郑州中原百姓生活广场营销策划全案 (2007年--59页)

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三、SWOT分析
1、优势分析 ★区位优势
1、S. 优势分析 2、W. 劣势分析 3、O. 机会分析 4、T. 威胁分析
本项目位于南三环以北，嵩山路以东 ，较成熟的物流集散中心，有很 好的公路交通系统。同时人流丰富，潜在消费力量旺盛。
★口岸优势
项目所处区域周围有几个半成熟或成熟的商品市场，近年来随着南部 的迅速发展带动了该区域的经济。且项目处在郑州西，南交接之处，更可 以共享人流，形成良好的人气、商气。
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一、中国小商品市场简述
对于小商品批发市场来说，根据其以服装、日用百
货为主的商品结构特点和所担负的批发兼营零售的流通职 能，它将被大型综合超市、现代批发业和仓储商店这三种 业态所取代，这三种业态分别针对了小商品批发市场的零 售功能，批发功能以及批零结合的功能，因此能够从更高 层次上实现小商品批发市场的流通职能。竞争越来越激烈 的小商品市场，商品价格、利润更是越来越低。万多乐量 贩式小商品超市已经登陆市场，其在带来量贩式小商品经 营模式同时，也开创了中国居家小商品量贩式零售的先河， 另外二元店的兴起，在提供丰富精美的产品的同时，还采 取低价策略，所有商品价格统一定为二元，成为小商品市 场中新的热点。
★规模优势
项目总建筑面积约40万平方米，在综合商品市场中很少见，是郑州目 前最大的综合购物市场，项目气势宏伟、体量巨大、设计现代、设备先进， 建成后将是西南部综合市场旗舰。
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★建筑规划优势
项目整体规划科学、合理、先进、现代，采用内街式设计，车辆可
以进入内街，形成了“全临街”商铺的格局，弱化了普通卖场的“角落
• 1、在这一轮市场扩张中，商品批发市场已经出现了一些新趋势，包括产 品高档化趋势、地段价值提升趋势、市场精细化趋势等等。功能决定空间 形态，商务活动的多元化必然会带来商业空间需求的多元化。
• 2、地点的竞争力价值不但没有下降，反而越来越重要。打造强势的地点 竞争力，更是商品大市场项目在市场竞争中获胜的前提。
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小商品及批发市场分析总结
• 据近期媒体报道，郑州商品批发市场市场空置率为10%左右，这说明郑州 的商品批发市场仍处于一种较为良性的发展通道上。通过调查可知，作为 中原经济中心城市的郑州，超大型商品及批发市场这种高端产品，将会较 少受到宏观调控政策的影响，同时由于供给量有限，近两年将仍保持有一 定的成长空间。
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• 2．2．2、区域经济类型及人口就业结构分 析
• 区域的主要经济类型为商业个体经营集中 区域，区域主要以商业经营为主要的居民 职业，个体经营者主要在火车站商圈经营 批发零售。由于郑州商业市场的活跃，该 区域的区位条件良好，居民收入较高。由 于其特殊的职业构成，区域居民的投资热 情都较高，乐于进行投资行为。
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• 2.1.3项目同类竞争物业分析
• 下面是通过对郑州市专业小商品市场的调 查研究，对郑州市小商品市场的现状进行 了深入的摸底分析，形成了对该类商业形 态的认知。
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郑州小商品市场区域分布（见下表）
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2.1.3.2郑州小商品及批发市场形态
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• 2.1.3.2.1集中批发零售市场
商铺”难题。各方面的设计，充分营造了轻松的购物环境。
★大环境优势
西南部经济的逐渐升温，形成了区域良好的发展前景和投资前景。
西南部整体经济、生活环境的改善，会促使消费者目光的转移。必将推动西南
的发展进步。项目的建设，顺应了西南部发展的潮流。
★交通优势
南三环交通动脉改造升级后，交通通达更加完善，项目区域的市政
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• 2.1.2郑州市小商品及批发类专业市场销售现状及分 析
• 小商品及批发市场作为商业地产项目，其目的是为 了满足消费者的需求，这里的消费者是集投资者、 经营者与终端消费者为一体的群体。
• 从销售情况来看，进入商业地产市场进行销售的小 商品及批发市场，其市场表现都较好，一般销售率 在60%以上，说明郑州小商品及批发类专业市场还 有很大的市场空间。
交通配套的升级完善，将使得该项目可以最大限度的共享通达的物流交
通和信息交流。
★升值潜力优势
随着西南部整体环境的升级换代，西南区域的城市经营将使得区域
的土地、不动产等市场价值发生变化，项目良好的市场形态和区域经济
优势，将使得项目具有不可比拟的升值优势，其升值潜力是巨大的，对
目标消费者有很好的劝说作用。
• 郑州银基商贸城、郑州市国际小商品城等， 集中商品品种，市场经营以批发零售为主， 针对的消费群体涵盖较广。市场经营机会 点是客流量和市场规模。但是传统缺乏统 一的科学经营管理，品质信赖度不高。
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• 2.1.3.2.2
• 店铺较小、投资额不高、规模不大，进入 市场壁垒低，它们主要满足区域消费者的 日常消费需求，所以成都很多地方的沿街 零散商铺都可以有自己的市场空间。
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一、中国小商品市场简述
小商品批发市场是将许多小规模的商业经营 者集合起来，进行松散管理，以批发零售的方式 提供日用消费品为主的商品结构的商业形态。近 几年，小商品批发市场这一业态在中国取得了迅 速的发展。这一业态不但发展到各大中小城市和 广大乡村中，而且在许多重要的日用商品类别上 成为了重要的乃至最主要的流通渠道。
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★消费群体优势
项目所在的西南部周围有几大商品市场，具有很好的市场口碑和知名 度，具有很多固定的忠实顾客；这样可以很好的带动客流。且本项目是有 部分市场的迁移，这样更是有很好的客户基础。
★“IMC”资源优势
即“整合营销”优势，由于项目的营销过程中，集中了开发商、专业 咨询机构、专业媒体等的所有强势资源，所以可以形成良好的市场推广和 项目形象，可以对潜在的投资型目标客户群体有好的传播作用。
• 3、对于入驻商户来说，能够促进商户生产力提升的要素是非常重要的。 为特定客户提供专门服务，项目才有可能形成独特的竞争力。
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•结论：市场的多元化趋势，在给开发企业带来竞争 的同时也带来了机会，只有在更高的层次上理解市 场竞争的本质，才有助于开发企业在激烈的竞争中 站稳脚跟。商品大市场能否为市场接受，除了地段 要素外，还必须注重产品，着眼于产品的全方面： 无论是材质的运用、市场配套设施的齐全等硬件元 素、还包括所提供市场物业服务的专业程度、品质、 服务态度等等，都将成为影响目标客层选择入驻市 场的重要因素。
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一、中国小商品市场简述
小商品种类繁多，同类商品的各个品种之间差别性
较小，有很强的替代性和竞争性。对经商户而言，不同商 品之间的互补性很强，扩大经营范围也是有利的。小商品 的消费是多样性的，只有种类多了，才能满足不同消费者 和不同客商的需要，商品种类繁多恰恰是小商品市场的一 个竞争优势，批发商要在小商品市场生存和发展，需要不 同种类的商品都有一个庞大的客户群，需要形成共同的范 围经济。在不断分化的过程中，小商品市场还是倾向于在 一个特定空间集聚，综合性的专业市场群是小商品发展的 趋势。
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一、中国小商品市场简述
【前言】
• 通过对中国小商品及批发市场的分析，我们首先能够对未 来小商品市场形势进行正确的判断，印证中原百姓生活广 场的发展方向，夯实中原百姓生活广场成功的基础 ；
• 其次，进行中原百姓生活广场功能及价值定位，引导中原 百姓生活广场更好、更有利润的创造附加价值；
• 第三，对于中原百姓生活广场未来的发展机会与威胁形成 全面、系统的认知。
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• 六、产品策划方案 • 1、总体策划思路 • 2、策划总基调 • 3、色彩基调 • 4、产品宣传定位（略） • 5、广告表现（略） • 七、销售执行纲要（销售培训） • 八、项目阶段控制及媒体计划 • 九、公司简介及商业背景资源简介 • 十、项目专案小组介绍 • 十一、服务报价：分阶段报价与总价
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郑州主要小商品及批发市场比较表
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郑州主要小商品及批发市场比较表
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2．2、项目所在区域商业环境分析
• 2.2.1、区域人口构成及分布状况 • 该区域主要以商业、老国有企业职工、个
体经营者为主。近年来，该区域的外来人 口数量增多。日人流量达60万人，有很好 的人气和商气。个体经营者主要集中于几 大商业市场和区域内的临街商铺。
• 从郑州的小商品及批发市场发展来看二七区的商品批发市场，发现目前二 七区市场的商品批发市场出租率都较高，银基商贸城、国际小商品城、金 林市场等出租率都在90%以上，这说明二七区的商品批发市场还有较良好 的成长空间。
• 对于郑州的商品批发市场来说，随着市场供应总量的增加，市场竞争已经 不知不觉间进入一个新的深度，主要呈现出以下几个显著特点：
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• 2．2．3、区域商业物业概况分析 • 二七区是郑州市的商贸中心区，具有悠久的商贸业发展历史。随着
1903年京汉铁路开通和1905年德化街建成，这里的商贸业就逐渐兴起 和繁荣。经过100年的风雨历程，二七区的商业不断发展壮大。上世 纪90年代，由亚细亚等几大商场参与的全国著名的郑州商战曾在这里 爆发，引发了郑州乃至全省的商业变革。经过一轮又一轮的新旧更迭 ，二七区逐步形成了以零售业为主的“二七商圈”和以批发业为主的 “火车站商圈”。目前，“二七商圈”已建成了中原地区第一个集购 物、娱乐、餐饮为一体的步行商业街——德化步行商业街，汇集了世 界500强之首——商业零售巨头沃尔玛公司、金博大购物中心、北京 华联、上海世纪联华、天津家世界等数十家大型商业企业和百年德化 购物公园、正弘国际名店、国美家电等大批商家；“火车站商圈”建 成了拥有经营商户5000余家的银基商贸城和敦睦路服装批发中心、通 讯器材大世界、郑州鞋城、华中食品城、灯城等40余个大型专业批发 市场。