中心区写字楼开发时机与客户特点的
写字楼营销客户分析
写字楼的客户特点及营销技巧一、写字楼客户分类与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型客户和投资型客户。
1、自用型客户分析市场上写字楼普遍存在车位不充足的情况，据调查了解，车位充足与否，已成为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的重要因素。
部分高端商务客户在济南很难找到相应的办公场所，市场存在大量购买整栋、整层办公空间的需求（如：中润世纪广整层以上去化量占所有已售房源3/4，现在在售的1号楼也以整层或多层销售为主）。
其中大中型客户群主要包括一下四类：（1）、政府机构转制出来的大集团以及将要转制的大集团；（2）、国内外的金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融性机构；（3）、大型股份制公司及外省市集团，包括上市公司；（4）、国内外大型的专业公司，如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯行业等。
2、投资型客户分析针对投资客户对购买的写字楼产品不同的处理方式和受益方式，我们将投资客户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。
（1）纯投资型客户该类客户将购买的写字楼完全出租，以获得租金收入为主。
这类客户可分为两种：一种是有足够空余资金的个体，包括外商、港澳台客户及省内外个体老板，一般购买的面积较小，他们在升值未得的情况下，投资以获得租金收入；另一种是国内外的专业投资机构和投资基金，他们可能会整层或多层购买，他们购置物业，主要是为了长期持有经营。
（2）兼顾型投资客户这类投资客户购买的主要目的其实还是自用，但是在购买时有前瞻性的判断，为企业留下了充裕的空间，富余的那部分对外出租；另一部分在自用之余，购买物业作长期投资。
二、写字楼客户主要考虑的细节与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型和投资型。
但由于写字楼产品是作为办公场所出现的，客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。
总结一下，客户在购买时主要考虑一下几点：1、地段优势：与住宅产品一样，好的地段往往是最大的卖点。
因为好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。
北京写字楼项目目标客群定位与描述营销策划
北京写字楼项目目标客群定位与描述参照以上对区域内客群特征与需求取向分析，并结合本案产品特性，现在，让我们对本案写字楼及底商的目标客群作一初步评判与描述。
一、写字楼目标客群定位与描述1.朝内“本土化”企事业单位或投资客群它们，对朝内区域社会、人文、市场、城市发展认知度高，商务半径和商务区域及协作关系单位集中；它们，多以租赁方式在朝内一些形象、档次较差的老式低端写字楼内办公，亟需改善办公环境、提升企业形象，以实现置业升级与商务升级。
2.东二环商务带（朝内、朝外、东直门、建国门）内中小企事业单位或投资客群它们，多为服务类企业，如文化传播业、教育培训业、咨询顾问业、广告公司、律师行、会计师事务所、贸易公司等，也有少量政府转制企事业单位、行业协会、外地驻京机构等，规模不大，多为在东二环商务带高档写字楼的大企业公司提供配套服务；它们，原在该区域高档写字楼租赁，租金压力大，一直在寻求档次及价位水平相对较低，但产品功能完善的新式办公场所。
3.大宗购买型客群它们，是规模较大的客户，亦将有整层、多层甚至整栋租售的可能；由于本项目规划和产品特征，单体体量小，相比于周边项目可实现整栋整单元销售，虽然市场机会小，但售出一栋，即占总体量的20-30%,所以此类客群占有比例亦不可小觑，但是多为关系购买，受政策影响大、市场难度大，将影响项目价格和利润。
4.个人投资型客群它们，从存款到投资商业、到投资证券、到投资住宅、到投资写字楼，投资行动正步步升级。
由于国内投资类品种稀缺，加之目前国内经济过热压力，投资及金融领域问题较多，整个投资风险增大，风险意识增强，而房地产投资相比于金融、证券、期货投资显示出风险小、增值、保值能力强的优势，将更受人关注。
而目前住宅投资过多，回报较低。
在此背景下，由于市场供给有限，商务环境的复制力差，商业投资和小型商务写字楼投资将会受人追宠。
二、底商目标客群定位与描述1、它们从哪里来？周边商业街（朝内、朝外、东直门、东单、王府井、以及崇文区、朝阳区等）原有客户将成主力，此类客群多为进一步拓展业务开展连锁式经营，以实现置业升级；泛区域（项目周边以外区域，北京市范围之内）客群亦将占较大比重，此类客群或租赁或购买，可能性均等，其中不乏以进军“城市内核”为目的而实现投资升级者；少量外埠有实力的潜在客群，主要为投资性购买。
掌握精准写字楼目标客户群体的挖掘技巧
口碑营销
通过优质的服务和良好的客户体验，建立良 好的口碑和品牌形象，利用客户推荐和口碑 传播吸引更多潜在客户。
对未来精准营销的展望
01
技术创新
随着科技的不断发展，未来精 准营销将更加依赖于大数据、 人工智能等技术，实现更精准 的目标客户定位和个性化服务 。
02
个性化需求
随着消费者需求的多样化，未 来精准营销将更加注重满足客 户的个性化需求，提供定制化 的服务和解决方案。
线下活动与展会
参加行业展会
在展会上展示写字楼的特点和优势，与潜在客户建立联系。
举办线下活动
组织各类线下活动，如商务论坛、企业交流会等，吸引目标客户的参与和关注。
03
如何提高精准写字楼目标客户的转 化率
提供定制化服务
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了解客户需求
深入了解客户的办公需求 、预算和偏好，为其提供 定制化的办公解决方案。
特点
精准客户群体通常具有相似的工 作性质、行业背景和需求，对写 字楼的环境、设施和服务有较高 要求。
精准客户户能够提高写字楼的出租率 ，降低空置率，从而增加收益。
提升品牌形象
吸引与写字楼定位相匹配的企业入驻，有助 于提升写字楼的品牌形象和知名度。
促进租金增长
精准客户通常对租金敏感度较低，更注重写 字楼品质和服务，有利于提高租金水平。
精准客户群体的分类
根据规模分类
将目标客户按照企业规模进行分 类，如大型企业、中型企业和小 微企业。
根据企业性质分类
将目标客户按照企业性质进行分 类，如国有企业、民营企业、外 资企业和合资企业。
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根据行业分类
将目标客户按照行业进行分类， 如金融、科技、教育、医疗等。
写字楼各类型客户需求分析概述.
户更有吸引力。
作为购买写字楼的科技企业，有以下特点： 区位的要求十分明显，讲究交通便利、扎堆氛围，中高的档办公区； 外在形象追求现代高科技的美感； 一般会选择乙级写字楼，尤其突出对高信息化平台与数码港的追求；
市场细化分析
3、客户需求动态 由于政府的扶持，武汉中小型IT与高科技企业仍处于快速发展的阶段。高新科技园目前已经有 了一定的规模，政府对中小型科技企业的政策支持，使得这些企业在园区或周边购买、租赁写字楼。 由于中小型IT与高科技企业的发展，其决策与管理部门已经与生产、技术等业务部门，在空间上可 以产生分离，尤其是为了提升公司形象，重点工作已转入战略管理、资本运作、市场管理、国际事 务等，而这些工作所要求的商务环境与配套，与原来的技术研发或生产组织截然不同，由此也产生 了新的写字楼需求。 这种写字楼需求，有以下三种形式： 在科技园内选择写字楼，可与科研基地关系较为密切；
9）、对写字楼的面积划分与间隔十分重视，也重视写字楼面积的实际使用率；
10）、十分注重办公的运营成本，对空调、停车场等费用比较敏感； 11）、是写字楼市场需求的主角，尤其是中档甲级写字楼以及乙级写字楼的主要客源。
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第四部分
市场细化分析
三、目标客户分析
1、客户描述 武汉有着大量的高新科技企业，经过多年的政府扶持与培育以及自身的发展，武汉高新科技企业也 得到了快速发展，但大部分的企业仍处于创业期或成长期，主要选择在各种科技园区、产业区内开展业 务。同样，也有一些企业发展到了一定规模。由于大量的中小型科技企业是本项目的目标客户。 一方面，由于行业的高智力特点以及以产品技术研发为主，这些客户崇尚现代化、智能化、高效率 的办公环境；另一方面，这些客户已经发展比较成熟，有其完善的产业链，并已经基本完成了决策与管 理、研发、生产等环节的空间分离，原有的产业园区已经难以满足其更大层面的发展空间需求，引致了 对代表公司形象的商务写字楼需求。
北京写字楼市场客户群分析
北京写字楼市场客户群分析研究北京写字楼市场，首先要弄清写字楼市场的分布状态。
写字楼项目集中分布的各个区域呈现出不尽相同的特征，直观地体现了不同商圈的地缘优势，从而决定了各商圈的产业特征、客户群特征及其在北京写字楼市场的定位。
1. 五大中心商圈北京市写字楼的分布从地理位置上看，主要集中在四环以内的市中心区域，高纬环球将这种位于市中心的写字楼聚集区划分为五大主要商圈，即中央商务区（CBD）商圈、亮马河商圈、东二环商圈、金融街商圈以及中关村商圈。
这五大商圈集中了北京市绝大部分顶级、甲级写字楼项目。
中央商务区（CBD）商圈：中央商务区商圈是北京市知名度最高的的国际性商务中心区，该地段商用物业价值极高，是北京市写字楼市场最重要的核心商圈之一。
高纬环球研究数据表明，截止到2006年年底，该商圈内各等级写字楼总存量约为250万平方米，其中甲级写字楼存量占到了总存量的36%左右。
按使用面积计算的平均有效净租金，顶级写字楼达到每月每平米41.39美元，甲级写字楼及乙级写字楼分别为每月每平米31.59美元和20.87美元。
总体上，整体水平略高于其他商圈。
多年的自然衍变使该商圈写字楼的客户构成较为稳定，基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构、电信业、咨询服务机构为配套的产业生态链。
目前入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家，其他商圈只能望其项背。
写字楼租户以国际知名的外资公司为主，涉及的行业类型包括提供专业服务的律师事务所，咨询公司，及外资银行、保险公司、能源类企业等。
例如：如富而德法律服务事务所, 普华永道, 麦肯锡,雪佛龙德士古, 埃克森美孚石油公司,荷兰银行, 福特, 丰田, 摩托罗拉, 惠普, 壳牌等等。
中央电视台、北京电视台的东迁，将使得传媒业成为未来CBD商圈写字楼市场租户构成的重要组成部分。
中央商务区商圈，凭借不断优化的发展环境，丰富的涉外资源、浓郁的商务氛围及日趋改善的基础设施，成为众多全球知名跨国公司办公选址的首选地，也是中国首都北京和国际化大都市接轨的一扇窗口。
写字楼市场主流客户需求分析
北京写字楼市场主流客户需求分析市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。
早期北京写字楼市场的发展，主要源于中国改革开放政策，不断涌入的外资公司对位于成熟商务区，可租赁使用的办公场所的需求。
经过近十五年的发展，北京写字楼市场已成为亚太地区房地产市场的重要组成部分。
目前，北京有优质写字楼约520万平方米，共计约130个项目，为数千家机构提供了办公场所。
这些写字楼项目主要分布在CBD、中关村、金融街等三大热点商务区。
上述商务区在发展背景、支柱产业以及政府相关支持政策等方面各具特色，导致区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。
CBD及东部城区CBD及东部城区是北京涉外资源最集中的地区。
根据世邦魏理仕公司抽样调查，该区域写字楼用户中，外资机构所占比例高达70%以上。
在行业分布方面，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业，没有绝对性发展行业。
区域写字楼市场以租赁为主，但2003年，建外SOHO的入市，为区域写字楼销售市场的渐热拉开序幕。
区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主，在需求方面的主要特点如下：1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高。
尤其是SARS之后，环保成为写字楼用户的关注点，有无四管式空调，以及新风量等衡量楼宇内空气质量的硬指标成为许多租户决策的主要因素。
2、能承受的租金水平相对较高。
CBD区域及东部城区的写字楼租金水平在北京是最高的。
多数租户能承受的租金水平在USD30~35/月/平方米使用面积(含物业管理费)，相对高于其他商务区。
3、通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。
因区域写字楼租户多为跨国公司的海外分支机构，有使用专业代理机构服务的惯例，与市场上较活跃的一些外资房地产顾问公司已建立长期服务关系。
由于以外资企业租户为主，区域写字楼市场未来的租赁吸纳受世界经济发展形势影响较大。
进入2003年下半年后，全球各主要地区的经济均出现了良好的复苏势头。
写字楼大客户营销策划方案
写字楼大客户营销策划方案一、背景分析写字楼是商务办公楼的统称，是指为企事业单位等提供租赁服务的商务写字楼。
随着城市建设和经济发展，写字楼的数量不断增加，竞争压力也日益加大。
在这个行业中，大客户资源是非常宝贵的，所以如何开拓、运营和保持大客户，具有重要的意义。
本文将从大客户概念的明确，大客户筛选，大客户营销策略以及保持大客户等方面展开讨论。
二、大客户概念的明确1. 大客户的定义大客户是指企事业单位等在租赁写字楼时所需面积大、租期长且有较高的租金消费水平的客户。
他们通常是有稳定经济实力的企业，对办公环境、地理位置等要求较高。
2. 大客户的特点大客户具有以下特点：租赁面积大、租期长、租金消费水平高、经济实力稳定、对写字楼的要求较高。
三、大客户筛选1. 定位目标客户群体根据写字楼的定位和特点，明确目标客户群体，例如：金融机构、跨国公司、大型企业等。
2. 进行行业调研通过行业调研，了解目标客户群体的行业特点、需求以及竞争对手的情况。
3. 确定筛选标准根据目标客户群体的需求和要求，确定筛选标准，例如：租赁面积、租赁周期、租金水平、公司规模等。
4. 寻找潜在客户通过各种渠道，如行业协会、商务展览、网络平台等，寻找潜在客户的信息，并进行联系建立初步合作关系。
5. 进行深入筛选通过与潜在客户的进一步沟通和交流，了解他们的具体需求及要求，并根据筛选标准进行深入的客户筛选。
四、大客户营销策略1. 品牌建设打造知名品牌，提高企业知名度和美誉度，使企业成为大客户认可和信赖的合作伙伴。
2. 定制化服务根据大客户的需求和要求，提供个性化、定制化的服务，以满足其特殊需求。
3. 优惠政策制定优惠政策，例如：租金折扣、租期延长、免费配套设施等，以吸引大客户签约合作。
4. 营销活动定期举办营销活动，如客户论坛、企业参访、专题讲座等，增强与大客户的沟通和交流。
5. 建立合作框架与大客户建立长期稳定的合作关系，签订合作框架协议，形成互利共赢的合作模式。
写字楼市场全面分析
写字楼市场全面分析写字楼是指专门用于写字办公、商务活动的大型商务办公场所。
随着经济的发展和城市化进程的加快，写字楼市场也得到了快速的发展。
下面对写字楼市场进行全面分析。
首先，写字楼市场的需求量持续增长。
随着经济的发展，越来越多的企业、机构和个人需要办公场所。
特别是新兴行业和创业公司的兴起，对写字楼的需求量更加迫切。
此外，人们对办公环境的要求也越来越高，写字楼市场的机会巨大。
其次，写字楼市场存在着供需不平衡的问题。
一方面，现有的写字楼数量有限，无法满足市场需求。
特别是一些核心商业区的写字楼供应严重不足，导致租金水平居高不下。
另一方面，一些地区的写字楼闲置率较高，没有得到充分利用。
这种供需不平衡的情况为写字楼市场提供了很多机遇。
再次，写字楼市场的竞争激烈。
随着市场需求的增加，越来越多的开发商投资写字楼项目，导致市场竞争加剧。
为了争取租户，开发商不断提高建筑质量、改进设施设备、提供更加便捷的服务，从而降低了写字楼的成本。
这促使写字楼市场不断向专业化、高效化的方向发展。
最后，写字楼市场受到宏观经济和政策因素的影响。
宏观经济的稳定和发展水平直接影响到写字楼市场的需求和租金水平。
政府的政策调控可以对写字楼市场产生重要影响，比如限制新增写字楼的建设，加大对闲置写字楼的利用力度等。
综上所述，写字楼市场是一个充满机遇和挑战的市场。
虽然存在供需不平衡的问题，但随着经济的发展和需求的增加，写字楼市场仍然具有良好的发展前景。
为了在竞争中脱颖而出，开发商需要不断提高写字楼的质量和服务水平，满足租户的需求，适应市场的变化。
同时，政府也可以通过政策引导，促进写字楼市场的稳定和可持续发展。
写字楼市场是商业地产市场的重要组成部分，其发展状况直接反映了一个城市的商业发展水平。
在写字楼市场的全面分析中，可以从市场规模、市场结构、市场竞争、市场机遇和市场挑战等方面进行深入探讨。
首先，写字楼市场的市场规模不断扩大。
随着城市化进程的加快和经济的快速发展，企业数量大幅增加，对办公空间的需求不断增长。
创造独特的写字楼销售机会和优势
创造独特的写字楼销 售机会和优势
汇报人：
2024-01-10
REPORTING
2023
目录
• 写字楼市场概述 • 创造独特销售机会 • 提升竞争优势 • 案例分享 • 总结与展望
2023
PART 01
写字楼市场概述
REPORTING
当前市场趋势
租赁需求增长
技术创新和智能化
随着企业扩张和经济发展，写字楼租 赁需求呈现增长趋势。
企业培训与活动
定期举办各类企业培训和 交流活动，促进企业间的 交流与合作，拓展企业的 人脉资源。
创新资源平台
搭建创新资源平台，为企 业提供政策咨询、融资支 持、市场开拓等一站式服 务，助力企业发展。
市场定位与差异化
精准市场定位
明确写字楼的定位和目标客户群体，有针对性地进行宣传和推广， 提高市场知名度。
结果
该写字楼在市场上取得了巨大成功，租金和售价均高于同类物业。
成功案例二：定制化服务的力量
总结词
提供定制化的服务，满足客户的个性化需求。
详细描述
这个案例中的写字楼物业不仅提供基础的物业管理服务，还根据客户需求提供定制化的服 务，如商务接待、会议组织、活动策划等。这些服务提升了写字楼的附加值，吸引了更多 优质租户。
灵活租赁方案
提供多样化的租赁方案， 包括短期租赁、长期租赁 以及按需租赁，以满足不 同企业的租赁需求。
高效物业服务
提供专业、高效的物业服 务，包括安保、清洁、维 修等，确保企业办公环境 的舒适与安全。
增值服务与创新
智能办公解决方案
引入先进的智能办公系统 ，提供智能会议室、智能 门禁等智能服务，提升企 业办公效率。
持续创新与卓越
商业地产开盘打造引人注目的产品特点
商业地产开盘打造引人注目的产品特点商业地产开盘是一个重要的环节，它能够决定一项目的成功与否。
在竞争激烈的商业地产市场中，如何打造出引人注目的产品特点至关重要。
本文将探讨商业地产开盘时需要关注的几个重要的产品特点，以及如何在宣传和销售过程中突出这些特点来吸引客户。
1. 优越的地理位置优越的地理位置是商业地产开盘的一个重要特点。
商业地产项目的地理位置直接决定了它的市场吸引力和潜在客户群体。
因此，在开盘宣传中应该重点突出地理位置的优势。
可以通过对周边交通便利性、商业配套设施等进行详细介绍，向客户展示该项目的地理价值。
2. 高品质的建筑设计和装修商业地产开盘的产品特点之一是高品质的建筑设计和装修。
现代人对于建筑的审美要求日益提高，因此在开发商设计和装修项目时，应该注重细节和整体的审美效果。
比如，采用现代简约的风格，注重空间的利用和光线的合理运用等，从而打造出独特而高品质的建筑形象。
3. 多样化的商业配套设施商业地产项目的商业配套设施是其吸引客户的重要特点之一。
商业配套设施包括商业中心、购物中心、餐饮、娱乐等，这些设施的多样性和完善性能够吸引更多的潜在客户。
在开展宣传活动时，应该突出商业配套设施的优势，并重点介绍各个配套设施的特点和便利性，以激发客户的购买欲望。
4. 设施的智能化和人性化如今，智能化已成为商业地产开盘的一个重要趋势。
智能设施和智能服务能够为居民和商业租户提供便利和舒适的体验，从而提高整个项目的吸引力和竞争力。
在宣传过程中，应该重点介绍项目所拥有的智能化设施和人性化服务，让客户了解到该项目的先进性和舒适性。
5. 独特的品牌形象和文化商业地产项目的品牌形象和文化是其独特的产品特点之一。
一个有独特品牌形象和文化的项目能够吸引更多潜在客户。
在宣传活动中，应该重点突出项目的品牌形象和文化，讲述项目背后的故事和理念，从而增加客户的认同感和好奇心。
商业地产开盘打造引人注目的产品特点对于项目的成功至关重要。
CBD写字楼客户主要出现四大特征
CBD写字楼客户主要出现四大特征：1．对写字楼的要求普遍较高。
客户对写字楼的要求主要包括地理位置、商务氛围、交通条件、建筑设计、内部装修、配套设施、智能化设计、物业管理等。
2．大面积租购案例较多。
随着500强等跨国公司的逐渐进入，大面积甚至整栋租购写字楼的情形将多次发生。
随着CBD建设进程的加快，这样的案例还会发生。
财富中心一期客户中，整层购买的比例占到近4成。
3．区域功能分离扩散。
主要体现在现阶段CBD作为中央商务区，其金融功能和IT信息功能部分分离，国内的银行、证券和保险业大多选址在金融街办公、IT通信产业大多首先考虑落户中关村。
因此，金融和IT信息方面对CBD写字楼的需求主要来源于国外企业。
4．投资客户将增多。
与高比例的公寓类投资客户相比，写字楼因为提供按揭难度较大，因此投资客户相对较少，但随着金融系统的逐步放开，写字楼投资客户将会涌现。
财富中心一期写字楼投资比例占30％，而蓝堡国际中心已占到5成以上。
写字楼客户注重三方面未来，CBD写字楼客户选择租售项目的要求有所提高。
首先，注重物业的品质。
物业品质包涵了很多方面的内容，如交通便利率、停车场的设计、物业建筑立面、建筑品质、大堂的豪华程度、电梯质量与配置状况、空调、卫生间、间隔布局、实用率、层高、灯光、景观、消防以及室内四个立面用料品质等等。
其次，注重软性配套与服务。
在CBD办公的企业以大型外企居多，为了节约办公成本，这类公司更看重一流的软性配套。
在软性配套方面，他们选择写字楼时着重看信息化配置和智能化配置，如，楼宇自控系统、外部宽频光缆、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与升级可变性等等。
第三，注重物业管理公司的品牌。
在物业管理和跟踪服务方面，CBD客户看重物业管理公司的品牌和社会口碑，看重物业管理公司的服务是否能做到严谨、安全、细致、周到。
对于大多数商贸型公司而言，由于存在国际商务之间的交流，因此更加关注能否得到全天候的服务，真正实现24小时办公的需要等等。
核心商务区写字楼成交客户分析.
27世联地产 2012年写字楼物业白皮书/㎡左右,为盐田区甲级写字楼的价格标杆。
客户:由于盐田区长期无高品质写字楼产品的供应,致使片区商务办公水平落后,根据2012年壹海中心的成交客户群体分析,盐田区的写字楼的成交客户主要为三大类:一是盐田沙头角本地的改善型自用客户,一方面需求办公面积扩张,另一方面想通过高品质的办公环境来提升企业形象;二是盐田周边具有一定地缘性的客户,在罗湖、盐田两地均有业务往来,需设立高形象的分支机构为办公或展示所用,如罗湖、福田等地区的贸易、工程及设计类行业,三是投资型客户,看中盐田目前商务市场的价值洼地,认可资源型综合体配套的价值,通过购买写字楼物业获得价值收益保障。
2.4 深圳写字楼购买成交客户分析2012年整体商务市场已呈现出多点开花趋势,核心区域可售商务物业稀缺市场需求旺盛,非核心区域商务氛围日趋成熟,同时在产品的特色化打造上赢得了客户的亲睐。
现分别从客户置业目的、客户类型、企业客户规模、企业客户物业更换周期、客户行业、客户关注点六方面内容进行分析。
2.4.2 核心商务区2.4.1.1 客户置业目的分析2012年核心商务区办公物业购买客户仍以投资目的占较大比重,占比69%,自用占比28%,自用兼投资占3%。
近年随经济的不断发展,核心区域办公物业的需求日益明显,办公物业投资价值得到高度体现。
图2-22:写字楼购买客户置业目的分析图(以客户数量为统计基准数据来源:世联工商监控平台2.4.1.2 客户类型分析核心商务区客户组成仍以个人为主,占56%,民企29%、中外合资15%。
个人占比较大的原因有二:其一,投资客作为主要的购买客户组成;其二,部分民营企业购买更倾向于由企业法定代表人作为物业持有人。
图2-23:写字楼购买客户类型分析图(以客户数量为统计基准自用28%自用兼投资 3%投资69% 自用自用兼投资投资28 世联地产 2012年写字楼物业白皮书数据来源:世联工商监控平台2.4.1.3 企业客户规模分析在经济全球化之下,深圳作为中国对外重要的窗口之一,企业规模迅速扩张,而中小型成长企业为办公物业的主要购买群,核心商务区100-500万注册资金企业占重要比例,其中注册资金在100-300万占39%、300-500万企业占比33%。
写字楼客户定位分析
写字楼客户定位分析一、写字楼客户划分1.按客户源划分这种划分方式采用以产业为分界进行划分，看客户来源于第一、第二还是第三产业，分为工业企业客户、贸易企业客户和其他客户。
2004年，宁波市第一产业实现增加值123.50亿元，第二产业1230.21亿元，第三产业804.33亿元，三次产业比重分别为5.7%、57.0%和37.3%，三次产业对经济增长的贡献率分别为2.1%、60.4%和37.5%。
从上述统计资料显示，宁波市的工业和第三产业占据绝对优势，在第二第三产业中的制造业、化工业和贸易业是宁波市的产业支柱。
所以按客户源划分可以分为：（1）工业企业型客户这些客户主要来源于工业系统的企事业单位，随着宁波市先进制造业基地、化工基地等方案的提出；根据企业改制和转变增长方式要求、宁波市产业布局的调整，很多工业企业将对办公场所提出新的要求。
因此工业企业存在着很大一部分潜在的办公楼客户。
（2）贸易企业客户宁波港是中国最大的深水良港，每年的进出口额都名列前矛，宁波的进出口贸易公司和船坞公司比较多。
从目前可写字楼的统计来看，贸易公司是宁波市写字楼市场的最大客户，贸易公司在每个写字楼所占比重都超过20％，最高的达到73.8％。
贸易型客户是写字楼现存和潜在最大的客户群体，今后这部分客户群体还将保持其领先地位。
（3）其他客户这些客户比较分散，在客户比例中相对较小，但也是写字楼客户群的一部分，如银行的商业网点，电信行业营业网点等，还有各种咨询公司以及其他行业的从事智力性的企业。
2.按客户规模划分（1）企事业大户（办公面积需整层或以上）地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！这类客户的特点是经济实力雄厚，规模较大，需要较大的办公地点，主要从事一些非生产性的经济活动。
这类企业对办公楼单户需求大，同时对大楼的功能和配套服务等各方面要求很高。
而且这类企业更愿意采用整层购买的方式获得办公场所。
（2）散户（整层以下）散户又可分为企业型大散户和个人贸易型散户。
中心地段写字楼办公首选
中心地段写字楼办公首选随着经济的不断发展，写字楼办公已经成为越来越多企业的首选，而中心地段的写字楼办公则成为众多企业追逐的目标。
在本文中，将探讨为何中心地段的写字楼办公成为首选，并介绍这种办公方式的优势和适用情况。
一、中心地段写字楼办公的定义和优势中心地段的写字楼办公是指位于城市中心商业区域的写字楼楼群。
它们通常集中在交通便利、商业繁荣、人流密集的区域，如CBD（中央商务区）等。
中心地段的写字楼办公具有如下优势：1.交通便利：中心地段通常集中了大量的交通线路和枢纽站，无论是地铁、公交还是出租车，都能轻松到达。
这为员工的上下班提供了极大的便利。
2.商业资源丰富：中心地段聚集了众多的商场、百货公司、餐饮娱乐等商业设施，不仅方便员工的日常生活，也为企业提供了便利的业务合作和发展机会。
3.金融资源集中：中心地段通常也是金融机构的聚集地，银行、证券公司等金融机构的总部或分支机构犹如一颗颗璀璨的明星，为企业提供了强大的金融支持和服务。
4.商务氛围浓厚：中心地段是政府、院校等机构的聚集地，商务氛围浓厚，企业能够更轻松地从政府扶持政策、科技项目搭建、人才培养等方面受益。
二、适用情况和注意事项尽管中心地段写字楼办公具有许多优势，但并不适用于所有企业。
以下是一些适用情况和注意事项：1.企业规模：中心地段的写字楼办公一般适用于中大型企业，这些企业通常有较高的财力实力和业务规模，能够承担较高的房租和维护费用。
2.行业类型：中心地段一般聚集了各类企业，但特定行业如金融、科技创新等更适合中心地段办公，因为这些行业更需要接触商业伙伴、资源共享和人脉发展。
3.员工需求：员工对于工作环境的要求也是选择中心地段写字楼办公的重要因素。
年轻的职场人群通常更喜欢繁华的商业区域，他们追求充满活力、便利的工作环境。
4.成本考量：选择中心地段写字楼办公需要考虑租金和维护费用等成本因素。
对于一些创业企业或者规模较小的企业来说，可能需要更加谨慎的考虑。
写字楼客户资源开发大实战技巧
写字楼客户资源开发大
实战技巧
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商业地产招商如何才能实现快速且高效，首先你的手上得有丰富的客户资源，把这个资源整合成一个有效的网络，那招商道路上就解决了第一个障碍，所以客户开发就是招商工作的第一步棋。
开发客户方法1：将客户编成一个网络
赶快建立自已的客户网络，并通过这一网络，去迅速展开业务。
如何建立一张良好的客户网络：
1、将客户组织化.可利用一些时间，企创商务将所有客户集合组织起来，举办一些活动，借此机会可以出动公司里的高级干部和客户联络感情。
2、与客户成为知心朋友.如果我们与客户成了知心朋友，那么他将会对你无所顾忌地高谈阔论。
他可能会和你一起谈他的朋友，他的客户，甚至于让你去找他们或者帮你电话预约，这样你将又有新的客户出现。
3、客户网要经常更新血液.客户网是经常变化的，所以必须不断更新，使这一网络始终保持一定的张力，这就需要我们做出合理的取舍。
写字楼项目客户需求及重难点分析
管理人员
知识层次高、品位高
对物业服务要求高。
对管理服务水平的关注度较高；
注重项目整体服务形象；
关注服务品质的不断提升。
高品质的综合服务输出；
办公场地的整体布置、氛围符合客户企业文化；
各类服务人员具备要求的标准服务水平；
环境布置、服务人员形象符合本项目特性，符合国际性企业的规范标准；
综合服务不仅能高标准并能高效、灵活、快速的整合资源，能快速响应各类事件。
（2）物业团队成立创新服务小组，通过网格化指定单元区域内的责任人不定期主动收集客户需求，组织内部沟通会，对人员反馈的业务需求进行分类讨论，将会议结果及下步工作计划与本项目办公室的相关对接人进行沟通、确认，形成工作清单制定工作计划表；
（3）通过我司的后台业务资源联动机制，整合公司内（综合、设施、礼宾、环境、安全等各专业线条）、城市内各资源，随时为项目现场提供业务支持或输出专项提升方案；
（3）末端设备定期清洁——物业工作人员定期清洗送风末端设备。
（4）空气舒适度管理——工程人员定期检测本项目新风系统、空调系统，实时检测二氧化碳浓度、PM2.5值，确保项目新风不低于每人每小时30立方米，室内温度不高于26摄氏度等关键参数符合要求。
（5）绿植租摆增效——邀请第三方外委机构对项目绿植租摆的摆放位置，植株种类，数量进行定期更换，最大限度的发挥绿色植物净化空气的天然特性。
工作人员
文化素质高；
注重细节和工作效率
调度人员经常性加班，工作时间不确定。
关注与自身相关的直观的物业感受；
关注服务细节；
乐于参加各种联谊活动；
需要多样化的、贴心的特约服务。
清晰解读各项管理制度；
统一服务标准，严格参照制度要求提供高效、严谨、专业的服务；
写字楼客户要素分析
写字楼客户要素分析一、客户置业心理分析1、个人投资要点写字楼投资被称之个人投资者的新“金矿”，什么样的写字楼比较迎合个人投资者的需求？A、区位房产的增值要紧来源于土地的增值，而的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。
是否位于的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次与是否具有投资价值的首选要素。
因此，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言，一定谨记！B、档次形象个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。
选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业与实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的要紧因素之一。
因此，客户需求面积也大一些，是在500㎡以上。
但关于那些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，因此对档次形象也不是很看重。
相比而言，这类公司更看重的是面积与总价。
由于这类公司流淌性大，再加上小业主多，当经济不景气的时候，小业主可能竞相压价，对客户进行的争夺战，因此进展商在项目销售之后有必要成立租赁中心，对小业主的物业租售进行同一管理，避免小业主之间的恶性竞争，保障小业主的利益。
C、品质写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位与布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。
D、软性配套与物业管理在软性配套方面，着重看信息化配置与与智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。
而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值与增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌与社会品碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。
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特点：
跨国公司、大型投资公司、大型公司总部
金融证券公司 律师事务所
跨国公司、大型投资公司、大型公司总
部对区域的配套以及成熟度不敏感；
投资的客户对价格更敏感； 写字楼档次高其辐射力更广，反之，亦 然；
贸易公司
广告、咨询公司 相关工程和服务 电子通讯产品 房地产、实业公司
原来在厂房和商住楼内办公的客户更倾 向于选择较低档次的写字楼；
贸易 电子通讯产品 实业 金融 其它产品
31 %
18% 16 % 9% 3% 23%
投资:15 自用:85%
原址 租:92% 原址 买:8%
厂房:22%； 周边： 商住:68%； 81%；其 写字楼:10 它：19% %
浓厚
世联模型
结论
中心区写字楼项目Biblioteka 主要客户构成为：
主流客户特点
原址产权 原址类型 全部为写 字楼 原址地址 全市
相关工程和服务
电子通讯产品 房地产和投资 其它产品
15%
10% 7% 17%
原址 租:68% 原址 买:32%
厂房:10%； 周边： 商住:31%； 62%； 写字 其它： 楼:59% 38%
中心区开发
已经比较成 熟，周边区 域商住氛围
广告、律师、咨询
原来办公地点为租用的客户更看中写字 楼的性价比
世联模型
中心区写字楼开发时机与 客户特点的关系
世联模型
世联模型
中心区写字楼开发时机与客户特点的关系
开发时机
中心区开发 刚刚开始， 中心区形象 尚未完全竖 立 中心区六大 公建项目已 经动工，中 心区概念深 入人心
客户
主流客户 比例 置业目的 投资:5% 自用:95% 跨国公司、大型投资公 60% 司、大型公司总部 金融证券公司 律师事务所 贸易 广告、律师、咨询 27% 10% 33% 18% 投资:29% 自用:71% -----