绝对比例
趋势
从目前的状况来看，市场的发展重点是城南方向，占据整个市场的50%； 随着日后市场的发展与市场需求，中小户型的比重将会适量增加； 未来小高层、高层产品比重将进一步加大； 产品的品质将得到更进一步的提升； 未来对于产品的价格整体上升空间较为缓慢；
项目
新城 商圈
商业解读-牌楼路、英武路商业街
地址 所属商圈 建筑形态 商业定位 牌楼路、英武路商业街 老城区商圈 沿街商铺和国美电器 服装类销售、电器销售和KTV、夜 总会等娱乐业 兴化最繁华、最老的商业中心，兴 化市唯一的电影院位于此区。商业 氛围较强，但商业档次不高。
相关介绍
商业解读-乐天玛特
区域属于商业生地，周边土地大多处于待开发状态，新建 小区较少，人口密度低，地块开发早期的区域人口支撑性 可能不足。
周边商业以东北侧2公里外，五里东路以大润发为核心形成 的超市集群商业，定位为生活型商业。
附近新建物业其配套商业供给量小，基本为少量沿街底商
城市商业分散，规模较小，集中性商业较少，沿街商铺集中在长安路、英武路、牌楼路；老城 区以历史文化名城定位，城镇人口较少，老街区人气相对低落，较多商业空置。生活零售型商 业在城市具有强有力的发展势头。
2012年江苏县级城市GDP前20强 名次 1 2 地区 苏南 苏南 县级城市 昆山 江阴 GDP 2720 2510
3
4 5 6 7 8 9 10 11
苏南
苏南 苏南 苏南 苏南 苏南 苏中 苏中 苏中
张家港
常熟 吴江 宜兴 太仓 丹阳 海门 靖江 如皋
2050
1885 1341 1066 965 820 670 638 635
12
13 14 15 16 17 18 19 20
苏中
苏南 苏中 苏中 苏北 苏北 苏中 苏北 苏中
如东
溧阳 泰兴 兴化 邳州 东台 海安 沭阳 如东
611
575 560 534 532 515 503 501 491
城市规划
生态旅游 城市工 业园 中心城区 城市枢 纽
中心城 区
城市主要向南（政务、居住、商贸）
商业解读-CCIG商业广场
地址 五里东路与英武南路交叉口
所属商圈
建筑形态 商业定位 相关介绍
CCIG商圈
大型商业中心 大润发超市、餐饮、服装 位于新城区主干道，主要以大润发超市为主， 搭配餐饮、服装专卖。目前客流量较大，但客 户目的性强，无法长时间聚集人气。
商业解读-江浙商业广场
地址 五里东路与兴化大道交叉口
地址 牌楼路与丰收路交叉口
所属商圈
建筑形态 商业定位 相关介绍
老城区商圈
大型卖场 日常生活类商品销售 乐天玛特属老城区商圈，规模较大，人气较好。
商业解读-香港城
地址 英武路东侧，金富商业街美北侧
所属商圈
建筑形态 商业定位 相关介绍
老城区商圈
大型集中卖场 日常生活类商品销售 香港城属老城区商圈，规模一般，人气一般。
住宅市场
90个楼盘小区 15个新楼盘
新盘均价：5162元/㎡
万嘉名城,4500
金东花苑,4700 天宝领秀城, 5500 广润上海城,4900 西子御园，5500 幸福小城,5400 时代嘉园,5000 锦绣文华,4900 嘉鸿豪庭,6000 项 目 春江花园,4650 尚城一品,4900 凤凰公寓,4500 观澜湾，5136 三紫星城,4300 东方明珠,5000 昭阳湖御景园,5260 昭阳湖明郡,10000
客源
不仅是城南客户，还包括城中、城东的客户， 大多以中高收入人群为主，客层为高级公务 员、私营业主、乡镇富裕者、投资客等为主
去化
整体体量较大，个盘体量也较大，销售周期 较长，大部分楼盘已销售2年左右，去化比较 平缓相对较慢，总价过高使该区域的显著特 点
品质
多为较大盘，别墅产品居多，非常注重景观 设计，水景系统，组团绿化，主题公园等融 入其中
西侧为农舍农田
地块尚有建筑物存在
中和路（规划路） 文林路（规划路)
东侧有在建小区
地块上方有高压走廊
项目
西南侧为仓库与农舍
东南侧为仓库与农舍
周边配套
目前区域内大型商业仅有 CCIG广场，距离项目约 2.3公里。
文正实验中学
景范学校
人民医院（已建成）
兴化市政府
项 目
地块周边多为沿街商铺， 业态单一，氛围较差
城堡 新村 文教板 块
本案
市中心
新城 板块 文教 板块
9
2
市中 心
位与城市中心偏北， 配套成熟
位于兴化市西北面， 多以安置小区为主
6
新城板块
城堡 新村 3
兴化市房地产分为新城板块、文教板 块、市中心板块和城堡新村板块。其 中新城板块为房地产热点板块。
住宅市场-竞品项目
嘉鸿豪庭 东方巴黎 御景园 领秀城 观澜湾 尚城一品 凤凰公寓
新盘均价：5162元/㎡
5 6 7
3
8
9
10
2 8 1 4
幸福小城
三紫星城 锦绣文华 观澜湾 春江花园
23万
13.6万 16.3万 6.7万 7万
35万
21.8万 22万 12.7万 14万
1.5
1.6 1.4 1.9 2
——
11 12
9
1 1 6 1 5
多层 小高层/高 —— 层/别墅 多层 小高 —— 层 多层/小 —— 高层/高层
53-65 小高层51-61 55-65 73-83 多层66-69 小高层69-74 46-59 40、45-52
在售项目未来货量达77.5万方，但在售个案目前月均去化仅6-9套/月。
楼市解读
全市产品
住宅市场以多层、别墅产品居多，小高层为辅，几乎每个楼盘都有别墅或洋房产品； 多层、小高层户型面积以110-130平方米的三房为主，其次为90平方米的两房和140平方米以上 的大三房，中小户型的比重偏低； 产品品质同质化较为严重，各小区的特色不明显； 目前市场对小高层和高层产品接受度一般，对高物业管理费，公摊面积大存在抗性；
三紫星城 尚城一品 观澜湾 领秀城 东方巴黎 嘉鸿豪庭 御景园 春江花园 凤凰公寓
21.8 9.7 12.7 23 20 2.1 15 14 11
2012.1 2011.1 2011.1 2011.2 2011.9 2011.12 2011.9 2012.1 2011.3
多层4200 多层4600 多层4900 多层5300 小高层4800 多层5000 多层6000 多层5500 小高层5200 小高层4650 小高层4800
——
5400
4300 4900 5136
1
13
项 目 1 3 1 2
1 0
多层/小高 4300 层/别墅 多层/小高 5500 层/别墅 多层/小高 5260 层/别墅
14
7 5
西子御园
16万
5.1万
32万
18万
2
3
——
——
15 昭阳湖御景园
住宅市场
板块 区位 位于城南，新建项目 众多，定位于兴化市 未来居住区 位于城西，定位于多 功能生活区 项目 数量 代表项目 三紫星城 尚城一品 观澜湾 领秀城二期 东方巴黎 幸福小城 沁雅花园 国际公寓 广润上海城 海顿国际 西子御园 红墅湾 风和雅筑 玫瑰园
江苏兴化项目市场研究概论
雨润地产营销中心 王磊 2013.05.06
城市经济与规划解读
城市经济
兴化面积约2400平方公里，人 口157万，市区人口23万；外 地流动人口少； 2012年GDP为534亿元，同比 增长12.3%； 城镇人均可支配收入24900元 不锈钢材料及制品、农副产品 加工是兴化市的两大支柱产业。
本地块
区域定位
兴化市城市整体发展定位： 中心城区- 以商贸、金融、旅游、文化居 住为主，是传统的商贸、金融、 文化、体育中心。 东 南 区-以新市级行政中心为依托的居 住、行政、商业、文化教育综 合区。 西 南 区-以一、二类工业为主的工业区。 西 北 片-以居住、工业为主的综合片区， 工业宜以二类工业为主。 东 北 片-以居住工业为主的综合片区， 工业宜以纺织工业为主。
本地块
中心城 区
地块解读
地块解读
老城区
地块位于城市西南侧，新城区西侧，区域 土地规划以一二类工业、配套商业、居住 用地为主； 距离兴化市政府直线距离2公里，距最近 的CCIG商圈2.3公里，距老城区3公里 CCIG商圈
兴化市政府
兴化市政府
本 案
地块解读
地处新城区待开发地段； 占地245亩； 东西向长410米，南北向长420 米，有少量地面建筑物； 容积率4以下，51%商业，49% 住宅；
商业解读-商圈
南、中、北三轴发展
北有牌楼路、英武路商业街、金富
商业广场、华润苏果等老城区成熟 商业中心。
北有牌楼路、英武路商业街、金富 商业广场、华润苏果等老城区成熟 老城区 商业中心。 商圈
中以CCIG商业广场为中心，与江
浙建材广场相呼应 CCIG商圈
南仅有宝都国际商城和部分社
区底商，商业氛围差
地块认知
1 区位：位于兴化市西南部，属于新城板块。
2
规划：周边地块工业规划密集，区域住宅市场供应量大，人口密度低
3
周边：为农田、在建小区和小型建材市场，整体形象略差，人口密度低。
4
配套：项目周边未来医疗、教育配套良好，但缺乏大型商业配套。
5
景观：内外部双水系景观资源。
楼市解读
土地市场
2012年兴化总计出让47幅住宅用地，剔除划拨土地与经济适用房用地以外， 剩余40幅土地，出让面积56万平方米，折合建筑面积约107万平方米。 2012年兴化总计出让18幅商业用地，出让面积45万平方米，折合建筑面积 约104万平方米。剔除住宿餐饮与商务金融用地，共计14幅，土地面积37 万平方米，建筑面积91万平方米。
2013年4月兴化住宅类商品 房销售
阳光小区,5200
353套，销售金额 16072万元，销售面 积约33293平方米
住宅市场
90个楼盘小区 15个新楼盘
编 号 1 2 3 4
4
名称 嘉鸿豪庭 天宝领秀城 万嘉名城 海德国际 凤凰公寓 东方明珠 尚城一品 广润上海城
占地面积 建筑面 容积 当期户 均价(元 建筑类型 (㎡) 积 率 数 /㎡) 20万 30万 1.5 1623 多层 6000 5.1万 11.7万 —— 7.1万 22万 5万 11.4万 7.5万 24万 84万 14万 23万 10万 18万 1.4 2 —— 2 1.1 2 1.4 732 436 —— 490 436 118 180 多层 5200 多层 4300 小高层、 5400/1 商用 0000 多层 4280 多层 4900 多层 4900 多层 4900
3.1万 2.2万 1.9万 1.7万 5.5万 1.1万 2.2万 2.1万 4.7万 24.5 万
两房91-103 三房107-129
109-132 小高层107128 110-130 122-138 多层121-126 小高层133-142 110-140 94、105-122 合计
两房41-47 三房49-60