房地产项目贴现现金流分析(讲座
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对一个项目来说，DCF由以下估算得到：估算必须付出的 现金以及预计收回的现金。同时，要考虑到付款周期（估 算）。每一笔现金交易还必须减去收款付款这段时间的机 会成本。
7
2.3.2 DCF 释义
例1.如果通货膨胀率是6％，你的资产价值每隔12年就要减半。所以，如果你 有一笔资产将会于12年后为你提供30，000美元收益的话，那么考虑到6％的 通膨率，这笔收益的现值就是15，000美元。对30，000美元的现金流进行折 算，它的贴现值就是15，000美元。
2
1.2 现金流量分析的运用对象
一般对未来的现金即收益状况有进行预测的需要的情况下， 而且也有长期，稳定的现金流量运动的情况下，会运用现 金流量分析。
投资活动
主
要
针
经营管理活动
对
筹资活动
3
1.3 现金流量分析方法分类
现金流量分析分为 静态现金流分析 贴现现金流分析
4
2.1 静态现金流分析
见文档文件－例：静态现金流量表
✓ 房产项目的表有类似成本法评估的格式，但是体 现的是对未来现金流的估算。
5
2.2 静态现金流分析特点
简单，一目了然，直观印象深刻。 现金数字直接和科目对应，便于现金流控制。
❖ 缺乏更生动，更详细的分析；数字之后所反映的 财务和其他状况，没有及时显示。
❖ 显示状态处于时间序列中的某一个点（或是活动 末期，或是中间的一个时点）。不能反映现金流 的时间特性。
✓ 货币的时间价值。任何投资者都希望能够立刻获取现金。而 不希望有等待的过程。所以如果需要等待的话，投资者必须 得到补偿。
✓ 风险贴水（Risk Premium)，就是投资者对投资风险所要求 的较高报酬率，以补偿投资者未来现金流取法兑现的风险。
9,064
88
2. 前源自文库费用 3.续建及其他费用（万元） 4.不可预见费 5.期间费用（万元）
145
440
28
28
1,762
1,762
28
28
28
28
28
28
續建管理費用
17
17
17
17
17
17
17
17
营销费用——佣金1.5%
53
66
40
34
29
26
广告及其他 1.5%
26
53
40
26
26
26
26
財務費用（利息）
2,956 564
3,520 196
3,325
3,695 705
4,401 245
4,156
2,217 423
2,640 147
2,493
1,922 367
2,288 127
2,161
1,626 310
1,936 108
1,828
1,478 282
1,760 98
1,662
1.項 目 轉 讓 （ 萬 元 ）
房地产项目贴现现金流分析
学科前沿讲座系列 舒畅
2010年11月
1
1.1 现金流量及定义
现金流量是反映主题对象在一定的期间内所发生的现金流入和 流出，并包含由流入流出运动相互抵减后产生的现金流量净额， 而其产生则源于这期间内的经营活动，投资活动和筹资活动。
现金流量表：指把上述活动产生的现金流入流出，及其净额编 制成的表，一般用excel的形式体现。会计中的报表是对现金流 日流出的记录，数据来源可参考资产负债表和损益表，而我们 所学的现金流量表则是对未来现金运动的估算。
❖ 由于简化性，很多因素被忽略，不能对最终决策 产生太大影响。
6
2.3.1 贴现现金流分析
贴现现金流又称为动态现金流，即反映更为详细的不同时 间点的现金活动状况
Discounted Cash Flow Statement，DCF；是人们为了预 期未来现金流，所愿意付出的当前代价。简而言之，DCF 就是将未来现金流转化成现值。
例2. 在一个房地产投资项目当中，我们考虑是否付出一定的价款10亿美元购 入一个项目，目的是因为这个项目在未来若干年内如10年，能产生连续的现 金收入，或是在未来若干年后可以转卖一个更高的价格。这时，市场上其他 的类似项目的收益率为12％，我们以这个为贴现率计算，如果未来收益转为 贴现值，大于10亿美元的话，可以说这个项目是有投资价值的。
第3个 591 113 704 39 665
11 26 0
50 17 54 611 1,243
0 6,243
第4个
296 56 352 20 332
440
5 13 0 0 25 8 467 (135) 1,108
0 6,108
合计
14,781 2,821 17,602
980 16,623
0 9,152
145 4,405
220 0
137 264 264 382
1,654 546
15,514 1,108
0 0 7,100 (7,100)
2.3.4 DCF的优势
DCF常被使用作为一种估价方法，企业估价和股票估价都会 使用这种方式。但是不同于评估法中的收益评估法。
特点是采用了贴现率（Discounted Rate of Return)，有时候 采用收益率IRR，但有同样的两个含义：
72
72
73
102
59
3
0
0
0
0
6. 土地增值稅
0
應稅收入
0
304
440
261
223
185
165
利得稅33%
0
0
100
145
86
74
61
55
现金流出小计 净现金流量
累计净现金流量
9,766 205
118 1,935 310 298 197 1,941
(9,766) (205) (118) (1,935) 3,015 3,857 2,297
8
2.3.3 房地产项目DCF示例
分析年度
第0个 第1个 年度 年度
第2个 年度
第3个 年度
一、现金流入
第1个 第2个 第3个季 第4个季 第1个 第2个 第3个 第4个 第1个 第2个
1、公寓式办公销售收入（万元） 2、商铺销售收入（万元）
收入小计 减：营业税及附加5.565%
现金流入小计 二、现金流出
220
(9,766) (9,971) (10,089) (12,024) (9,009) (5,152) (2,855) (2,635)
116 1,712 (923)
107 1,555 632
三、资金平衡
自有资金 本期借款 本期还本 期末借款余额 期末现金流量余额
5,000
5,000
0
5,000 234
5,000 29
100
5,100 11
2,000
7,100 76
(3,000) 4,100
91
(3,900) 200 48
(200) 0
2,145
0 2,365
0 0 4,077
0 5,632
项目内部报酬率IRR
6.65%
投資者內部報酬率IRR - cash flow9.83%
9投资回收期：
9.59 个季度
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2.3.2 DCF 释义
例1.如果通货膨胀率是6％，你的资产价值每隔12年就要减半。所以，如果你 有一笔资产将会于12年后为你提供30，000美元收益的话，那么考虑到6％的 通膨率，这笔收益的现值就是15，000美元。对30，000美元的现金流进行折 算，它的贴现值就是15，000美元。
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1.2 现金流量分析的运用对象
一般对未来的现金即收益状况有进行预测的需要的情况下， 而且也有长期，稳定的现金流量运动的情况下，会运用现 金流量分析。
投资活动
主
要
针
经营管理活动
对
筹资活动
3
1.3 现金流量分析方法分类
现金流量分析分为 静态现金流分析 贴现现金流分析
4
2.1 静态现金流分析
见文档文件－例：静态现金流量表
✓ 房产项目的表有类似成本法评估的格式，但是体 现的是对未来现金流的估算。
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2.2 静态现金流分析特点
简单，一目了然，直观印象深刻。 现金数字直接和科目对应，便于现金流控制。
❖ 缺乏更生动，更详细的分析；数字之后所反映的 财务和其他状况，没有及时显示。
❖ 显示状态处于时间序列中的某一个点（或是活动 末期，或是中间的一个时点）。不能反映现金流 的时间特性。
✓ 货币的时间价值。任何投资者都希望能够立刻获取现金。而 不希望有等待的过程。所以如果需要等待的话，投资者必须 得到补偿。
✓ 风险贴水（Risk Premium)，就是投资者对投资风险所要求 的较高报酬率，以补偿投资者未来现金流取法兑现的风险。
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2. 前源自文库费用 3.续建及其他费用（万元） 4.不可预见费 5.期间费用（万元）
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續建管理費用
17
17
17
17
17
17
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营销费用——佣金1.5%
53
66
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34
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广告及其他 1.5%
26
53
40
26
26
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26
財務費用（利息）
2,956 564
3,520 196
3,325
3,695 705
4,401 245
4,156
2,217 423
2,640 147
2,493
1,922 367
2,288 127
2,161
1,626 310
1,936 108
1,828
1,478 282
1,760 98
1,662
1.項 目 轉 讓 （ 萬 元 ）
房地产项目贴现现金流分析
学科前沿讲座系列 舒畅
2010年11月
1
1.1 现金流量及定义
现金流量是反映主题对象在一定的期间内所发生的现金流入和 流出，并包含由流入流出运动相互抵减后产生的现金流量净额， 而其产生则源于这期间内的经营活动，投资活动和筹资活动。
现金流量表：指把上述活动产生的现金流入流出，及其净额编 制成的表，一般用excel的形式体现。会计中的报表是对现金流 日流出的记录，数据来源可参考资产负债表和损益表，而我们 所学的现金流量表则是对未来现金运动的估算。
❖ 由于简化性，很多因素被忽略，不能对最终决策 产生太大影响。
6
2.3.1 贴现现金流分析
贴现现金流又称为动态现金流，即反映更为详细的不同时 间点的现金活动状况
Discounted Cash Flow Statement，DCF；是人们为了预 期未来现金流，所愿意付出的当前代价。简而言之，DCF 就是将未来现金流转化成现值。
例2. 在一个房地产投资项目当中，我们考虑是否付出一定的价款10亿美元购 入一个项目，目的是因为这个项目在未来若干年内如10年，能产生连续的现 金收入，或是在未来若干年后可以转卖一个更高的价格。这时，市场上其他 的类似项目的收益率为12％，我们以这个为贴现率计算，如果未来收益转为 贴现值，大于10亿美元的话，可以说这个项目是有投资价值的。
第3个 591 113 704 39 665
11 26 0
50 17 54 611 1,243
0 6,243
第4个
296 56 352 20 332
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5 13 0 0 25 8 467 (135) 1,108
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合计
14,781 2,821 17,602
980 16,623
0 9,152
145 4,405
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137 264 264 382
1,654 546
15,514 1,108
0 0 7,100 (7,100)
2.3.4 DCF的优势
DCF常被使用作为一种估价方法，企业估价和股票估价都会 使用这种方式。但是不同于评估法中的收益评估法。
特点是采用了贴现率（Discounted Rate of Return)，有时候 采用收益率IRR，但有同样的两个含义：
72
72
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102
59
3
0
0
0
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6. 土地增值稅
0
應稅收入
0
304
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利得稅33%
0
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现金流出小计 净现金流量
累计净现金流量
9,766 205
118 1,935 310 298 197 1,941
(9,766) (205) (118) (1,935) 3,015 3,857 2,297
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2.3.3 房地产项目DCF示例
分析年度
第0个 第1个 年度 年度
第2个 年度
第3个 年度
一、现金流入
第1个 第2个 第3个季 第4个季 第1个 第2个 第3个 第4个 第1个 第2个
1、公寓式办公销售收入（万元） 2、商铺销售收入（万元）
收入小计 减：营业税及附加5.565%
现金流入小计 二、现金流出
220
(9,766) (9,971) (10,089) (12,024) (9,009) (5,152) (2,855) (2,635)
116 1,712 (923)
107 1,555 632
三、资金平衡
自有资金 本期借款 本期还本 期末借款余额 期末现金流量余额
5,000
5,000
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5,000 234
5,000 29
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5,100 11
2,000
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(3,000) 4,100
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(3,900) 200 48
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0 2,365
0 0 4,077
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项目内部报酬率IRR
6.65%
投資者內部報酬率IRR - cash flow9.83%
9投资回收期：
9.59 个季度