前期介入工作指引20150930
早期介入工作手册
早期介入工作手册第一章规划设计介入与建设施工介入第一节规划设计介入规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质的服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。
一、规划设计介入的主要方面本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。
(一)配套设施的完善对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能(如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等)、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注以下几点。
1.这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。
2．这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响(如噪音、气味、环境卫生等)。
3．这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理(如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等)。
(二)物业基本状况物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。
物业基本情况包括以下几个方面。
1.未来小区的档次、人口密度和数量。
2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。
3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。
4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。
5.公建区域及面积。
6.小区出入口及区内道路。
7.公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。
8．停车场(库)等的基本状况。
(三)水、电、气供应容量物业公司参与水、电、气供应容量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多有不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。
物业公司物业项目项目前期介入工作指引
物业公司物业项目项目前期介入工作指引1.前期介入小组组织架构图2.前期介入小组职权与职责2.1 前期介入小组职权（1）物业管理委托合同签订后，市场拓展部移交相关资料，前期介入小组代表物业公司同发展商进一步接洽。
（2）组织秩序维护部、环境管理部、工程维保部等相关部门对新接项目进行考察，提出合理化建议。
（3）同发展商洽谈售楼处、样板间的接管方案，经主管副总经理同意、公司评审后促使双方总经理签订管理协议。
（4）监督检查秩序维护员、保洁员的岗位职责及其执行情况，对不合格者有权向主管部门提出更换人选。
2.2前期介入小组职责（1）编制项目前期介入工作安排表，在不同阶段组织相关部门对项目进行实地考察，汇总各部门意见，编制考察报告，供发展商参考。
（2）配合发展商的售楼需要，向其提供物业公司的宣传资料、入伙资料及其他需提供的材料。
（3）为新接项目建立档案，收集、保管售楼期间的宣传资料和前期介入资料。
（4）同发展商保持密切联系，跟踪项目进展情况并随时向主管副总经理汇报。
每季度向发展商征询意见1次，填写《前期介入意见征询表》。
（5）起草售楼处、样板间管理协议，同发展商协商一致，在进驻前签订协议。
（6）对售楼处、样板间进行不定期巡查，检查各项目的服务质量，填写《售楼处、样板间月检记录》，对发现的问题及时进行处理。
（7）按时向发展商收取管理协议中规定的各项费用；监督秩序维护员、环境管理部门按时发放员工的各项工资福利。
（8）项目入伙前协助分公司配备人员、资源，同发展商确认物业办公室的各项设施设备，保证能够按时入驻。
（9）介绍分公司各部门人员同发展商认识，保持良好的关系。
（10）领导交给的其他工作。
3.前期介入工作内容（1）组织公司各部门对项目进行考察，提出整体管理建议。
（2）以外观统一和维修方便为出发点，对空调的安装提出建议。
（3）对电梯的安装、设备机房的通风等要求提出建议。
（4）对消防系统的设置、施工和管理提出建议。
（5）对智能化系统的设置进行了解并提出建议。
物业管理前期介入工作指引
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
消防布局 1、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外） 消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可 靠。 2、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 3、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国 家规范。 4、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
造型优美。 2、绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人
流自然汇聚。 3、绿化品种合适本地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率
高，抗病虫性好。 4、绿化品种便于养护，养护成本节省。 5、绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。 6、绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 7、主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
2、营销筹划阶段涉及：
物业管理方案筹划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意旳内容。。
3、施工建设阶段涉及： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、 回填土工程、地下室工程等方面应注意旳问题。
规划设计阶段介入
规划设计评估准备 1、规划设计评估需要取得旳资料。 2、报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 3、企划文件 市场调研、产品定位、目旳客户定位、目旳客户资料。 4、设计文件 总阐明、修建性详规规划图、建筑〈设计阐明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、构造设计阐明书、给水排水设计阐明书、电气设计阐明书、弱电 设计阐明书、采暖通风空调设计阐明书、动力设计阐明书、交通分析、绿化分 析、经济指标等。 5、地产需组织项目阐明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等有 关部门专题简介项目情况并解答疑问。 6、物业企业组织对项目宗地情况、类似经典楼盘，周围配套情况，进行实地 考察。
物业管理前期介入工作指引
物业管理前期介入工作指引1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。
2、范围适用于房地产开发公司和其下属的物业管理公司3、职责3.1 结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.2 房地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
项目前期介入阶段与工作内容要点指引
项目前期介入阶段与工作内容要点指引项目前期介入阶段与工作内容要点指引1适用范围本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。
2物业介入阶段与工作内容 2.1项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括，但不限于：1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作；2)在满足消防要求等房地产相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求：包括小区出入口设计、建造单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否互相干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。
分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
3)公建的配套设计和功能分配；4)绿化与景观系统设计的功能及经济性；5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布；6)物业管理用房的位置及功能划分，面积是否符合法律规矩的要求；7)户型的平面设计是否合理；8)建造外立面的设计是否留下治安隐患。
2.2施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括，但不限于：1)土建a)屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的挑选；b)门、窗的材质；c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸；d)地区气候差异对房屋质量的特别要求；e)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；f)烟道、排气道的位置；g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的方便性。
2)配套a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；b)各种设备产生的噪音对业主的影响；c)各种设备总控制开关是否设在公共区域内；d)各种设备设施的能源消耗；e)室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。
2.3施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括，但不限于：1)项目所在公司招标工作介入（帮助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求）a)门、窗质量及售后服务；b)智能化设施设备质量及后期修理保养成本；c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期修理保养成本。
(物业管理)物业管理前期介入工作指引
(物业管理)物业管理前期介入工作指引一、确定物业管理标准在物业管理前期介入工作中，首先需要明确物业管理标准，包括环境卫生、设施设备、安全保障和居民服务等方面，关键要素是确保居民的安全、健康和舒适。
物业管理标准应该制定得非常具体和切实可行，以确保物业服务能够完全满足业主和居民的需求。
同时，物业管理标准应该考虑到不同居民和业主的需求和诉求，以便更好地满足他们的需求。
二、制定物业管理计划在物业管理前期介入工作中，制定物业管理计划是非常重要的一步。
物业管理计划是制定物业管理计划目标和任务的重要依据，能够有效地指导物业管理工作的开展。
物业管理计划应该包括开展物业管理工作的时间、人员和资源安排，要让计划尽可能的详细，明确责任人和管理层级，以便有效地监控物业管理工作的进展。
三、招募物业人员在物业管理前期介入工作中，招募物业人员是非常重要的一步。
要确保物业人员的专业技能和素质符合物业管理的要求，这是根据物业管理标准和计划来实现的。
非常重要的一点是，物业人员需要有服务意识，愿意把业主和居民的需求放在第一位，并能够在工作中体现出工作的热情和服务意识。
同时，物业人员应该经过严格的培训和考核，以便更好地满足工作要求。
四、建立物业管理工作流程在物业管理前期介入工作中，建立物业管理工作流程是非常重要的，特别是对于物业公司来说。
建立物业管理工作流程可以确保物业管理工作的进展和效率得到合理的保障。
同时，建立物业管理工作流程可以帮助物业管理团队更好地协调工作，实现工作的规范化和标准化。
五、建立物业管理信息系统综上所述，物业管理前期介入工作是物业管理工作的非常关键的一步，直接影响到物业服务质量和工作效率。
对于物业管理团队来说，可以采取上述措施，以确保工作的开展和成功实现。
物业管理前期介入工作指引
物业管理前期介入工作指引
阳光城物业 技术部 2012年11月05日
1
前期介入的目标与计划
物业管理前期介入的概念 前期介入如何做好技术节能改造措施 前期介入的程序 前期介入的内容 规划设计阶段介入 施工建设介入程序与内容 物业介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房 地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、 施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和 业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、 材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、 施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以 确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理 创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返 修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
2、营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 3、施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、 回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
8
规划设计阶段介入
规划设计评估准备 1、规划设计评估需要获得的资料。 2、报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 3、企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 4、设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电 设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分 析、经济指标等。 5、地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相 关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 6、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地 考察。
物业管理前期介入工作指引
协助谈判和签订合
同
在评选结果确定后，协助开发商 与中标人进行谈判，就合同条款 和细节进行协商，确保合同的顺 利签订和执行。
08
交接验收阶段准备工作安 排
熟悉交接验收标准和程序要求
01
02
03
详细了解国家和地方相 关法规、政策及行业标 准，确保交接验收工作
合规进行。
掌握交接验收的具体程 序，包括验收申请、资 料审核、现场核查、问 题整改、复验等环节。
监督评标过程
对评标过程进行监督，确保评标委员会按照招标文件规定的评标标准 和方法进行评标，保证评标结果的公正性。
协助开发商选择合适承包商或供应商
协助制定评选标准
根据开发商的需求和项目特点， 协助制定评选标准，确保评选标 准的合理性和可操作性。
参与评选工作
按照评选标准，协助开发商对投 标人的技术方案、商务报价等进 行综合评估，为开发商提供评选 参考意见。
THANKS
度和成本。
预防问题
提前发现和解决潜在问题，减少后 期维修和改造的工作量及费用。
提升品质
通过前期介入，确保项目品质符合 物业服务标准，提高客户满意度。
相关法规政策解读
01
02
03
法规依据
根据《物业管理条例》等 相关法规，物业服务企业 有权参与前期介入工作。
政策支持
政府鼓励物业服务企业积 极参与前期介入，推动物 业管理水平的提升。
07
招投标过程监督与协助工 作
参与招标文件编制和审核过程
协助开发商明确招标需求和目标
根据开发商的需求和项目特点，协助制定招标文件的编制计划和内容，确保招标文件的准 确性和完整性。
参与招标文件编制
按照招标文件编制计划，协助开发商完成招标文件的编写、校对和审核工作，确保招标文 件的规范性和专业性。
物业管理前期介入工作指引
物业管理前期介入工作指引关键信息项：1、物业管理前期介入的工作范围2、介入工作的时间节点3、双方的权利和义务4、工作成果的验收标准5、费用及支付方式6、保密条款7、违约责任8、协议的变更与解除9、争议解决方式1、总则11 本协议旨在明确物业管理前期介入工作的相关事宜，确保物业管理服务能够与物业项目的开发建设有机结合，提高物业的使用价值和管理水平。
2、物业管理前期介入的工作范围21 参与项目规划设计，提出物业管理方面的建议，包括但不限于物业布局、功能分区、交通组织、安全防范设施等。
211 审查建筑设计图纸，就物业管理所需的设施设备、房屋结构、配套设施等提出改进意见。
212 参与设备选型和采购，确保设备的质量、性能和适用性符合物业管理的要求。
22 跟进工程施工进度，监督施工质量，发现问题及时提出整改意见。
221 检查隐蔽工程，确保施工符合规范和质量要求。
222 参与工程竣工验收，协助开发商完成验收工作。
3、介入工作的时间节点31 在项目规划设计阶段开始介入，参与规划设计方案的讨论和评审。
311 在工程施工阶段定期进行现场巡查，及时发现和解决问题。
312 在工程竣工验收前完成各项介入工作，为物业接管做好准备。
4、双方的权利和义务41 甲方（物业开发方）的权利和义务411 有权要求乙方（物业管理方）按照本协议的约定开展前期介入工作。
412 有义务向乙方提供项目相关的资料和信息，协助乙方开展工作。
413 有义务按照本协议的约定支付费用。
42 乙方（物业管理方）的权利和义务421 有权对项目规划设计和工程施工提出合理的建议和意见。
422 有义务按照本协议的约定，按时、高质量地完成前期介入工作。
423 有义务保守在工作过程中知悉的甲方商业秘密和项目相关信息。
5、工作成果的验收标准51 乙方提交的规划设计建议、施工质量整改意见等应得到甲方的书面确认。
511 工程竣工验收应符合国家和地方相关标准及规范，同时满足物业管理的要求。
项目物业前期介入作业指引
物业前期介入作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录1、指引概况2.1物业管理前期介入是指物业公司在接管房地产项目前，参与介入该房地产项目开发所涉及的每个阶段，其中包括项目市场调研、项目定位、项目选址、项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等环节，从有利于物业的日常服务管理和物业房产保值增值以及业主（客户）使用优化与增加舒适度的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、楼宇节能、户型结构、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业开发设计和建造质量，并为完善优化物业的使用功能，以及通过物业服务管理达到房产保值增值的目标而创造条件，同时通过有效的前期介入工作，提高业主一次性收房率，降低房屋接管验收时返修次数与工作量，为确保业主正常快速入住及提高客户满意度奠定基础。
2.2前期物业管理介入工作计划：物业公司签订前期物业管理合同后，地产向物业公司提供相关项目资料（包括：建筑平面图、销售面积、设备设施等）。
物业公司根据相关资料及项目进展制定前期物业介入工作计划书，提交地产公司审核。
地产公司与物业公司修正前期工作计划，并明确工作内容和要求。
2.3成立工作小组：根据审批的前期物业管理介入工作计划书，物业公司成立工作小组，并开始工作实施；计划实施过程中物业公司应注意：重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认，计划实施过程中地产公司应积极配合物业开展上述工作；物业公司与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费定价、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺以及涉及到设备设施合同中的维保条款等。
2.4前期介入的内容：前期介入工作主要分三个阶段实现：规划与设计阶段、策划营销阶段和施工建造阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。
物业前期介入工作指引
物业前期介入工作指引1、目的规范物业公司对项目物业管理前期介入的程序和内容，指导物业管理业务的开展。
2、范围适用于集团内全资及控股的所有房地产公司、集团控股之物业公司和外包物业公司（以下简称开发商、物业）。
3、职责3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。
3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.3 各区域、项目公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房开发商开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序4.2.1 项目公司物业主管牵头协调、组织协同区域物业经理审核前期介入工作计划，作必要的补充，并对物业前期介入全过程实施监督、协调。
4.2.2双方确定工作内容要求;4.2.3物业组成工作小组;4.2.4制定工作计划;4.2.5计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认，计划实施过程中开发商应积极配合物业开展上述工作；4.2.6 物业与开发商双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；4.2.7对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费定价、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺以及涉及到设备设施合同中的维保条款等。
物业施工阶段前期介入作业指引
物业施工阶段前期介入作业指引生效日期第2 页共6 页1. 目的规范公司对新建项目施工阶段物业前期介入的工作程序和内容，指导前期介入工作的有效开展。
2. 适用范围适用于新建项目施工阶段的物业前期介入工作。
3. 职责3.1 品质部前期介入岗：设置专职前期介入岗，加入地产项目开发团队，负责物业前介工作的具体落实，为新项目物业服务团队提供施工阶段的专业技术支持；参与施工及设备采购的招标工作，从物业使用维护角度出发，在邀标条件及合同中明确维修维保事项及约束条件。
协助新项目物业服务团队从物业管理角度，向地产公司提出具体详细的项目施工现场建议。
3.2 新项目物业服务团队：项目设备安装调试期开始进驻施工现场，掌握项目各设备设施的安装运行情况及操作方法，做好项目接管验收前的工作准备。
4. 工作内容4.1 施工建设阶段介入4.1.1 物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段。
4.1.2 各专业的隐蔽工程在施工阶段与验收阶段物业需要参与，并提出相关意见。
第3 页共6 页4.1.3 在设备采购邀标条件中，依据物业项目管理经验提出备品备件需求和设备质保意见（详见《施工阶段前介工作要点》）。
4.1.4 在合同条款制定中，依据物业项目管理经验及设备特点，明确维修保质条款。
4.2 施工建设介入程序与内容4.2.1 根据项目部的需求，设置2-3 人的现场质量顾问，由土建与设备机电等工程专业相搭配，具备专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。
4.2.2 前期介入岗按照工程进度协助新项目物业服务团队进行现场跟进，发现问题及时知会地产项目部，由项目部跟进向施工方沟通解决。
指导新项目物业服务团队建立对日常各项工作的监督和记录制度，通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
4.2.3 实行填报前期介入情况周报制度，协助新项目物业服务团队将在施工现场发现的问题以《现场质量顾问工作周报》的形式书面呈报给地产项目部，并跟进所呈报问题解决情况。
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1 目的规范公司对新项目物业管理前期介入的工作程序和内容，指导前期介入工作的有效开展。
2范围适用于公司的前期介入工作。
3 职责公司总经理：负责前期介入工作的指导和监督，协调与开发公司相关事宜，协调与政府相关部门的有关事宜；人力资源部：负责确定新项目的前期介入物质采购装备、后勤安排、行政事务等事宜协助配合，前期介入人员的调配、招聘、协助培训等相关事宜工作；品质管理部：负责对前期介入工作的工程技术支持与ISO9000质量管理体系及相关服务标准；前期项目相关部：负责前期介入工作的具体开展包括项目物业管理方案的具体制定与执行。
4定义4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管房地产项目前，参与介入该房地产项目开发所涉及的每个阶段，其中包括项目市场调研、项目定位、项目选址、项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等环节，从有利于物业的日常服务管理和物业房产保值增值以及业主（客户）使用优化与增加舒适度的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、楼宇节能、户型结构、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业开发设计和建造质量，并为完善优化物业的使用功能，以及通过物业服务管理达到房产保值增值的目标而创造条件，同时通过有效的前期介入工作，提高业主一次性收房率，降低房屋接管验收时返修次数与工作量，为确保业主正常快速入住及提高客户满意度奠定基础。
4.2前期介入的内容前期介入工作主要分三个阶段实现：规划与设计阶段、策划营销阶段和施工建造阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。
4.2.1规划与设计阶段（含建筑规划方案设计阶段、方案扩初与施工图设计阶段、园林景观方案与施工图设计阶段、装饰装修设计等）包括：对总体规划设计、房屋建筑单体设计、户型设计、安保布局、消防布局、交通组织、生活配置、设备配套（电气、给排水、暖通等）、新材料、新技术、管理用房、节能环保、公共空间、景观配置、园林配置、室内配置、智能化配置、配套设施（会所、体育活动设施、商业配套等）、物业管理办公用房与生活用房（各城市物业管理条例有相关规定）等方面应注意的内容。
4.2.2营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、物业管理费的定价、样板房与销售中心提供高品质物业服务、驻场物业管理团队管理、营销推广协助配合工作以及销售推介应注意的内容。
4.2.3施工建造阶段包括：A、土建施工工程：土建主体结构、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程、人防工程等方面应注意的问题。
B、机电设备安装工程：电气设备安装工程（含强电、弱电、发电机设备等）、给排水工程、电梯设备安装工程、智能化设备安装工程（含监控系统、门禁对讲系统、周界报警系统、楼宇自控系统、网络系统等）、消防设备安装工程、中央空调设备安装工程、锅炉供暖设备安装工程、车场设备安装工程等方面注意的问题。
C、园林景观施工工程：园建工程（含土建、给排水、强弱电等）、林建工程（乔木、灌木、植被等）、成型景观（含雕塑、小品、成型景观配套设施等）。
5. 方法与过程控制5.1规划设计阶段介入5.1.1规划设计评估准备1）规划设计评估需要获得的资料。
A、报批报建文件《项目可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、立项与环评、规划许可条件、概念性建筑方案设计、建筑规划许可证、建筑方案设计与方案审批意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初设计与审批意见书、建筑施工许可证、施工图报送审图与审批意见书。
B、企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户分析资料。
C、设计文件（含规划设计方案、建筑设计方案、扩初与施工图设计方案、园林景观方案扩初与施工图）总说明、修建性详规规划图、建筑规划许可证、建筑设计〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、户型设计说明、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、日照分析、消防分析、节能环保、经济指标等。
2）开发公司在组织项目开发说明会，定期定阶段组织会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问，物业就物业管理角度提出相应意见与建议进行交流与探讨。
3）物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察，周边同档次楼盘物业管理费与物业管理水平的市场调研。
5.1.2项目评估细则。
1）总体评估。
A、住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
B、住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，需实现人车分流，停车位充足，对于商住项目尤其需要考虑商业停车位配套的便利性，而又不影响住宅小区业户安全的服务管理，条件许可下，商业配套停车尽量不在住宅小区内的停车场停车。
C、建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
D、生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
E、设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
F、注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
G、安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
H、智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。
I、便于物业组织管理，节约管理成本。
J各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
2）安保布局A、便于安保管理区域分割，消除管理死角。
B、便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
C、人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。
D、安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。
E、安保技防措施完备，计划采用人防、技防与物防等技术手段，形成多层次的立体安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见智能化设备）。
3）消防布局A、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。
B、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。
C、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。
D、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
4）交通布局A、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。
B、主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
C、根据项目开发规划许可条件以及当地政府房地产开发项目机动车位配置相关管理规定，同时根据机动车年均增长速度，考虑机动车位的配比。
对于具有住宅配套商业或对外经营会所设施的住宅项目，需要考虑该商业配套停车位，同时该停车位尽量安排在既不影响住宅小区业户的生活前提下，又方便商业配套停车的合适地方。
D、有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。
5）生活配置A、根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
B、一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
C、如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。
如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。
D、如住宅区设置会所，宜独立设计。
会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置，考虑会所日后经营的问题，会所设计选址位置建议设置在方便日后对外经营位置（人流较多、交通方便），一般建议先将会所作为项目营销中心，销售完毕后再启动会所经营。
若项目较大规模25万以上平方米建筑面积时，小区仅有单一会所时，会所的设计选址可暂不考虑以上问题。
例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
6）设备配套A、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。
B、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
C、沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。
D、公共照明、楼道照明配置合理。
公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置，楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
公共走道照明采用节能灯，其控制开关建议采用声光控或人体感应开关。
E、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房、柴油发电机房、锅炉房、消防中心等设备房设计应符合国家规范。
有条件的情况下，所有设备房建议地面铺瓷砖，并部分墙面瓷砖上墙；电梯机房与配电房内建议配备降温通风设施；水泵房与中央空调机房内地面均有一定坡度，并设有集水沟；水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，水泵房与电梯井不应紧邻卧室，若紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施；中央空调主机房、室外冷却塔、柴油发电机房、锅炉房等均需有隔音降噪的环保措施；电梯机房设置防风防雨措施。
7）智能化配置A、安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。
B、网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。
C、设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。
D、中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
E、智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。
8）房屋单体A、屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
B、墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
C、楼板厚度与隔音符合国家规范。
D、住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
E、住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
F、厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。
注意厨房烟道设计合理性，烟道内保证负压。
G、卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
H、厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。
I、管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。
J、宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。