看商业万达金街生存状况大调查

看商业：万达金街生存状况大调查

2014-05-06

“18个月一座万达广场”，“一座万达广场一个新城市中心”，在过去数年间，万达的扩张速度和品牌影响力，成就了其中国商业地产的霸主地位。但高速成长的背后，被华丽外表所掩盖的问题也在逐步显现。目前，全国万达金街都普遍出现出租难现象，例如泉州万达金街的业主更是因此走上维权之路。

★各方专家解读

运营管理没跟上还处于培育期阶段

首先，万达金街与自持商业中心组合后的商业体量非常大，这么大的商业体量与城市人口消费能力是否匹配，是二三线城市常容易出现的问题。并且，万达金街之所以会出现这些问题，在于管理没有到位，把重心都放到了自持物业上，对于散售物业没有相应的招商运营。再者，大型商业街有一定的预热阶段，任何一个商业地产项目都要经历市场培育期，在这期间，商业街的业态会不断整合更替，经营内容需要经过优胜劣汰才能生存下来。

体验型业态迎合有限难承受高昂租金

以目前万达自持商业来看，体验型消费容易吸引最多的消费群体。从顾客角度考虑，例如餐饮之类的体验型业态，是每个来万达广场顾客的必须消费项目，但这些业态往往需要较大的营业面积才能形成规模，万达金街独立门店较难迎合这一需求。虽然可以通过整合大量店铺来运作，但是目前整体行业已非高利润，承受能力有限，难以应对高昂的租金。

体验不如商场金街繁荣有难度

本质上还是一个业态规划的问题，金街和旁边的购物中心存在一定的竞争，但与之相比没有优势可言。第一，购物中心作为万达商场的主体，本身就非常大，购物者会有一个“疲劳时间”，逛完之后，已经没剩多少力气再去逛金街;第二，从购物环境上讲，夏天没有空调，冬天没有暖气，体验上还是在商场里边更好。所以金街的繁荣有一定的难度，除非有特别吸引人的点。

商业模式没有对错商圈形成需要积淀

万达金街出现问题，背后体现了商业地产快速发展的困境，商圈的形成本身是需要自然的积淀和淘汰，并不是靠“规划”就能一步到位，就算有一个更大的商业开发商来开发运营，想要做好，也还是需要时间，需要人流、商家以及消费习惯持续不断的积累和转变。在大商场旁边做一些酒吧街或者休闲上的配套，在规划上是没有问题的，例如在泉州，中山路、九一街等传统街区也能取得成功，因此更核心的问题，还是在于后期的营运能否得到消费者和商家的认同，这是一个商圈、商家、消费者相互博弈的过程，需要时间来检验，从来没有谁能凭空创造出一个商圈。

定位模糊资源未充分利用

第一，万达金街本土区位定位模糊，“金”字在商圈内没有做到符合本土市场业态细分；第二，市场定位模糊，这种复制模式前提要在充分市场调查的基础上，不能只停留在简单的宏观面，更应该注重微观面；第三，规划未做到与现有资源充分利用；第四，品牌固然重要，还是提醒消费者和投资者，外来的和尚再会念经也要结合自身投资能力和本土区域投资眼光进行考量。

缺乏统一招商统一运营

万达金街为了提高售价，没有招商就进行出售，造成后期运作不到位。而业主以个体名义招商，无论是资源还是品牌都无法与万达这样一个大型商业地产集团相比。类似的由自主招商模式在全国多个万达金街项目都有出现，为了让售价达到预期，在未规划定向业态招商的情况下就出售，造成后期的一系列招商难情况出现。万达占据了主要的业态范围，如果调整一下，还是可以与商业中心达到互补的。

业主对租金期望过高租售价不成正比

借助于万达广场的名气，万达金街业主自主招商时，因为购买的商铺售价较高的原因，考虑到投资回报率的问题，不愿意把商铺低价出租。金街业主应该降低租金期望值，考虑在较短时间内形成商业成熟氛围，先提高开业率再考虑未来的业态转变及提高租金。

没有留业态空间给金街

万达广场在其自持有的商场内，业态非常齐全完整，餐饮休闲娱乐零售无所不包。几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金街，导致其生存空间狭小。商业中心与金街之间没有打开足够的衔接通道，客流没有从室内导向室外，这也是金街后续经营困难的原因。

★探访：3个城市，5座万达广场金街现状

广州白云万达广场金街

白云万达广场天幕步行街也称为白云金街，呈U字型环绕着室内的商场，2010年12月17日开业。

相对于商场，白云金街经营生存状况却是另一番景象，无论是工作日内，或是周末，捧场的人是少之又少，人气的惨淡更是消磨了商家的干劲，尽管金街两头手机专卖店开着最高音量的音炮，但整条金街仍然显得毫无生气。

据了解，金街当初最早以250元/㎡的价格出租，甚至一度去到了300元/㎡，而如今金街虽然人气不足，但租金仍然保持在200元/㎡，粗略估算，假若是50㎡的一间小铺，一个月的租金也去到了一万块，一年就得支付十几万的租金。

武汉万达广场金街

（菱角湖万达金街）

目前菱角湖金街的商铺空置率仍不低于40%，且商铺扎堆空置现象严重，内街一处竟有30余商户集中撤走，近百米金街杳无人烟。

（经开万达金街）

经开金街的空置率目前高达65%，但较之于菱角湖金街，经开金街的设计、管理在细节上有了改良。街区开放式设计，中部由广场及数个连廊相通，出口连接城市街道，引入人流。还配套建设了百余平米的露天儿童乐园，添置扩音器，将

购物中心内广播同步在金街播放，强化了大商业主体与金街之间的沟通。通过统计，万达广场内日人流量达到4万时，金街日人流量可接近3万。

（襄阳万达金街）

开业近3年的襄阳万达金街经营情况也不算良好。虽然万达携万达百货、国美等主力店进驻三线城市襄阳，吸引了较大客流量，但金街内部人流仍然有限，商铺空置率约为25%，且业态重复，消费档次良莠不齐。虽然襄阳万达金街形成了配套较为齐全，服装零售、餐饮较为集中的杂货铺式商业街，商家们各自为政，没有系统的规划定位，发展前景不明。

南京万达广场金街

南京万达金街自2010年开业以来生意就较惨淡，其内部设计为开放式步行街，三层楼高的南京“万达金街”通过连廊、天桥、自动扶梯连接，展现一种全新的商业格局。

建成伊始大家都信心满满，然而三年时间运营下来，如今的南京“万达金街”不仅找不到半点“风情金街”的影子，目前的金街，近七成以上的店铺被装饰建材、装修设计的商家所占据，俨然一副装饰建材集散地的样子。

★万达金街的四处硬伤

（来自赢商网总结）

散售模式导致经营困境

金街以全部对外销售的模式进行操作，卖给小业主后没有办法做统一的经营管理。小业主们各自为政，没有系统的规划定位，引进品牌良莠不齐，这也就直接导致了金街后续经营的困难。

业态与购物中心重复

由于万达金街缺乏统一的规划，部分业态与金街商铺业态形成直接的竞争，无论对于万达自持商业还是金街商铺的经营者来说都不利于长远发展，万达金街在出售和招商过程中应当做出更系统的规划。

高售价导致业主回报率堪忧

万达完整的业态占据了所有的盈利点，同时又利用知名度带动金街的销售价格提高其现金收入，而购买街铺的业主以个体名义招商，对业主而言，其购买商铺时的高售价会令未来的租金回报率相对降低，这意味利润较低的行业无法承受业主希望达到的租金水平。这就造就金街自身存在不可调和的矛盾。

设计硬伤

万达从一开始，就没有将金街作为万达广场整体的一部分来进行业态分布规划和设计，万达金街不过是万达现金流的工具，它是依附在万达广场身边的路边店。