典型标杆房企汇总研究

2013年11月11日，万科借徽商银行布局地 产金融 2014年8月30日，广州万科与腾讯正式推出 了首款地产互联网金融产品：万科理财通 2015年5月4日，万科牵手鹏华基金推出国内 首支公募REITs 2016年1月22日，南京万科联手平安好房推 出了一款名为“平安不动产购房宝10号”的 理财产品
探索社区养老模式
解决养老保障的基点放 在社区，社区养老模式 机构养老社区化
增加商业地产比重
商业地产是万科转型成 为服务型企业的一个很 重要的通道或者抓手。 目前商业地产已被提升 至万科企业战略层面 就产品形态而言，万科 共分为万科广场、生活 中心、邻里家三种商业 产业链
度假服务方面，开发游艇会
1
住宅开发（新市镇+轨道交通）


新市镇：万科安亭新镇
轨道交通：万科与深圳地铁战略合作

REITs
2
房地产金融
4
四个方面

养老地产
联手上海地产集团、上
海中医药大学共同成立
了上海申养品牌
物流地产
聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品 3
7
均好型-万科
住宅开发-新市镇：万科安亭新镇品牌发布会在上海举行，项目的合作方是安亭镇政府及 上海国际汽车城置业有限公司，万科主要负责项目的实际操盘
万科与深铁合作原因： 深圳地铁国资背景强大，确保万科在集团股权结构中的话语权 深圳地铁旗下拥有大量土地资源，与其合作拓宽了万科土地获取的渠道 典型案例： 京投发展联合北京市政府合作开发地铁上盖物业 绿地与上海申通地铁集团合作开发地铁投资产业
表：深铁集团网站所公布的公司部分储备项目
项目名称
其他员工
表：普通股份制、AB股制和合伙制的比较 股份制 普通股 优点
同股同权，保证公平
跟投制度的特点—— AB股 合伙制
合伙人拥有提名董事 会大部分成员的提名 权 非合伙人股东无法影 响董事会成员构成 部分非上市公司
最低比例限制 避免关联交易 覆盖公司所有项目 单项目投资峰值限制 对于万科的意义——
万科养老住宅发展进程
自持老年公寓，同时配备 护理机构、健康会所等适 合老年人的服务设施
签订养老住宅协议 2012年
万科与长春市政府签署健康 养老住宅及文化创意产业项 目战略合作协议，拟投资 120亿元打造100万平方米 健康养老住宅社区及文化创 意产业项目
上海申养智汇坊 2016年
由上海万科联合上海地产集团 打造的社区嵌入式长者照护中 心，专注于为大众提供可负担 的医养服务
前海时代 山海韵 塘朗车辆段上盖物业项目 横岗车辆段上盖物业项目 地铁科技大厦项目 前海枢纽上盖物业项目 红树湾站上盖物业项目 地铁汇通大厦项目
区域
南邻规划滨海大道，西临规划梦海大道 自贸区蛇口 地铁5号线塘朗站上盖区域 地铁3号线六约站上盖区域 地铁1号线深大战上盖区域 地铁1、5、11号线以及穗莞深城际线和深港机场快 线交汇处 地铁2、9、11号线红树湾站交汇处 1号线车公庄上盖区域 合计
合作行业
电商
高端 制造
现代 批发 零售
第三方 物流
快递 快运
……
图：万科物流地产项目获取情况
100 80 60 10 20
图：万科物流地产项目投资情况
15
40
20 0 拿地面积 2015年 2016年1-6月 建筑面积 5
0 2015年 投资金额 2016年1-6月 累计进入城市数 11
均好型-万科
、度假村、酒店等项目 办公、文化方面，积极参与 总部基地、企业公馆建设、 代建公共艺术馆、青少年、
融合社区现有商业配套
服务体系，提供全龄化 养老服务 提供社区专业养老照护 服务
博物馆等，参与儿童医院、
垃圾场等城市公共配套建设
提供居家、社区、机构
一体化养老服务
6
均好型-万科
万科发展策略：2016年万科在总体战略中重点提出了四个方面，包括住宅开发新市镇、 养老地产、物流地产以及房地产金融，其中住宅开发新市镇将成为未来的重点
战略：具前瞻性的部署与 调整策略，紧随市场节奏
投资布局：覆盖66个城市，区域 和城市结构均衡，风险分散；拿 地量入为出，不拿地王，不捂盘 ，快速周转
均好发展
产品：标准化的产品 线，80%复制+20% 创新，住宅产业化
财务：稳健财务策略， 保持低负债率水平 管控：清晰的管理线条和具 及时性的管控调整策略
10
2010年 北京幸福汇
2014年 上海“智汇坊”
得到周边老年居民的认可，床 位长期供不应求，俨然已成为 社区嵌入式长者照护标杆机构
均好型-万科
物流地产：明确了“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的发展战略
物流地产实现突破——
通过战略合作、并购等多种方式，实现了快速发展，初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局，同时利用集团集中采 购资源，初步完成标准化产品定型
商业功能定位：采用“文化”+“社群”+“商业”的定制化C2B模式，从而形成商业社群生态文化，营造并成就高素质社群
（1）生活服务配套：超市菜场集合店、便利店、零售店、多功能服务中心等生活便利服； （2）餐饮服务配套：小镇食堂、特色餐饮、咖啡店、档口美食等多样丰富的品质美食； （3）儿童教育娱乐：儿童教育机构、娱乐设施，为儿童提供一个健康成长，快乐学习的环境； （4）社区医疗养老：设立了社区药店医疗点，对年长居民提供专业身体检查和基本救急服务，定期举办读书放映会； （5）社群文化营造：图书馆、社区剧院、沙龙、主题书吧等，结合以上四种功能延展，营造社群文化。
房地产金融：房地产金融才是未来最具价值行业，万科一直早年前已经开始布局该领域， 其中REITs将成为未来房地产金融创新的重要方向
房地产金融才是未来新产业里面最大的一个行业，而这个行业也是目前起步最晚，目前的规模最小的行业。中国的房地产金 融还处于起步的阶段，充满着想象。房地产金融创新里面大家最关注的是REITs，中国的REITs时代还没有开始！ ——万科前董秘谭华杰 万科房地产金融创新典型事件 近期案例——万科南京九都荟联合平安推出众筹产品
3
均好型-万科
万科发展策略：在制度上和方法上，万科未来将深化事业合伙人制度，多层次运用小股 操盘的模式；另外在小股操盘的模式下，密切关注“混合所有制”改革中的机会
2014年开始，万科主推两个战略举措，即小股操盘和事业合伙人制度，未来也将继续坚持
小股操盘，加码轻资产
事业合伙人制度，成就共享，抵御野蛮人侵袭
操盘但不控股：万科在合作项目中不控股，通
过出让股权将资产变“轻”。其关键是赢得操 盘权，项目仍然由万科团队操盘
典型项目：昆明云上城、杭州良渚未来城
2）一线项目跟投：要求项目所在一线公司管理 层和该项目管理人员，跟随公司投资，员工自 愿跟投，初始跟投份额不超过项目峰值的5%
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均好型-万科
Βιβλιοθήκη Baidu
万科发展策略：“事业合伙人制”也是小股操盘模式的制度基础
表：万科“事业合伙人”下的跟投制度 必须跟投人员 项目跟 投制度
项目所在一线公 司管理层和该项 目管理人员
限制参与人员
公司董事、监事、 高级管理人员
自愿参与人员
主要内容
员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%，公司将对跟投项目 安排额外受让跟投，其投资总额不超过该项目资金峰值的5%。项 目所在一线公司跟投人员可在未来18个月内，额外受让此份额；受 让时按人民银行同期同档次贷款基准利率支付利息。
申养古美智汇坊，智汇坊2.0版 基本信息：
项目位置：上海闵行区平阳路1526号 项目面积：416㎡ 床位数：18床 提供服务：长期照护、健康管理、营养餐饮、居家上门服务 运营方：上海申养投资管理股份有限公司 家具提供：上海沐恒实业
日间活动区 卫生间 床位 洗漱台
嵌入式养老模式：
“一碗汤的距离”，能弥补交通和子女看护的不便，增加居民的养老选择 规范管理、专业人员、医疗护理服务、收费合理、性价比高 功能灵活、收费合理、性价比高
南京万科联手平安好房推出了一款名为“平安不动产购房宝10 号”的理财产品。在这款产品中，南京万科将拿出九都荟项目 部分公寓在平安好房平台上进行众筹，每一套指定公寓对应一 期众筹，认筹单份金额为2万元，投资者可认购多份，上限10份 南京万科的相关人员表示：“万科九都荟与平安金融合作共同 推出这样一款金融产品，主要是为了试水南京客户对购买公寓 金融产品的需求，这只是第一次尝试，后期会根据客户的需求 继续改进产品，已期为购买万科公寓的客户带来更多的收益。 房产众筹大多是互联网+的尝试，主要是为了借助互联网金融的
我们将标杆企业分为10种类型：
企业 类型 1
均好型 万科
2
资源型 保利
3
产品型 绿城
4
商业型 万达
5
城市聚焦型 融创
6
区域聚焦型 恒大
7
稳定型 世茂
8
产业型 华夏
9
轻资产 绿城代建
10
后来居上型 旭辉
华润
金地
碧桂园
富力
华南城
星浩资本
海亮
代表 企业
绿地
龙湖
五洲国际
蓝光
中海
远洋
佳兆业
招商
1
第一类：均好型
万科新定位：转型城市配套服务商
“5S服务”
围绕居住、购物、度假、办 公、文化五大方面，转型“ 城市配套服务商”
推进社区商业
探索“邻里家”自主 经营社区商业服务模 式； 标配“五菜一汤，启 动第五食堂、幸福街 市菜场、银行、超市 、药店、洗衣店等社 区商业配套 参股徽商银行，探索 社区金融业务
经营团队即使持股比 例较低，仍能对公司 重大决策的控制权 同股不同权，对部分 股东不公平 京东，阿里巴巴
缺点
公司重大决策容易受 非专业大股东的影响 绝大部分上市公司
管理制度开始从职业经理人向事业合伙人全面
升级 有助于提高团队稳定度，发挥更大的创业热情
例子
5
均好型-万科
万科发展策略：2014-2023十年定位为城市配套服务商，将从以下四个方面来推进
申养古美智汇坊的宗旨——“大众可负担”
申养负责人强调申养的宗旨是“大众可负担”，包括费用可负担及心理 可负担两个层面，大多数人能理解费用可负担，而申养更关注的是让长 者和家人在心理上可负担
上海万科城市花园——社区内 嵌入式的养老服务中心 通过小区内万科活动中心改造， 增补养老机构，为小区客户提供 养老服务。国内第一次在已有小 区进行升级的养老项目尝试
综合能力强，行业龙头标杆，各方面均衡发展 万科
2
均好型-万科
万科：作为行业的龙头老大，万科的综合实力毋庸置疑，各方面均衡发展
表：2003-2016H1万科年度销售金额走势（单位：亿元）
3000 2615 2500 2000 1500 1000 500 0 524 479 140 212 62 92 2151 1901 1709 1412 1215 1082 634
输出品牌和管理：借鉴铁狮门和凯德的小股操 盘模式，输出品牌和管理进行的轻资产运营， 提升ROE水平
背景：化解职业经理人制度弊端，企业和部门 负责人更偏重短期目标而忽视中长期战略利益 的弊端 1）合伙人持股：大约两百多人的经济利润奖金 获得者（主要是一线公司管理层人士）将成为 万科集团的合伙人，共同持有万科的股票
5月5日，“万科•安亭新镇品牌发布会”在上海举行，万科安亭新镇是上海万科实施城市配套服务商的战略转型后首个项目 ，同时也是近年来上海万科商用重点打造的产品系列 项目名称
新镇规划人口 项目位置 开发商 物业形态 类型定位
上海安亭新镇
规划居住人口5-8万人，商业集中于一处 嘉定区安礼路255弄 上海国际汽车城置业有限公司 别墅、公寓、商业等 一期商业定位满足基本配套的社区商业
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均好型-万科
住宅开发-轨道交通：万科与深圳地铁战略合作进一步落地，后者将为万科带来丰富的土 储资源，未来双方将在更多城市推广“轨道+物业”模式
2016年6月12日，万科、深圳地铁集团与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等分别签署备忘录 ，就深化深圳地铁与万科在地铁四期轨网上的战略合作，探索城市轨道建设PPP新模式，以及在更多城市推广“轨道+物业 ”模式
建筑面积（万方）
110 30 26.15 32.2 13.3 128 — 11.58 351.23
目前，深圳轨道交通共投入运营5条线路178公里。其中地铁集团运管管理的4条线路158公里，今年将开通3条新线共107公里
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均好型-万科
养老地产：联手上海地产集团、上海中医药大学共同成立了上海申养品牌，率先推出社 区嵌入式长者照护之家产品，尝试新型养老方式，将养老理念融入到项目设计