析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规定

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业主委员会主体资格问题之探讨

（）利于小区业主监督一有
业主委员会是业主大会选举的执行机构，为维护小区业主的权是
在明确了小区业主委员会具有诉讼主体资格之后，自然就可以引
出业主委员会也应该具有诉讼主体资格，本质上说，是小区公共从就
文献标识码：Ａ文章编号：０９５２２０）２０８１１０ — ９（９０．９－０００
定必须是可以达成公益诉讼的使命——维护小区业主的公共利益。
三、主委员会资格的内容业
中图分类号：９０５Ｄ２．
小区的业主委员会是业主大会的执行机构，在我国《物权法》以及《物业管理条例》对业主委员会的行使职权的相关问题进行了一中，
含了小区业主的公共利益，从事实和规范层面上说， “ 公共利益的存在
纵观世界上一些国家的建筑物区分所有制度的立法，可业主实施管理
行为。如，日本《区分所有权法》２第６条规定，理人就其职务，外管对代表区分所有权人；德国住宅所有权法》２《第７条规定，理人得以全管体住宅所有权人名义对外实施行为。。国、加坡的立法将区分所法新
力，例并不明确。条
有效的监督。
一
、
确定业主委员会主体资格的必要性
（）护小区业主公共利益的需要一维
在《物权法》规定了单个业主就业主委员会的不当决定享有撤中，销请求权等保证业主利益得以实现的相关法律制度，该法对业主利益的维护从根本上说还是限于对微观的单个业主利益的维护。但是，小区作为一个整体，其所涉权利不仅局限于个人利益，更包

案例分析：业委会未备案是否具备诉讼主体资格

案例分析：业委会未备案是否具备诉讼主体资格物业管理服务合同到期，⽼物业不续签还赖着不⾛，同时还扣着业委会2万元办公经费不⽀付。

近⽇，汉中⾸例业委会状告物业公司案下发判决：物业公司被判败诉。

业委会诉物业“五宗罪” 今年3⽉29⽇上午9时，汉中丰辉花园⼩区业委会诉汉中市永安物业管理有限责任公司（以下简称“汉中市永安物业公司”）物业服务合同纠纷⼀案在汉台区法院开庭。

庭审中，原告汉中丰辉花园⼩区业委会对该⼩区物业——汉中市永安物业公司存在多项违约⾏为。

根据丰辉花园⼩区业委会控诉，该⼩区物业共有“五宗罪”：由于汉中市永安物业公司不讲诚信，其已出现多项违约：未经业委会同意擅⾃安排施⼯⼈员，擅⾃决定⼯程价格进⾏了楼顶防⽔处理；长期不落实“⼀户⼀表”的⽤电制度，多收公摊电费，不公布账⽬，侵吞多收取的电费；不履⾏承诺，少安排三名保安，应该返还原告未⽀出的三名保安三年的⼯资183600元；没有按照双⽅协议约定⾦额，每年⽀付⼴告费提成，拖⽋20000元；物业管理房屋期限早已届满，被告拒绝与原告商谈续签下⼀年度的合同，不向原告汇报公布有关账⽬和清算物业服务费⽤。

因此，丰辉花园⼩区业委会要求汉中市永安物业公司⽀付三年来收取的车位会中应提取的公⽤经费67900元；停⽌在⼩区内的⼀切营业活动，交还⼩区办公⽤房、车库、地下停车场、电脑、电费申请信息等财物、资料。

物业辩称业委会“不具诉讼资格” 庭审中，汉中市永安物业管理有限责任公司辩称，原告汉中丰辉花园⼩区业委会不是⾃然⼈、法⼈，不属于《民事诉讼法》中规定的当事⼈范围，因此不是本案适格原告。

根据《物业管理条例》相关规定，业委会只是代表业主与物业企业签订物业服务合同，不是服务合同当事⼈，不能以业委会作为诉讼主体。

同时，按照《物业管理条例》，本案的诉讼事项，应获得占有建筑⾯积过半的业主且占总⼈数的过半⼈数同意，本案原告没有证据证明其起诉以及解除物业服务合同得此同意或者授权。

论业主委员会民事主体资格问题

【关键词l 业委会法组 ;诉主主员 ;非人织讼体
《物业管理条例》虽然对业主委员会的成立、职责等均作了较为详尽的规定，但对其民事主体资格问题却没有涉及，以至于我国法学界和实务界对业主委员会是否具有法人资格、是否具有诉讼主体资格长期争论不止，并给实践带来混乱。因此，我们就业主委员会民事主体资格问题予以探究和研析，具有重要的理论价值和现实意义。一、目前我国关于业主委员会民事主体资格的几种观点业主委员会是否具有独立的民事主体资格，理论界和实务界一直存在着争议。归纳起来，主要有三种不同观点: (一) 、业主委员会属于独立的社团法人。此种观点认为，业主委员会作为社会团体法人，完全独立于各个业主，享有拟制的人格，能够独立地行使民事权利，承担民事责任。也就是说，业主委员会能有自己完全独立的意志，不仅仅是对各业主意志的简单反映，并可根据自己的独立意志独立行事。同时，业主委员会行为和决策的后果应由自己承担，其效果不能直接归于各个业主。持这种观点的人主要理由有:第
有一定的行为能力
织，也有自己的章程;第二、现实中已经成立的业主委员会绝大多数有自己的财产和经费; 第三、业主委员会能够以自己的名义而非以业主的名义行使职权，如对外签订合同，起诉或应诉等。 (二) 、业主委员会属于享有独立诉讼主体资格的非法人组织。这种观点认为，业主委员会虽然不具备法人条件，但是在民事诉讼中享有独立的诉讼权利，有独立的主体资格。由于此观点认为业主委员会不是法人，没有独立的拟制人格，其行为的后果、责任应当由全体业主共同承担。持此种观点的人主要理由有:第一、业主委员会不属于社会团体的一种。因为，物业管理法规规定的业主委员会登记为行政登记而非民事登记。一般说来，一个物业管理区域就应设立一个业主委员会，一个大中型城市可以划分出许多的物业管理区域，从而存在众多的业主委员会。这样一来，将会导致在同一个行政区域内存在许多名称相类似的社会团体。第二、业主委员会是经过特定的法定程序成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产，应该属于《民事诉讼法》第49 条规定中所称的“ 其他组织” 的一种。第三、业主委员会虽然不具有法人资格，但作为一个合法组织，有一定的组织性和稳定性，就应可以行使民事权利，承担民事责任，在民事诉讼中应享有独立的诉讼权利，有独立的诉讼主体资格。 ( 三) 、业主委员会属既非法人也无独立诉讼主体资格的一般组织。此观点认为，业主委员会既不是法人，也不属于是独立的非法人组织，不享有《民事诉讼法》其他组织” 中“ 的独立诉讼主体资格，而仅仅是特定的民事主体 — 业主团体的代表机构。因为:第一、业主委员会没有自己独立的财产。业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项给业主委员会运作。第二、业主委员会作为业主大会的执行机构，只是一种内部自治性机构，类似于公司内部的董事会，没有独立的法律地位，不能以自己的名义进行法律活动。第三、当在实践中涉及诉讼事务时，往往由全体业主授权业主委员会，再由其作为全体业主的代表参加民事诉讼活动，其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。第四、业主委员会成立的目的，只是为了能够代有进行法人登记的企业或非企业组织，它与社会团体中的法人团体相对应的概念。在司法实践中，我们习惯把“ 非法人组织” 称之为“ 其他组织” 最高人民法院《。关于适用<中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》其他组织” 对“ 做了明确界定: 合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。承认不具备法人资格的“ 其他组织” 具备民事诉讼当事人资格，这是对我国民法的一大突破。现在，民法理论上，其他组织” “ 已经成为市场交易中除法人、自然人之外的第三类民事主体。例如，在我国《合同法》 2 第条规定: “ 本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”

完善我国业主委员会诉讼主体资格的立法建议

构，附属于业主大会，其本身没有独立的组织机构，与业主大会的关系相当于公司董事会与股东会的关系。因此，业主委员会不属于非法人的 “ 其他组织” 。
同》，擅自提高物业管理收费标准，一纸诉状将业主委员
会和物业管理公司诉至法院，要求确认业主委员会与物业管理公司签订的《业管理合同》无效。成都武侯区人物
体业主的合法权益。
３赋予业主委员会诉讼主体资格的法理依据
根据上述分析，实践来看，我们有必要赋予业主委从员会独立的诉讼主体资格，然后，我国实体法和程序法都
第十九条、《业主大会规程》第三十三条规定，业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理
无关的活动。一旦业主委员会的行为超越物业管理范畴，将是越权的无效行为。所以说业主委员会作为原告起诉，也应当限定在法定的范围之内。综合比较上述三种观点，笔者认为，肯定业主委员会的诉讼主体资格具有必要性和合理性。目前地方性立法及
看它是否拥有独立的财产，二是看它是否能够独立地承担民
在维护小区业主共有部分的合法权益方面，由业主委员会参与诉讼比业主自己参与诉讼具有不少优势。因此，从各
个角度来分析都应当肯定业主委员会的独立的法律地位，
赋予其业主委员会诉讼主体资格，由业主委员会来维护全
２业主委员会诉讼主体资格的争论

业委会诉讼主体资格分析

的有关问题 ”专题会议，会上明确了业主委员会不能作为独立的诉讼主体即不能作为
原告并规定了今后业主委员会提起的民事纠纷，法院不予以立案。
认定业委会不具有诉讼主体资格的做法和判例，除深圳外其他各地也时有所闻。在最高人民法院主编的《中国民事审判前沿》中，最高法院民一庭缪晓军法官将业委会诉讼资格的观点归集为三种．其中一种就是：业主委员会不具有诉讼主体资格。不
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会诉讼主体资格分析
文／甄灵字
物业管理纠纷经常会碰到诉讼主体资格的问题，尤其是针对业主委员会的主体资格
，
争议更大。立法的空白、各地司法实践操作上的差异，几乎使业主委员会的诉讼主体资格成了一个见仁见智甚至扑朔迷离的问题。笔者梳理分析了国内各地关于业委会诉讼资格的规定和典型案例，并考察了国９的相关立法，认为我国对业委会诉讼资格的限制太１、多太严期待我国的物权法在此问题上能有所突破。
、
、
移交公共用房和管
业主不
维普资讯
按时缴交物业维修基金的，…… ，业主委员会可以依法向人民法院起诉。 ”
２００３年１发布实施的《庆市业主自治机构管理办法》第十七条规定：业主委员会月重履行下列职责：…… （）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉十

现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨

现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨[摘要]目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出详细规定。

文章试图从实体法和程序法两方面，结合我国现行法律和司法实践探讨业主委员会作为非法人组织的法律性质和在特定情况下具有原告和被告资格的法律地位。

[关键词]业主委员会；法律地位；非法人组织；有条件的诉讼主体业主委员会由物业管理区域内业主代表组成，全体业主选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，业主委员会负责执行业主大会的各项决议，是业主大会的执行机关，是业主行使业主自治权的机构，它具有如下特征：1.业主委员是由业主大会选举产生。

我国《物业管理条例》第十一条相关规定：“（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；”业主委员会的性质是业主大会的执行机关和常设机关，是由全体业主组成的业主自治性组织，业主委员会的产生是由业主大会选举产生，负责处理在业主大会闭会期间的各项决议和日常事宜。

2.业主委员会的权利行使范围应限于物业管理活动和不动产公共区域、设施设备相关事宜。

《物业管理条例》第十九条第一款规定，业主大会、业主委员会在行使职权时基本上依照“法无授权即禁止的原则”，即业主大会、业主委员会在行使职权的时候要严格依照法律的授权，不得进行与其职权无关的活动。

3.它的职责为代表和维护全体业主的合法权益。

在物业管理活动的范围内，业主委员会的权力来源于业主大会的授权，代表全体业主的利益，其行为应当向业主大会负责，同时应当是有效沟通大、小业主之间的桥梁。

业主委员会伴随物业管理和市场经济制度逐步发展起来的。

1981年，我国第一家专业物业管理公司在深圳正式成立，标志着市场化管理住宅的开始；1993年，全国第一个业主委员会在深圳正式成立，标志着业主自治管理的开始；1994年《城市新建住宅小区管理办法》正式出台，标志着国家开始关注业主自治管理和物业管理的问题；2003年，《物业管理条例》正式实施，标志着我国从行政法规的层面关注这个问题；2007年，《物权法》正式实施，标志着我国在法律上确立了区分所有权法律制度。

由业委会是否属民事主体引起的思考

04
业委会作为民事主体的法律分析
相关法律法规的梳理和分析
《中华人民共和国物业管理条例》
业委会成员应当遵守法律法规和业主公约，不得利用职权谋取私利。
业委会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。
相关法律法规的梳理和分析
业委会的职责包括监督物业服务、协调业主纠纷等。《中华人民共和国物权法》
05
业委会是否具有民事主体资格对现实的影响
对业主自治管理的影响
业主自治管理的基础
业委会作为业主自治管理的代表，若具有民事主体资格，将有助于更好地维护业主权益，促进业主自治管理的发展。
有效沟通的保障
具有民事主体资格的业委会能够以平等的地位与物业服务企业、相关政府部门进行沟通，确保业主的意见和诉求得到充分表达。
对相关法律法规的完善和发展
法律法规的完善
针对业委会是否具有民事主体资格的问题，相关法律法规需要进行不断完善和调整，以适应社会发展的需要。
促进地方立法的发展
各地对于业委会民事主体资格的规定不尽相同，因此需要进一步促进地方立法的发展，
明确业委会的法律地位和权利义务。
06
结论与建议
研究结论总结
业委会是业主大会的常设机构，由业主大会授权行使权利和义务。
相关法律法规的梳理和分析
业委会应当维护业主的合法权益，代表业主与物业服务企业及其他主体进行协商、调解等。
VS
业委会的职权包括监督物业服务、协调业主纠纷、提议召开业主大会等。
业委会与业主、物业公司等法律关系
与业主的关系
业委会代表业主维护业主的合法权益，对业主负责。业委会成员应当积极履行职责，不得利用职权谋取私利。

试析业主委员会的诉讼主体资格

试析业主委员会的诉讼主体资格中国律师网2007-08-03 12:06:12.0 刘存仓内容提要：业主委员会属其他性质组织范畴，可作为诉讼主体参与诉讼，但其诉讼主体权能有局限，业主委员会并不是在所有的诉讼中均为适格的诉讼主体。

关键词：业主委员会的法律性质争议与评析主体资格权能局限近年来，随着城市化建设进程的飞速发展，住宅商品楼日渐成片，形成规模不等的住宅小区，住宅楼的管理也逐步由过去负责开发的集资单位、房地产开发公司统一管理转向物业管理公司市场化管理的专业模式，于是业主、业主大会、业主委员会这些新名词应运而生，并日渐走进了我们的生活。

业主委员会在履行职责过程中，要与物业管理公司、开发商、相邻方甚至政府部门打交道，纠纷在所难免，各方为维护自身权益而诉至法院，诉讼也时有发生。

对业主委员会这一新颖的社会组织，在诉讼领域是否有当事人的诉讼主体资格这一问题，目前，因我国法律法规尚未对此作出明确的规定，在司法实践中，由于各地法院对业主委员会的理解、认定不尽相同，导致对案件的处理也不尽一致。

现笔者就个人的理解谈一些粗浅的认识，以期通过与诸位探讨，进一步促进业主委员会制度的完善。

一、业主委员会的法律性质按照我国民事实体法及程序法规定，民事主体分为公民（自然人）、法人、其他组织三类，“业主委员会”究竟归属于哪一类，《民法通则》未作规定，也未涉及，2003年9月1日实行的《物业管理条例》（以下简称《条例》）首次提出了“业主委员会”这一名词，第一次把“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。

《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。

”《条例》确立了业主大会代表全体业主、业主委员会作为业主大会的执行机构和物业管理公司受聘服务的基本格局，理顺了业主与业主委员会，业主委员会与物业管理公司，物业管理公司与业主的关系。

对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界也有不同的表述。

由业委会是否属民事主体引起的思考

由业委会是否属民事主体引起的思考随着我国楼房业的不断发展，业委会作为管理者的出现，成为了业主与开发商、物业公司之间的重要中介机构，发挥着重要的管理和服务职能。

但是，关于业委会是否属民事主体这一问题却一直备受争议。

本文将就此问题进行探讨，为业委会的权利及义务提供一定的借鉴和思考。

首先，业委会的法律地位是什么？难点在于是否属于民事主体。

概括地说，民事主体指能够独立享有法律权利和承担法律义务的主体，例如个人、法人及其他组织等。

但对于业委会是否属于这一范畴，则存在不少争议。

一些人认为，业委会作为一个为居民服务的机构，在其服务范围内拥有一定的自主权和管理权，为此应视为一种组织形式的法人。

同时，业委会作为物业管理服务的代表，与物业公司签订物业服务合同，具有明确的权利和义务，并且可以独立开展相关的服务活动。

因此，作为一种组织形式，业委会必然拥有一定的民事主体地位。

但是另一些人则认为，业委会不具备个体法人所必须具有的权利和义务能力，仅是为了方便小区居民自身利益的维护而出现的一种非法人社团组织形式。

同时，业委会从宏观上考虑，只是在承担楼宇物业服务的同时，代表业主行使一些相关的权利和义务，并未具备涉及款项管理、资产运营、债权债务等权力，因此不应当归为民事主体。

在这种复杂的情况下，业委会究竟应不应该被认为属于民事主体呢？我们可以从下面几个方面进行思考和讨论。

首先，我们可以从业委会的实际权利和义务入手。

业委会可以代表业主起草、修订、解释业主大会会议决定，代表业主与物业公司、开发商签订合同和谈判协议等具有一定的权利和义务。

因此，可以从实质上的权利和义务，判定业委会是否应被认定为实质性的民事主体。

其次，我们还可以从业委会的法律性质考虑。

根据我国《物权法》的规定，业委会是在建筑物等共有部分中对业主利益起组织管理作用的，因此业委会具有一定的法律地位。

楼宇物业是一项公共服务，通常由物业公司负责管理。

但在物业公司和开发商均未履行其管理义务的情况下，业主可以通过业委会等组织形式对物业公司、开发商等进行维权，甚至在满足一定条件下，依法进行诉讼。

未向法定部门备案的业主委员会是否具有诉讼主体资格

未向法定部门备案的业主委员会是否具有诉讼主体资格业主委员会是指由小区业主自愿组成，在小区内开展合法经营活动的社会组织。

在小区物业管理方面，业主委员会是一个非常重要的管理机构，它承担着维护业主权益、促进业主自治、维护小区和睦、解决业主纠纷等职责。

然而，有一些业主委员会并没有向法定部门进行备案，那么这样的业主委员会是否具有诉讼主体资格呢？首先，需要强调的是，业主委员会作为一个社会组织，必须先行进行法定备案，并获得法定的备案证明文件，才能享有相关权利、义务和主体资格。

如果没有对业主委员会进行法定备案，那么它就没有法定地位，也就无法承担相关的职责和义务，更不能享有相应的权利。

因此，未向法定部门进行备案的业主委员会，是没有诉讼主体资格的。

其次，就算未备案的业主委员会在小区内进行了某些维权活动，并且在这些活动中产生了一定的侵权行为，那么它也不具备诉讼主体资格。

这是因为，未备案的业主委员会不具备法定地位，其维权行为也没有法律效力，不能成为法院认可的证据。

如果该委员会想要通过诉讼来维护自己的权益，就必须先行进行备案，有效地取得社会组织法人资格。

最后，需要指出的是，即使业主委员会进行了备案，也不能随意地进行诉讼。

诉讼是一个非常严肃的法律程序，需要符合相关法律规定，并且必须确保维权行为的合法性和合理性。

业主委员会在进行维权行为时，需要依据法律规定和现实情况，合理选择维权方式，保证维权成功的同时，也不会违反法律规定或伤害他人权益。

综上所述，未向法定部门备案的业主委员会是没有诉讼主体资格的。

因此，若业主委员会想要进行维权行为并通过诉讼来解决纠纷，必须先行进行法定备案，获得社会组织法人资格。

同时，在进行诉讼时，委员会也需要遵循相关法律规定，保障自己的维权合法性和合理性。

除了必须进行备案，业主委员会还必须遵守相关法律规定和程序。

现有的社会组织法律法规中对业主委员会进行了明确规定，主要包括《中华人民共和国物权法》、《业主委员会管理条例》、《物业服务市场管理条例》等法规。

试论我国业主委员会的诉讼主体资格

的名义参加诉讼，其进行诉讼应当限制在物业管理的范围之内。但关键词业主委员会诉讼主体资格
中图分类号：９０Ｄ２．４
一
文献标识码：Ａ
文章编号：０９５２２０）４２６０１０ — ９（ｏ９ｏ－７．１０
虽然新颁布的《物权法》没有明确赋予业主委员会的诉讼主体资
、
业主委员会的概念及其特征
在‘ 辞海》 “ 中，业主” 一词的含义是“ 产业的主人，有产者” 的意思。
“ 主” 业一词从几年前的陌生至今已经响彻市民耳际。在我国由于土
格，结合世界其他国家和地区对业主委员会诉讼主体资格的做法，但
＝、界其他国家和地区的立法模式世
指导下依照法定程序组建，并经行政主管部门备案，取得合法身份的组织。第二，有一定组织机构。业主委员会由主大会选举产生，业委
会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会根据业主般有健全的组织机构，完其性质是委托业主委员会进行管理。
全体业主形成的群体是没有权利能力的团体，不具备法人资格。国我
台湾地区持相同立场。０
内，业主委员会参与诉讼应限于物业管理范围。物业管理条例》２《第
第三、日本模式——折中模式，在业主群体具备法定条件后就承条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业认其法人资格。依日本现行的‘ 建筑物区分所有权法》由３人以下主和物业管理企业按照物业服务合同约定，，０对房屋及配套的设施设备

析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规定

析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规疋析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规定作者：佚名时间：2008-4-28浏览量：业委会，到底有无资格打官司？—析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规定口张春丽近年来，业主委员会状告开发商及物业公司的案件此起彼伏、惹人关注。

2002年深圳南天一花园业委会起诉深圳某物业公司及所属开发商，追索两栋公用配套小楼出租所得。

深圳中院认为，业委会不具备诉讼主体资格，驳回起诉。

随后业委会上诉，2003年3月，广东省高院裁定，上诉人业委会是适格原告。

业主认为，业委会是业主的代表，当然有理由代表业主维权，而在开发商看来，业委会只能代表业主进行与物业管理有关的事项，法律没有给予他诉讼的主体资格，因此不能代表业主诉讼，争议由此而起。

业委会到底有无诉讼主体资格？国家法律法规无明确规定，理论实务均有争议截至目前，理论界仍有两种不同的声音。

支持者认为业委会有诉讼主体资格，一是实务中需要这样的组织来代表业主维权，二是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用&t;中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定，业委会符合“其他组织”条件。

反对者却认为诉讼主体资格应当是法定的，国家目前没有法律法规明确规定业委会的主体资格；其次，民诉中的“其他组织”仅指“合法成立、有一定组织机构和财产的不具备法人资格的组织”，而业委会仅仅是业主大会这种会议形式的执行机构，没有独立的财产，不能作为诉讼主体。

另外，业主要维权，可以通过群诉等方式，而不一定要通过业委会。

实务中各地法院也存在不同的判决的解释。

2003年8月20日，最高人民法院对合肥市金湖新村业委会是否具备民事诉讼主体资格给下级法院发了个复函：指出根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用&It;中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定，金湖新村业委会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业委会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，只要经过业主授权，就可以用业委会名义提起诉讼。

试论我国业主委员会的主体资格

主承担。由此可见，主委员会不是法人组织。业３．．业主委员会不属于“ １２其他组织 ”
２关于业主委员会法律地位的域外立法
２１法人模式．
主张完全承认业主管理组织具有法人资格。以法国、新加坡、国香港为代表。例如《我法国住宅分层所有权法》规定：如果 “ 有２名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所
０引言
不带有“ 行政 ” 的色彩。１５３．４６２２万ｍ，２０２比０４年增长３５，３％年均增速为４．％。作组织，４４为一种业主自律自治与物业服务企业进行管理并提供服务相结１３．
我国关于业主委员会的法律规定
作者简介：颖（９９）女，刘１７．，讲师，太原师范学院，山西太原００１３０２
・
３期２４・第０年１月３２３１第３７卷１１
山西建筑
业主的委托而进行管理，从事民事行为，行为的后果也应当由业
ＡｂｔａｔＩｒｅｃｎｉｃｌｎｂｅｔｅｖｕｔｔｅｌｖｌｆｒｅｏｓｕｔｎｏｏｓｕｔｎｅｔｐｉ，ｔｅｐｐｒｂｉｓａｇｅｎｓｃ：ｎｏｄｒｏｓｉｔａｙａｄｏｊｉｌｅａａｅｅｏｅｎｃｎｔｃｉｆｃｎｔｃｏｎｅｒｅｈａｅｕｌｒｅｒｔｅｆｌｉｃｖｙｌｅｈｇｒｏｒｉｒｓｄｒｓｅｔｕｌｉｇｃｎｔｃｉｍｅｔｖｕｔｎｓｓｍｆｍｒｓｕｃｓ，ｅｖｏｍｎａｌａｉｇａｄｃｎｔｃｉｎｒｒｅｃｍｒｈｎｉｅｉｎｉｂｉｎｏｓｕｔｎｐｊｅｅａａｉｙｔｏｅｏｒｕｅｎｉｎｅｔｄｎｎｏｓｔｎｅｔｉｏｐｅｓｅｄａｌｄｒｏｌｏｅｒｅｒｌｏｕｒｏｅｓｐｅｖ

业主委员会的诉讼主体资格探讨

地下车库移交给业主委员会管理，由全体业主享并
有该地下停车库权益一案作出一审判决，为业主认
共同权益，经业主大会决定，以以自己的名义依法可
提起诉讼。新近出台的最高人民法院《于审理物关
委员会具备诉讼主体资格，并支持其诉讼请求。相
如浙江省高院在审理温州东方房地产开发有限公司、温州市天地广告装饰工程有限公司与温州市东方大厦业主委员会、州联华物业管理有限公司租温
赁合同纠纷上诉案中，承认业主委员会属于法律意
民法院《于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞关
职责进行了明确的规定，是对于业主委员会的法但律地位和性质，否具有诉讼主体资格，物权法》是《和《业管理条例》物均语焉不详，论界也有不同的理
表述，就造成房地产诉讼中法律适用的不一致。这
关键词：业主委员会；诉讼主体；探讨
中图分类号：９３２文献标志码：文章编号：０８— ８１２１）３— ０２— ３Ｄ２．Ａ１０３７（００００９０问题的提出
一
、
房销售合同纠纷诉讼，在该案中业主委员会的主体
２１００年５月第２Ｏ卷第３期
榆林学院学报
ＪＯＵＲＮＡＬＯＦＹＵＬＮＩＵＮＩＶＥＲＳＴＹＩ
Ｍａ．０１ｙ２０Ｖｏ．ＯＮＯ３Ｊ２．

业主委员会是否具有诉讼主体资格？

业主委员会是否具有诉讼主体资格？业主委员会是否具有诉讼主体资格过去的物权法并没有作出明确规定实践中业主委员会能以⾃⼰的名义起诉么？其在哪些事项上具有诉讼主体资格？搜集相关裁判规则、观点⼀起来看今天的⽂章业主委员会的诉讼主体资格裁判规则1.业主委员会依据业主⼤会决议在授权范围内以业主委员会名义从事法律⾏为，具备诉讼主体资格——徐州西苑艺君花园（⼀期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理⽤房所有权确认纠纷案案例要旨：业主委员会依照《中华⼈民共和国物权法》第七⼗五条第⼀款规定成⽴，具有⼀定⽬的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华⼈民共和国民事诉讼法》第四⼗⼋条第⼀款规定的“其他组织”。

业主委员会依据业主共同或业主⼤会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律⾏为，具备诉讼主体资格。

物业管理⽤房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理⼈进⾏管理维护业务必须的场所，依照《中华⼈民共和国物权法》第七⼗⼆条第⼀款的规定，为业主共有。

在建筑物竣⼯验收交付后，物业管理⽤房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主⼤会决定。

案号：（2012）泉民初字第1486号审理法院：江苏省徐州市泉⼭区⼈民法院来源：《最⾼⼈民法院公报》2014年第6期(总第212期)2.业主委员会⽆权以⾃⼰的名义对开发商擅⾃更改规划减少公共区域的⾏为提起诉讼——⾣阳县怡豪国际公寓业主委员会诉重庆怡豪房地产开发有限公司物权纠纷案案例要旨：物业管理条例第⼗九条规定，业主⼤会、业主委员会应当依法履⾏职责，不得作出与物业管理⽆关的决定，不得从事与物业管理⽆关的活动。

业主委员会起诉开发商擅⾃更改规划减少公共区域的⾏为不属于物业管理活动，因此，业主委员会⽆权以⾃⼰的名义对开发商擅⾃更改规划减少公共区域的⾏为提起诉讼。

案号：（2012）渝四中法民初字第29号审理法院：重庆市第四中级⼈民法院来源：《⼈民司法·案例》2013年第6期3.业主委员会在维护全体业主共同利益时具有诉讼主体资格——长沙市麓⼭南路园丁新村业主委员会诉陈丽华排除妨害纠纷案案例要旨：物业服务⽤房所有权属于全体业主共同所有，物业公司出卖物业服务⽤房属于⽆权处分，即使该物业服务⽤房⽆法进⾏权属登记公⽰，⼩区业主购买该物业服务⽤房亦不构成善意取得；业主委员会虽然不具有完全权利能⼒，但在维护全体业主共同利益的时候可以提起诉讼，具有诉讼主体资格。

业主委员会是否有资格成为诉讼主体

业主委员会是否有资格成为诉讼主体依据我国相关法律的规定，住宅⼩区的业主是可以依据法律的规定，成⽴业主委员会的，成⽴业主委员会是保障业主的利益，对住宅⼩区的相关问题进⾏处理，那么业主委员会是否有资格成为诉讼主体？下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。

业主委员会有没有资格成为诉讼主体依据我国物权法、物业管理条例等法律的规定，依法成⽴的业主委员会是有权成为民事诉讼主体的。

(1)、《物权法》第七⼗五条【对业主⼤会、业主委员会的设⽴的注释】“业主⼤会是业主的⾃治组织，是建设区划内建筑物及其附属设施的管理机构，可以代表业主⾏使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对⼩区内的业主⾏使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益”。

(2)、《物权法》第83条规定：业主委员会和业主⼤会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声等损害他⼈合法权益的⾏为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求⾏为⼈停⽌侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

’这些法律条⽂都表明，业主委员会具有诉讼主体资格。

”(3)、业主委员会指导规则第三⼗五条(住建房[2009]274号)：业主委员会履⾏以下职责：①、执⾏业主⼤会的决定和决议；②、召集业主⼤会会议，报告物业管理实施情况；③、与业主⼤会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；⑨、业主⼤会赋予的其他职责。

(4)、《物业管理条例》第10条规定：同⼀个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县⼈民政府房地产⾏政主管部门的指导下成⽴业主⼤会，并选举产⽣业主委员会。

(5)、《物业管理条例》第16条规定业主委员会应当⾃选举产⽣之⽇起30⽇内，向物业所在地的区、县⼈民政府房地产⾏政主管部门备案。

(6)、《物业管理条例》第⼗⼀条【业主⼤会职责】：①、制定修改业主公约和业主⼤会议事规则；②、选举更换业主委员会委员、监督业主委员会的⼯作；③、选聘解聘物业管理企业；④、决定专项维修资⾦的使⽤统筹⽅案并监督实施；⑤、制定修改物业管理区域内物业共有部位和公⽤设施设备的使⽤、公共秩序和环境卫⽣的维护等⽅⾯的规章制度；⑥、法律、法规或业主⼤会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

业主身份资格的认定产生的诉讼

业主身份资格的认定产生的诉讼伴随着民众法治素养的提升和维权意识的加强，与建筑物区分所有权、物业管理相关的诉讼案件也越来越多，包括但不限于地面车位的权属、物业共用部位和共有部分的权属、管理及收益、物业服务企业的续聘、选聘及解聘、专项维修资金的征集、使用、物业服务的质量等涉及小区全体业主公共利益的纠纷，而业主大会、业主委员会作为业主自治管理组织，是联系业主和物业服务企业、建设单位、业务合作企业等单位的桥梁纽带，是业主监督前述单位按约履职的代言人，也是监督业主履行业主管理公约的责任人。

但是，在司法实践中，业主大会、业主委员会的诉讼主体资格却未被各地法院必然地承认，甚至同一地方不同法院态度也不一样，而诉讼主体资格的审查是任何一个案件的首要环节，直接涉及当事人诉权是否成立。

因此，准确认定业主大会、业主委员会的诉讼主体资格迫在眉睫。

有鉴于此，我特就业主大会、业主委员会诉讼主体资格的认定作出如下探析，如有不足，欢迎指正。

一、业主、业主大会、业主委员会的概念（一）业主《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。

”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

”因此，房屋的所有权人为业主，业主大致包含如下几种：1、依法登记取得房屋所有权的人；2、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的人；3、因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；4、因合法建造房屋等事实行为设立物权的人；5、基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

（二）业主大会《物业管理条例》第八条、第九条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主委员会是否为适格的诉讼主体

业主委员会是否为适格的诉讼主体⼀、业主委员会⾏使诉权(⼀)业主委员会可以直接起诉业主⼤会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定《物权法》饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他⼈合法权益的⾏为,有权依照法律法规以及管理规约,要求⾏为⼈停⽌侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害⾃⼰合法权益的⾏为,可以依法向⼈民法院提起诉讼、业主委员会⾏使诉权(⼆)业主委员维权的事项(1)业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织,对于涉及业主公共利益的事项,在履⾏⼀定⼿续后,业主委员会可以直接以⾃⼰的名义提起和参加诉讼。

(2)住宅出售单位未按规定提供物业管理服务⽤房的,业主委员会有权对其提提起诉讼。

《湖北省物业服务和管理条例》第⼗⼆条建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务⽤房：(⼀)不低于总建筑⾯积千分之⼆，且最少不低于⼀百平⽅⽶;(⼆)应当具备通⽔、通电、通信、采光、通风等基本使⽤功能和办公条件，配置独⽴合格的⽔、电等计量装置。

物业服务⽤房属于全体业主共有，任何单位和个⼈不得分割、转让、抵押，也不得擅⾃变更⽤途。

业主委员会办公⽤房从物业服务⽤房中安排，其⾯积不低于⼆⼗平⽅⽶。

物业管理⽤房不得擅⾃变更位置;也不得分割、转让、抵押。

(3) 对公共部位的使⽤和收益权的主张“建设单位或者其他⾏为⼈擅⾃占⽤、处分业主共有部分、改变其使⽤功能或者进⾏经营性活动，权利⼈请求排除妨害、恢复原状、确认处分⾏为⽆效或者赔偿损失的，⼈民法院应予⽀持。

”共有权的范围(1) 全体⼩区业主共有A、建筑区域内的道路(但属于城镇公共道路除外)。

B、建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房C、建筑区划内的⼟地。

依法由业主共同享有建设⽤地使⽤权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外；(2) 部分业主共有(建筑物内共有)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、⼤堂等公共通⾏部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(3) 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公⽤部分或者其他权利⼈所有的场所及设施等。