河南省房地产估价师《案例与分析》背离事实假设考试题
河南省2024年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题
河南省2024年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。
(2024年试题)A：定额计价方式采纳综合单价形式，工程量清单计价方式采纳总价形式B：定额计价方式投标一般采纳合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采纳百分制评分法C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单E：执行层的组织协调2、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。
若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。
以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。
A：83．51B：85．26C：85．36D：87．16E：工业用地的监测点评估价格3、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A．30B．40C．50D．604、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是__。
A．施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B．施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必需画上轴线并编上轴线号D．轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。
轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号5、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开B．公允C．客观D．诚恳信用6、投资利息估算只有在中才须要。
A：比较法B：传统方法C：现金流量折现法D：收益法E：工业用地的监测点评估价格7、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案笔者房地产评估师考试频道为大家整理的历年真题，供大家学习参考。
一、问答1、是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明？？装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么？答：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。
适宜用成本法估价，先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格，然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧，相减得现值。
（成本法技术路线我没有答要用客观成本，不知道算不算错）2、可比实例B 的租金与估价对象有差异，可能的原因有？？如果选B，应做哪些工作？？答：一是租金内涵不同，可能包括水电费、物业费这些。
二是租期和租金支付方式不同。
三是承租人不同。
四是其他例如测算单位不同。
应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响（这个没有认真审题，题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同，但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同，所以租金的差异可能也要考虑这些方面，我没有答，后面应该做的工作答的也不够全面，但是这道题答题纸上留的空白比较少，感觉如果考虑那么多根本答不下的。
所以这个就得看出题人是想考什么了，如果是租金本身这些我就对了，如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了）3、是投资商铺获利，算买价，投资收益率不低于一年存款利率，问价值类型、估价方法和技术路线？？答：价值类型是投资价值。
估价方法用收益法，技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等，测算净收益，根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。
二、单选1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益选A 2、问净收益，选A 3、问不属于商业的个别因素，选通风采光4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权8，问丙公司应该如何，选继续开发9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司10，问赔偿金额，选差价+利息三、找错网友答案①1、估价人员应为注册房地产估价师2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾（假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题）4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。
河南省2024年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质试题
河南省2024年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发商取得一建设用地运用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，须要实行肯定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
依据城市用地适用性评价结论，该地块属于。
A：一类用地B：二类用地C：三类用地D：临时用地E：执行层的组织协调2、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。
A：支柱B：主要C：次要D：一般E：房地产估价机构必需加盖公章3、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。
A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B：三级市场是指存量房地产交易市场C：依据增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D：依据增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场E：借款合同4、通常房地产开发投资利润率的计算基数为．【2024年考题】A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。
A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价E：工业用地的监测点评估价格6、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2024年考题】A：过去形成的房地产价格变动趋势在将来仍旧存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上．评估出一个对各方当事人来说都是公允合理的价值．【2024年考题】A：托付人B：估价报告预期运用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格8、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是__。
2016年下半年河南省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质考试试卷
2016年下半年河南省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是。
A：职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B：上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C：职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D：每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日E：执行层的组织协调2、当供给增加量小于需求减少量时，则__。
A．均衡价格下降，均衡交易量增加B．均衡价格下降，均衡交易量减少C．均衡价格上升，均衡交易量增加D．均衡价格上升，均衡交易量减少3、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标法4、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会__。
A．减少B．增加C．不变D．同步递减5、当缴存条件丧失时，职工可以提取其住房公积金，同时。
A：建立该职工住房公积金新账户B：暂时停止该职工住房公积金账户C：注销该职工住房公积金账户D：保留该职工住房公积金账户E：执行层的组织协调6、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为A：75％B：79％C：81％D：84％E：工业用地的监测点评估价格7、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的，或投资额不足总投资额25％的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。
A：1／2B：1／3C：1／4D：1／5E：执行层的组织协调8、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。
这表明了。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-12
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-12一、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。
销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。
问题：若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?参考答案：1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。
3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
二、某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2024年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共45题）1、根据过去的一些数据以及经验模型，人们往往可以总结出某种规律。
按照这种规律，又可以对不久的未来做大致的预测。
例如，已知f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果f(x)大致为二次多项式，则f(3)大致为( )。
A.2B.3C.5D.4【答案】 D2、以下关于程序语言的叙述，正确的是（）。
A.Java语言不能用于编写实时控制程序B.Lisp语言只能用于开发专家系统C.编译程序可以用汇编语言编写D.XML主要用于编写操作系统内核【答案】 C3、如果用户对系统的目标不是很清楚，需求难以定义，这时最好使用 ( ) 进行系统开发。
A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】 A4、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。
A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁的影响B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁合同对新的受让人没有约束C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2【答案】 C5、如果待排序序列中两个元素具有相同的值，在排序前后它们的相互位置发生颠倒，则称该排序算法是不稳定的。
（）是稳定的排序方法，因为这种方法在比较相邻元素时，值相同的元素并不进行交换。
A.冒泡排序B.希尔排序C.快速排序D.简单选择排序【答案】 A6、程序以解释方式运行时，不（）。
A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】 D7、（）是正确的叙述A.解释方式比编译方式更适用于规模较大的程序B.解释方式下生成的目标代码长，编译方式下生成的目标代码短C.解释方式下不生成源程序的目标代码D.解释方式只能用于批处理【答案】 C8、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为(请作答此空)，一个对象具有多种形态称为( )。
房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案
房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案案例一黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。
2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。
因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。
本文来源于中大网校网。
然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。
由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。
问题：这样确定估价结论是否正确?为什么?标准答案：这样确定估价结论不正确。
因为：1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。
因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。
若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的'价格为其合法价格。
2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
案例二某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?参考答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
2021年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题(附答案)
2021年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题(附答案).第 1 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) > 案例 > 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。
{A}. 认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价{B}. 认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价{C}. 不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托{D}. 进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作正确答案：D,第 2 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) > 案例 > 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。
{A}. 估价委托书载明的房屋坐落地址{B}. 房屋权属证书记载的坐落地址{C}. 实地查勘显示的房屋门牌号地址{D}. 房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因正确答案：D,第 3 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) > 案例 > 甲公司于6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。
5月28日政府对该区域作出征收决定，并于6月1日进行了公告。
乙房地产估价机构与6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于6月15日进行了实地查勘。
2023年河南省上半年房地产估价师案例与分析商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题
河南省2023年上六个月房地产估价师《案例与分析》: 商业房地产估价旳技术路线和难点处理考试试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题旳备选项中, 只有1个事最符合题意）1、下列属于流动资产旳是。
A: 长期投资B: 固定资产C: 无形资产D: 应收账款E: 执行层旳组织协调2、王某拟购置一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡旳住房, 首付款为30％, 其他申请年贷款利率分别为 4.8％和7.2％旳公积积和商业贷款组合, 贷款期限为23年, 按月等额还本付息。
假如公积金贷款最高限额为20万元, 则商业贷款旳最低月还款额为元。
A：1297.91B：3584.01C：4881.93D：5158.71E: 借款协议3、估价对象房地产2023年旳纯收益为500万元, 估计2023年到2023年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元, 该房地产剩余经济寿命45年, 土地使用权于2042年到期, 该类房地产旳酬劳率为8％, 则用未来数据资本化法计算旳该房地产2023年1月1日旳收益价格为。
A：6825万元B：6866万元C：6203万元D：6713万元E: 工业用地旳监测点评估价格4、潜在购置者一般具有三个特点：爱好、收入与__。
A. 意愿B. 途径C. 能力D. 动机5、折价处置抵押房地产旳, 应当参照__。
A．原购置价B．重建价格C．重置价格D. 市场价格6、某套住宅总价为30万元, 套内建筑面积为125㎡, 套内墙体面积为20㎡, 分摊旳共有建筑面积为25㎡．该套住宅每平方米建筑面积旳价格为．【2023年考题】A：1667元／㎡B：1765元／㎡C：1875元／㎡D：2023元／㎡E: 工业用地旳监测点评估价格7、某房地产开发项目, 通过测算得出如下数据：假如市场前景好将产生5680万元净现值；假如市场状况一般将产生2450万元净现值；假如市场前景不好, 则将产生-3680万元净现值, 经分析市场前景为：好旳概率45％；一般概率35％；不好旳概率20％。
河南省2024年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试卷
河南省2024年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路途和难点处理考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损B．提取法定盈余公积金C．提取公益金D．向投资者分红2、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．融资类参数B．评价标类指标C．时间类参数D．收益类指标3、房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。
A．等值B．不等值C．相同D．不相同4、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。
A．选择拆迁安置的地点B．拆迁安置C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录D．确定房屋重置价的标准5、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。
A．建设部B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会C．省级房地产行政主管部门D．地方行政主管部门6、注册结构工程师注册有效期为年。
A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必需加盖公章7、I regret ______ harder at office.A．not to have workedB．not having workedC．not have workedD．having not worked8、《城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为年。
A：40B：50C：60D：70E：执行层的组织协调9、某套商品住房期房，尚有2年才可投入运用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。
假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。
A：3439B：3473C：3508D：3608E：工业用地的监测点评估价格10、在成本法求取折旧中，采纳__更符合实际状况。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-53
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-53
单选题第一版问题及答案
1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益选A
2、问净收益，选A
3、问不属于商业的个别因素，选通风采光
4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低
5、问使比准价格上升(记不清了)，选项有通胀，存款利率，我选了存款
6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于
7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权
8，问丙公司应该如何，选继续开发
9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司
10，问赔偿金额，选差价+利息
单选题第二版问题及答案
第一题：
1、一经营性酒店评估，营业收入5320，品牌收入占8%，运营费用、财务费用、管理费用等等分别为2260、130、250、210，利润为10%，问房产带来收入为多少(4894.4)
2、问净收益多少：(1554.96)
3、如果你评估此项目，下列哪些不作为重点查勘内容(采光通风、建筑高度、内部布局、装修情况)
第二题：商铺评估收益法价格为12000元/平方米，市场法为10000元/平方米，问。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-60
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-60
问答题(共3 题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?
(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机
和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.
请问：
1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?
答案
一、问答题
(一)评分要点：
1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。
(2分)
(或：未对甲公司提供的资料进行核实，2分;未对估价对象拍照，1分)
2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。
(2分)。
河南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题
河南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。
A：公安机关B：司法机关C：公证机关D：人民法院E：房地产估价机构必须加盖公章2、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是__。
A．12.35%B．12.55%C．12.68%D．12.93%3、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为。
A：305万元B：463万元C：636万元D：961万元E：执行层的组织协调4、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。
王某取得该房的土地使用年限是年。
(2008年试题)A：33B：35C：38D：40E：房地产估价机构必须加盖公章5、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡．假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为．【2004年考题】A：14140元／㎡B：42421元／㎡C：56561元／㎡D：60000元／㎡E：工业用地的监测点评估价格6、按照，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。
A：环境要素B：污染物的性质C：污染物的形态D：污染产生的原因E：执行层的组织协调7、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。
A：企业管理费B：规费C：直接工程费D：措施费E：执行层的组织协调8、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
《估价案例与分析》知识点：背离事实假设
《估价案例与分析》知识点：背离事实
假设
1.估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家宏现经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。
当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。
2.估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
1。
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2015年河南省房地产估价师《案例与分析》：背离事实假设考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。
A：相应配套的基础设施B：土地的形状C：组合完成的功能D：立体空间E：工业用地的监测点评估价格2、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。
A：100—300B：100～500C：300—800D：300—1000E：执行层的组织协调3、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。
A．土地总价B．土地单价C．楼面地价D．商品房价格4、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．利润为零B．最高运营费用比率C．最大费用D．允许的最低经济效益指标5、REITs按其不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
A：权益类型B：抵押方式C：投资业务D：信托性质E：借款合同6、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。
A：正常B：较低C：平均D：较高E：工业用地的监测点评估价格7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上．评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值．【2005年考题】A：委托人B：估价报告预期使用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格8、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是。
A：经营成本B：开发产品成本C：期间费用D：开发项目总投资E：借款合同9、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。
A：30B：15C：45D：60E：执行层的组织协调10、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。
A．空置率>合理空置率B．空置率11、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。
A．预期通货膨胀B．非预期通货膨胀C．成本型通货膨胀D．需求型通货膨胀12、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E：工业用地的监测点评估价格13、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。
A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格14、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是。
A：住房和城乡建设部B：住房和城乡建设部住宅与房地产业司C：住房和城乡建设部信息中心D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会E：执行层的组织协调15、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．B．C．D．16、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。
A：450B：525C：600D：900E：执行层的组织协调17、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。
A：土地使用权的获得方式B：转让的对象C：转让的方式D：转让的时间E：执行层的组织协调18、商品房预售许可的最低规模不得小于。
A：居住区B：居住小区C：栋D：单元E：执行层的组织协调19、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。
A：征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B：征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C：基本农田由国务院审批D：基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批E：房地产估价机构必须加盖公章20、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为．【2003年考题】A：75％B：79％C：81％D：84％E：工业用地的监测点评估价格21、不同的房地产估价师对同一估价对象在同…估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为．【2007年考题】A：掌握的有关信息不同B：作出的估价师声明不同C：估价对象状况不同D：委托人不同E：工业用地的监测点评估价格22、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元／㎡，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。
A：2 427B：2 500C：2 575D：2 632E：工业用地的监测点评估价格23、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。
A：共有B：抵押C：出租D：代管E：房地产估价机构必须加盖公章24、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】A：15年B：16年C：17年D：20年E：工业用地的监测点评估价格25、下列有关金融工具的表述中，错误的是。
A：一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关B：本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据C：与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发D：中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得分）1、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。
A：土地所有权B：国有工业用地土地使用权C：宅基地土地使用权D：大型游乐场E：乡镇企业用房2、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是（）。
A．地价分摊有按建筑面积、建筑物价值、土地价值三种方法B．按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物C．按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物D．因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行E．高层建筑地价分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，也适用于同一层不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊3、下列关于内部收益率的表述中，正确的有__。
A．内部收益率总是大于目标收益率B．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率C．同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E．内部收益率越高，投资风险就越小4、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是。
A：《工程建设监理单位资质管理实行办法》B：《工程建设监理单位资质管理若干细则》C：《工程建设监理单位资质管理实行规定》D：《工程建设监理单位资质管理具体规定》E：执行层的组织协调5、下图表示的是（）。
A．富有弹性B．缺乏弹性C．单一弹性D．完全弹性6、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。
A．%B．%C．%D．%7、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》确定，对招标出让中，应当确定为中标人。
A：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人C：能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人E：能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人8、__是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。
A．多因素敏感分析法B．单因素敏感分析法C．三项预测值法D．风险分析法9、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。
(2009年试题)A：价格结构B：总量结构C：档次结构D：投资结构E：租买结构10、下列说法不正确的是__。
A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离B．共同共有与按份共有的最显着区别在于：共同共有是平等地共有C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让11、下列关于高层建筑，表述正确的是。
A：7—9层为高层建筑B：10层以上(含10层)为高层建筑C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m 的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑12、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。
A．辅助报表B．资产负债表C．资金来源与运用表D．现金流量表13、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于__。
A．第一产业B．第二产业C．第三产业D．新兴产业14、在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有__。
A．有顶盖无围护结构的场馆看台B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊D．屋顶楼梯间、电梯机房E．建筑物内的变形缝15、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指__。
A．与房地产开发经营有关的土地管理工作B．房地产开发经营活动的监督管理C．房地产开发经营管理D．房地产开发的合理利用16、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。