房 地 产 企 业开发成本核算办法指导
房地产企业土地成本核算方法
国家税务总局于2009年3月印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)对土地成本的分配作了如下规定:土地成本一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意.土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先整。
在实际工作中,一次性取得土地并开发房地产时,不存在土地成本分配问题,但一次性取得土地分期开发房地产时,土地成本如何在各期分配问题较多。
故本文对房地产企业一次性取得土地分期开发房地产的土地成本分配问题作一探讨。
房地产企业在一次性取得土地分期开发房地产的过程中会出现以下三种情况:情况一:分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积相同,最终整个项目实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。
情况二:分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符,但这只是各期开发楼宇间的局部调整,待全部项目完工后,实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同.这样的差异可定义为时间性差异。
情况三:分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符。
少建或多建面积不能在未建项目中补建或少建,待全部项目完工后,实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和不相符,这样的差异可定义为永久性差异。
一、土地成本分配的方法公共用地不需分配土地成本.公共用地主要包括小区中的户外休闲场所、假山湖泊、景观水道等用地和不可出售建筑物用地.公共用地是为全体小区业主共有或服务的,其土地成本最终要分配到可售建筑面积土地成本之中。
如果分配公共用地土地成本,必然存在二次分配问题,因此公共用地不需分配土地成本。
根据以上三种情况合理分配土地成本,应按照会计准则的基本要求及税法的基本原则分两大类六种方法进行土地成本的分配:第一大类,按各期占用土地面积分摊。
有三种方法可供选择:①以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率,按各期规划建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积,依此分配各期土地成本;②以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率,按各期实际建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积,依此分配各期土地成本;③以分期实际的建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之和计算建筑面积容积率,按建筑面积容积率计算各期占用的土地面积,依此分配各期土地成本。
实例详解房企产品成本核算方法
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实例详解房企产品成本核算方法
;房地产开发工程施工时间长,涉及到投资决策分析、前期工程、建设和租售四个阶段,并会发生许多费用,比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费,以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等.这些费用中,有些可以计入开发产品成本中,有些则不能计入开发产品成本.可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用;经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用;不能计入到开发成本中的费用称为期间费用.
下面将通过实例为大家详细介绍房企产品的成本核算步骤.
一、开发产品成本的内容
开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出.它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动,是考核房地产开发工作质量的一项综合指标,是制定开发产品销售价格的基础.开发产品成本按其用途,可分为以下四类:
1.土地开发成本
土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用.
2.房屋开发成本
房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出.
3.配套设施开发成本
它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项
1。
房地产开发企业成本的核算
房地产开发企业成本的核算房地产开发企业是专门从事房地产项目的开发、建设和销售的企业,主要在城市和城市周边地区进行活动。
在市场竞争激烈的环境中,控制房地产开发企业的成本是非常重要的。
本文将介绍房地产开发企业成本的核算,以帮助企业实现更好的成本控制。
成本的定义成本是指企业所发生的用于生产企业产品或服务的各种支出,包括生产所需的原材料、设备、人力、房租、保险、税费、运输等。
这些支出都是企业的成本,对企业的利润和长期发展有很大的影响。
战略性成本核算房地产开发企业应该把成本核算作为一个战略性的工作进行推进。
企业需要对各个方面的成本进行核算,从而提高生产和经营效率。
在成本核算中,企业需要注意以下几个方面:1. 直接成本直接成本是指制造产品所必需的材料和劳动力成本。
在房地产开发企业中,直接成本包括房屋建设所需要的材料和人工成本。
为了合理控制直接成本,企业需要谨慎安排建设计划和材料采购,以及合理地组织施工队伍。
2. 过渡成本过渡成本是指在生产过程中的一些临时性成本,如运输、包装、库存管理等。
在房地产开发企业中,过渡成本主要表现为建筑材料运输和供应管理成本。
企业需要合理组织供应链,减少建筑材料的运输费用,同时优化供应链管理、减少库存等临时性费用。
3. 长期成本长期成本是指企业生产过程中的长期投资支出,如建立新的生产基地、购置新的生产设备等。
在房地产开发企业中,长期成本主要表现为房地产项目的投资和建设成本。
企业需要合理规划资金投入,避免出现资金短缺和项目延期的情况。
4. 间接成本间接成本是指企业生产或销售活动所需的非直接成本,如广告费用、管理费用、办公室费用等。
在房地产开发企业中,间接成本主要表现为销售和运营活动所需的费用。
企业需要合理安排销售和营销策略,减少间接成本的支出。
成本控制的重要性房地产开发企业需要不断地控制各个方面的成本,以获得更好的收益。
如果企业不能合理控制成本,会导致利润下降或亏损。
因此,成本控制是企业取得成功的重要因素之一,可以帮助企业实现以下目标:1. 提高竞争力成本控制能够提高企业的竞争力,使企业在激烈的市场竞争中具有更强的战斗力。
房地产的成本核算方法
房地产的成本核算方法一、房地产成本核算的重要性。
1.1 成本核算就像是房地产项目的财务管家。
如果把房地产项目比作一艘大船,那成本核算就是把控航向的舵手。
它能让开发商清楚知道钱都花到哪儿去了,是花在买地这个“大头”上,还是盖房子的材料、人工这些方面。
要是不做好成本核算,就像盲人骑瞎马,乱了套,很可能导致项目亏损。
1.2 对于购房者来说,成本核算也有意义。
虽然他们看不到背后的成本明细,但成本核算合理的项目,往往价格更合理。
就像老百姓常说的“一分钱一分货”,合理的成本核算能保证房子的质量和价格成正比,不会出现漫天要价的情况。
二、房地产成本核算的主要内容。
2.1 土地成本。
这可是房地产成本里的“大块头”。
买地的钱那是真金白银地往外掏。
不同地段的土地价格相差悬殊,就像在城市中心和偏远郊区,那地价是一个天上一个地下。
而且土地获取过程中还可能涉及到各种税费、拆迁补偿等费用。
这拆迁补偿有时候就像个“无底洞”,如果处理不好,成本就会大幅增加。
2.2 建筑安装成本。
这里面包括建筑材料和人工费用。
建筑材料的价格波动就像股票市场一样,时高时低。
比如说钢材,前几年价格一路飙升,这对房地产成本影响可不小。
人工成本也在不断上涨,现在的建筑工人可都是凭手艺吃饭,工钱低了可不行,就像俗话说的“便宜没好货”,工钱给少了,工程质量可能就没保障。
2.3 开发间接费用。
这部分涵盖的内容比较杂,像项目管理人员的工资、办公费用、营销费用等。
营销费用可不能小瞧,现在房地产市场竞争激烈,为了把房子卖出去,开发商得花大力气做广告、搞促销。
这就像一场没有硝烟的战争,谁的营销做得好,谁就能在市场上多分一杯羹。
三、房地产成本核算的方法。
3.1 目标成本法。
这就好比是先画好一张蓝图再施工。
在项目开始之前,根据市场情况、预期售价等因素,确定一个目标成本。
然后在项目推进过程中,千方百计地朝着这个目标去控制成本。
如果发现成本超支了,就得像勒紧裤腰带过日子一样,想办法削减不必要的开支。
房地产项目成本核算方法指引
房地产项目成本核算方法指引成本核算方法指引是对房地产项目成本核算的流程和方法进行规范和指导的文件,它包括成本核算的步骤、方法和主要注意事项。
下面将介绍一种常用的房地产项目成本核算方法指引。
一、成本核算步骤1.确定核算对象:确定项目的核算对象,这包括项目的地块、建筑物、设备等。
2.收集原始数据:收集项目各项费用的原始数据,包括土地成本、建筑材料费用、劳务费用、设备投入费用等。
3.制定成本分类表:根据项目的特点和需要,制定成本分类表,将各项费用按照一定的分类标准划分,方便后续的核算和分析。
4.按照分类表核算费用:根据成本分类表,将各项费用进行核算,包括费用的计算和摊销。
5.编制成本报表:根据核算结果,编制成本报表,直观地反映了项目的各项费用。
二、成本核算方法1.直接成本法:直接成本法是将各项费用直接分配到项目的不同阶段,然后计算各个阶段的总成本。
这种方法简单直观,但对于复杂的项目会存在一定的误差。
2.比例成本法:比例成本法是将各项费用按照一定的比例分配到项目的各个成本要素中,然后计算各个成本要素的总成本。
这种方法对于复杂的项目能够更准确地分配费用。
3.单位成本法:单位成本法是将项目的总成本除以项目的总产值,从而计算出单位面积或单位建筑面积的成本。
这种方法可以直观地反映项目的经济效益。
三、主要注意事项1.注意成本分类准确性:成本分类的准确性将直接影响到成本核算的结果,因此在制定成本分类表时要慎重考虑,避免出现漏项或重复项。
2.注意费用摊销时机:对于一些需要摊销的费用,如土地成本、劳务费用等,要根据实际情况确定摊销时机,避免费用过早或过晚摊销,影响项目的经济效益。
3.注意费用计算的准确性:费用计算的准确性将直接影响到项目的成本核算结果,在进行费用计算时要严谨细致,避免出现计算错误导致核算结果的不准确。
4.注意成本核算的及时性:成本核算的及时性对于项目的经营管理非常重要,及时地进行成本核算可以让项目管理层及时了解项目的成本情况,做出相应的决策。
房地产开发企业成本核算办法
房地产开发企业成本核算办法Company number:【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】房地产开发企业成本核算办法》第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算,提高企业的经济效益,规范房地产开发企业成本核算方法,根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》,结合城建集团实际情况及管理要求,特制定本办法。
第二条本办法适用于城建集团从事房地产开发企业和单位。
第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定,一经确定就不得任意改变,更不能互相混淆、串户。
成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素,分别做以下处理:1.一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。
2.同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近,同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象。
3.对于个别规模较大、工期较长的项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
第四条各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算范围,计算口径必须一致。
第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格,按照"权责发生制"的原则,分别进行成本核算,做到手续完备、内容真实、准确及时。
按照"收益与费用配比"的原则,正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。
第三章成本项目和开支范围第六条根据房地产开发企业会计制度规定,开发产品的成本项目分为:1.土地征用及拆迁补偿费;2.前期工程费;3.建筑安装工程费;4.基础设施费;5.公共配套设施费;6.开发间接费(开发企业没有二级管理机构则无此项目)。
第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费:1.土地征用费:土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。
地产房地产公司成本核算指导
地产房地产公司成本核算指导1. 引言地产房地产行业作为一个重要的经济支柱在国家经济发展中起着重要的作用。
为了能够有效地进行经营管理,地产房地产公司需要对其成本进行核算和管理,以便实现经济效益的最大化。
本指导旨在为地产房地产公司提供成本核算方面的指导,帮助其开展有效的成本控制和管理。
2. 成本核算的基本概念和原则2.1 成本核算的定义成本核算是指对企业在生产经营过程中发生的各项成本按照一定的方法进行分类、计量、登记和报告的过程。
2.2 成本核算的目的成本核算的主要目的是为了帮助企业了解和掌握自身的经营成本情况,为经营决策提供准确的数据支持,同时也是对成本进行合理分摊和分配的依据。
2.3 成本核算的原则成本核算应遵循以下原则:•实时性原则:成本核算应当及时进行,及时记录和登记各项成本。
•全面性原则:成本核算应包括企业生产经营所有的成本项目。
•独立性原则:成本核算应根据各个成本项目的特点进行分别核算,确保各项成本之间的独立性。
•直接成本与间接成本的区分原则:成本核算应将直接成本和间接成本进行区分,并分别计算和核算。
•正确认定成本原则:成本核算应基于准确和客观的数据进行,确保成本的正确确定。
3. 地产房地产公司的成本核算方法3.1 直接成本的核算方法地产房地产公司的直接成本通常包括项目开发、土地成本、建筑材料成本等。
对于这些直接成本,可以采用以下核算方法:•直接成本分摊法:按照成本发生的时间和发生的阶段对直接成本进行分摊核算。
•直接成本分割法:将直接成本分割为可变成本和固定成本,并进行分别核算。
3.2 间接成本的核算方法地产房地产公司的间接成本通常包括管理费用、销售费用、研发费用等。
对于这些间接成本,可以采用以下核算方法:•分配法:根据各项间接成本的发生原因和成本分配基础进行成本分配。
•比例法:根据各项间接成本所占比例进行成本核算。
4. 地产房地产公司成本核算的注意事项4.1 成本预测和控制地产房地产公司应根据历史数据和市场信息进行成本预测,以便及时采取措施进行成本控制。
房地产开发成本核算方法及成本控制对策
房地产开发成本核算方法及成本控制对策随着社会经济的不断发展,房地产行业作为支柱产业之一,日益受到关注。
在房地产开发过程中,成本核算和成本控制是至关重要的环节,直接关系到项目的盈利能力和持续发展。
对于房地产开发成本核算方法及成本控制对策的研究和实践,具有重要的意义。
一、房地产开发成本核算方法1.成本核算的基本原则(1)完整性原则:成本核算应包括所有与项目相关的成本支出,不能遗漏。
(2)权责清晰原则:确保成本核算的主体和责任人明确,责任落实到人。
(3)合理性原则:成本核算应当合理,不得超支,不得漫无边际。
(4)核算精细化原则:成本核算需要做到精细化,对各项成本进行分类、细化、清晰。
2.常用的成本核算方法(1)直接成本法:按照成本直接发生的情况进行核算,包括人工、材料、机械等直接发生的成本。
(2)间接成本法:通过一定的分配、摊销方式对项目间接成本进行核算,如管理费用、折旧费用等。
(3)标准成本法:通过设定标准成本,加以核算及对比,发现成本差异并进行管理。
(4)综合成本法:将直接成本和间接成本合并进行核算,这是一种综合性的成本核算方法,在实际应用中比较广泛。
二、房地产开发成本控制对策1.提高成本控制的意识和水平成本控制是房地产开发过程中必须重视的一个环节。
开发企业应当提高成本控制的意识,加强成本控制管理,提高成本控制水平,实行严格的成本控制制度。
2.建立健全的成本控制制度建立健全的成本控制制度是保证成本控制的关键。
需要根据项目的特点和实际情况,制定相应的成本控制制度,包括成本控制的责任人、成本控制的程序和流程、成本控制的指导目标等。
3.制定合理的成本控制预算在项目立项的初期,应当制定合理的成本控制预算,明确各项成本支出的预期数字,并在后续的执行过程中进行严格控制,避免因为成本超支而影响项目的盈利能力。
4.加强供应链管理对于房地产开发项目来说,供应链管理是非常重要的环节。
优化供应商的选择,合理采购原材料和设备,选择合理的施工团队,都是成本控制的有效手段。
房地产开发企业成本核算办法
房地产开发企业成本核算办法第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算,提高企业的经济效益,规范房地产开发企业成本核算方法,根据企业财务通则、企业会计准则和房地产开发企业会计制度,结合实际情况及管理要求,特制定本办法;第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位;第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定,一经确定就不得任意改变,更不能互相混淆、串户;成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素,分别做以下处理:1.一般的开发项目以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象;2.同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近,同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;3.对于个别规模较大、工期较长的项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象;第四条各成本项目的预算成本计划成本和实际成本的核算范围,计算口径必须一致;第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格,按照"权责发生制"的原则,分别进行成本核算,做到手续完备、内容真实、准确及时;按照"收益与费用配比"的原则,正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目;第三章成本项目和开支范围第六条根据房地产开发企业会计制度规定,开发产品的成本项目分为:1.土地征用及拆迁补偿费;2.前期工程费;3.建筑安装工程费;4.基础设施费;5.公共配套设施费;6.开发间接费开发企业没有二级管理机构则无此项目;第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费:1.土地征用费:土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金; 2.耕地占用税;3.劳动力安置费:安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴,超转人员安置费等;4.地上地下物拆迁补偿费:指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出,地上地下市政管线拆改费;拆迁旧建筑物回收的残值冲减此成本费用;二、前期工程费1.规划设计勘测费:居住区总体规划、设计、项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用;2.三通一平:为达到施工要求而发生修建道路,通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用;3.前期不可预见的其他费用;三、建筑安装工程费:列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费,含设备费;四、公共配套设施费:列入建筑安装工程施工图预算项目内的,在开发区内构成独立的非营业性建筑项目;如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕;另外还有副食店、菜站、粮店、小吃店、邮局、中小学、文化站、奶站、门诊所、卫生站等;五、基础设施费:开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施;供水管线、高压水泵房、环卫设施;六、开发间接费:指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用;包括开发人员的工资、奖金、福利费按工资总额14%提取计入、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费,其他费用等;第八条下列开支不得列入成本1.为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;2.对外投资支出;3.没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出;4.应在应付福利费中列支的费用;5.应在期间费用开支的费用;6.国家法律、法规规定以外的各种支出,国家规定不得列入成本、费用的其他支出;第四章成本管理责任制第九条开发企业按照分级、归口管理、权责结合,责任到人的原则,建立健全与生产管理体制相适应的责任制;第十条开发企业负责全面的经济核算,负责编制计划成本和降低成本措施,负责编制开发项目的概算,审查施工单位的概预算,负责审定内部结算价格,统一材料价格差异,办理工程价款结算,核算开发项目实际成本,负责编制和汇总年、季度成本报表;第十一条开发企业的经理,对企业开发经营的经济效果负全面责任;第十二条总会计师或行使总会计师职权的副经理,协助经理组织领导本企业的成本管理,正确执行成本计划,准确核算成本,对本企业的成本管理和财务管理负责;第十三条总经济师协助经理管理计划、经营、预算等项工作,采取有效措施,节约投资,降低成本,对其经济效果负责;第十四条总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作,做到技术上先进、合理,经济上节约、有实效,对各项技术组织措施的经济效果负责;第十五条开发企业财务部门对成本管理的责任是:参与开发项目可行性研究和项目评估;汇总计划成本资料,制定本企业成本管理制度,监督成本开支范围;组织成本核算,考核成本计划的执行情况,对成本进行预测、预控和分析;编制成本报表;第十六条开发公司各部门,应结合本部的职责,在经理的领导下,以财务部门为核心参与企业成本管理,向财务部门提供有关数据资料,对本部门的成本管理负责;1.规划部门;负责开发项目总体规划,设计方案的选优;按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模;2.经营计划部门;组织开发项目可行性研究,对项目提出决策性建议,编制年度开发建设计划,执行工期定额,严格控制建设周期;组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格,负责办理产品预售、组织收取购房定金,及时办理产品销售,搜集并向有关部门提供市场信息;3.工程部门;按开发项目规划征购建设用地,及时组织拆迁安置和地上、地下物的处理,及"七通一平",减少前期工程费用;按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施;负责工程质量的监督、检查,组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收;4.材料部门;负责材料设备的采购供应计划,核算材料设备的价格,降低采购成本;健全保管和收发制度,加强材料、设备的管理;办理收料与供料的结算手续,及时结算购房单位应负担的材料差价,降低材料成本;5.预算部门;参与开发项目可行性研究,编制开发项目投资概算和审核施工图预算;合理编制招标工程的造价标底;同有关部门签订经济合同并履行合同中的经济条款;编制计划成本;6.行政管理部门;负责编制管理费开支计划,制定管理费用的节约措施并组织实施;对管理费用实行指标分管,归口负责;第五章计划成本编制第十七条开发项目的计划成本必须以开发项目总体现划为依据,由预算部门编报;一、编制计划成本的依据1.经批准的开发项目总体规划;2.工程项目设计概算;3.经建设银行预算审查处审核的工程预算,平方米造价指标、中标价等;4.市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料;5.中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件;6.管理费用计算方法;7.市政府及其他有关部门制定的有关税费标准;二、编制计划成本的作用1.是确定商品房价格的依据;2.是编制年度成本计划,制定成本降低措施、内部承包考核的依据;3.是控制、分析、考核成本支出的依据;4.经建设银行批准可配合会计核算的开展;第十八条各单位编制所承担开发项目的年度成本计划,分解为季、月度计划;开发部汇总后,下达成本计划指标,协调与计划成本的关系,并考核完成情况;第六章会计核算第十九条财务部门对成本核算对象进行日常的会计核算工作,建立成本帐目,依据统一的核算办法归集分配成本费用,及时结转;第二十条成本费用的归集、分配根据开发企业会计制度规定,在建设开发过程中所发生的成本费用,应在下列科目中核算;一、土地开发本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用;企业开发的建设用地如果仅为商品房建设使用,且能分清使用对象,其成本费用可直接记入"房屋开发"科目核算,如果开发的同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担的,应先通过本科目进行归集,再按一定标准分摊记入有关房屋建设成本中;本科目下设立六个成本项目下同:1.土地征用及拆迁补偿费;2.前期工程费;3.建筑安装工程费;4.公共配套设施费;5.基础设施费;6.开发间接费;一成本归集,在建设过程中发生的成本费用时:借:土地开发-××工程贷:银行存款或应付帐款××单位二成本结转1.开发完成的商品性建设场地借:开发产品-土地开发-××工程贷:土地开发-××工程2.开发完成后用于企业商品房建设的建设场地借:房屋开发-××工程贷:开发产品-土地开发-××工程二、房屋开发本科目核算企业开发建设的各种房屋不含代建房所发生的各项建设费用,本科目下设成本项目同上;一成本归集在建设过程中发生各种成本费用时,根据承包单位提出的工程价款结算帐单和支出的各种成本费用发票;借:房屋开发-××工程贷:银行存款或应付帐款-××单位二在房屋建设竣工后,应及时按实际成本结帐;借:开发产品-××房屋贷:房屋开发-××工程三对不同步建设的未完配套设施,经有关部门批准,可以采取预提的方式预提配套设施费借:房屋开发-××工程贷:预提费用-××工程配套设施费四发生配套设施费支出时借:配套设施开发-××工程贷:银行存款或应付帐款-××单位五配套工程完工后,按实际支出冲减预提配套设施费借:预提费用-××工程配套设施费贷:配套设施开发-××工程实际支出数与预提费用的差额;实际大于预提时,应摊入有关成本项目,数额较大时,应视同待摊费用,分期摊入有关成本项目;实际支出小于预提费用,应冲减有关成本项目;三、配套设施开发本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能同步和营业性配套设施所发生的建设费用;本科目下设二个二级科目;即非营业性配套设施;营业性配套设施;一发生费用时借:配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程贷:银行存款或应付帐款-××单位二配套工程竣工验收后,按实际支出结转借:开发产品-××配套设施贷:配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程四、代建工程开发本科目核算企业接受委托单位委托,代为开发建设的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出;下设二级科目同上;一发生费用时借:代建工程开发-××代建工程贷:应付帐款银行存款-××单位二代建工程竣工后,按实际成本结转借:开发产品-代建工程-××工程贷:代建工程开发-××代建工程五、开发间接费的分摊各内部核算单位发生的开发间接费用,先通过开发间接费科目核算,季度末按在建工程完成的工作量进行分配,季末一般无余额;计算公式:1.开发间接费分摊系数=季开发间接费用总计/季在建工程完成工作量×100%2.某在建工程项目应分摊的开发问接费=分摊系数×某在建工程项目季度完成工作量;六、其他费用的核算1.预提费用:企业按规定从成本中预先提取,但尚未支付或发生的费用;提取的原则应根据哪期受益哪期预提的原则进行,待实际支付后,据实调整预提费用;2.待摊费用:企业已经支出,但需由本期或以后各期成本负担的,分摊期不得超过一年的各项费用,如果摊销期超过一年时,应在"递延资产"中核算,但连续不得超过十二个月;第七章期间费用的核算一、管理费用企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用;包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险金、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用;二、财务费用企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业在经营中发生的利息净支出汇总净损失,调剂的外汇手续费,金融机构手续费及企业筹资中发生的其他财务费用等;三、销售费用企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用,以及专设的销售机构的各项费用;包括在产品销售过程中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费;在产品销售前发生的改装修复费、产品看护费、水电费等;专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等;第八章成本分析第二十一条企业为了降低成本,加强成本管理,制定降低成本目标,编制成本计划,加强成本控制,进行成本核算和成本考核,并采取各项措施,保证完成和超额完成降低成本的计划要求,在这个过程中,为了挖掘降低成本的潜力,寻找降低成本的途径和方法,应经常地进行成本分析;第二十二条成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合,分季、年度分析,并加以说明;成本分析的方法,主要采用对比分析法和因素分析法两种;1.对比分析法:以实际指标与计划指标对比,找出实际与计划的差异,可以说明计划完成的情况,为进一步分析提供方向;同规模小区相比,可以找出各小区的差距原因;2.因素分析法:按成本项目逐个分析影响因素;第九章成本报表第二十三条为了及时了解企业成本费用情况,指导各开发企业成本核算,各单位必须及时编报以下成本报表:1.在建开发产品成本表;2.已完开发产品成本表;3.开发间接费用表;第二十四条报表编制要求:1.企业在填列成本表各行次时,应按开发产品的类别和项目,逐行填列;同一成本核算对象的开发项目,所属各单项工程全部竣工,并已进行已完工程成本结转的,不再填列本表,本表应根据开发成本科目填制;季末十日前上报开发部财务科,年报另规定时间;2.已完开发产品成本表,本表填本年度内完工的开发产品,应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列;上报时间同上;3.开发间接费用表:应根据开发间接费用科目分项填列,本表发生额应于分摊各成本项目有关科目开发间接费相等;上报时间同上;。
房地产开发公司如何进行成本核算方法
房地产开发企业如何进行成本核算房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环节多,投资风险高等特点。
这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作,这是由房地产项目的特性所决定的。
提高开发项目的成本核算质量,是房地产开发企业的当务之急。
如何进行成本核算显得尤为重要。
一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说,大致可分为三部分:1.土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%~15%.3.管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
房地产企业开发成本科目设置及核算
房地产企业开发成本科目设置及核算随着房地产业的不断发展,房地产企业开发成本成为了企业财务管理的一个关键部分。
管理好开发成本,对房地产企业的市场竞争力和盈利能力有着至关重要的作用。
一、房地产企业开发成本的定义开发成本是房地产企业在开发房地产项目期间所发生的各项费用的总和,包括土地成本、建筑成本、营销费用、接待费用、行政管理费用、融资费用等。
二、房地产企业开发成本的科目设置房地产企业的开发成本涉及到许多科目,具体包括土地成本、建筑成本、销售费用、管理费用、融资费用等。
1. 土地成本土地成本,主要是指房地产企业购买土地的费用。
购买土地需要支付土地款、土地出让金等费用。
除此之外,还需要支付土地整理、调整、拆迁等相关费用。
2. 建筑成本建筑成本是指房地产企业在房屋建设过程中发生的各项建筑费用,比如:设计费用、建造费用、材料费用、施工保险费等。
3. 销售费用销售费用主要包括广告宣传费、促销费、售楼处设施费、销售业务员提成等。
这些费用通常由房地产企业的市场部门或者销售部门负责。
4. 管理费用管理费用一般是指房地产企业的行政管理费用和人力资源费用。
包括人员工资、社保费用、房地产开发管理费用、物业管理费用等。
5. 融资费用房地产企业进行开发需要融资,所以融资费用也是开发成本的一部分。
包括银行贷款利息、信用担保费用等。
三、房地产企业开发成本核算房地产企业开发成本的核算是指对于一个项目在整个开发过程中所有费用的统计、分析和核算。
这一步骤是非常重要的,能够帮助企业在开发过程中控制成本,提高企业盈利能力。
1. 成本计算的方式房地产企业开发成本主要通过两种方式进行核算,一种是累计成本法,另一种是完工成本法。
累计成本法是指按照项目开发的不同阶段进行开发成本核算,把已发生的费用依次累加,计算各个阶段的开发成本。
完工成本法是指在项目完工前,按照已发生的成本来计算整个开发的成本,即将已经大量支出的未开始施工的工作按照已支付费用进行计算。
房地产开发财务核算方法
房地产开发财务核算方法1. 引言房地产开发是一个复杂而资金密集型的行业,对财务核算的要求尤为重要。
正确的财务核算方法可以更好地帮助企业了解其经营状况、财务风险以及利润水平等关键指标,为决策提供数据支持。
本文将介绍房地产开发财务核算方法的一些基本概念和技巧。
2. 房地产开发财务核算的基本原则房地产开发财务核算应遵循以下基本原则:2.1 全面性原则房地产开发企业应将所有与项目建设和运营相关的收入、支出、资产和负债等方面的信息都纳入财务核算范围,确保财务信息的全面性和准确性。
财务核算应当以经济实质为依据,真实反映房地产开发企业的经营状况和财务状况,避免仅从法律形式出发进行核算。
2.3 一致性原则房地产开发企业应当遵循财务核算的一致性原则,在不改变既定的会计政策的前提下,保持财务数据的一致性和可比性。
财务核算应真实、准确地反映企业的财务状况。
对于存在风险、不确定性或争议的事项,应进行充分的披露和揭示。
3. 房地产开发财务核算的关键要素房地产开发财务核算包括以下关键要素:收入核算是房地产开发企业财务核算的核心。
其核心是确定收入的确认时机和确认金额,主要应用的方法有完工百分比法和存货法。
3.2 成本核算成本核算是房地产开发企业财务核算的重要组成部分。
按照成本要素的具体情况,采用合理的成本核算方法,包括直接成本、间接成本和成本分配等。
投资核算是指对房地产项目的投资进行核算,主要包括计入投资成本、确认投资收益和计提投资损失等。
3.4 资产负债核算资产负债核算是对房地产开发企业资产和负债的核算,包括项目资本金、债务、长期负债和固定资产等。
利润核算是指房地产开发企业利润的核算,主要包括收入、费用、税金和利润分配等。
4. 房地产开发财务核算的技巧在进行房地产开发财务核算时,可以采用以下技巧提高核算的准确性和效率:4.1 制定明确的会计政策制定明确的会计政策对于房地产开发企业非常重要。
会计政策应当遵循相关法律法规,同时适应企业的实际情况。
房地产企业开发成本科目设置及核算
房地产企业开发成本科目设置及核算对于房地产企业成本科目设置和核算工作来说,作为一个比较繁琐的工作,将会受到房地产开发项目特性影响,房地产投资项目所需资金量比较多,开发周期长,成本核算环节多,投资风险高等,只有正确设置开发成本科目,做好成本核算工作,才能改善房地产开发项目成本管理质量,控制成本支出,维护房地产企业自身利益。
基于此,本文结合房地产企业开发成本核算内容,重点分析房地产企业开发成本科目设置要点,根据分析结果,提出房地产企业开发成本核算建议,具体内容如下。
标签:房地产企业;开发成本;科目设置;成本核算近年来,随着市场环境的不断变化,各种宏观调控政策的颁布,房地产行业利润率逐年降低,高利润的高光时刻已成为过去,盈利来源以土地升值为主逐渐朝着内部高效管理方向改革。
再加上房地产行业具有投资规模大、投资回收周期长、投资风险高等特性,一旦一个房地产开发项目出现失败,将会造成企业整个资金链的断裂,让企业陷入资金危机中。
因为受到开发周期长、成本核算环节多等因素影响,房地产企业成本具有特殊性质,具体展现在投资成本规模大且不均衡、开发周期长、核算复杂等方面。
基于此,要求房地产企业做好开发成本科目设置工作,加强开发成本核算与管理,选择适宜的核算方法规避风险,争取以最少的成本投放获取最高的经济效益。
一、房地产企业开发成本核算内容对于房地产企业来说,在开展开发成本核算工作时,具体涉及的内容展现在以下几个方面。
首先,土地费用。
土地费用也就是指房地产企业在开发房地产项目时投入的成本,占总成本的50%左右。
其中包含土地出让金、拆迁补偿款等。
其次,前期工程开发费用。
前期工程开发费用也就是指房地产开发项目前期规划费用、土地勘察费用等。
再次,建筑安装工程费用。
建筑安装工程费用,也就是指房地产企业在开展工程建设施工时,投放的材料、设备等费用,该费用是房地产公司开发成本核算中重点关注的内容。
最后,基础设施费用。
基础设施费用也就是指房地产公司开发工程项目中水、电、暖气等基本费用。
房地产开发成本核算方法及成本控制对策
房地产开发成本核算方法及成本控制对策一、房地产开发成本核算方法房地产开发成本核算是指对房地产项目开发过程中产生的各类开支进行细致、系统的核算。
开发成本核算一般分为总成本核算和单位成本核算两个方面。
1. 总成本核算总成本核算是指对整个房地产项目的开发成本进行核算。
具体包括土地购置费、规划设计费、建设工程费、市政配套设施费、预备费用、销售费用等多个方面。
各项成本都需要按照相关法律法规和会计准则进行核算,确保成本的真实性和合法性。
单位成本核算是指对房地产项目中的每一个单位(例如每套住宅、每间商铺等)的开发成本进行核算。
这需要对总成本进行逐项分摊,并且考虑到不同单位的特殊性,对特殊项目进行额外的成本分摊与核算。
二、成本控制对策在房地产开发项目中,成本控制是至关重要的一环。
合理的成本控制可以有效提高利润,并确保项目的顺利进行。
以下是一些成本控制的对策:1. 控制土地成本土地成本通常是房地产项目中的一大开支,因此需要通过谨慎的土地选址和商谈,以及有效的运作,来控制土地成本。
同时可以通过多种方式来降低土地成本,如联合开发、土地置换等。
2. 精细化预算在项目开发前,需要进行精细化的预算工作。
这需要对项目的各项成本进行详细核算,并且结合市场走势、政策风险等因素来进行合理预测和控制。
同时在项目实施过程中,也需要实时地对成本进行监控和调整。
3. 提高施工效率施工效率直接关系到工程进度和成本支出。
因此可以通过提高工人技能、采用先进的施工技术、合理安排施工计划等方式来提高施工效率,从而降低人力和材料成本。
4. 优化设计在项目规划和设计阶段,可以通过优化设计来降低建筑结构、空间布局等方面的成本。
例如采用更合理的结构设计、减少不必要的设施等方式来减少建设成本。
5. 合理采购在采购材料设备等方面,可以通过合理的采购渠道、多样化的供应商等方式来降低采购成本,并且确保采购品质。
6. 控制销售费用销售费用是房地产项目中的一大成本,需要通过有效的市场营销策略和成本控制手段来降低销售费用,提高销售效率。
房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算方法一般包括以下几个方面:
1. 确定成本核算对象:房地产开发企业应根据开发项目的特点,确定成本核算对象。
一般可以按照项目、业态、区域等进行划分。
2. 归集开发成本:按照成本核算对象,归集开发项目的各项成本,包括土地取得成本、前期工程成本、建安工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接费用等。
3. 分配共同成本:对于多个成本核算对象共同受益的成本,应按照合理的方法进行分配。
常用的分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法等。
4. 核算完工产品成本:对于已经完工的开发产品,应按照实际成本进行核算。
完工产品成本包括开发成本和分摊的间接费用。
5. 结转销售成本:对于已经销售的开发产品,应按照销售面积比例等方法,将其成本结转至营业成本。
6. 期末结账:在期末,应对房地产开发成本进行结账,将开发成本余额结转至存货科目。
以上是房地产开发企业成本核算的一般方法,具体核算方法应根据企业的实际情况和会计准则的要求进行选择和调整。
房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧
房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧一、成本分摊的步骤1.确定投资方:确定项目的投资方,一般包括开发企业自筹资金、银行贷款、与合作方的股权投资等。
2.确定项目预算:通过项目前期的市场调研和可行性研究,确定项目的总投资额和分项工程的预算。
3.制定投资计划:根据项目的投资额和预算,制定投资计划,明确每个投资方的出资比例和时间安排。
4.成本分摊:按照投资计划,将不同投资方的出资按比例分摊到各项投资工程上,并进行记录和核算。
二、成本核算的技巧1.成本控制:通过制定预算和严格执行,控制项目成本在可控范围内。
在项目实施过程中,及时记录和核算各项成本,确保不超出预算。
2.时点核算:将开发项目的成本按照发生的时间点进行核算,即按照项目周期将成本分为前期开支、建设成本和后期费用,分别进行核算和报账。
3.分项核算:将开发项目的成本按照不同的分项工程进行核算,包括土地购置费、建设工程费、市政配套费、装修费等,确保每个分项工程的成本控制和核算准确。
4.成本分类:将开发项目的成本按照性质进行分类,包括直接成本(如人工成本、材料成本)、间接成本(如管理费用、利息支出)等,便于成本分析和管理。
5.成本依据:将开发项目的成本按照规范和法律法规的要求进行核算,明确成本依据和计算方法,确保成本核算的准确性和规范性。
6.成本监控:建立成本监控体系,及时掌握项目成本的动态变化,通过成本监控报告或成本监控会议,对项目成本进行分析和评估。
7.成本优化:通过成本核算和成本控制,发现和分析成本的潜在问题,制定成本优化措施,降低成本,提高项目收益。
三、案例分析以开发商开发住宅项目为例,该项目总投资额为1000万元,投资方包括开发商自筹资金和银行贷款,其中开发商自筹资金为600万元,银行贷款为400万元。
根据投资计划,开发商自筹资金的出资比例为60%,银行贷款的出资比例为40%。
在成本分摊方面,根据投资计划将开发商自筹资金按照60%的比例分摊到各项投资工程上,将银行贷款按照40%的比例分摊到各项投资工程上,并进行记录和核算。
地产集团房地产开发成本核算指导书
地产集团房地产开发成本核算指导书1. 引言本指导书旨在为地产集团的房地产开发项目提供成本核算的指导,帮助地产集团合理估算和控制项目开发成本,以确保项目的盈利能力和可持续发展。
2. 成本核算的重要性成本核算是房地产开发项目管理中非常重要的一环。
合理估算和控制项目开发成本可以降低项目风险,确保项目的盈利能力。
成本核算还可以帮助地产集团优化资源配置,提高项目管理效率。
3. 成本核算的基本原则成本核算应遵循以下基本原则:•全过程性:成本核算应贯穿项目的整个生命周期,从土地开发阶段到项目竣工及运营阶段。
•透明度:成本核算应透明,确保各方利益相关者对项目成本有清晰的了解。
•准确性:成本核算数据应准确可靠,可以依据进行决策和评估。
•沟通和协作:各部门应密切沟通和协作,在成本核算过程中提供及时的信息和支持。
•可比性:成本核算应设计统一的计量单位和分类标准,以便不同项目之间进行比较和评估。
4. 成本核算的步骤4.1 确定成本项目首先,需要确定项目的成本项目,包括但不限于土地成本、建筑物和设备成本、劳动力成本、物料和设备成本等。
4.2 成本估算在成本项目确定后,需要进行成本估算。
成本估算可以根据过往项目数据、市场行情和专家评估等方法进行。
对于不同的项目阶段,成本估算的具体方法会有所不同。
4.3 成本控制一旦成本估算完成,需要进行成本控制。
成本控制包括但不限于对成本预算的编制、成本的监控和控制、成本的调整等工作。
成本控制旨在确保项目的成本在预算范围内,并及时发现和解决成本偏离预算的问题。
4.4 成本分析和评估成本分析和评估可以帮助地产集团了解项目成本的构成和分布情况,以便进行决策和优化。
成本分析和评估可以对不同成本项目进行比较分析,找出成本不合理的地方并提出改进措施。
5. 成本核算的工具和技术在成本核算的过程中,可以借助一些工具和技术,例如:•电子表格软件:用来编制成本预算表、记录成本数据和生成报表。
•成本核算软件:专门用于成本核算和管理的软件,可以提高成本核算的效率和准确性。
《房地产企业开发项目核算办法》指导
房地产开发成本核算办法第一章总则第一条为加强集团房地产开发企业成本核算,规范为集团房地产企业土地增值税、营业税、企业所得税的税务核算基础,依据国家对于房地产企业税收征管的相关政策法规及《企业会计制度》等会计制度要求,结合集团房地产开发实际制定本办法。
第二条集团内各房地产开发企业要严格按照国家税收、会计法规政策要求,结合本指导办法,正确组织本企业成本核算工作。
第三条房地产开发行业为国家重点税务稽查行业,出于政策调控引导需要,税务政策变化较快。
集团各房地产企业应主动关注行业税收政策变动,提出改进成本核算办法建议。
第四条集团各房地产企业应重视和做好基础成本核算工作,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地进行税务核算,对于本办法实施过程中发生的问题及时向集团筹划管理部反馈。
第五条集团房地产项目成本核算主要内容:(一)成本核算的基本程序;(二)成本核算的对象确定;(三)成本核算的核算内容;(四)会计科目与帐簿设置。
第六条本办法适用于集团各下属房地产开发企业.第二章成本核算的基本程序第一条确定成本核算对象。
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
集团内各房地产开发企业应依据《国税发(2009)31号文》第四章计税成本核算对象的确定第二条设置有关成本核算会计科目。
集团内各房地产开发企业应依据《企业会计制度》、《新企业会计准则》要求,结合房地产行业开发特点,设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用。
第三条按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四条将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五条编制项目开发成本汇总表,计算各成本核算对象的开发总成本.第六条正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本.第七条依据《预售许可证》、《竣工测绘报告》等政府部门核发文件,正确划分可售面积、不可售面积,按单位建筑面积成本法计算可售面积、不可售面积应负担成本,正确结转完工开发产品成本。
房地产开发企业成本核算指导
房地产开发企业成本核算指导背景介绍房地产行业是中国经济中的关键产业之一,对于推动城市经济和促进社会发展具有重要作用。
然而,房地产开发过程中,企业需要面临一系列的成本,如土地成本、建筑成本、管理成本等。
因此,为了更好的管理成本,提高企业经营效益,下面我们就来详细了解一下房地产开发企业成本核算指导。
什么是成本核算?成本核算是指企业对生产过程中所发生的各项费用进行核算以及管理的过程。
对于房地产开发企业来说,成本核算主要包括土地成本、建筑成本、管理成本、销售成本等。
成本核算对于企业的经营管理和决策具有较大的影响,因此,必须加强成本的核算和分析,以更好地掌握企业的经营状况。
成本核算的重要性1.为企业开展精细化管理提供基础成本核算是企业进行精细化管理的前提,只有对各项成本进行全面核算和分析,才能够精确地了解企业的生产成本、管理成本等情况,并有针对性地开展管理工作。
2.评估企业的盈利能力通过对各项成本的核算,可以了解企业的盈利状况,避免企业投资过度或经营不畅导致亏损的情况发生。
3.指导企业经营决策成本核算可以帮助企业掌握生产和经营的费用状况,并在此基础上开展有针对性的经营决策,从而更好地推动企业的发展。
房地产开发企业成本核算指导1.土地成本的核算房地产开发企业的土地成本通常包括土地使用费和土地增值税等,因此在进行土地成本核算时,需要根据实际情况进行分析和计算,将土地成本纳入到企业的成本中,以便更好地掌握经营状况。
2.建筑成本的核算建筑成本是房地产开发企业的主要成本之一,需要包括建筑材料、施工工具和人工等费用,因此在进行建筑成本核算时,需要计算各项费用,并根据实际情况进行分析。
同时,要注意与建筑质量的关系,经常进行质量检测工作,以确保建筑的质量。
3.管理成本的核算管理成本通常包括人员工资、办公费用和差旅费用等,对于房地产开发企业来说也是不可忽视的,因此在进行管理成本核算时,需要对各项费用进行细致的分析,以更好地掌握管理成本的变化和趋势。
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房地产企业开发成本核算办法指导1. 目的:为了规范公司成本核算工作,保证开发成本核算的真实性、准确性和有效性,加强公司对成本开支的控制管理和分析对比,提高公司的经济效益,特制定本办法。
2. 适用范围:公司下属从事房地产开发经营的控股公司和受托经营的非控股公司。
3. 术语和定义3.1. 开发成本是指公司在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用。
3.2. 开发成本根据其核算对象的最终用途可分为以下四类:3.2.1. 土地开发成本:指公司开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。
3.2.2. 房屋开发成本:指公司开发各种房屋所发生的各项费用支出。
3.2.3. 配套设施开发成本:指公司开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
3.2.4. 代建工程开发成本指公司接受委托单位的委托,代为开发土地、房屋、配套设施等工程所发生的各项费用支出。
3.3. 成本核算对象3.3.1. 成本核算对象确定原则:应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。
3.3.2. 成本核算对象应在开发项目开工前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆,以保证成本核算的准确性。
3.3.3. 成本核算对象应结合项目开发地点或区域、结构类型、用途、施工图预算、规模、周期、功能设计、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象:3.3.3.1. 一般开发项目:一般以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
3.3.3.2. 同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目:开竣工时间相近、由同一施工单位施工的,可以合并为一个成本核算对象。
在开发完成归集实际开发成本后,再按各个单项工程概(预)算数的比例分配各幢房屋的开发成本。
3.3.3.3. 规模较大、工期较长、产品类型不同、装修标准不同的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的区域、进度或产品类型等划分成本核算对象。
3.3.3.3.1. 成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。
3.3.3.3.2. 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。
3.3.3.3.3. 同一小区、同一期有高层、多层等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象。
3.3.3.4. 对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
3.4. 成本项目:3.4.1. 土地费用指为取得土地使用权而发生的各项费用。
包括土地出让金、土地转让费、土地变更用途和超面积补交的地价、缴纳的契税及印花税等税金;拆迁补偿费;大市政建设配套费;土地闲置费;场地平整费、勘察设计费、土地面积丈量测绘费、土地使用权批复费等。
3.4.2. 前期工程费是指取得项目土地开发权之后,项目开工之前发生的各项费3.4.2.1. 项目前期报批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
包括人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、招投标管理费等。
3.4.2.2. 规划设计评估费:项目立项后的总体规划设计、建筑工程方案设计(初步设计),施工图设计等各项设计费,可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费),制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费,环境评估、交通评估、消防评估等费用。
3.4.2.3. 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费,拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
3.4.2.4. 三通一平费:为达到施工要求而发生的修建道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费),通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用(包括开工前垃圾清运费)等。
3.4.2.5. 临时设施费:工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
临时设施内的资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费。
3.4.2.6. 其他费用:预算编审费,环境监测费,挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费。
3.4.3. 建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目(房屋建筑物2米以内)的各项设备费、材料费、工程施工费、装修费等。
发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。
3.4.3.1. 土建工程费:3.4.3.1.1. 基础工程费:土石方、桩基、基坑支护费、桩基检测费、基础处理费、桩基咨询费等;3.4.3.1.2. 主体工程费(含±0以下部分);3.4.3.1.3. 有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费。
3.4.3.2. 安装工程费:3.4.3.2.1. 电气安装工程费:主体工程内的照明、电表等电气设施的设备费及安装3.4.3.2.2. 弱电安装工程费(主体工程内的通讯、监控、有线电视等智能化系统及其安装费);3.4.3.2.3. 给排水安装工程费(主体工程内的上下水、水表等给排水设施的设备及其安装费);3.4.3.2.4. 电梯安装工程费(主体工程内的电梯及其安装、调试费);3.4.3.2.5. 空调安装工程费(主体工程内的中央空调、户式空调等设备及其安装费);3.4.3.2.6. 消防安装工程费(主体工程内的自动喷洒、消防栓、报警系统等消防设备及其安装费);3.4.3.2.7. 煤气、燃气安装工程费(主体工程内的供气管线等设施及其安装费);采暖安装工程费(主体工程内的供热设施及其安装费);3.4.3.2.8. 门窗安装工程费(主体工程内的门、窗及其安装费);3.4.3.2.9. 上述各项如有甲供材料、设备,还应分别包括相应的甲供材料、设备费。
3.4.3.3. 装修工程费:公共部位装修费,粗装修费(交房验收标准),精装修费(精装修合同)。
3.4.3.4. 工程监理费:指支付给聘请工程监理单位的费用。
3.4.3.5. 其他费用:工程保险费、现场垃圾清运费、文明施工费、零星工程费等。
3.4.4. 基础设施费指项目开发过程中发生的小区内,建筑安装工程施工图预算项目以外的供电、供水、供气、供热、道路、排污、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用,与大市政接口的费用,以及向水、电、气、通讯等公司缴纳的费用。
3.4.4.1. 供电工程费:变电、配电设备的购置费、安装费及电缆铺设费、增容费等。
3.4.4.2. 给排水工程费:自来水、雨水、污水、防洪等给排水设施的建造等费用。
3.4.4.3. 供热工程费:暖气管道的铺设费等3.4.4.4. 供气工程费:煤气、燃气管道的铺设费、增容费、集资费等。
3.4.4.5. 道路工程费:开发项目内的道路铺设费。
3.4.4.6. 通讯工程费:电话、宽带网络等线路的铺设、配套费。
3.4.4.7. 电视工程费:有限电视的线路铺设费等。
3.4.4.8. 照明工程费:项目内路灯照明设施的费用。
3.4.4.9. 绿化工程费:项目内草坪、栽花、种树的绿化支出、设计费。
3.4.4.10. 环卫工程费:项目内垃圾箱等环境卫生设施支出。
3.4.4.11. 其他费用:项目内围墙、围栏、大门支出、监控工程等3.4.5. 公共配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目,具体内容可区别以下情况:3.4.5.1. 在开发项目内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
3.4.5.2. 在开发项目内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
3.4.5.3. 在开发项目内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用。
3.4.5.4. 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。
如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算。
3.4.6. 开发间接费用指公司(现场管理机构)为组织和开发项目而发生的各项间接费用。
包括:3.4.6.1. 现场管理费用:开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。
3.4.6.2. 利息及借款费用:开发的项目竣工前,为借入的资金支付的利息支出及相关的手续费(应冲减使用前产生的利息)、汇兑损益。
3.4.6.3. 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金:按规定应拨付给业主管理委员会的由相关单位代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
3.4.6.4. 质检费:包括按规定支付给质检部门的质量检验费,项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。
3.4.6.5. 其他费用:项目交付使用后发生的,按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差,以及其他应计入开发间接费的费用。
3.4.7. 下列开支不得列入成本3.4.7.1. 为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出。
3.4.7.2. 对外投资支出。
3.4.7.3. 没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出。
3.4.7.4. 应在应付福利费中列支的费用。
3.4.7.5. 应在期间费用开支的费用。
3.4.7.6. 国家法律、法规规定以外的各种支出,国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
3.5. 操作流程3.5.1. 成本核算的基本程序:3.5.1.1. 根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。
3.5.1.2. 按成本核算及管理的要求,设置有关成本核算会计科目,按成本核算对象归集、分配开发成本费用。
此过程分以下两种情况:3.5.1.2.1. 能分清成本核算对象的,直接把成本支出归集到核算对象的成本项目中;3.5.1.2.2. 分不清成本核算对象,须两个或两个以上的成本核算对象负担时,按规定的原则分配计入各个核算对象的成本项目中。