从2010房地产市场展望2011房地产市场

房地产营销实务论文-----从2010房地产市场展望2011房地产市场姓名周艳从2010房地产市场展望2011房地产市场海口市是中国最大经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、文化和商贸中心。

陆地规划总面积1304.8平方公里，海域面积530平方公里，海岸线131公里，设秀英、龙华、美兰、琼山4个县级市辖区，属于热带岛屿季风气候，年平均气温23.8摄氏度，年平均降雨量1595.7毫米，平均日照1881小时。

海口是经济弱资源强的省会城市，城市支柱产业分散，经济总量基数小，发展速度较快，但绝对值不高。

外地旅游消费影响可左右本地市场。

随着三亚城市旅游营销的成功运做，海口日渐沦为海南岛旅游中转站，海南中心城市潜力挖掘不充分。

但是海口国民经济增长较快，工业生产较快增长，固定资产投资保持适度增长，对外经济贸易增长平稳，旅游业发展良好，正值海南建设国际旅游岛时期，财政收入持续较快增长，人民生活水平进一步提高。

海口城市发展总体规划，是把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流的生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市，国际知名的旅游岛。

到2020年全市国内生产总值达到1390亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境优势更加突出，初步建成在国际上有一定知名度与影响度，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。

受到国际旅游岛效应影响，海南环岛铁路即将通车等利好消息的刺激，以及当前市场供不应求的特征，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。

首先，国际旅游岛的发展规划，将带来免签证、零关税、放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济，旅游地产的发展。

作为海南政治，经济文化中心，海口将是整个政策的率先受惠者。

其次，今年环岛铁路的开通，将迅速缩短整个海南岛的空间距离，这将进一步放大海口在城市基础设施、商业等配套完善方面的吸引力。

海口市政府《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》出台，海口住房限购实施细则紧跟“新国八条”，明晰“禁购”措施。

《意见》指出，要合理引导住房消费，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括贷款人、配偶及未成年子女，下同)、能提供本市1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

强化差别化住房信贷政策，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付比例不得低于总房价的60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂缓发放购房贷款。

对于定价高的房地产项目，要清查土地增值税。

《意见》提出，对个人转让住房的，按国家有关营业税规定执行。

税务部门要加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

根据已编制的《海口市2011-2015年住房保障规划》、保障性住房3年建设计划和省政府下达的年度建设任务指标，“十二五”规划期间，海口市新增保障性住房共计50218套，2010-2012年建设保障性住房39724套，2011年度建设保障性住房9733套。

在优先保证保障性住房和普通商品房用地需求的前提下，加大保障性住房供地力度，今年上半年要落实保障性住房用地300亩。

同时，财政预算安排土地出让净收益不低于10%的部分、住房公积金增值净收益用于保障性住房建设，并采取引进社会资金参与等方式，补充海口市保障性住房建设资金。

由于受房地产调控政策以及上年度收入基数较高的影响，今年一季度，海口市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入同比下降。

3月份，建筑业营业税收入4,425万元，同比下降33.1%;房地产业营业税收入5,937万元，同比下降67.9%;一季度土地增值税收入14,090万元，同比下降32.9%。

据了解，2011年1-2月，海口房地产施工面积498.14万平方米，比去年同期下降9.4%;1-2月房屋销售面积21.54万平方米，同比下降46.7%;房屋销售总额181,502万元，同比下降52.8%。

土地使用税负收入121万元，同比下降142.5%，减收406万元。

城市维护建设税收入4,320万元，同比下降5.5%，减收253万元。

出现这种情况的原因主要是受房地产调控政策影响，特别是2月底海口市“限购令”的出台，对居民家庭购房特别是外省市居民家庭购房进行了严厉限制，而海口市60%的房产购买者为岛外人士，从而导致了我市商品房交易量萎缩，3月我市商品住房销售套数仅为302套，同比下降90.0%，致使与房地产业相关税收随之下降。

海口作为琼北地区乃至海南的门户，以“娱乐之都，阳光海口”作为发展理念，而这正是海南地产吸引岛外投资者目光的关键，因此，目前海口的房产人在开发别墅等中高档住宅群时，无论是设计理念、规划构思、经营策略上，都紧跟这“椰风海韵”的宗旨，以求如何在最大限度还原海南特色住宅风格上下功夫。

以海甸岛北的宝安·江南城为例，其一线海景别墅住宅，其总绿化率近40%，“外有大海，内有山湖”——临海的优势下，其间各种水乡布局，楼台水榭错落其中，曲折开朗配合，使之既丰富又不琐碎。

而别墅区间，或以山石，或以水景，或以花木交错，多样而具有海南特色的特色环境，着实和吸引个人理财投资的目光。

而东海岸的“海蓝椰风”则又是另一种特色，其东临东营河，西邻五星级皇冠假日酒店，北靠琼州海峡，南接琼山大道，是海口市目前规模最大、档次最高的热带滨海度假休闲别墅社区之一，其独特的自然环境尤其令个人投资者青睐。

在临海保留纵深200米的带状防风林带和原生植被的基础上，又注入运动、休闲元素，如慢跑道、烧烤场、露天泳池、球类场地等，组成与大海、沙滩、中心绿化带、前庭后院、绿化地共同构成互相辉映的五层景观体系，示人以天然、健康、生态等诸多亮点。

稀缺的资源椰城别墅售价万元没有虚高目前，海口别墅区的开发正稳步前行，诸多投资者普遍认为，在国内一线房价纷纷下跌时，海南的房产投资环境相对“坚挺”，相比其他的一线城市，投资海南房产风险小了许多。

“目前，海口的房价和国内一线城市相比不是很高，从海南的生态环境及未来发展趋势看，房价还有上升空间。

”政协海南省委经委副主任、中国经济发展研究会常务理事王毅武教授指出，相对于国内诸多大城市的房价“起步价”较高的情况，海口的别墅即使每平方米均价在万元左右，相对于其他地方来说也不算高。

同时，王毅武教授认为：“毕竟，像别墅这类高端消费品，不是大多数普通百姓的消费点，所以只要不过度开发，其市场还是可以有固定的消费群体的，尤其是岛外投资者王毅武教授表示，从全国范围看，海南房产已再度成为相对稀缺的资源，已经具备上涨的源动力，相对于国内其他一线城市的别墅，椰城目前均价在万元/平方米的别墅式住宅，只要能保持海南特色，其发展前景还是不错的。

因此，如何发展有特色的别墅住宅、吸引岛外投资者的眼球则成为未来海口中高端别墅发展的重点。

王毅武教授表示，海口的中高端房产发展，在未来还是急需有力的政策或法规及时进行调控，以确保椰城的房地产业得以健康和谐地发展下去。

土地市场出现市区资源枯竭、高价成交、狗抢骨头的局面，这一形式的出现催快了城郊结合部的规划和开发速度，西海岸楼盘如雨后春笋搬涌现，府城、东海岸、桂林洋开发暗潮涌动，随时准备喷发，连临近海口火车站的澄迈老城，尽管还是没什么象样生活配套的落后小镇，开发商也已经蠢蠢欲动。

海南本地购放者激增，即使在本地人一直不感冒的海甸岛，某新临海楼盘的岛内、外购房比例也呈现了“平分秋色”...房产牛市下本地人也终于放量出手了。

甚至开始出现部分开发商捂房惜售，赶上当期开盘的项目，一方面买通记者通报开盘3天已售馨，凡来看房者均被告之仅剩一套（似乎就这么巧等着你，秀英海秀路上某大楼盘一直是这么做的），另一方面对之前排号认购的客户施行弄虚作假毁约提价，高价再售。

我们可以很容易地看出，此次房产市场走高，吸引了很大一部分的投资型购房者，海南已售房产本来空置率就很高，这样一来将加剧这一程度的发展，未来走向二手房市场火暴将在所难免。

那么当前投资者应该选择什么样的房产进行购置呢？首先我先来讲一个真实的故事，几年前上海的房产价格也经历了一次突如其来的爆发性上涨，一时间投资者激增，我的一个朋友原本早几年买了徐家汇金融商务区的一所高档住宅，看到房产价爆长，就有点耐不住寂寞了，因为是常居型置业，手头又没有足够的闲钱，如果不投入到市场就似乎错过了那波行情，情急之下就卖掉了，而且卖了一个满意的高价，但总不能露宿街头吧，于是又在同区域的外环线附近买了一套稍微便宜点的房子，于是赚到了差价，似乎投机成功了。

可是风云突变，针对上海的房产新政实施导致上海房价格大幅波动，内环线的房产价格高耸依旧，而外环的价格急转直下。

这样就抵消了倒手赚到的差价，而且一个不争的事实呈现在眼前：在没有任何差价的情况下，由原来住在金融区的高档住宅里，现在住到一个其貌不扬的普通小区里来了，留下的之后些许悔恨。

这件事情向大家说明了什么，我看至少有两个关键的问题：一、所有投资者要分清自己要购买的房产是用来常居的还是投资的，如果没有多余的钱投资，那么不要轻易出售自己常居的房产做本钱进行投资交易。

二、投资房产到底哪里的好？在房产普遍大涨的时期，似乎都在涨，只是起始的底价不同罢了，似乎全都拥有等同的投资价值买哪里的都一样。

实际上这样想就错，故事里的人就是吃了这个亏，什么房产真正有价值，只有在房市不景气的时候才显示出来，沧海横流方显英雄本色，你选的是英雄还是狗熊要等到房产走低的时候见分晓，而那时往往已经晚了。

由于身载房产策划行业原因，我通常每半年对海口市区所有楼盘做一次系统调查，回来后做成详细的参数表格对比分析，而这一次我吃惊的发现我的这个调查周期远远不能适应我的需要了，房价涨速实在太快了，半年前更新的调查报告已经不足以应付购房朋友的咨询，在他们的追问下我象是一个无知傻子语焉不详。

但最近经过重新调查显示，所有楼盘包含去年价格在1498元起价的低档楼盘都已经2500起价了，我在那个媒体报道官司不断的项目现场看了一会，私下聊了几个来买房的人，发现基本都是投资者，于是我只能哑然失笑了。

对普通投资者来说，普遍喜欢买最低价位的房产进行投资，似乎因为价位低因而就有更高的成长空间似的，实际上是大错特错了。