第十四章 建筑物区分所有权

4.共有权的内容 （1）共有权人的权利 ①对共有部分的使用权； ②对共有部分的收益权； ③对共有部分的保存、单纯的修缮及改良权； ④物权请求权。 （2）共有权人的义务 ①按照共有部分的本来用途使用共有部分； ②分担共同费用和负担。建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没 有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建 筑物总面积的比例确定。 注意：业主不得以放弃共有部分权利而不履行义务
3. 专有部分的范围（专有部分的界限） 学说：“中心说”、“空间说”、“最后粉刷表层说”、“壁 心和最后粉刷表层说”（通说） 4. 专有权的内容 （1）专有权人的权利 ①所有权与自行管理权 但是，《物权法》第77条：“业主不得违反法律、法规以及管 理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营 性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利 害关系的业主同意。” 注意：本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七 条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之 外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、 生活质量受到或者可能受到不利影响。 ②相邻使用权
（2）专有权人的义务 ①不得对建筑物有不当毁损行为； ②应当按照专有部分的本来用途与使用目的使用专 有部分； ③维持区分所有建筑物存在的义务； ④不得随意变更通过专有部分的电线、水管、煤气 管道等； ⑤维护住宅环境卫生和安宁，以及周边地区善良风 俗和习惯。 （3）专有权人的责任 停止侵害、排除妨害、赔偿损失 思考：区分所有权的剥夺（将业主从专有部分驱逐）
三、共有权 1.共有权的概念 共有权，是指业主依照法律或管理规约的 规定或业主大会的决定，对区分所有建筑 物内的住房或经营性用房的专有部分以外 的公用部分所享有的占有、使用、收益的 权利。 （1）共有部分对专有部分具有从属性； （2）共有部分具有不可分割性； （3）共有部分系连接各专有部分的纽带。 思考：共有权的性质
（5）业主大会和业主委员会，对任意弃置垃 圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养 动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费 等损害他人合法权益的行为，有权依照法 律、法规以及管理规约，要求行为人停止 侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 业主对侵害自己合法权益的行为，可以依 法向人民法院提起诉讼。 注意：业主委员会的诉讼地位
2.法定共有的范围 （1）法定共有的特点 法定共有是指依照法律规定由全体业主对建筑物某部分享 有共有权。一旦确定为法定共有财产，当事人即不得在购 房合同中通过约定变更归属，开发商也不能通过合同来处 分这些法定共有财产。 （2）法定共有的范围 ①绿地（城镇公共绿地或明示属于个人的除外）；②道路 （城镇公共道路除外）；③物业管理用房 ④维修资金 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经专有 部分建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业 主同意，可以决定建筑物及其附属设施维修资金的筹集和 使用，且维修资金的筹集、使用情况应当公布。 ⑤建筑区划内的其他公共场所和公用设施；⑥占用业主共有 的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；⑦电梯、水箱 等。
案例2： 日前，北京市海淀区人民法院受理一起业主董先生家 中被盗后，起诉物业公司要求赔偿被盗损失的物业管理纠 纷案件。原告董先生诉称，2006年9月7日，原告董先生 下班后，发现其住所位于海淀区新新家园的房屋被盗。经 警方初步侦察认定，罪犯于当日下午3至5时撬窗入室进行 盗窃。原告住所位于该楼1层，入住时曾要求安装防盗门 窗，但被告物业公司却以小区保安措施完备为由，不同意 业主安装。案发时，小区每楼1名保安的配制变为4栋楼1 名保安，楼内报警电话也早已过时未及时更新，甚至到警 方进入小区调查时，室内红外防盗系统也不能正常使用， 小区公共安全监控装置形同虚设，没有案发时记录，给案 件侦破造成很大困难。原告认为，海淀区新新家园属于高 档住宅小区，作为小区的管理者，物业公司没有保障业主 人身财产安全，没有履行物业合同的义务，给原告造成重 大经济损失，应当承担赔偿责任。现要求物业公司赔偿原 告被盗的1500元美元、8000元人民币及价值3万元的首饰。 （中国法院网）
已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记 的人，可以认定为业主。 注：区别“业主”与“物业使用人” 2.建筑物区分所有权是由专有权、共有权和共同管理权组成的 一种复合的权利； 3.建筑物区分所有权的客体从建筑物拓展到整个小区。
遗赠以及合法建造房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有 权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，
除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑 物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部 分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、 公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或 者设备间等结构部分。其他不属于业主专有部分， 也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场 所及设施等。 （3）约定共有部分 3.车位、车库的所有权归属 （1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 应当首先满足业主的需要； （2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方 式约定； （3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽 车的车位，属于业主共有。
分析：
法院经审理认为，董先生主张案发时物业公司 将每楼1名保安的配置变更为四栋楼配备1名保安， 室内红外防盗系统不能正常使用，但均未能提供有 效证据予以证明。其主张缺乏事实依据，法院不予 支持。《万泉新新家园房屋装修管理规定》规定严 禁以任何形式封闭阳台、露台，严禁在房间、窗户 外侧安装任何物件，该规定未违反相关法律、法规 的规定，应属有效。同时物业公司为业主提供的物 业管理服务中所包括的安全保卫服务内容为小区范 围内公共区域的安全保障，并不包括业主住房内的 财物保管服务，不能苛求物业公司的保安服务能够 防止一切盗窃案件的发生。业主也应增强安全防范 意识，在不能安装外部防盗窗的前提下，亦可采取 安装内置防护装置等安全防护措施。未安装防护措 施而导致财产被盗的后果不应由物业公司公司承担。
四、成员权（共同管理权） 1.成员权的概念 成员权，是指业主基于建筑物的构造、权利归属 及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为 建筑物的团体成员所享有的权利和承担的义务。 2.业主大会 （1）业主大会的概念 业主大会，是指全体业主成立的、管理其共有财 产和共同生活事务的自治组织。 ①业主大会是业主的意思形成机构； ②业主大会是业主依据法定程序行使共同管理权的 组织。 ③业主大会是一个自治组织。
2、赵某的房屋位于某条路临街底层，后来，市政对 该条路进行了修缮，路两旁新开了许多店铺。 赵某于是将自家房屋改修成临街铺面，出租给 他人开了一家美容美发店。其邻居郭某等不堪 美容美发店每日音响的噪音，多次与赵某交涉 不成，遂诉至法院。下列说法正确的是：BC A.赵某的行为是对自己所有权的正当行驶，其邻居 无权干涉 B.赵某的行为一家侵犯了其邻居的权利 C.赵某出租住房开美容美发店需要经过其他有利害 关系的业主同意 D.以上说法均不正确
（2）业主大会的职责 ①制定和修改业主大会议事规则； ②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 管理规约包括： a.对物的管理； b.对人的管理。 ③选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； ⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ⑥改建、重建建筑物及其附属设施； ⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分 占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主 同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总 面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
案例1： 只因业主拖欠了两年多的物业管理费， 最近，南京金陵饭店物业管理公司将负责 管理的江宁区玛斯兰德别墅的8名业主告上 了法庭。在收到法院传票之后，有2名业主 已经缴齐了物业费，其他的业主则表示由 于种种原因让他们觉得并未享受到应得的 服务而拒绝缴纳物业费。记者通过调查了 解到，部分业主拒缴费的原因是将对开发 商的抱怨转移到了物业公司的身上。（扬 子晚报网）
思考：管理规约的性质 规约是业主管理团体的客观化了的或类 似于定款的自治法规，其如同国家的宪法、 公司章程，具有业主管理团体根本性自治 规则的性质，为业主管理团体的最高自治 规范。
3.业主委员会 （1）业主委员会是业主大会的执行机构。 （2）业主委员会的职权来自于法律法规的规定和业主的授 权。 （3）业主委员会的职责 ①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； ②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合 同； ③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物 业管理企业履行物业服务合同； ④监督业主公约的实施； ⑤业主大会赋予的其他职责。 （4）受侵害业主的撤销权 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的， 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
多项选择题： 1、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层） 的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列 哪些说法是正确的？ABD A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收 入 B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁有优先购买权 D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、 丙同意
案例4： 北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告 中海物业管理有限公司超标收费一案，日 前由朝阳区人民法院判决被告将超标准多 收物业费260元至5000元不等分别退还给原 告。源自第十四章 建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所权，是指由专有部分所有权、共有部分共有权 以及因区分所有建筑物共同关系所生的成员权共同组成的特 别所有权。 1.建筑物区分所有权的主体是业主； 业主，是指依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或受
案例3： 芙蓉区人民法院近日判决了这样一起案件：因为不满物 业公司的物管服务，从2006年4月1日开始，王先生一直 没有交纳物业管理费，最终物业公司将王先生告上了法庭。 法院经审理认为：业主与物业公司签订的物业管理服务协 议合法、有效，双方均应履行各自的义务，王先生的答辩 意见和证据中所述的事实和理由并不能证明物业公司违反 了协议，不应成为其不交纳物业管理费的理由，因此王先 生被判应支付物业管理费并支付违约金。 法院还受理过因物业公司不允许业主在自己房间安装 防盗窗，业主状告物业公司的案例，后来这个案件以业主 败诉而告终——因为业主与物业公司的合同内明文规定， “业主严禁以任何形式封闭阳台、露台，严禁在房间、窗 户外侧安装任何物件”，法院认为这种规定未违反相关法 律、法规的规定，应属有效。（长沙晚报）