2009年温州房地产市场综述

温州房地产市场综述

一、市场概况

一级市场：2009年温州市区土地供应量437.91亩（可建设面积在78.95万方左右）；明显低于近5年土地出让总量的平均值。且住宅建设用地的供应量更加匮乏，全年只有256.74亩。可供应住宅建筑面积33.32万方。

二级市场：2009年温州市区商品房批准预售面积90.42万平方米，销售面积106.83万平方米，销售套数7266套，销售均价22042元/平方米。较2008年的15477元、2007年的9787元和2006年的8045元，出现了连续三年大幅度的上涨局面，而最近两年的房价涨幅出现了明显加快的势头，其中2009年比2008年每平方米住宅均价上升了6565元，幅度达42.42%。

三级市场：2009年温州主城区二手房成交17217套，与2008年相比增加了两倍有余，比2007年成交高峰也多出了约35%。

二、土地市场

2009年全年温州市区土地出让总面积达437.91亩，总体供应量比较匮乏，从数据来看略高于2005年和2006年。同楼市相比，今年的土地招拍挂的宗数并没有跟上火热的楼市销售步伐，温州市区自上半年集中拍出数块面积有限的住宅用地后，下半年几块呼之欲出的知名地块相继“难产”，只有年底市区供应的几宗住宅建设用地，无不受到地产商疯狂的追捧。同时竞拍价格也在各位豪强的一轮轮竞拍之下节节走高。甚至出现“面粉”贵于“面包”的局面。

4月份，温州市区原温州长运集团地块以每平方米楼面地价19607元出让，创下浙江省即时地价新高。之后，在一级土地市场上，掀起高价抢地风潮。龙方24亩的围合型地块投出15205元的楼面价，令一直盛传由于楼面地价(15132元/平方米)太高而要退地的庄头地块汗颜；之后数月，一级土地市场继续保持前2个月的100%成交的纪录。更值得关注的是永嘉瓯北、苍南灵溪两块上10万平方米建筑规模的地块，其中永嘉瓯北的商务地块以19亿元成交，其可售物业楼面价创下温州县级土地标王；灵溪地块也以高出底价2倍以上的天价成交。此后，塘下、龙港2宗地均还创出8000多元/平方米的楼面价，乐成镇一块仅8亩的地块创出近1万/平方米的楼面价，疯狂的抢地战已蔓延到温州郊县乡镇的一级市场。

而年底温州市区供应的三宗地块，土地中标价格高出起始价格的比例从1.84倍→3.88倍→4.84倍。12月30日下午，出让的高教园区茶山中心区6-A地块，最终以15756元/平方米的楼面地价竞拍成功；此价格远高于周边8000-11000元之间的市场价格。

三、二级市场

1、2006-2009年，温州市区商品房销售情况

9000

⊙2009年，温州市商品住房批售面积90.42万平米，四年来上市量最大的年份，比08年增加23.83%。

⊙2009年，温州市商品住房销售面积106.83万平米，是08年销售面积的2.3倍，比07年也多出5.77%。

⊙2009年，温州商品住房供销比为0.85：1。

2、2006-2009年，温州市区商品房销售均价

⊙2009年，温州市区商品住房销售均价22042元/平方米，较2008年的15477元，每平米上涨了6565元。且逐年呈上升趋势。

⊙2009年温州市区新房上市量较大，定位普遍较高端是市场的显著特点，与2008年大量涌现的精致小三房相比，2009年楼市新盘出现了结构性的调整，非普通住宅大量出现，所带来的直接影响是价格上的快速攀升。

⊙2009年房价的快速攀升，也得益于通胀预期和信贷宽松所造成的流动性过剩，从这几个角度来看，2009年成为商品房销售价格的跨越年，具有一定必然性。

3、2009年，温州房地产市场整体呈“供销两旺”，销售价格持续高位运行

⊙2009年，温州市区基本保持每个月都有商品住房供应市场，供应量在3月份以后出现明显的增大；出现这一情况得益于“小阳春”的出现，开发商加快了推盘的速度。

⊙2009年，温州市区商品住房销售面积出现井喷同样也是在3月份以后；主要与08年楼市的调整制约了部分需求者的入市积极性，年初救市政策的刺激加上市场的回暖推动了购房者入市的积极性。

⊙2009年，温州市区商品住房销售价格出现快速攀升，一方面离不开楼盘品质的提升；另一方面供应的住宅用地无疑不受到开发商的追捧直接推动了区域价格的上涨。

4、2009年，温州市区各区域市场整体呈“供不应求”，区域销售价格一路看涨

25000

⊙2009年，温州市区商品住房各项指标（批售面积、销售面积和销售均价）鹿城区均拔得头衔；主要是由于鹿城区09年的供应量出现增长且基本以中高档商品房为主；今年火热的行情又助推了豪宅市场的升温。同时瓯海区湿地板块由于出现扎堆供应的局面，该区域新盘上市量达到了温州市区总供应量的1/4以上，无疑该区域成为09年的热点区域。

⊙整体来看，温州四区（包括开发区）09年交了一张满意的答卷。

5、鹿城区：销售价格09屡创新高

⊙2009年，鹿城区批售面积和销售面积3月份以后出现了集中释放阶段，随着符合开盘条件的楼盘陆续入市销售，区域市场出现了缓冲期。

⊙销售价格方面，鹿城区在5月份出现了高点之后，8月份更是达到3万以上；出现这样的情况主要是由于区域豪宅的入市提升了区域整体的市场价格。随着区域供应量的减缓，以及新房市场的持续热销，销售价格又重新恢复到平稳的状态。

⊙整体来看，09年该区域的中高档楼盘销售形势良好。

6、瓯海区：引领09年温州楼市区域市场异常火热

⊙2009年，区域楼市的成功探险为温州楼市的快速复苏起到催化作用。特别值得提及的是铂金府邸逆市飞扬，直接带动了温州楼市“小阳春”的出现。

⊙随着铂金府邸逆市飘红，区域几大热点楼盘继续书写着楼市销售传奇；到最后直接演变为价格的快速提升。

7、开发区：零星供应后市供应量很难出现大逆转

18000

⊙2009年，开发区整体供应量比较匮乏，整个年度区域只供应了两个新盘，且不到6万方。从目前的土地供应来看，区域供应量很难有很大的提升。

⊙销售方面，除出现新盘供应的月份，其他月份销售量都不是很高。

⊙销售价格，总体拉看比较平稳。

8、龙湾：一手住房市场在强大的需求下表现不俗

25000

⊙2009年，龙湾区的商品住房的增供应也不是很大，主要集中在4个楼盘上面；不过随着

区域商品住房的持续热销以及该区域强大的购买力，区域一些写字楼项目也出现转为住宅使

用的现象。

⊙成交情况来看，区域的销售一直保持着不错业绩。

⊙销售价格方面，区域的价格一直保持着平稳的态势，随着区域土地高价成交，价格出现

飙升。