建筑物区分所有权的概念(ppt 55张)
第八章 所有权(二)建筑物区分所有权
• 【案情】某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将
位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A
公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既
然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当
属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅
自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、 颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道 路、场地或者其他共有部分。 ”
• 【案情】廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼， 因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。 但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经 营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻 的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得 七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。
• 三、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内 的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称 “有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物 之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其 房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第三节 共有权
• 一、共有权的概念 • 所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是
• （2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将 住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性 用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当 经有利害关系的业主同意。
• 【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房 屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826平 方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安放 在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲表 示放在屋内，并就安装问题多次与现物业管 理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装需 经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后， 甲再次准备吊装，遭到乙的制止。
第三节 建筑物区分所有权 新
第三节建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念及特征（一）概念权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对于共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
对于建筑物区分所有权的概念有一元论、二元论、三元论三种学说，我国采用的是三元论。
（二）特征（1）内容的复合性，即建筑物区分所有权系由专有所有权、共有部分持分权所构成。
另外，区分所有权人还享有成员权。
（2）专有所有权具有主导性，区分所有人取得专有所有权即意味着同时取得了共有权及成员权，专有所有权的大小还决定着共有所有权及成员权（如表决权）的大小。
在区分所有权的成立上，仅须登记专有所有权即可。
如果失去了专有部分所有权，也就失去了其他权利。
（3）一体性，即专有所有权与共有所有权结为一体，不可分离，于转让、处分、抵押、继承时须一并进行。
（4）权利主体身份之多重性，即区分所有权人同时是专有部分所有人、共用部分的共有人及共同事务管理的成员权人。
二、对于业主的界定三、建筑物区分所有权的内容包括专有部分的单独所有权以及共有部分的共有权以及因区分所有权人的共同关系而产生的成员权。
（一）专有部分的单独说所有权这里需要注意的是（1）业主将住宅改变成经营性用房，要经有利害关系的业主同意，未经同意的，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状。
（2）应经所有利害关系的业主同意；有利害关系的业主，主要是指本栋建筑物内的其他业主，本栋外的其他业主，主张与自己有利害关系的应当负举证责任。
（二）共有部分的共有权还有就是既有全体业主共同使用的部分，也有部分业主共同使用的部分，如一楼的天棚是二楼的地板隔壁墙属于部分共有。
属于相邻的共有。
(三)业主的管理权1．业主的管理权的范围基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此一共同关系而享有管理权。
该管理权的内容为：第一，业主有权设立业主大会并选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
建筑物区分所有权PPT课件
B、按份共有：处分时其他共有人享优先
购买权。
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区分所有概述
2、区分所有的基本含义
建筑物区分所有制度在德国法上称为“住 宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有 权”， 瑞士法上称为“楼层所有权”，英美 法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称 为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳了 “建筑物区分所有”概念。
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自用部分和专有权
2、自用部分专有权和独有房屋所有权的 异同：
相同点：都是一种排他性支配权，表 现在： a、积极方面
b、消极方面
不同点：a、土地使用权共有
所有权
b、对房屋四ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ拥有不完整的
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自用部分和专有权
3、自用部分专有权的权利限制——物权法第
71条
区分所有人不得违反全体业主的共同利益，表现在：
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几个案例
₣建筑物区分所有权与相邻权的 比较
₣建筑物区分所有与土地使用权 按份共有
₣优先购买权与建筑物区分所有
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自用部分和专有权
“最后粉刷表层说”认为：专有部分的范围包 括至墙壁、天花板、地板等境界部分表层最 后粉刷的部分。
该说的优点：弥补了空间说和壁心说的不足， 使区分所有人一方面得在自己专有部分上自 由装演，另一方面把境界壁最后粉刷以内的 部分视为共有部分，有利于整栋建筑物的管 理与维护。
该说的缺点：忽视当前区分所有建筑物系以 壁心为界线之交易习惯。
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区分所有概述
4、区分所有的法律特征 a、是独立的所有权形式； b、有3种权利构成； c、权利主体的身份具有多重性所有权人（基础）+共有权人+成员权人
建筑物区分所有权制度PPT课件
（四）车位车库的归属
❖ 物权法第74条：建筑区划 内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足 业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有 的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业 主共有。
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问题：车位车库的所有权到底归谁？
❖ 理解：这种共有既不是按份共有，也不是共同共 有，是一种特殊的共有形态。具体有小区内全体 业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、 特定单元或者特定几个业主的共有。
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（二）共有权的行使
❖ 物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外 的共有部分，享有权利，承担义务；不得以 放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的 住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。
谢谢
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Hale Waihona Puke 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主并接受业主的监督的监督
建筑物区分所有权 制度
主讲人：王涵
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一、概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权 五、业主大会和业主委员会
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一、概念
❖ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。
❖ 物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，按照业主 专有部分占建筑物总面积的比例确定。
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（三）法定共有的范围
1、绿地、道路、物业管理用 房。物权法第 73条：建筑 区划内的道路，属于业主 共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑 区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。
建筑物区分所有权
《天津市物业管理用房管理办法》明确指出， 物业管理用房属于全体业主共有，用于物业 管理服务活动和业主活动。房地产行政主管 部门对物业管理用房将独立测量、计算面积， 其面积不计入分摊的共用建筑面积。
关于会所的相关问题？
问题一：会所所有权归谁？ 问题二：开发商或物业公司是否有权变更会 所用途？ 问题三：如果宣传册上讲会所归业主所有， 但交房后并没有，开发商承担什么责任？
上海市房屋资源管理局2003年颁布的《关于加强 商品住宅项目附属会所交易管理的通知》中对此有 较为明确的规定，该规定的第2条称会所的所有权 允许开发商与业主通过书面的方式进行约定，没有 约定的，会所的所有权属于开发商。 第五条：会所的经营服务方式和服务功能，房地产 开发企业应当与购房人在商品房预（出）售合同正 文或者合同附件中约定明确，商品住房销售广告、 售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和服务 功能的，房地产开发企业不得擅自改变。
关于物业用房的相关问题
1、物业用房的面积是否有规定？
2、物业用房的是否计入公摊面积？ 3、物业用房能否设在地下？
湖南省实施《物业管理条例》办法第十一条 物业管理用房应当按照下列标准配置： （一）建筑面积按照不少于建设工程项目总 建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平 方米。 （二）地面以上具备水、电、采光、通风等 正常使用功能的独立成套装修房屋；没有配 置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高 于4层、低于1层。
六、共有部分包括哪些？
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》第三条 除法律、行政法
规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为 物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分， 通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设 施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
经济法课件第五章物权法6建筑物区分所有和共有
经济法课件第五章：物权法(6)建筑物区分所有和共有第五章：物权法（6）共有与建筑物区分所有权第一部份业主的建筑物区分所有权一业主的建筑物区分所有的概念二专有权三共有权四治理权五业主大会和业主委员会一、业主的建筑物区分所有权的概念《物权法》第70条概念:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部份享有所有权，对专有部份之外的共有部份享有共有和一起治理的权利。
”这是我国法律第一次对建筑物区分所有权的概念作出规定。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的说明》法释[2020]7号（以下简称说明）《最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的说明》法释[2020]8号二、专有权一、专有权的概念专有部份所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部份所享有的占有、利用、收益、处分的权利。
二、客体即专有部份，是指具有构造上及利用上的独立性，并能够记录成为别离所有权客体的部份。
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，能够排他利用；（三）能够记录成为特定业主所有权的客体壁心说（对外）和最后粉刷层说（对内）案例一：某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立衡宇出售给了A公司进行餐饮经营。
小区业主得知后感到十分气愤，以为既然开发商将该幢衡宇宣传为小区会所，那么这幢衡宇就应当属于小区的公共配套设施而归业主一起所有，开发商无权擅自将其对外出售。
于是业主们别离找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢衡宇的所有权及利用权交还业主。
但是，开发商却表示，尽管该幢衡宇曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未许诺过该幢衡宇将归属业主一起所有，因此，开发商固然有权对该幢衡宇进行出售。
同时，A公司也表示，A 公司作为该幢衡宇的买受人，在购买衡宇后已经依法进行了产权记录，已经成为该幢衡宇的合法所有权人，业主无权向其主张该幢衡宇的所有权。
第三章 现代建筑物区分所有权制度 《物业管理理论与实务》PPT课件
关于区分所有建筑物的物的管理，世界卫 生组织（WHO）设定了安全、健康、便利、 舒适的居住环境基本标准。其内容可归纳 为四个部分：（1）消防保安；（2）清洁 维护；（3）公共设施维修养护；（4）绿 化管理。
（二）人的管理
所谓人的管理，如前所述，是指对区分所 有权人的群居生活关系所产生的社区管理， 主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、 对建筑物不当使用行为的管理以及对生活 妨害行为的管理。
2、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同 时，也应承担以下义务：
1）执行区分所有权人管理团体所作出的决 议的义务；
2）遵守管理规约的义务； 3）接受管理者管理的义务。
第三节 区分所有建筑物的管理制度
随着建筑技术的不断进步，建筑物不断向立体化 高空方向发展。因此，建筑物利用面积增大，人 口密度增高，随之带来的是人际关系的复杂化， 其结果，所有权人之间的矛盾和纠纷层出不穷。 如何建立一整套完善的管理制度，调节区分所有 权人间的利害关系，化解区分所有权人之间及区 分所有权人与管理团体间的纷争，促进社区的精 神文明和物质文明建设，具有极为重要的意义。
2、基地。基地包括四类： 1）立体重叠上去的专有部分下的基地； 2）共用部分的基地； 3）建筑物至市政道路的基地； 4）其他基地。
3、附属设施。附属于建筑物的一切设施， 如建筑物的附属物、附属的建筑物、非属 专有部分建筑物的附属物，如供电系统、 供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报 警装置、中央监控系统、电梯以及屋顶的 水槽等共用部分。
我国学者陈华彬先生认为，共用部分的概念可 界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有 的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用 部分。
（三）共有所有权的形态
1、总有。总有作为“共有”的一种形态， 是指建筑物各区分所有权人以构成员身份， 对其共同财产，享有占有、使用、收益权， 而处分权、管理权则完全归属区分所有权 人全体。
建筑物区分所有权
建筑物区分 所有权组成
专有所有权 共有所有权
成员权
• 专有所有权——业主对专有局部享有的单独的所 有权；
• 共有所有权——每一位业主都和其他业主一起对 除房屋单元以外的整个物业小区〔即共用局部〕 享有共同的所有权；
• 成员权——基于区分所有权人间共同关系所生的 “构成员〞地位，业主对共用局部的共同管理权。
• 《物权法》第73条：“建筑区划 内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明示属于 个人的除外。建筑区划内的其他 公共场所、公用设施和物业服务 用房，属于业主共有。”
《物权法》第74条：“建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库应当首先满 足业主的需要。
2.区分所有权人作为共有所有权人之义 务
按共用局部之本来用途使用共有局部。 如停车场只能用于停车，不允许堆放 杂物。
分担共用局部费用。
维护与保存共用局部之义务
〔五〕共有所有权的行使
1. 业主对建筑物专有局部以外的共用局部， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不 履行义务。
2. 建筑物的共用局部应当由全体业主共同使 用、收益、管理和维护，具规划道路、绿地、物业用房
共
一般情形下的车库、车位
用 部
维修基金
分
建筑物的基础、承重结构、结构部分
范
围
公共通行部分
消防、公共照明等附属设施
其他不属于业主专有亦非市政公用部分
〔二〕共用局部的界定
• ?物权法?的规定 • 道路 • 绿地 • 其他公共场所、公用设施和物业效劳用房 • 车位、车库 • ?物业管理条例?的规定
2.? 物业管理条例?对物业效劳企业的规 定
第六章业主的建筑物区分所有权ppt课件
❖ A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人 ❖ B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 ❖ C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 ❖ D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同
三、建筑物区分所有法律关系
❖ 1.团体关系 ❖ 2.区分所有关系 ❖ 3.相邻关系 ❖ 4.互有关系 ❖ 5.业主及其业主委员会与物业服务机构之间
的合同关系 ❖ 4+1
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ （4）其他归业主共有的财产 ❖ ①凡是必须由业主共同使用的部分都应当归
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将 来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层 楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年 的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的 第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶 的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买 了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放 杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖 三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相 持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。
第五章建筑物区分所有权
第五章建筑物区分所有权目的要求目前我国的法律还没有正式采用建筑物区分所有权的概念。
由于现代城市的发展和人口的高度集中而形成了复合性集合住宅，随之而产生了需要调整这种住宅关系的建筑物区分所有权的概念。
建筑物区分所有权是与房地产所有权、共有等有着明显区别的一种特殊权利，通过研究建筑物区分所有权制度，将有助于区分相关权利人的权利与义务，以及正确处理因物业管理而产生的相关法律问题。
教学重点第一节建筑物区分所有权概述一、建筑物区分所有权的产生现代建筑物区分所有权是随着工商业的发展、城市的形成、人口的集中形成了复合性集合住宅而发展起来的，这种财产权利的复杂性在于：1．整个建筑物与每个住房的利益密切相关，权利人取得了建筑中单个单元的所有权，但是构成每个住宅所必需的墙壁、地板、屋顶等，同时也受他人的权利支配，谁也没有权利单独处分这些“属于自己的东西”。
2．尽管建筑物内一些设施只属于一部分人使用而其他人一般不使用，但是建筑物内的走道、通道、楼梯、电梯，以及建筑物外的道路、花木草坪、游乐场地等，却是全体住户都能使用的公共设施。
3．建筑物内关于水、煤、电、气等供应管道以及排放管道,存在全体住户和供应公司的权利分割点、以及个人与整体的权利分割点的确定问题。
4．建筑物内的住户整体对地基拥有权利并承担义务，既对土地权利形成了按分共有的关系。
二、建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权在德国称为“住宅所有权”，法国称为“住宅分层所有权”, 瑞士称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”，在日本和我国台湾称为“建筑物区分所有权”。
建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共同部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所形成的成员权之总称。
建筑物区分所有权是一种特殊的复合性的不动产所有权。
建筑物区分所有权主要的特点是：1．建筑物区分所有权权利主体身份的多重性，其具有三种不同的身份，既是专有所有权人，又是共有持分权人和成员权人；2．建筑物区分所有权中专有所有权是主导性的，取得了专有所有权，就意味着取得了共同部分持分权及成员权；专有所有权的大小，决定了其共有部分持分权和成员权（如表决权）的大小。
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
摘要：
一、建筑物区分所有权的概念
二、建筑物区分所有权的特点
三、建筑物区分所有权的类型
四、建筑物区分所有权的权益分配
五、建筑物区分所有权的纠纷处理
正文：
建筑物区分所有权是物权法中的一个重要概念，涉及到建筑物中各个部分的权属问题。
在我国《物权法》中，对此进行了详细的规定。
首先，我们需要了解什么是建筑物区分所有权。
简单来说，它指的是一个建筑物中，各个部分的所有权归属问题。
比如，一栋楼中有许多个单元，每个单元的所有权就属于各自的区分所有权。
其次，我们要了解建筑物区分所有权的特点。
它具有整体性和相对独立性的特点。
整体性是指建筑物区分所有权是建筑物的有机组成部分，不能脱离建筑物而存在。
相对独立性是指各个区分所有权人可以对自己的部分享有独立的使用和收益权。
在建筑物区分所有权中，根据权利的性质和范围，可以分为专有权和共有权。
专有权是指区分所有权人对属于自己的部分享有独立的使用、收益和处分的权利。
共有权则是指区分所有权人对共有部分享有使用的权利。
对于建筑物区分所有权的权益分配，我国《物权法》规定，专有权部分的
权利人享有对该部分的使用、收益和处分权，共有权部分的权利人享有对共有部分的共同使用、收益和处分权。
然而，在实际生活中，由于各种原因，可能会出现建筑物区分所有权的纠纷。
对于这些纠纷，我国《物权法》也规定了相应的处理方式，旨在保护各权利人的合法权益。
房地产法课件：建筑物区分所有制度
《城市異產毗連房屋管理規定》規定：“異產毗 連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和 附屬建築，而為不同所有人所有的房屋”。
《物權法》規定：“建築物區分所有權，是指數 人區分一建築物而專有其一部，就專有部分有單 獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分， 除另有約定外，按其專有部分比例共有的建築所 有權，”
建築物區分所有和物業管理制度
建築物區分所有制度
一、建築物區分所有權的名稱及概念
（一）關於建築物區分所有權各國稱謂： 日本： 建築物區分所有權。 德國、奧地利： 住宅所有權。 法國： 住宅分層所有權。
加拿大、澳大利亞： 單元住宅所有權。 瑞士： 樓層所有權。 美國： 公寓所有權。 英國、新西蘭： 住宅所有權。
3、最後粉刷表層說。專有部分包含壁、柱等境 界部分表層之粉刷部分即牆體等屬於共有部分， 最後粉刷表層是專有部分。
4、壁心與最後粉刷表層說。在有關建築物的維 持。管理關係上，專有部分僅包含牆壁、天花板、 地板等境界表層粉刷部分。在買賣等外部關係上， 專有部分達到牆壁、天花板、地板等境界部分厚 度之中心線，這種學說較適合我國的國情，已為 大多數人認可。
及人法性二要素合為一體之“共同空間所有權” 之法律關係。
《德國住宅所有權法》採取了三元論說，該法上 的所有權概念系由專有所有權、持分共同所有權 和共同所有人的成員權三部分組成。
段啟武：建築物區分所有權，是指多個所有 人、甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建築 物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨 立性的建築物部分（專有部分）所享有的所有權 和對供全體或部分所有人共同使用的建築物部分 （共有部分）所享有的共有權以及機遇建築物的
（二）共有部分所有權
共有，是指區分所有人所擁有的除專有部分以外 的建築物其他部分及不屬於專有部分的附屬物， 共用部分可分為法定共有部分和約定共部分。
建筑物区分所有权理论PPT演示课件
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建筑物区分所有权的特征
复合性 专有所有权的主导性
一体性
权利主体的多重性 登记的公示性
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案例分析
家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改 善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自 行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见 状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安 全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状 。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在 外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主 体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。
因此，单元套房502室业主专有所有权的物业是一个以立方米表示的空间， 可以用下面的公式来表示。 V=（S+S＇）h 其中，V：体积
S：入户门内净使用面积 S＇：内部固定构件（如隔壁、内饰门窗等）的占地面积 h：室内净高 2.共有所有权 共有所有权又分为部分共有和全体共有两种形态。
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（三）建筑物区分所有权的特征
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（一）专有所有权
确定专有部分的标准有两个：一是构造上的独立 性，指房屋四壁具有一定的遮蔽性，使专有部分与建 筑物的其他部分在外观上有明确的区别，以此保障专 有部分独立利用的可能性；二是利用上的独立性，以 有无独立的出入口和内部的专用设备、设施、隔间构 造为标准，具有满足人们生活目的的独立机能。
简述建筑物区分所有权的概念和特征
简述建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权是指所有权人在法律规定的范围内对其所有的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，包括建筑物区分所有权、相邻关系、共有等几种类型。
一、建筑物区分所有权的概念和特征(一)建筑物区分所有权的概念《物权法》第76条规定：“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等属于业主共有。
”在我国，建筑物区分所有权指专有部分所有权人以外的任何人根据法律规定，对专有部分之外的建筑物区域内的土地、其他附着物等建筑物构造享有所有权。
(二)建筑物区分所有权的特征1、建筑物区分所有权具有独立性建筑物区分所有权虽然由专门法律进行规定，但这些法律只对建筑物区分所有权作出原则性的规定，具体的处分仍需遵循一定的民事法律原则，这些民事法律原则对所有权人的处分自由予以一定限制，从而保证建筑物区分所有权不会被轻易地转让、继承，保障其安全与完整。
2、建筑物区分所有权具有封闭性所有权人可以将建筑物区分所有权单独行使，也可以行使建筑物区分所有权与相邻关系、共有关系结合行使，但不得单独行使建筑物区分所有权。
3、建筑物区分所有权具有完整性所有权人不能抛开建筑物区分所有权单独行使所有权中的任何一项权利，如果将建筑物区分所有权单独行使，就失去了建筑物区分所有权的完整性。
4、建筑物区分所有权具有弹力性建筑物区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，其中除处分权外，其他各项权利均具有弹性。
当专有部分出现瑕疵时，其他各项权利仍具有完整性。
建筑物区分所有权又称区分所有制度，它是在同一区域内的房屋上存在着两个以上的所有权人。
这两个以上的所有权人的权利义务不是通过建筑物区分所有权这一具体的权利来实现的，而是通过一些基本的法律原则和具体制度来调整。
第三章建筑物区分所有权
专有部分所享有的权利。
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（2）共有权说：建筑物系由区分所有人全体共有。
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2、二元论说：专有部分所有权+共用部分持分权
n
3、享益部分说：将专有部分和共有部分二者合并，
称为“享益部分”
n
4、三元论说：专有权+共用部分持分权+成员权——
德国法学家贝尔曼倡导
第三章建筑物区分所有权
n （三）立法采三元论说
n
会成员； n （4）选聘和解聘物业服务企业或其他
管理人；
第三章建筑物区分所有权
n （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维 修资金；
n （6）改建、重建建筑物及其附属设施；
n （7）其他重大事项；
n
决定第5、6项，应经专有部分占建筑
物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上
的业主同；
n
决定其他事项，应面积过半数，且人
建筑物区分所有权：指由
区分所有建筑物专有部分所有
权，共用部分持分权及因共同
关系所产生的成员权等三要素
所构成的特别所有权 。
n 《物权法》第70条..\法律法 规1\中华人民共和国物权 法.doc
n 二、建筑物区分所有权的特征
n
1、复合性:建筑物区分所有权=专有所有权+共用部分
持分权+成员权
n
2、专有所有权的主导性:
n C、本案应按照相邻关系处理 n D、本案应按照区分所有处理
第三章建筑物区分所有权
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/7
第三章建筑物区分所有权
日本——建筑物区分所有权 德国和奥地利——住宅所有权 法国——住宅分层所有权 瑞士——楼层所有权 美国——公寓所有权 英国、 新西兰——住宅所有权 我国——业主的建筑物区分所有权
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建筑物区分所有权
建筑物区分所有权的概念
专有权 共有权 管理权
特点
《最高人民法院关于审理 建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题 的解释》（以下简称区分 所有权解释）第1条
“业对建筑物内的住宅、经营性用房等专有
部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分 享有共有和共同管理的权利。”A70包括：
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车 位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章 所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时 已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台 等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组 成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
1、对专有部分的单独所有权。 即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用 房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者 经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益 ； 还可以用来抵押贷款或出售给他人。 2、对建筑区划内的共有部分享有共有权。 每个业主在法律对所有权未作特殊规定时，对专有 部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水 箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、 公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有 部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑 区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购 买的权利。
《解释》第5条：“建设单位按照配置比例 将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方 式处分给业主的，应当认定其行为符合物权 法第七十四条第一款有关“应当首先满足业 主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑 区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房 屋套数的比例。 ”
【案情】市民张先生刚搬了新家就碰到了烦 心事：住进去不久，住宅楼底层开始装修， 准备开澡堂，并将在半年后启用。装修需用 的水泥、木材等材料占据了过道空间，不但 让邻居们走路都很不方便，而且施工发出的 巨大噪音，严重影响了楼里住户的正常生活。 想到半年后澡堂就要开业，张先生更是心有 余悸，他不知道有没有办法改变目前这种状 况。 【问题】对此有何办法解决？
【案情】家住某小区7幢302室的王某在对新房进行 装潢时，为了改善其客厅的采光条件，便在客厅朝 南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇1.5米×1.2米 的塑钢窗户。楼下住户刘某见状后，即以王某擅自 在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由， 要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状。在多 次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。 在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为： 302室在外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未 对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏，目前不 影响居住和使用安全。
3、对共有部分享有共同管理的权利。 即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、 维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。 上述三个方面的内容是不可分离的整体。其中专有 部分的所有权占主导地位，是其他两方面的基础。 如果业主转让专有部分，其对共有部分享有共有和 共同管理的权利则也一并转让。 业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相 应的义务。如行使专有部分所有权时，不得危及建 筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如装 修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面 不得存放易燃易爆等危险物品；对公共部分行使共 有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定； 认缴建筑物共有部分的维护资金等。
【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房 屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826 平方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安 放在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲 表示放在屋内，并就安装问题多次与现物业 管理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装 需经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后， 甲再次准备吊装，遭到乙的制止。 甲诉至法院，要求排除妨碍，赔偿人工损失 费7600元，精神损失费5000元，承担本案 诉讼费。 【问题】乙是否有权阻止甲安装浴缸？
【裁判】法院认定被告擅自在其居室外墙壁开 设窗户的行为，构成对原告的侵权，遂判决被 告拆除开设的窗户并恢复原状。 【析】本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗 户的行为，从形式上看好象是被告在正常行使 他的专有所有权，而且该窗户的开设并未对原 告的居住安全构成妨碍，但正是由于被告是在 属于共有部分的其居室的外墙壁上擅自开设窗 户，既未经城市规划建设部门的批准，又未征 得其他共有人（原告）的书面同意，尽管该窗 户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结构 性损坏且目前不影响居住和使用安全，但被告 的行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵 害，故其依法应承担排除妨碍、恢复原状的民 事责任。
•建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分
层所有权或简称为区分所有权，是指多个 区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑 物时，各区分所有权人对建筑物专有部分 所享有的专有所有权和对共有部分所享有 的共有权的总称。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二 章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的 人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法 律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但 尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为 物权法第六章所称的业主。
内容的复合性； 专有所有权具有主导性； 权利主体身份的多重性； 流转上的一体性。（A72-2）
专有权，是指业主对其建筑物专有部分享有占有、 使用、收益和处分的权利。 （A71） 专有部分：《解释》第2条。 对于公寓楼中的一套单元住宅之内房屋的专有部分 范围的认定，一般认为应区分内部关系和外部关系 而定。 台湾学者观点：在区分所有权人间，尤其是在建筑 物的维护、管理关系上，专有部分应包括壁、柱、 地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在 于外部关系上尤其是对第三人，如买卖、保险、税 金关系上，专有部分应达到壁、柱、地板及天花板 厚度的中心线。即“最后粉刷表层说和壁心说” 建筑物中的车位和车库。A74。关于：“首先满足 业主的需要” 解释A5 专有权人的权利义务（L）.