前期介入工作指引20150930

1 目的

规范公司对新项目物业管理前期介入的工作程序和内容，指导前期介入工作的有效开展。

2范围

适用于公司的前期介入工作。

3 职责

公司总经理：负责前期介入工作的指导和监督，协调与开发公司相关事宜，协调与政府相关部门的有关事宜；

人力资源部：负责确定新项目的前期介入物质采购装备、后勤安排、行政事务等事宜协助配合，前期介入人员的调配、招聘、协助培训等相关事宜工作；

品质管理部：负责对前期介入工作的工程技术支持与ISO9000质量管理体系及相关服务标准；

前期项目相关部：负责前期介入工作的具体开展包括项目物业管理方案的具体制定与执行。

4定义

4.1物业管理前期介入的概念

物业管理前期介入是指物业公司在接管房地产项目前，参与介入该房地产项目开发所涉及的每个阶段，其中包括项目市场调研、项目定位、项目选址、项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等环节，从有利于物业的日常服务管理和物业房产保值增值以及业主（客户）使用优化与增加舒适度的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、楼宇节能、户型结构、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业开发设计和建造质量，并为完善优化物业的使用功能，以及通过物业服务管理达到房产保值增值的目标而创造条件，同时通过有效的前期介入工作，提高业主一次性收房率，降低房屋接管验收时返修次数与工作量，为确保业主正常快速入住及提高客户满意度奠定基础。

4.2前期介入的内容

前期介入工作主要分三个阶段实现：规划与设计阶段、策划营销阶段和施工建造阶段，三个主要阶段结束

后配合地产公司进行竣工验收。

4.2.1规划与设计阶段（含建筑规划方案设计阶段、方案扩初与施工图设计阶段、园林景观方案与施工图设计阶段、装饰装修设计等）包括：

对总体规划设计、房屋建筑单体设计、户型设计、安保布局、消防布局、交通组织、生活配置、设备配套（电气、给排水、暖通等）、新材料、新技术、管理用房、节能环保、公共空间、景观配置、园林配置、室内配置、智能化配置、配套设施（会所、体育活动设施、商业配套等）、物业管理办公用房与生活用房（各城市物业管理条例有相关规定）等方面应注意的内容。

4.2.2营销策划阶段包括：

物业管理方案策划、物业管理模式研究、物业管理费的定价、样板房与销售中心提供高品质物业服务、驻场物业管理团队管理、营销推广协助配合工作以及销售推介应注意的内容。

4.2.3施工建造阶段包括：

A、土建施工工程：土建主体结构、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程、人防工程等方面应注意的问题。

B、机电设备安装工程：电气设备安装工程（含强电、弱电、发电机设备等）、给排水工程、电梯设备安装工程、智能化设备安装工程（含监控系统、门禁对讲系统、周界报警系统、楼宇自控系统、网络系统等）、消防设备安装工程、中央空调设备安装工程、锅炉供暖设备安装工程、车场设备安装工程等方面注意的问题。

C、园林景观施工工程：园建工程（含土建、给排水、强弱电等）、林建工程（乔木、灌木、植被等）、成型景观（含雕塑、小品、成型景观配套设施等）。

5. 方法与过程控制

5.1规划设计阶段介入

5.1.1规划设计评估准备

1）规划设计评估需要获得的资料。

A、报批报建文件

《项目可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、立项与环评、规划许可条件、概念性建筑方案设计、建筑规划许可证、建筑方案设计与方案审批意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初设计与审批意见书、建筑施工许可证、施工图报送审图与审批意见书。

B、企划文件

市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户分析资料。

C、设计文件（含规划设计方案、建筑设计方案、扩初与施工图设计方案、园林景观方案扩初与施工图）总说明、修建性详规规划图、建筑规划许可证、建筑设计〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、户型设计说明、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、日照分析、消防分析、节能环保、经济指标等。

2）开发公司在组织项目开发说明会，定期定阶段组织会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问，物业就物业管理角度提出相应意见与建议进行交流与探讨。

3）物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察，周边同档次楼盘物业管理费与物业管理水平的市场调研。

5.1.2项目评估细则。

1）总体评估。

A、住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

B、住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，需实现人车分流，停车位充足，对于商住项目尤其需要考虑商业停车位配套的便利性，而又不影响住宅小区业户安全的服务管理，条件许可下，商业配套停车尽量不在住宅小区内的停车场停车。

C、建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

D、生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

E、设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

F、注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

G、安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

H、智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

I、便于物业组织管理，节约管理成本。

J各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

2）安保布局

A、便于安保管理区域分割，消除管理死角。

B、便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

C、人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

D、安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

E、安保技防措施完备，计划采用人防、技防与物防等技术手段，形成多层次的立体安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见智能化设备）。

3）消防布局

A、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

B、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

C、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

D、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

4）交通布局

A、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

B、主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

C、根据项目开发规划许可条件以及当地政府房地产开发项目机动车位配置相关管理规定，同时根据机动车年均增长速度，考虑机动车位的配比。对于具有住宅配套商业或对外经营会所设施的住宅项目，需要考虑该商业配套停车位，同时该停车位尽量安排在既不影响住宅小区业户的生活前提下，又方便商业配套停车的合适地方。

D、有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

5）生活配置

A、根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

B、一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

C、如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避