【案例分析-土地增值税】土地清算
【案例分析】土增税清算你关心的
【案例分析】土增税清算：你关心的可能都在这！销售额扣减土地价款：减少的销项税额如何税务处理国家税务总局宁波市税务局姚伟君营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。
实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。
实例A企业为增值税一般纳税人，开发并销售了一幢商业办公楼。
已知A企业对该项目采用一般计税方法，取得含税销售收入10000万元。
此外，土地价款为4000万元，其他土地增值税开发成本为2000万元，开发费用按10%的比例扣除，财政部规定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计20%扣除。
由于销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万元）。
分析对于这330.28万元增值税销项税额，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。
有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。
这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。
因此，会计处理上，这330.28万元增值税销项税额，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。
按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这330.28万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。
笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
案例式土地增值税清算案例分析
建筑面积 （平方米） 20000 16000 2000 38000 32000 17000 5000 2000 56000 94000
“永辉花园”小区的计算单位 一期四栋普通标准住宅楼 一期三栋非普通住宅楼 二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅 二期一栋商住综合楼1-2层商场
注意问题： 1、会所用途变化 ？ 2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。 3、存在问题：不区分清算单位。 一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。 问题：纳税人为什么不区分清算单位？
分二期开发（永辉花园一期、永辉花园二期）。项目占地面积50000平米。
一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结 构、规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方 米。容积率1.9。
二期:开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2 层为商场，3-26层为住宅。建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.0 。
2011年2月10日，以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额400000元（暂列“其他 应收款处理”，关于拆迁补偿无其他账务处理）。
拆迁协议主要内容：永安公司共拆迁张月、李丽二人200平方米旧房（各100平米），永安公司 对拆迁的面积以“永辉花园小区”同等面积的一期非普通住宅进行补偿，并另外对二人分别补 偿200000元。
210000
2012 售楼部租赁费 165000
2012 其他
243500
合计
170000 一期
210000
210000 二期
54300 155000
243500
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产企业土地增值税的计算(附案例)土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。
土地增值税应税收入确认典型案例分析
问：房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1+受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。
以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
举四个案例：案例一个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税【案情筒介】2006年某市朱某通过招拍挂购入土地100亩，当时与国土部门签订的出让合同价格为1000万元，2008年因该市建设需要，政府要求朱某归还该地，并补偿11000万元。
朱某取得的补偿收入是否要征土地增值税？【解析】根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。
但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回案例二以房抵债【案情筒介】某机械制造公司。
2006取得贷款500万元。
2011年5月份贷款到期后，该公司无力偿还贷款本息。
银行根据当时约定的协议，委托拍卖行将抵押的房产予以拍卖抵债。
1.该公司用房产抵债行为，是否要缴纳土地增值税，从何时开始缴纳土地增值税？2.拍卖抵债房地产无增值额是否缴纳土地增值税？【解析】1.《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
用房产抵押取得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向债权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。
此时，房产的所有权在抵押期间并没有发生变更，上述机械制造公司作为房产所有人在抵押期间仍然享有占有、使用、收益等权利。
在贷款到期后，因无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则房产所有权发生了变更。
最新土地增值税案例分析(ppt 57页)
2011年2月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于 当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，桥西区政府 于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。
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??12 （二）项目立项、规划情况
根据2011年1月20日取得的市桥西区发改 委（天发改复【2011】3号）《关于基本建设 项目的批复》，该宗地开发项目为“四叶草花 园小区”项目，全部为商品房开发。
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许可证取得情况如下： ？？11
1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地 （2011）1号“建设用地规划许可证”。
2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规 （2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期）
3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的 483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期）
4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规 （2011）28号）“建设工程规划许可证”（二期）
5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的 5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期）
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房屋类别
一期四栋普通标准住宅 一期三栋非普通住宅 整个小区地下人防工程 一期小计 二期两栋高层住宅 商住综合楼3-26层住宅 商住综合楼1-2层商场 小区会所在二期建造 二期小计 一二期总合计
一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金 额21700000元，采取出包方式建造，工程价款实行分 期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工 程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为21600000元， 单位成本1200元/平方米。
一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30
案例土地增值税清算报告
案例土地增值税清算报告一、项目背景二、土地增值情况1.土地增值计算根据土地增值税法规定，土地增值税的计算公式为：土地增值额=出售价格-取得价格-增值税减免。
其中，增值税减免为：取得价格*20%*使用年限*1.1%。
出售价格：A公司将该房地产项目定价为2000万元。
增值税减免：取得价格为1000万元，使用年限为10年。
土地增值额=2000-1000-1000*20%*10*1.1%=800万元。
2.土地增值税税率及应纳税额根据土地增值税法规定，土地增值税税率为30%。
应纳税额=土地增值额*税率=800*30%=240万元。
三、税款申报与缴纳1.税款申报程序卖方A公司需按照相关规定，向市国土资源主管部门提交以下税款申报文件：（1）土地增值税清算报告；（2）土地增值税计算表；（3）不动产权证复印件；（4）购地合同、销售合同复印件；（5）其他相关证明文件。
2.税款缴纳根据税务部门要求，A公司应在提交税款申报文件之日起15天内，将240万元土地增值税款缴入国库，并提供缴款凭证。
四、税款使用及效益土地增值税款属于财政收入的一部分，用以支撑国家财政作为公共服务的供给。
1.效益土地增值税的主要效益有：（1）增加财政收入。
土地增值税作为一种重要的财政税收，为国家财政提供了一定的资金支持。
（2）调节房地产市场。
土地增值税的征收可以调节房地产市场，防止房价过高，保护消费者权益。
（3）促进土地资源合理利用。
土地增值税的征收可以鼓励土地资源的合理开发和利用，避免浪费。
2.使用税款将由国家财政部门用于社会公共事务，如基础设施建设、教育、医疗等，提高社会福利水平。
五、结论根据以上的计算和申报流程，A公司应向市国土资源主管部门提交土地增值税清算报告，并将240万元的税款及时缴纳。
税款将用于支持国家基础设施建设和公共服务，提高社会福利水平，实现税收的社会效益。
同时，税收的征收也能够促进房地产市场健康发展，保护消费者权益，推动土地资源的合理利用。
案例交流土地增值税清算一分二分三分法解析
案例交流土地增值税清算一分二分三分法解析二、各种方法的政策依据及优缺点。
（一）一分法1、一分法依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条“关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。
根据此规定，可以按一分法进行计算，只是不享受普通住宅增值额未超过20%免税的优惠政策。
2、一分法优点：清算时最大限度节税。
如果普通住宅增值额为负数，那么采用一分法可以最大限度地将不同类型的正负增值额相抵，最终确认增值额计算土地增值税，达到清算时土地增值税缴纳最少，这也是最符合土地增值税立法精神的。
因为土地增值税是按项目进行清算，如果同一项目中有不同类型房地产分别计算增值额的话，就会存在一种类型是负数，另一种类型的增值额是正数，结果还需缴纳土地增值税，因为清算时为负的项目的增值额是不能抵扣清算时为正的类型的增值额的。
3、一分法缺点：清算未售商品房期后再销售可能会增大增值额。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条“清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”。
从此规定可以看出，按照一分法计算的单位建筑面积成本费用是单一的，相当于将普通住宅、别墅、商铺等各种类型的单位成本费用平均化，如果清算时未售部分主要是成本较高的商铺与别墅，期后销售后再申报土地增值税时因单位建筑面积成本费用是单一的，会比二分法或三分法下的增值额大，从而多缴土地增值税。
土地增值税未达85%清算比例计算
土地增值税未达85%清算比例计算摘要：1.土地增值税清算的定义和条件2.土地增值税清算的比例和计算方法3.土地增值税清算的案例分析4.土地增值税清算的注意事项正文：一、土地增值税清算的定义和条件土地增值税清算是指房地产开发企业在项目全部竣工、完成销售或整体转让未竣工决算房地产开发项目时，按照国家税收法律规定，对项目所涉及的土地增值税进行核算和清算的过程。
在我国，土地增值税的清算条件主要包括两种情况：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
二、土地增值税清算的比例和计算方法根据国家税务总局的规定，土地增值税的清算比例为85%。
具体计算方法如下：土地增值税应税收入= 不含增值税的销售收入+ 当期允许扣除的土地价款其中，不含增值税的销售收入是指房地产开发企业销售房地产项目所取得的全部收入，扣除了增值税销项税额后的金额。
而当期允许扣除的土地价款是指房地产开发企业在项目开发过程中所支付的土地成本，包括土地出让金、土地补偿费、土地征用费等。
三、土地增值税清算的案例分析假设某房地产开发企业2014 年1 月开始开发某房地产项目，2016 年10 月项目全部竣工并销售完毕，12 月进行土地增值税清算。
整个项目共缴纳土地增值税1100 万元，其中2014 年至2016 年期间缴纳的土地增值税分别为300 万元、400 万元和400 万元。
根据土地增值税清算比例85%，该企业需要补缴的土地增值税为（300+400+400）×（1-85%）=110 万元。
四、土地增值税清算的注意事项在进行土地增值税清算时，房地产开发企业应注意以下几点：1.确保清算条件符合国家税收法律规定，避免因不符合条件导致的清算失败；2.准确计算不含增值税的销售收入和当期允许扣除的土地价款，确保清算结果的准确性；3.按照规定的时间和程序进行土地增值税清算，避免因逾期或程序不当导致的税收处罚。
总之，土地增值税清算是房地产开发企业必须面临的一项重要任务。
土地增值税清算案例6篇
土地增值税清算案例6篇土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。
企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。
经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。
篇二:土地增值税清算案例案例某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。
2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。
清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。
经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。
首次清算后，取得建安发票2000000元。
2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。
篇三:土地增值税清算案例案例方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。
清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。
篇四:土地增值税清算案例某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。
经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目:该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例某地区一家房地产开发公司在进行土地增值税清算时遇到了一些问题，经过分析和处理，最终成功完成了土地增值税清算工作。
以下是该案例的详细内容。
首先，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了土地使用权出让金与土地增值税的核算问题。
根据相关规定，土地使用权出让金应当纳入土地成本，而土地增值税则应当根据土地增值额进行计算。
在实际操作中，该公司需要准确核算土地使用权出让金的金额，并结合土地增值额进行税务申报。
为了解决这一问题，公司财务部门与税务部门进行了充分沟通和协商，最终确定了土地使用权出让金与土地增值税的核算方法，确保了税务申报的准确性和合规性。
其次，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了土地增值额的确定问题。
土地增值额的确定涉及到土地评估、土地增值率等多个因素，需要综合考虑各种因素进行准确计算。
在实际操作中，该公司委托专业的土地评估机构对土地进行评估，并结合土地增值率进行了计算。
在这个过程中，公司财务部门与土地评估机构密切合作，确保了土地增值额的准确确定，为税务申报提供了可靠的依据。
最后，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了税务申报和缴纳的时间节点和程序问题。
税务申报和缴纳是土地增值税清算工作的关键环节，需要严格按照规定的时间节点和程序进行操作。
在实际操作中，该公司制定了详细的税务申报和缴纳流程，并进行了内部培训和督导，确保了税务申报和缴纳的及时性和规范性。
同时，公司财务部门与税务部门保持密切的沟通和协调，及时解决税务申报和缴纳中的问题和疑点，最终顺利完成了土地增值税清算工作。
综上所述，该公司在土地增值税清算过程中，通过与税务部门的沟通和协商，委托专业机构进行土地评估，制定详细的税务申报和缴纳流程等措施，成功解决了土地增值税清算中遇到的问题，确保了税务申报的准确性和合规性，为公司的经营发展提供了有力的支持和保障。
同时，该案例也为其他房地产开发公司在土地增值税清算工作中提供了有益的借鉴和参考。
土地增值税案例分析与计算
土地增值税案例分析与计算
假设市城区一块面积为1000平方米的土地，最初购买时的价格为
200万元，目前售价为280万元，售出后的售价与购买时的价格之间的差
额为土地的增值利得。
根据土地增值税法规定，土地增值利得的计算公式为：
土地增值利得=售出价格-购买价格-费用-索赔款项-评估增值款
在这个案例中，费用、索赔款项和评估增值款我们假设都为0。
土地增值利得=280万元-200万元=80万元
由于该案例中没有提到该土地的使用年限，我们就假设该土地是用于
城市建设的，并且使用年限在5年以上。
根据这个假设，我们可以按照60%的税率来计算土地增值税。
所以，根据该案例中的数据和条件，土地增值税的计算结果为48万元。
需要注意的是，土地增值税还有一些特定情况下的优惠政策，如个人
售卖住房等，可以根据具体情况进行计算。
此外，土地增值税的计算还涉
及到一些其他细节，如费用、评估增值款等，具体情况也需要根据实际情
况进行计算。
总之，土地增值税的计算是根据土地增值利得和适用税率进行计算的，根据不同的情况有不同的税率和计算方法。
土地增值税清算案例分析
土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格元，规划批复的项目容积率为，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
土地增值税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）
⼟地增值税清算⼟地成本分摊的七种⽅式（含10个案例）⼟增清算⼟地成本分摊的七种⽅式（含10个案例）来源：协同财税在选择成本分摊⽅法中，我们计算成本分摊⽐例的重要依据是项⽬的⾯积数据指标，⾯积数据指标的变动导致分摊⽐例的变动，最终会导致整体项⽬⼟地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择⾯积数据来源对于我们的⼟地增值税预清算和清算⼯作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
个实战案例分享给⼤家，由于篇幅有限，针对这个主题，我们梳理了7⼤类成本分摊⽅法、10个实战案例本⽂重点介绍成本分摊⽅法、成本分配及分摊步骤和适⽤范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第⼀时间获取最新内容。
⼀、⾯积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划⽂件修建性详细规划图是整体项⽬规划最完整最直观的数据来源，是整体项⽬的平⾯规划图，有整体项⽬各⽅⾯的⾯积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算⼯作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察⼀些重要信息，例如是否存在红线外成本⽀出、红线内是否存在多个项⽬或多个分期项⽬，是否存在应分配的跨项⽬或跨期公共配套成本⽀出等等。
02 房屋建筑⾯积测绘报告房屋建筑⾯积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的⼟地增值税清算建筑⾯积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的⾯积数据，主要关注的是其中普通住宅、⾮普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑⾯积数据。
房屋建筑⾯积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑⾯积数据，系⼟地增值税清算⾯积数据来源；修建性详细规划图及相关规划⽂件则是针对整体项⽬从总体到局部各⽅⾯规划⾯积数据的直观数据来源，对于整体项⽬的开发情况了解和掌握⼗分重要，为⼟地增值税预清算⾯积数据来源。
在确定⾯积数据的同时，为保证最终使⽤的分摊⽅法对企业最合理、最有利，这些⽅法，在具体运⽤的时候不可偏颇，要综合使⽤，并采取全排列（有可能的话）的⽅式逐⼀排查，选择⼀种最适合本企业的分摊⽅法。
土地增值税清算的典型案例一
政策宣传，加强 辅导，提高纳税人对 土地增值税清算工作 的认识
有的放矢、严谨 周密，促进该项目土 地增值税清算工作取
得成效
采取非常调查手 段，掌握了房产销售 的第一手铁证。
清算小组实利用 节假日，假扮成购房 者，到售楼处以买房 为由，从售楼员口中 侧面了解近期整个楼 盘的销售情况 ；
经综合计算，该 项目中商品住宅和回 迁房已销售面积 为 174,087.96平米，网 点、车库、仓库已销 售面积为 34,579.97 平米，两项合计已销 售面积占可销售总面 积 244,214.45平米的 85.44%，已达清算标 准，可以进行土地增
前往房交会，侦 查房交会上该项目的 销售情况 ；
前往房产局，通 过核对备案合同的办 法，来摸清该项目的 实际销售情况 ；
对已入住的部分 居民进行பைடு நூலகம்调查走 访，通过了解房屋来 源，来确定其是商品
房还是安置的回迁 房。
在核查小组成员 认真负责的敬业精神 的感召下，在大量的 证据和事实面前，企 业开始主动配合该局 进行了进一步的核 查。
土地增值税清算全流程操作实务与案例
土地增值税清算全流程操作实务与案例土地增值税是指在土地的所有者将土地转让给他人时，根据土地增值额征收的一种税种。
在实践操作中，土地增值税清算的全流程操作包括了补偿款及税款的计算与支付、报税申报、税务审查与核定、税款缴纳等环节。
下面将详细介绍土地增值税清算的全流程操作实务与案例。
首先是补偿款及税款的计算与支付。
土地转让时，土地所有者需要按照相关法律法规的规定，向购买方支付补偿款和税款。
补偿款的计算一般是按照土地的出让价格、土地增值率和补偿比例进行计算的。
例如，地的土地出让价格为1000万元，土地增值率为50%，补偿比例为30%，则补偿款为1000万×50%×30%=150万元。
税款的计算是根据土地增值额进行计算的。
土地增值额是指土地的转让价款与取得土地的成本价款之差。
例如，地的土地转让价款为1000万元，取得土地的成本价款为500万元，则土地增值额为1000万-500万=500万元。
对于土地增值额，按照税率进行计算，并支付相应的税款。
其次是报税申报。
在土地转让完成后，土地所有者需要按照规定的时间节点，向税务机关递交土地增值税的报税申报表。
报税申报表中需要填写相关的基本信息、土地转让的交易信息、土地增值额及税款的计算等内容，并提交相应的证明材料和支持文件。
然后是税务审查与核定。
税务机关在接收到土地增值税的报税申报后，将对申报表和相关材料进行审查与核定。
审查的重点是确认土地增值额和纳税义务是否准确计算，并核定相应的税款金额。
最后是税款缴纳。
土地所有者在收到税务机关的税款通知书后，需要按照通知书上的要求，办理税款的缴纳手续。
一般来说，税款的缴纳可以通过银行转账、现金等方式进行。
下面以一个实际案例来说明土地增值税清算的全流程操作。
地的土地所有者张先生将一块土地转让给他人，土地出让价格为1000万元，取得土地的成本价款为500万元，土地增值率为50%，补偿比例为30%。
根据上述案例，补偿款为1000万×50%×30%=150万元。
土地增值税案例分析
土地增值税清算案例及47个涉税疑难问题处理技巧为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。
对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。
案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：—、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
【案例分析-土地增值税】土地增值税案例
【案例分析-土地增值税】土地增值税案例【案例简介】A 房地产企业(一般纳税人)自行开发了B商业地产项目,施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日,2016 年10月转让其中一栋商业大楼给C公司,收到预收款5 250 万元,同月办理交房及房产产权转移手续。
商业大楼可售面积占项目总可售面积的50%,项目用地的土地价款为2 000万元。
【案例分析】A公司选择一般计税方式。
A公司收到转让房地产应确认的收入=5 250÷(1+11%)=4 729.73(万元)A公司申报的增值税销项税额=(5 250-2 000×50%)÷(1+11%)×11%=421.17 (万元) A公司因扣减土地价款而抵减的增值税销项税额=(2000×50%)÷(1+11%)×11% =99.10 (万元)A公司土地增值税应税收入=5 250-421.17=4 828.83(万元)会计分录如下(单位:万元):1.收到转让房地产收入。
借:银行存款5 250贷:主营业务收入4 729.73应交税费——应交增值税(销项税额)520.272.因扣减土地价款而可以抵减的销项税额冲减主营业务成本。
借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减)99.10贷:主营业务成本99.10会计上确认的转让房地产收入为4 729.73万元,允许抵扣的销项税额冲减主营业务成本99.10万元。
清算时,缴纳土地增值税确认的应税收入为4 828.83万元,已包含允许抵减的销项税额99.10万元。
如果“房地产开发成本”按会计口径计算将导致允许抵减的增值税销项税额重复确认,实际发生的房地产开发成本不能得到全额扣除。
故笔者认为清算时应当按抵减的销项税额金额调增“房地产开发成本”99.10万元。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例土地增值税清算案例一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全数完工、完成销售的；2.整体转让未完工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地利用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入肯定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方式和顺序确认：1.按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的平均价钱肯定；2.由主管税务机关参照本地昔时、同类房地产的市场价钱或评估价值肯定。
房地产开发企业将开发的部份房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，若是产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。
四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应按照土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
除还有规定外，扣除取得土地利用权所支付的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照本地建设工程造价管理部门发布的建安造价定额资料，结合衡宇结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发本钱的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
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【案例分析-土地增值税】土地清算
【案例简介】
A房地产公司是有限责任公司（法人独资），注册资本1000万元。
该项目属于商品房开发，占地面积8,352.00平方米，于二00九年三月之前分两次分别取得。
项目建设规模：该项目建筑总面积为19,353.00平方米。
可售商品房面积为18,764.44平方米，其中：普通住宅17,436.76平方米，非普通住宅1,327.68平方米。
项目销售情况：该商品房截止清算基准日止，已售商品房（含视同销售的面积）面积为17,334.86平方米，其中：已售普通住宅为17,334.86平方米，已售面积占可售面积(含视同销售的面积)比例为92%。
通过审核“开发成本”明细账，发现企业存在以下问题：
（1）列支的土地征用及拆迁补偿费20万元未取得合法有效凭据。
企业称土地征用及拆迁补偿的原始票据均由集团取得，清算组人员认为该项目列支的土地征用及拆迁补偿费企业无法提供相关有效凭据，应调减开发成本-土地征用及拆迁补偿费20万元。
（2）基础设施费中列支的绿化费用15万元未取得合法有效凭据。
（3）开发间接费中列支的业务招待费26万元，清算组人员认为，企业将属于销售费用的业务招待费列入开发成本中，应调减开发成本-开发间接费26万元。
【案例分析】
1、从该案例的清算中可以发现，对于房地产收入的审核，除了
要审核预收账款明细账、往来科目明细表外，还要审核预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据是否相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
2、土地是房地产开发中一个重要组成部分，是土地增值税清算准予扣除项目中重要组成内容。
取得土地使用权所支付的金额，根据企业取得的方式不同，判断是否取得合法有效凭据，查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致；对于拆迁补偿费是否实际发生，合同、名册、凭证核对不上的不予认可，必要时可要求提供被拆迁户原房产、土地证明。
3、房地产开发企业虚列开发成本，以虚开或不合规发票列支成本费用的现象普遍存在，在审核时，除了要审核开发成本明细表外，还需要获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、工程结算报告、建造合同、施工许可、施工费用正式发票、施工费用款支付凭证，比较、分析有关建筑安装工程费资料与实际支出是否能够相互印证。
4、对于开发间接费的审核，首先要合理地区分计入开发间接费与期间费用的界限。
对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。
其次要区分费用的性质是否为开发项目发生的费用。
按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费，需要根据费用性质以及与项目关联程度判定。