星河·岗厦总体策划报告-深圳中原[1]
星河时代营销策划方案
contents •项目背景与理解•目标客户群体分析•竞争分析•产品定位和差异化策略•营销策略制定•营销执行方案•营销效果评估与优化目录星河时代项目是由星河集团开发的大型住宅和商业综合体，位于城市核心区域。
项目占地约10万平方米，总建筑面积约30万平方米，包括住宅、商业、酒店等多种业态。
星河时代项目地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，具有较高的市场潜力。
项目背景介绍星河时代项目定位为高端综合体，面向中高端消费者群体。
项目的核心优势在于地理位置、配套设施和品质服务。
针对消费者对生活品质和舒适度的追求，星河时代项目致力于打造一个集居住、商业、休闲于一体的综合体。
项目理解和定位他们注重生活品质、舒适度和便利性，对价格敏感度较低。
目标市场的消费习惯和需求包括高品质的住宅环境、便捷的商业设施、丰富的休闲娱乐等。
目标市场为年龄在30-50岁之间，具有稳定收入和家庭的中产阶级群体。
项目目标市场分析年龄职业地域030201目标客户群体特征购房需求投资需求改善生活品质目标客户群体需求分析目标客户群体购买行为分析01020304关注品牌和口碑注重性价比喜欢一站式购物考虑未来发展前景竞争对手一竞争对手二主要竞争对手概况竞争对手一该竞争对手的营销策略主要是通过广告和促销来吸引消费者，同时它们也注重线上线下的融合，以便更好地满足消费者的需求。
此外，它们还注重与合作伙伴建立合作关系，以扩大自己的市场份额。
竞争对手二该竞争对手的营销策略主要是通过品牌建设和口碑传播来吸引消费者。
它们注重提供高质量的产品和服务，并积极鼓励消费者分享自己的使用体验。
此外，它们还注重在社交媒体上与消费者进行互动，以提高品牌知名度和认可度。
竞争对手营销策略分析该竞争对手的优势在于其专业性和独特性，品牌形象较强。
然而，它们的劣势在于其市场份额相对较小，产品线较短。
竞争对手优劣势分析竞争对手二竞争对手一目标市场定位根据产品独特的特点和优势，确定产品的差异化卖点。
深圳岗厦旧改 规划
城市商业、文化、娱乐
（相对）专属领域
底层完全开放，向上设专属领域
开放与专属
既需要开放的城市生活体验，也要专属领域。
N
N
价值分析
62
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
一梯两户
一梯两户 一梯两户
标准层楼型分布图
一梯三户
一梯四户
一梯四户
一梯四户 一梯四户
户型分布图
80-100平方米户型 90-140平方米户型 180-220平方米户型 230-250平方米户型 360-420平方米户型
福
华
路
地
下
商
业
晶岛国际 138000m2
SHOPPING MALL 100000m2
配套商业
54
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
中心区商业分布
岗厦河园片区项目是城市综合体，各期 业态应发挥地段特点、互补互利。 其他期商业能提供： 大型SHOPPING MALL，大型卖场，高档 室内环境，综合业态（影城、娱乐城、 餐饮中心等）
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
63
配套空间
会所 商业 连桥 庭院 门厅
回家流线图
会所
高档商业街 庭院
社区管理口
64
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
会所 社区管理口
庆典广场
公共区域流线 私属区域流线 社区管理口
回家体验
高档商业街区 社区管理口（大堂） 绿化庭院
会所
回家
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
滨河路 滨河路
红荔路
深南大道
塔楼上、下部分别收缩。上部各塔楼关系缓和，下部为城市立交桥路口让出空间。
滨河路
星河时代高档住宅项目全程营销推广策略
房产讲座与咨询会
组织专业讲座和咨询会，邀请行业专 家、设计师等分享房产知识和经验， 吸引潜在客户。
社区互动活动
举办社区互动活动，如亲子活动、健 康讲座等，增进与目标客户的互动与 联系。
合作活动
与其他高端品牌、社区等合作举办活 动，共享客户资源，提高项目知名度 。
跨界合作与资源共享机制构建
与设计师合作
产品类型
高档住宅，包括别 墅、洋房、高层等 多种物业形态
项目名称
星河时代高档住宅 项目
项目规模
总占地面积50亩， 总建筑面积10万平 方米，绿化率35%
价格定位
均价2万元/平方米 ，面向高端客户群 体
目标客户群体定位
家庭结构
核心家庭为主，注重家庭氛围 与亲子关系
收入水平
家庭年收入100万以上，具备 较强购买力
公关活动
策划系列公关活动，如品鉴会、论坛、 跨界合作等，邀请行业专家、意见领袖 和潜在客户参与，提升项目影响力和美 誉度。
价格策略及优惠活动设计
01
02
03
价格策略
优惠活动
付款方式
根据项目定位、成本和市场行情，制定合 理的价格策略，确保价格与项目品质相符 ，同时考虑客户的心理预期和购买力。
设计具有吸引力的优惠活动，如认筹优惠 、开盘优惠、团购优惠等，以刺激客户购 买欲望，加速销售进程。
报纸广告
02 在高端报纸上发布项目广告，突出项目的品质和价值
，吸引潜在客户的关注。
户外广告
03
在城市核心地段、高速公路等位置发布户外广告，扩
大项目的知名度和曝光率。
社交媒体运营及互动营销
官方微博/微信公众号
01
开设项目官方微博和微信公众号，发布项目最新动态、活动信
深圳市岗厦河园片区改造规划――文本
深圳市岗厦河园片区改造规划――文本编制单位：中国城市规划设计研究院编制起止时间：2003.3-2004.4项目负责人：张立民主要参加人：张立民、赵若焱、张弛其他人员：陈晖、辛敏霞、邓嘉萍合作单位：联地产顾问（深圳）有限公司一、项目概况深圳的“城中村”具有高密度、高容积率、高强度的开发规模，经济和权属情况复杂等原因，改造难度大。
深圳市福田区旧城区重建局，希望通过本次规划，为福田区其它旧村的改造工作提供示范经验。
岗厦河园片区位于深圳市的核心商务区内，根据中心区的发展需要，该地区必须彻底改造。
与一般的改造项目相比，由于改造片区的现状开发强度大，现状净容积率高达3.2，是深圳市最具代表性的旧村之一。
还需考虑农民的赔偿问题、考虑政府和开发商的利益，因此协调难度大，而项目的可实施性要求较高。
因此如何将改造的经济性、可操作性与规划改造的标准结合在一起是本项目要解决的重要问题。
二、技术路线本项目的主要特点不在于规划的物质空间方案本身，而在于规划的思路、过程、方法和技术路线1.强调“量化分析“和“比较分析”的方法（1）以国际和国内的案例为基础，结合本地市场背景，通过具体的数据指标分析，比较不同数据搭配模式的结果，确定用地的功能以及恰当的功能比例。
（2）以量化的指标比较，比较不同拆建比方案的经济平衡结果，确定理想的拆建比；并根据农民的接受度进行适量调整。
（3）以专业的经济分析方法，量化的指标比较，综合考虑城市规划要求、改造成本、市场经营以及农民和政府的接受度等因素，确定改造后的容积率指标。
（4）比较不同功能配比的方案。
2.强调规划过程中“多方互动”（1）经济师与规划师的互动保证了从经济可行性方面考虑规划――规划研究。
（2）专项调研组与规划师的互动保证了从村民的利益和要求方面考虑规划――拆赔模式研究。
（3）委托方与规划师的互动保证了从政策和管理角度考虑规划方案――开发模式研究。
三、规划方案1.规划前提开发模式――政府主导、开发商运作、股份公司参与的开发模式。
深圳龙岗星河时代项目深度研究报告
深圳龙岗星河时代项目深度研究报告2011年08月PART 1:项目总结项目综合分析PART 2:PART 3:产品品质分享报告目录Part1:项目综合分析>> 基本指标>> 项目区位>> 规划布局>> 交通条件>> 区域配套>> 户型分析>> 设计团队墅别房洋二、项目综合分析—项目区位项目区位：位于龙城爱联村辖区内，属于龙岗传统的生活区。
⏹地段上，项目位于黄阁路和深惠路交界处的西北侧；⏹在区域位置上，属于龙岗龙城区域，位于龙岗中心城以南，西面紧邻奥体新城，东面临近宝龙工业区，地块周边为老旧居住区。
三、项目综合分析—规划布局规划布局：半围和式建筑布局，住宅、别墅、商业多种形态组合，地形为南高北低,通过地下车库将地形修正为南低北高，以适应深圳的气候特征。
⏹商业+别墅+高层。
商业为8.2万㎡集中型商业——龙岗COCOPark，集休闲、购物、餐饮、娱乐于一体。
⏹针对当地的气流、日照、交通、噪声等因素迸行综合分析，更有效地隔绝噪声。
⏹距大运中心、自然公园、地铁口、高速路口均在500米以内效果图项目高层和配套昭示性强，是集住宅、商业为一体的城市综合体项目。
极富现代感的建筑外形和半合围布局使建筑将成为中心城南端的地标性建筑和城市景观鸟瞰图三、项目综合分析—规划布局深惠公路黄阁路地铁三号线15分钟水官高速约25分钟黄阁路七、项目综合分析—设计团队开发商：星河地产物业管理：星河物业承建商：中国建筑第五工程局广东公司建筑设计：香港华艺(深圳)设计有限公司工程监理：深圳市中海建设监理有限公司园林设计：香港ACLA景观设计有限公司入户大堂设计：厚夫设计顾问公司Part2:产品品质分享>> 外立面>> 户型尺度分析>> 空间尺度分析>> 导视系统分析一、外立面外立面风格：采用时尚的现代风格建筑，立面设计形象简洁，风格典雅，色彩清新一、外立面外立面材料：中高档外墙面砖、磨砂花岗石及涂料；高层窗户采用透明中空玻璃。
深圳市岗厦河园片区改造new+
深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计 Concept Planning of Heyuan District Gangxia , Shenzhen Regeneration Project
商业
• • 商业是本项目重点 本项目商业包括：13.5万㎡集中商业，12.5万㎡街区商业
12.5万㎡街区商业能做成什么模式？
深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计 Concept Planning of Heyuan District Gangxia , Shenzhen Regeneration Project
深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计 Concept Planning of Heyuan District Gangxia , Shenzhen Regeneration Project
城市
• •
二维发展—— 建筑是城市中的黑箱 多维发展—— 建筑是城市中的“透明体”
深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计 Concept Planning of Heyuan District Gangxia , Shenzhen Regeneration Project
城市
• 二维发展： 分割城市空间的同时， 城市功能也被分割
12.5万㎡街区商业能做成什么模式？
......
深圳市岗厦园片区改造项目概念规划设计 Concept Planning of Heyuan District Gangxia , Shenzhen Regeneration Project
商业
12.5万㎡街区商业应该做成什么？
这是关键！从外部环境、内部因素两方面寻求答案。
深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计 Concept Planning of Heyuan District Gangxia , Shenzhen Regeneration Project
深圳星河世纪策划全案报告
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目各功能部分物业定位及关系分析
住宅 ——小户型住宅，最受欢迎的投资方式
近期地产一大热点就是市民投资小户型，随着深圳经济的发展，深圳市民都在为 手头大量的闲置资金寻求低风险、平稳回报的投资途径，小户型住宅则成为它们的 追捧对象； 项目属岗厦旧村改造项目，由于土地稀缺性、需求旺盛倍受市民关注； 小户型住宅由于市场接受度高，因此在本项目中属最容易通过营销造势销的，建 议项目通过地标性综合物业的特质提升项目形象之后，以小户型住宅物业首批推出 市场，形成市场投资热潮，带动后期物业销售。
外销目标客户群
外销开拓入市时机
中原认为，鉴于项目目前情况，项目较适合的外销入市时机为：2005年9月下旬。 港人在深圳投资置业会首选现楼，按照本项目的预计工期，故9月下旬在本项目主 体封顶、样板房完工之后再进行外销推广是较为适宜的。 一年之中就销售季节而言，项目应避开7月和8月上旬淡季的影响。8月下旬及9、10 月份则是外销的第二个高峰期，本项目在其间入市，正是港人看楼的好时机。 根据本项目内销7-8月入市，本项目在香港推售时已在深圳市场形成了较好的市场 口碑效应及热销氛围。 本项目外销开拓入市时，以住宅为主，并加推少量商务公寓及商铺探测市场；另一 方面内销推出商务公寓及商铺时可针对港人团购进行新闻炒作。
2004年以投资概念为主导的楼盘港丽豪园、城市天地在香港的推广，对 本项目的入市起到一定的市场烘托作用。
深圳星河时代COCOPARK市调报告
384792 461708 446739 434505 435179
877538.8 1097627 1092979 929191.5 1006981
198134 251521.5 301088 194506 249568.1
1090751 1241592 1843857 1509734 1334660
*
图片展示
更衣间
休息区
*
图片展示
*
主要品牌介绍-----餐饮
*
主要品牌介绍-----服装
*
商户图片展示
商户图片展示
商户图片展示
经营情况
星河COCOPARK各月销售数据统计
时间（月份） 10
11
12
1
2
合计
平均
月销售 （单位：万元）
2095.68
1993.4
2606.24
2908.67
14417.5 19856 20649 15855 18975.98
坪效 1105.3 1767.2 2164.6 476.5 1712.2 1633.5 902.1 1509.0 721.5 1043.7 1054.2
➢销售最好的是九毛九，月均100.7万，最低的是Annex，月均1.9万。
➢坪20效21/最11/2好的是禾绿，月均2165元/平方，最差的是仙踪林，月均477元/㎡
4、零售方面
经营情况
零售
10
11
12
1
2
合计 月均销售 （万元） （万元）
1179.65 1184.01 1612 1804.5 1421.2 7201.36 1440.3
零售包括： 服装、珠宝、化妆品、箱包、钟表、礼品、数码等
2020{营销策划}深圳星河国际名城营销策划策划报告
2020{营销策划}深圳星河国际名城营销策划策划报告星河国际名城项目营销策划策划报告第一章市场调查-------------------------------------------------------------------------------P41.深圳市总体社会及经济发展概况2.深圳市房地产总体市场现状及走势分析3.内外销市场需求分析4.竞争片区市场调研与分析5.中心区市场调研与分析第二章项目分析------------------------------------------------------------------------------P651.项目概况2.项目地盘解析3.项目规划设计方案评析a:总体布局规划及空间布局分析b:主力户型面积评析4.项目SWOT分析5.项目综合评价及项目发展策略第三章项目定位------------------------------------------------------------------------------P821.市场定位2.户型定位3.客户定位4.形象定位（含项目命名）第四章品牌策略------------------------------------------------------------------------------P891.品牌趋势2.品牌诊断3.品牌方向4.品牌整合第五章物业发展建议-------------------------------------------------------------------------P951.项目差异化建议2.总体布局规划及空间布局建议3.环境景观建议4.配套设施建议5.会所功能建议6.物业管理建议7.交楼标准建议8.公共部分装修标准建议第六章营销推广策略-------------------------------------------------------------------------P1061.总策略2.区域竞争策略3.同类型竞争策略4.项目推广时机与条件（入市时机与销售前提条件）5.销售阶段划分与分期运做策略（含销售次序安排、各推广阶段销售策略、销售次序、推售单位安排）第七章包装方案-----------------------------------------------------------------------------P1171.地盘包装2.售楼处3.样板房4.形象包装第八章广告策略-----------------------------------------------------------------------------P1291.广告总体策略2.广告诉求点重组3.各阶段广告策略及媒体组合4.推广费用计划及可实行性第九章销售实施-----------------------------------------------------------------------------P1381.市场预热期销售策略2.市场热销期3.促销期4.造势活动一览表第十章价格策略-----------------------------------------------------------------------------P1421.价格定位策略2.价格的竞争力3.价格走势建议4.价格的市场应变策略5.付款方式与折扣率6.关于价格表第一章市场调查一、深圳市总体社会及经济发展状况深圳2002年经济发展背景G D P指标2001年深圳市的经济综合实力明显增强。
总体策划报告
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约 2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； 通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。 市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； 小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中 心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一 般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；
项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过 特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；
除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特
色的硬件设施，吸引人流；
项目SWOT分析综述
制造创新投资概念，回避50年产权问题
对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念 的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。
项目SWOT分析综述
项目SWOT总评
总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过 威胁及压力，因此项目营销突破点在于：
价格突破（如何实现高利润空间？） 100%销售（如何实现高层商业及超高层物
业的100%销售）
星河cocopark调研报告
星河cocopark调研报告星河cocopark调研报告一、调研目的与背景星河cocopark是深圳市一个大型综合性商业区，在近年来迅速崛起并成为了深圳市的商业地标之一。
本次调研旨在了解星河cocopark的发展现状、消费者对其印象以及对其发展前景的评估。
二、调研方法本次调研采用了问卷调查的方式，共收集到了200份有效问卷。
问卷主要涵盖了对星河cocopark的整体印象、商业配套设施、商场运营效果等方面的评价。
调研时间为2022年6月。
三、调研结果1.整体印象57%的调查对象表示对星河cocopark有非常好的印象，34%的人表示印象一般，只有9%的人表示印象不好。
可见星河cocopark在消费者心中的形象较为良好。
2.商业配套设施关于星河cocopark的商业配套设施，调查结果显示，大多数消费者对其比较满意。
其中，88%的人认为商场内的店铺种类齐全，可以满足各类消费需求；78%的人对商场的环境和服务态度评价较高；而仅有12%的人表示对商场的停车设施不够满意。
3.商场运营效果调查结果显示，星河cocopark的商场运营效果良好。
72%的消费者表示经常在星河cocopark消费，29%的人表示偶尔会前往，只有3%的人表示很少光顾该商场。
这表明星河cocopark在深圳市的消费者中具有较高的知名度和影响力。
四、调研结论与建议1.星河cocopark在消费者心中的形象较好，这与其完善的商业配套设施以及良好的商场运营效果有关。
因此，星河cocopark应继续保持高品质的服务，并在广告宣传方面加强宣传力度，提升其品牌形象。
2.星河cocopark的停车设施需要进一步改进，增加停车位的数量以满足消费者的需求，以免因停车问题影响消费者的购物体验。
3.星河cocopark可以考虑引入更多具有特色的商户，丰富商场内的店铺种类，进一步提升消费者的满意度。
4.星河cocopark可以积极与周边商业区合作，共同举办一些活动，增加消费者对该商场的粘性和忠诚度。
深圳中原最佳策划项目决赛报告：星河时代81页PPT
END
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
深圳中原最佳策划项目决赛报告：星 河时代
16、云无心以出岫，鸟倦飞而知还。 17、童孺纵行歌，斑白欢游诣。 18、福不虚至，祸不易来。 19、久在樊笼里，复得返自然。 20、羁鸟恋旧林，池鱼思故渊。
谢谢你的阅读
福田区岗厦片区规划
福田区岗厦河园片区改造规划简介日期: 2006-05-25中国城市规划设计研究院深圳分院一、规划背景岗厦河园片区地处福田中心区内部，位于深南大道南侧，彩田路和金田路之间，是深圳市最有代表性的旧村之一。
由于历史的原因，河园片区的建设量极大，村内密布廉价的居住建筑及老式标准厂房，建筑间距、防火、垃圾运输等均无法保证居住建筑的最低标准，同时也缺乏必要的配套设施，造成居住环境恶劣，不仅影响片区的进一步发展，也对中心区的整体形象和发展产生不良影响。
中心区的建设和发展，给岗厦河园片区带来旧城改造的机遇。
二、现状概况及分析1.区域位置岗厦河园片区位于福田区中部，福田中心区的东南角，临深南路、水晶岛和市民中心，位于深圳市最重要的行政商业文化中心区内。
2.占地面积岗厦河园片区占地面积约23.2公顷，约占整个中心区南区面积的9%，其中用于开发改造的可建设用地面积15.16公顷（不包括学校用地1公顷）。
3.人口概况现状总户数478户，其中本地215户，外籍(含港澳台地区)263户。
现状居住总人口6.8万人，其中本地户籍人口1153人，外籍人口843人，暂住人口6.6万人，常暂比1：34。
4.现状建设情况岗厦河园片区现状空地面积约3.7公顷，约占总用地面积的16.0%，剩余用地全部已建设。
现状毛容积率2.3，现状净容积率3.2。
本地区现有建筑物552栋，总建筑面积52.5万M²。
集体物业63栋，11.5万M²，其中厂房4.2万M²占36.5%；住宅5万M²，占43.5%；商业铺位2万M²（食街1.7万M²），占17.4%，其他0.3万M²，占2.6%。
村民私宅489栋，41万M²，4及4层以下2.8万M²，占6.9%，5、6层8.9万M²；占21.8%；7、8层20.4万M²，占50.3%；9及9层以上8.5万M²，占21%。
岗厦北综合交通枢纽总体设计分析
岗厦北综合交通枢纽总体设计分析摘要：地下综合交通枢纽是综合交通枢纽中一种特殊的形式，各种功能主体都被设计在地下，不占或占用少量的地表空间，具备综合交通枢纽相同的功能。
岗厦北地下综合交通枢纽的建设将在拓展城市地下空间，缓解道路交通压力，优化敏感区或重点区内的交通网络，对城市环境改善、交通经济发展等方面具有重要意义。
关键词：岗厦北站；综合枢纽；总体设计；功能布局一、概述城市轨道交通综合交通枢纽在我国的城市建设领域方兴未艾，伴随着轨道系统的大规模投资建设，越来越多的实践项目开始进入我们的视野。
本文结合深圳岗厦北综合交通枢纽的总体规划设计，对枢纽的功能布局、流线组织、地下空间开发、总体设计特点等进行了介绍，并从枢纽的设计理念、原则、要求及枢纽的发展趋势等角度出发，指出了综合交通枢纽规划设计中应重点关注的事项，以期能为类似项目规划建设提供参考和借鉴。
二、岗厦北枢纽规划概况岗厦北综合交通枢纽是深圳市第二个地下四线换乘交通枢纽工程，位于城市中心区城市干道下方。
规划确立了以轨道交通接驳换乘为主的换乘思路，将中心区人的步行行为主要放在地下，将地面交通留给机动车，从而形成了人车分流，立体交叉的交通组织方式。
本项目汇集了地铁2、10、11、14号线等城市轨道交通线路，公交首末站、小汽车及出租车接驳场站等常规交通设施及配套服务设施等。
其中，既有2号线沿深南大道东西向地下敷设，车站设于深南大道与彩田路交叉口东北侧绿化带内；10号线为南北方向，沿彩田路地下敷设；11号线东延线与14号线也均沿深南大道东西方向地下敷设，在岗厦北站设站。
由于汇集4条轨道线路，交通十分方便，人流密集，具备开发条件与开发潜力。
三、岗厦北枢纽规划设计理念及功能布局3.1 选址及总体布局要求枢纽选址位于城市核心区，与福田地下高铁枢纽相邻，整体T形的地下建筑布局，最中间是彩田路和深南大道交接处的地下核心枢纽换乘节点，两侧是沿深南大道东西向布置的东区和西区地下空间，南侧是沿彩田路南北向布置的南区地下空间，东区未来预留了向上海宾馆连通的条件。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目各功能部分物业定位及关系分析
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
商业驱动式营销
作为投资物业，最影响目标客户的关键问题是能否给投资者置 业信心，因此我们根据发展商实力提出商业驱动式营销。 在销售前期通过底商的经营展现发展商实力，通过品牌经营及 业态组合提升项目档次及形象，通过经营状况支撑项目高投资回报 率，因此本项目中商业部分充当着整个项目的价值驱动器，使各部 分物业销售形成良好的链接效应。
星河·岗厦项目 星河 岗厦项目
——总体策划报告 总体策划报告
深 圳 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
经典回顾
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库）
项目定位概要
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活 CBD商务精英的都会生活 CBD
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及 本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为BD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目SWOT分析综述 项目SWOT分析综述 SWOT
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
作为首个岗厦旧改项目 岗厦旧改是政府及市民关注度极高的问题，作为首个启动 项目有极大的市场影响力，可借政府之力公关营销； 根据政府资料岗厦旧改功能定位将以临时居住、长期居住、 次级零售区、休闲娱乐为主，作为首个起动项目可抓住最 大机会点、最大利润点、最大炒作空间。
项目各功能部分物业定位及关系分析
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
住宅 ——小户型住宅，最受欢迎的投资方式 小户型住宅， 小户型住宅
近期地产一大热点就是市民投资小户型，随着深圳经济的发展，深圳市民都在为 手头大量的闲置资金寻求低风险、平稳回报的投资途径，小户型住宅则成为它们的 追捧对象； 项目属岗厦旧村改造项目，由于土地稀缺性、需求旺盛倍受市民关注； 小户型住宅由于市场接受度高，因此在本项目中属最容易通过营销造势销的，建 议项目通过地标性综合物业的特质提升项目形象之后，以小户型住宅物业首批推出 市场，形成市场投资热潮，带动后期物业销售。
项目SWOT分析综述 项目SWOT分析综述 SWOT
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
超高层要求通过项目功能定位规避竞争， 超高层要求通过项目功能定位规避竞争，通过销售策略 回避风险
项目SWOT分析综述 项目SWOT分析综述 SWOT
项目SWOT分析综述 项目SWOT分析综述 SWOT
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
由于立交对底商的遮挡， 由于立交对底商的遮挡，对群楼外观及导视系统提出较高 要求
由于彩田立交对底商形成一定的遮挡，群楼外观设计应增加昭示 性，并设置醒目的导视系统，有利于扩大商业辐射范围。
项目SWOT分析综述 项目SWOT分析综述 SWOT
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的 以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的LANDMARK（地 （ 形象， 标）形象，聚集人气
项目虽位于中心区，但属于较偏的边界地带，并且被深南大道及彩田 立交分割，难以聚集人气； 项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过 特色的外立面设计成为片区的地标性建筑； 除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特 色的硬件设施，吸引人流；
经 典
投资为主体 商业+商务公寓 小户型住宅 商业 商务公寓+小户型住宅 商务公寓
回 顾
营销模式
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库）
免费地产资源库
第一部分
总 体
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库）
价格突破（如何实现高利润空间？ 价格突破（如何实现高利润空间？） 100%销售（如何实现高层商业及超高层物 销售（ 销售 业的100%销售） 销售 业的
项目SWOT分析综述 项目SWOT分析综述 SWOT
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
项目各功能部分物业定位及关系分析
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
写字楼（商务公寓） 写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点 商务公寓， 商务公寓 营造全新投资理念，
建议本项目迎合市场需求，开发以办公为主可作居住的小型商务公寓， 其目标客户群处于事业成长期，注重企业形象、强调商务配套服务、对 租金承受力高； 项目商务公寓部分为超高层建筑，可通过其地标性的特征及物业档次 提升项目整体形象； 深圳市民投资炒楼热在近2年内将越演越烈，本项目通过商务公寓包 装一种全新的投资概念，为深圳市民提供一条新的投资渠道，另一方面 为销售难度较大的超高层物业扩大目标市场。
项目SWOT分析综述 项目SWOT分析综述 SWOT
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
项目规划设计（特别是底铺） 项目规划设计（特别是底铺）充分考虑与中心区规划及岗厦村旧 改规划相溶合
岗厦旧村对项目在环境、景观等方面有较大的影响，销售时包装 强调片区的规划前景，减弱旧村的影响； 岗厦旧村改造作为中心区规划一大重点与中心区规划相匹配，将成 为CBD及集中零售业的后生活平台。
项目各功能部分物业定位及关系分析
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
写字楼（商务公寓） 写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点 商务公寓， 商务公寓 营造全新投资理念，
经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约 2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； 通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。 市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； 小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中 心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一 般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
项目SWOT总评 项目SWOT总评 SWOT
总体看来项目的优势及机会点十分明显， 总体看来项目的优势及机会点十分明显 ， 且远大过 威胁及压力，因此项目营销突破点在于： 威胁及压力，因此项目营销突破点在于：
项目定位概要
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
商铺 ——项目最具投资潜力部分，项目的核心价值点 项目最具投资潜力部分， 项目最具投资潜力部分
在所有物业中商铺是投资回报率相对最高的一类物业，也是市场接受 度较高的传统投资方式之一，但相对风险较大，投资门槛较高； 从市场反映发现，项目所在片区商业的供需极不平衡，需求远大于供 应，因此商业销售的重点在实现高层商业的经营及完全销售，另一方面 为发展商实现较高收益； 建议本项目将该部分物业保留最后销售 将该部分物业保留最后销售，前期通过商铺经营给经营者 将该部分物业保留最后销售 及投资者置业信心，通过另两部分物业的销售造势加深客户对本项目高 投资回报的预期，另一方面在物业入伙前后销售有强大的客流保证，采 用抽签认筹的方法，使作为本项目价值核心点的商业价格力创新高。
免费地产资源库
项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。 项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。
项目存在噪音影响且无景观优势，虽有区位及交通优势，不宜开发高档住 宅物业； 香港、深圳经济形势看好，投资概念将吸引大批炒家入市，对提升项目价 格有较大支撑； CEPA、地铁、CBD等概念，对投资概念提供较大炒作空间。
总体营销模式
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
商业驱动式营销
招商启动 商业驱动 投资 前景
投
商
品牌商家 进驻
入 使 用
投资
商
总体营销模式
资
销售形势分析
参考我司建筑策划部所提供工程进度意见,预计至2005年4-6月现场将 年 月 有一定的主体工程及售楼形象展示 可进行认筹 主体工程及售楼形象展示,可进行认筹 预售条 主体工程及售楼形象展示 可进行认筹；7-8月基本具备预售 月 预售 件； 月中旬群楼主体 项目工程进度达到正负零时，开始招商筹备 正负零时，开始招商筹备；进入3月中旬 正负零时 月中旬 正式招商；争取在2005年五一期间 年五一期间结合春交会开 及装修完工后，开始正式招商 正式招商 年五一期间 始正式营业 正式营业； 正式营业 项目在2005年春交会上 年春交会上以“商业首次试业提供VIP优惠”的独特方式 年春交会上 次首次露相，接受客户认筹 接受客户认筹；本阶段针对小户型住宅进行推广 小户型住宅进行推广； 接受客户认筹 小户型住宅进行推广 约2、3个月认筹期 、 个月认筹期 个月认筹期，积累大量客户后，结合地铁开通、部分中心区 市政配套投入使用等，进行小户型住宅解筹； 进行小户型住宅解筹 进行小户型住宅解筹
项目SWOT分析综述 项目SWOT分析综述 SWOT
房策天下（地产思想库） 房策天下（地产思想库） 免费地产资源库
商业定位应与彩田南片区现有商业配套现状形成互补
原彩田南片区餐饮业多集中于彩田路与福华路交汇处，以中档偏低为主， 本项目商业应在原来市场基础上从档次、环境、服务质量等各方面有所 提升。 在本项目周边商业项目中，新一佳商场提供“吃”和“用”的消费，好 百年和世纪中心解决了“家居”的问题，但在更高层次的奢侈品、时尚 品提供方面却是比较匮乏，本项目商业功能应在此方面与周边项目进行 优势互补。 在项目所在片区居住的多是白领、私营企业主及港人家庭，随着其工作 和生活压力的越来越大，人们渴望能有一处能彻底放松的休闲娱乐场所， 但纵观本片区休闲娱乐业远远满足不了片区居民的需求，存在较大的市 场空间。