物业管理法规之物业服务收费相关法律规定知识课件
(行业)物业服务收费专题详解(行业讲座教学培训课件)
得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交
物业费为由拒绝或限制业主购买水、电的数量。
（行业讲座教学培训课件）
CHAPTER3
物业服务费收费难的常见原因
（行业讲座教学培训课件）
物业服务不到位
（行业讲座教学培训课件）
开发商遗留问题物业背锅
（行业讲座教学培训课件）
没有享受物业服务
（行业讲座教学培训课件）
谢谢观看
物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、
服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费
依据以及价格举报电话，接受业主监督，不得向业
主收取任何未予标明和公示的费用。
（行业讲座教学培训课件）
2 禁止违规收费
（行业讲座教学培训课件）
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
1 按照不动产权属证书记载 的建筑面积计算
已出售但尚未取得不动产权
2
属证书的，按照商品房买卖
合同约定的建筑面积计算；
尚未出售的，按照经房产
3 管理部门审核备案的房产 测绘成果确定的房屋建筑 面积计算。
（行业讲座教学培训课件）
收费标准怎么定
保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主 大会成立之前的普通商品住宅物业
（行业讲座教学培训课件）
特约服务费
（行业讲座教学培训课件）
《XX省物业服务收费管理办法》
第三条
物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设 施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
（行业讲座教学培训课件）
交了物业费为什么还要交车位管理费？
（行业讲座教学培训课件）
物业管理培训ppt课件
Part
04
物业设施管理与维护
物业设施的分类与特点
基础设施
包括供水、供电、供气、 1
供暖等系统，是物业正常 运行的基础。
特点
4
多样性、复杂性、专业性。
配套设施
2
如电梯、空调、消防设施
等，提供特定的服务或功
能。
共用设施
3
如道路设施管理的内容与方法
内容
设施档案管理、设施运行管理、设 施安全管理、设施维修管理。
方法
制定设施管理制度和流程、建立设 施管理信息化平台、实施预防性维 护和计划性维修、加强人员培训和 管理。
设施维护的策略与技巧
策略
预防性维护为主，应急维修为辅；定期检查和评估设施状况；合理制定维护计划和预算。
技巧
掌握各类设施的维护要点和操作规程；善于运用专业知识和经验判断设施故障；注重细 节和安全问题，确保维护质量。
各岗位的主要职责 明确项目经理负责全面管理，客服人员提供优质 服务，维修人员保障设施正常运行，安保人员确 保社区安全等。
团队协作的重要性 强调团队成员间的沟通与协作，共同为业主提供 高品质服务。
团队建设的方法与技巧
选拔优秀团队领导者
具备领导力、组织能力和沟通协调能力。
提升团队凝聚力
通过组织团建活动、加强员工关怀等方式提高团 队凝聚力。
ABCD
建立完善的团队制度
包括工作规范、考核机制和奖惩制度等。
促进团队成员间的交流与合作
鼓励团队成员分享经验、互相学习，共同提高。
员工培训与职业发展规划
员工培训的重要性
提高员工专业技能和服务水平， 增强企业竞争力。
培训效果评估与持续改进
定期对培训效果进行评估，针对 问题及时改进培训内容和方式， 确保培训效果达到预期目标。
2024版年度物业管理法律法规培训
违规处理
物业服务企业或者相关业主应当及时向全体 业主公布房屋维修资金的筹集、使用情况， 接受业主的监督。
对于违反规定挪用、侵占房屋维修资金的单 位和个人，将依法追究其法律责任。
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05
住宅小区环境秩序维 护要求
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住宅小区环境卫生标准
道路清洁
保持小区内道路清洁，无 垃圾、杂物，定期清扫和 洒水降尘。
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业主委员会选举产生程序
业主委员会的选举程序
由业主大会筹备组组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员 会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会的人数和任期
业主委员会一般由5至11人单数组成，每届任期不超过5年，可以连选连任。
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消防设施配备
确保小区内消防设施完备、有效，包 括灭火器、消防栓、烟雾报警器等。
消防通道与疏散标识
定期演练与培训
组织定期的消防演练和培训活动，提 高居民和员工的消防安全意识和自救 能力。
保持消防通道畅通无阻，设置明显的 疏散标识和应急照明设施。
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物业纠纷处理途径和 法律责任
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由物业服务企业或者相关业主向业主委员会提出房屋维修资 金使用申请。
制定方案
由物业服务企业或者相关业主制定房屋维修资金使用方案， 明确维修项目、费用预算、施工单位等事项。
业主大会审议
将使用方案提交业主大会审议，经专有部分占建筑物总面积 三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后， 方可使用房屋维修资金。
协商和解
物业管理条例解读 PPT课件
第二章 业主及业主大会（一）
业主定义：房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中的权利要点归纳：
✓ 接受和享有服务 ✓ 建议权 ✓ 选举权和被选举权 ✓ 知情权 ✓ 监督权 ✓ 法律法规规定的其他权利
4
第二章 业主及业主大会（二）
业主在物业管理活动中的义务归纳 ✓ 遵守法律法规 ✓ 遵守约定 ✓ 执行合同 ✓ 遵守公众规章制度 ✓ 执行共同事务决定
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第二章 业主及业主大会（五）
业主大会议事形式：集体讨论和表决
业主大会的召开效力：须有50%以上投票权的业主参加
业主大会的表决效力：
✓ 一般事宜的表决效力：在有50%以上投票权的业主参加 情况下，须有与会业主所持投票权50%以上表决通过
✓ 重大事宜的表决效力：涉及公约、议事规则、选（解）
聘物业企业、专项基金等均须全体业主所持投票权三分 之二以上通过
物业管理条例解读
法规类别及颁布实施时间
法规类别：中华人民共和国国务院令第379 号《物业管理条例》，属于行政法规
颁布日期：2003年6月8日国务院第9次常务 会议通过并予以公布
实施日期：2003年9月1日起施行 2007年8月26日国务院修改〈物业管理条例〉
10月1日施行
2
第一章 总则
内容
出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业 主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这 样做，更有利于保护个人权益。
修改四：严格专项维修资金使用条件 修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。 [点评]：修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属 设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/31以7 上的 业主同意，规定得更加严格。
2024版物业管理培训课程ppt课件
业主投诉处理与沟通技巧
01
投诉渠道
设立专门的投诉电话或在线投诉平台，方便业主进行投诉和建议。
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02
处理流程
及时响应业主投诉，认真倾听业主意见，积极协调解决问题，跟进处理
结果，确保问题得到妥善解决。
03
沟通技巧
保持冷静和耐心，尊重业主的意见和感受，善于倾听和引导，避免情绪
化和冲突升级。同时，要注意语言清晰、表达准确、态度诚恳，以建立
配备专业安保人员
配备经过专业培训的安保人员， 负责巡逻、监控等安全保卫工 作，确保物业管理区域的安全。
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物业消防安全管理
建立健全消防安全制度
制定完善的消防安全制度，明确各级管理人员职 责，确保消防安全工作的有效实施。
配备消防设施器材
按照消防规范要求，配备完善的消防设施器材， 如灭火器、消火栓、烟雾探测器等，确保火灾发 生时能够及时扑救。
业主委员会、物业服务企业等。
物业管理法律责任
03
明确物业管理中各主体应承担的法律责任，包括民事责任、行
政责任和刑事责任。
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典型案例分析
案例一
业主委员会成立及运作案例分析。 通过具体案例，探讨业主委员会 的成立条件、程序、职责及运作
中可能遇到的问题。
案例二
物业服务合同纠纷案例分析。选 取典型物业服务合同纠纷案例， 分析纠纷产生的原因、处理过程
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业主委员会与社区文化建设
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业主委员会的成立与职责
成立条件
根据相关法律法规，满足一定条件的 住宅小区或大厦必须成立业主委员会。
成员选举
主要职责
物业管理条例讲座精品PPT课件
1、物业管理条例产生的制度沿袭
1.2 物业管理条例施行的意义
《物业管理条例》是适应我国物业管理服务行业迅速发展的 需要而产生的．是第一部全国性的物业管理法规。对业主与物业服 务企业的法律关系进行了明确的界定，对提高业主的自我保护意识， 规范物业管理市场具有重大意义。
2007年根据《物权法》薪修订的《物业管理条例》在社 会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限的问题。有效率 地使用土地，减少建筑成本，促进都市更新，尤其是使更多的老百 姓拥有自己住房的所有权在人民生活方式方面，改变传统观念和生 活习惯，共同参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创 设合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活；在物权制度方面， 重新建构一套合理有效率的规范体系，规定专有部分和共用部分的 法律关系；在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合 法权益。
1、物业管理条例产生的制度沿袭
1.3 物业管理条例配套的示范文本 与《物业管理条例》配套的《业主大会规程》、《业主临
时公约(示范文本)》、《前期物业服务合同(示范文本)》、《物业 管理招标投标管理暂行办法》、《住宅专项维修资金管理办法》及 《物业管理企业资质管理办法》等示范文本也已经陆续公布施行。
10月17日) 国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见1998年5月29日) 国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知(2004年6月7日)
物业管理企业财务管理规定 (1998年3月12日)
2、《物业管理条例》关联法规
物业纠纷与法律责任-----
中华人民共和国刑法(节录) (1997年3月14日)
2、《物业管理条例》关联法规
物业管理服务-----
4
物业管理企业资质管理办法(2007年11月26日) 建设部办公厅关于物业管理企业资质管理有关问题的通知(2004年5月18日)
物业管理法规-第四章
第4章 物业服务合同法律规定
第三节 物业服务合同订立与履行
二、物业服务合同的效力 （一）物业服务合同的生效与效力：生效指业已成立的物
业服务合同，因具备法定生效条件而在业主（业主委员 会）与物业服务公司之间产生一定的法律约束力。效力 是指物业服务合同生效以后，在合同当事人甚至第三人 之间所产生的法律拘束力。 （二）物业服务合同的生效条件： 1、行为人具备相应的民事行为能力 2、行为人意思表示真实 3、行为不违反法律和社会公共利益
请您运用相关知识对本纠纷进行简要的评析。
第4章 物业服务合同法律规定 第二节 物业服务合同概述
一、物业服务合同的概念与特征
（一）合同认知：合同是指平等主体的自然人、法人、其他组 织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依据不 同的标准，合同可以分为：
1、单务合同与双务合同 2、有偿合同与无偿合同 3、有名合同与无名合同 4、诺成合同与实践合同 5、要式合同与不要式合同 6、主合同与从合同 7、束己合同与涉他合同 8、本约与预约 9、格式合同与非格式合同
2007年4月17日，业主刘某交纳了2007年1月至10月的物业服务费。但是从 2007年11月起，刘某拒绝交纳物业服务费。2008年5月18日，海逸物业服务公 司将刘某诉诸法院，请求判令刘某按照1.25元的标准支付物业服务费，并按照 每日0.3%的比例收取滞纳金。请问：
1．业主委员会代表业主签订的物业服务合同是否对业主发生效力？ 2．上述案例中的“物业服务收费备案审核表”的内容是否构成物业服务合同的
第4章 物业服务合同法律规定 第一节 前期物业服务合同
二、前期物业服务合同的内容 （一）当事人的基本情况 （二）物业的基本情况 （三）服务内容与质量 （四）物业服务费用 （五）双方的权利和义务 （六）违约责任 （七）其他事项
物业服务费用收取制度
物业服务费用收取制度一、费用的收取对象二、组织机构三、收费标准四、费用项目1.基本费用：包括小区公共区域的日常维护、清洁、绿化、照明等费用；2.安全费用：包括小区安全设施的维护、保养、巡逻、监控等费用；3.设施维护费用：包括小区内公共设施的维护、保养、维修等费用；4.人工费用：包括物业管理人员的工资、福利等费用；5.管理费用：包括物业管理公司的管理费用、行政费用等；6.其他费用：包括小区共有设施的更新、改造等费用。
五、费用的支付方式1.整体支付方式：业主按照一定的比例以总计金额的方式统一支付物业服务费用；2.按照公摊面积支付方式：按照各住户公摊面积的比例来支付物业服务费用；3.商铺租户支付方式：商铺租户根据其租赁面积及使用情况支付相应的物业服务费用。
六、费用的缴纳周期七、费用的监督和使用1.费用的监督：小区业主委员会应当对物业服务费用的收取、使用情况进行监督，并定期向全体业主公布相关信息；2.费用的使用：物业管理公司应当以公开透明的方式使用物业服务费用，用于小区公共设施的维护、管理和改善，以及提供物业管理服务。
八、费用的调整九、费用的违约处理对拖欠或拒不缴纳物业服务费用的住户，物业管理公司有权采取以下措施：1.催缴通知：物业管理公司可以书面形式催告住户缴纳物业服务费用；2.限期缴费：针对拖欠较长时间或拒不缴纳的住户，物业管理公司可以给予限期缴费的通知；3.停用公共设施：对于拖欠较长时间或拒不缴纳的住户，物业管理公司可以停用其使用公共设施的权利；4.追究法律责任：对于拖欠较长时间或拒不缴纳的住户，物业管理公司可以通过法律途径追究其违约责任。
十、费用的公开和透明以上为物业服务费用的收取制度，旨在保证物业管理公司能够按照规定标准收取费用，并通过合理合法的方式使用这些费用，提供良好的物业管理服务和小区公共设施的维护与改善。
同时，也明确了对于拖欠或拒不缴纳物业服务费用的住户，物业管理公司可以采取的追缴措施，保障了公共利益和业主权益的维护。
物业费收缴技巧PPT课件
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催缴工作的前期准备工作
1、熟悉管理区域业主的基本情况（回访、扫 楼达到什么样的效果）；
2、交费温馨提示张贴； 3、短信催缴； 4、计算各户物业费金额。
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催缴物业费的方法
1、温馨提示催缴 2、短信催缴 3、电话催缴 4、催款单催缴 5、上门催缴 6、预约收缴
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业主交费情况分类
1、近期交纳类：业主已明确具体交费日期 2、暂未明确类：业主无法明确时间和暂时联系不上的（如：
包括两方面：
一是我们收费人员自已要有自信心，坚信一定能把钱收 回来，让自己的士气能占上风。
二是团队的自信，当一名成员收费受阻时，其他收费成 员和同事要给予鼓励，帮助献计献策。
2．制造收费氛围。
让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：秩序 维护员、保洁员和技工遇见比较熟悉的未交费业主，就可 以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到服务中心收 费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为 情。
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其实，物业管理费用不是单个业主承诺向物业服务企业缴纳的 费用，而是所有业主共同归集起来用于本物业管理区域中公共 设备设施的管理、维护、养护的费用，是业主之间以公约形式 互相承诺的一种义务。这种拒付物业费的办法是一种不明智的 办法，也是一个侵害全体业主共同利益的“损招”。物业服务 企业是受业主大会和业主委员会的委托，用业主的钱为业主提 供服务的。拒付物业费从表面上看，使物业服务企业的利益受 到损失，而实质上是损害了全体业主的合法权益！如果单个业 主的合法权益确实受到侵害，可以通过业主委员会与物业服务 企业进行协商，协商不成还可以依法向人民法院起诉，决不能 用损害全体业主的合法权益的做法来维护自己的合法权益。 《物权法》在保护业主合法权益不受侵害的同时，也赋予了业 主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行 为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害 的权利。
物业管理条例下的物业费用的收取和使用规定
物业管理条例下的物业费用的收取和使用规定物业管理条例是为了规范和管理物业行业而制定的相关法律法规。
在物业管理条例下，物业费用的收取和使用规定是其中一个重要内容。
本文将对物业费用的收取和使用规定进行详细介绍。
一、物业费用的定义物业费用是指物业管理单位按照物业管理条例规定，由业主或者住户支付的与物业管理相关的费用。
物业费用的使用范围包括但不限于维修基金、保洁费、绿化费、保安费、设备维修费等。
二、物业费用的收取方式根据物业管理条例的规定，物业费用的收取方式可以有多种形式。
常见的物业费用收取方式包括固定费用、按面积比例收费和按使用功能收费。
1.固定费用：物业管理单位根据维修基金的预算情况，按照一定金额向业主或住户收取固定的物业费用。
这种收取方式适用于小区或单元楼等规模相对较小的物业。
2.按面积比例收费：物业管理单位根据每个业主或住户的房屋面积，按照一定的费率向其收取物业费用。
这种收取方式适用于大型住宅小区或商业综合体等较大规模的物业。
3.按使用功能收费：物业管理单位根据不同的功能区域，按照一定标准向业主或住户收取相应的物业费用。
例如，商业区域的物业费用会相对较高，而住宅区域的物业费用则相对较低。
三、物业费用的使用规定物业费用的使用应符合物业管理条例的规定，以确保公平合理地使用和管理。
根据物业管理条例的要求，物业费用的使用主要包括以下几个方面：1.日常维护与管理：物业费用应用于物业的日常维护与管理，包括但不限于小区环境卫生清洁、公共设施设备的维修和保养、公共区域的绿化养护等。
2.安全与保障：物业费用应用于小区的安全与保障工作，包括但不限于保安人员的工资、公共区域的监控设备及维护、安全巡逻等。
3.公共设施设备更新与维修：物业费用应用于公共设施设备的更新与维修。
随着时间的推移，一些设施设备可能会老化，需要更新或进行维修，物业费用的使用可以用于此类费用。
4.社区活动与服务：物业费用还可以用于组织社区活动和提供相关的服务，例如社区节日庆祝活动、健身场所维护等。
物业管理法律法规培训
从业资格 执业资格 物业管理师制度
住宅专项维修资金制度
专项用于住房共用部位、公用设 施设备保修期满后的维修和更新、 改造的资金
商品住宅专项维修资金 出售公有住宅维修资金
住宅专项维修资金的使用
物业管理服务
服务内容
物业管理区域的维修、养护003年发改委、建设部《物业服务收费管 理办法》
物业管理服务
物业服务费的缴纳
非业主使用人：业主的连带责任 未交付房屋的交费主体：建设单位 不得以违法措施胁迫交费 代收费用的法律问题
物业管理服务
物业服务合同
无名合同 要式合同 诺成性合同 履行中的抗辩权问题 合同力求内容详尽、表述精确
物业管理服务
几个基本概念
业主公约和业主临时公约
业主公约是业主共同订立，对全体 业主具有拘束力的有关使用、维护 物业及其管理等方面的协议，是全 体业主应该遵守的物业管理规章制 度；业主临时公约是建设单位在销 售物业前制定的有关物业使用、维 护、管理等规定。
物业管理的基本原则
所有权与经营权分离原则 公平竞争原则 业主至上原则 统一管理原则 经济合理原则 依法管理原则
得擅自改变； 2、物业管理区域内的道路场地不得
擅自占用与挖掘； 3、公共事业单位应当履行管线和设
施设备的维修养护责任；
物业管理服务
物业使用与维护
4、业主装饰装修房屋应当依法规范； 5、利用物业公共部位、公用设施设
备应当遵守有关规定
第三讲
物业管理纠纷 案例评析
纠纷类型1
业主以没有参与前期物业服 务合同签订为由拒绝履行合 同引发的纠纷——前期物业 服务合同对购房业主的约束 力。
业主大会制度
业主委员会
物业收费管理规定
物业收费管理规定一、收费依据和范围1. 物业收费的依据：根据《物业管理条例》和相关法律法规的规定，物业公司有权对业主收取相关费用。
收费项目包括但不限于物业管理费、公共维修基金、水电费等。
2. 物业收费的范围：物业收费适用于所有在小区内拥有产权的业主，不论是住宅、商业还是其他类型的房产。
二、收费标准和周期1. 物业管理费标准：物业管理费根据小区的规模、设施和服务等因素确定，以每平方米每月的费用计算。
费用标准应在小区业主大会上进行讨论，并经过业主多数同意后确定。
2. 公共维修基金标准：公共维修基金是为了维护小区公共设施和共用部分而设立的，根据小区的实际情况，以每平方米每月的费用计算。
费用标准应在小区业主大会上进行讨论，并经过业主多数同意后确定。
3. 收费周期：物业收费周期一般为每月，费用应在每月的指定日期前缴纳。
物业公司应提前提醒业主缴纳费用，并提供缴费的便利方式，如银行转账、支付宝等。
三、收费项目和用途1. 物业管理费项目：物业管理费用于支付物业公司的运营成本，包括但不限于物业管理人员工资、公共区域清洁维护费用、安保费用等。
2. 公共维修基金项目：公共维修基金用于小区公共设施和共用部分的维修和更新，包括但不限于电梯维修费用、绿化景观维护费用、公共道路修缮费用等。
3. 水电费项目：水电费用根据实际使用情况进行计费，业主应按照物业公司提供的计量方式进行缴费。
四、收费管理和监督1. 收费管理：物业公司应建立健全的收费管理制度，确保收费的公平、合理和透明。
物业公司应向业主提供收费明细，包括每项费用的计算方式、标准和用途等。
2. 监督机制：小区业主委员会应对物业公司的收费行为进行监督，确保收费的合法性和合规性。
业主委员会有权要求物业公司提供相关的收费凭证和报表，对收费情况进行审查。
3. 投诉处理：如果业主对物业收费存在异议，可以向物业公司提出投诉。
物业公司应及时受理投诉，并进行调查核实，对合理的投诉要及时解决并给予反馈。
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第八章 物业服务收费相关法律规定
第一节 物业服务收费认知
二、我国物业服务收费的现状 （一）我国物业服务收费发展的三个阶段：
第三阶段：2013年9月1日至今。物业管理条例颁布实施后， 统一明确，物业服务收费应遵循合理、公开、费用与服务水平 相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服 务企业按照国家价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制 定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第一阶段：九十年代初至2000年。在该阶段中，国家没有制定 全国统一的物业管理及收费管理具体规定，各省根据当时实际， 制定有关物业服务收费管理办法，有关费用分别实行政府定价、 政府指导价及经营者自主定价等形式。 第二阶段：2000年2月至2003年9月。在收费管理上，政府价 格主管部门已着手考虑提升物业服务企业的服务质量，对实行 政府定价部分中的综合管理服务费实行等级考评，将部分服务 内容列入考核中，进行评分，由各地在评分的基础上制定具体 标准。
原则：1、合理原则；2、公开原则；3、按实核付原则； 4、质价相符原则。
第八章 物业服务收费相关法律规定
第一节 物业服务收费认知
一、物业服务收费的重要性 （二）物业服务收费的重要性： 1、物业服务收费是购房的重要考虑因素之一； 2、物业服务收费是维持和保证房屋商品实现其使用 功能的必要费用； 3、物业服务收费是物业服务企业收入的主要来源。
第八章 物业服务收费相关法律规定
第二节 有关物业服务收费的法律规定
（二）影响物业服务收费定价的因素 1．根据物业本身的实际情况收费 （1）物业类型 ：商品房、别墅、普通商品房、高级商用 楼、写字楼 与经济适用房、危改回迁房的物业管理； （2）物业配备的实施条件：物业所配备的设施各不相同， 有进口的，有国产的；数量上也不尽相同，各自投入的成 本差异 （3）物业管理的规模大小和管理形式：物业管理的规模、 管理的形式（封闭式管理还是开放式管理），确定人员的 配备和部门的设置 2．根据物业服务项目、服务质量收费 3．根据市场供给需求情况收费
第八章 物业服务收费相关法律规定
第二节 有关物业服务收费的法律规定
（三）物业服务收费的成本构成 物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下部分： （1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； （2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费； （பைடு நூலகம்）绿化管理费； （4）清洁卫生费； （5）保安费； （6）办公费； （7）物业管理单位固定资产折旧费； （8）法定税费。 （9）经业主同意的其他费用。
第八章 物业服务收费相关法律规定
第一节 物业服务收费认知
三、物业服务收费困难的原因及其对策 （二）物业服务收费难的对策
1、加大对物业管理服务行业从业人员的培训，减轻物业服务企 业负担 2、增加物业服务费收支情况的透明度 3、通过市场竞争，实行优胜劣汰 4、加快业主委员会的规范化建设 5、加大法律法规的宣传力度 6、规范开发企业的销售行为，杜绝虚假承诺 7、更新服务观念
第八章 物业服务收费相关法律规定
第一节 物业服务收费认知
一、物业服务收费的重要性 （三）物业服务收费的特征： 1、物业服务收费主体是物业服务企业而非房地产开 发商； 2、物业服务交费主体是业主； 3、物业服务收费与购房款无关，具有独立性。
第八章 物业服务收费相关法律规定
第一节 物业服务收费认知
二、我国物业服务收费的现状 （一）我国物业服务收费发展的三个阶段：
第八章 物业服务收费相关法律规定
第一节 物业服务收费认知
三、物业服务收费困难的原因及其对策 （一）物业服务收费难的原因 6、开发商留下的建筑工程问题及难兑现的高承诺； 7、收费收段落后； 8、依法维权意识弱； 9、收费定价的法规不健全、不完善，不能充分适应 物业管理的发展； 10、物业服务企业过多地承担社会公用部门责任，造 成收取费用风险加大。
物业管理法规
物业服务收费相关法律规定
第八章 物业服务收费相关法律规定
第一节 物业服务收费认知
一、物业服务收费的重要性
（一）物业服务的概念及原则
物业服务收费是指工商行政管理机关登记注册的物业管 理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区的 房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治 安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及 提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
第八章 物业服务收费相关法律规定
第二节 有关物业服务收费的法律规定
一、物业服务收费的定价 （一）物业服务收费定价方式 1．政府定价：主要适用于为维持物业正常使用而必须提 供的一些基本的物业管理服务项目，其价格管理的权限主 要集中在各级政府的物价部门，主要通过行政手段予以管 理； 2．政府指导价：价格由政府部门与物业服务企业共同确 定，最后形成的物业服务合同价格是在政府指导价的基础 上加以浮动一定比率而产生的； 3．市场调节价：业主和物业服务企业双方根据供给与需 求等市场因素自主协商，订立物业服务合同，物业服务收 费的价格完全服从于市场的价格规律。
第八章 物业服务收费相关法律规定
第二节 有关物业服务收费的法律规定
二、物业服务收费的收取 （一）包干制：包干制是指由业主向物业服务企业支 付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企 业享有或者承担的物业服务计费方式。 （二）酬金制：酬金制是指“在预收的物业服务资金 中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务 企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余 或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方 式”。
第八章 物业服务收费相关法律规定
第一节 物业服务收费认知
二、我国物业服务收费的现状 （二）物业服务存在乱收费的情况： 1、入伙时的乱收费； 2、装修监管时乱收费； 3、物业管理服务中的重复收费； 4、有偿服务的乱收费。
第八章 物业服务收费相关法律规定
第一节 物业服务收费认知
三、物业服务收费困难的原因及其对策 （一）物业服务收费难的原因 1、业主对物业服务的认知程度和接受程度不高； 2、物业管理服务收费的协商机制形同虚设； 3、物业服务收费透明度差； 4、业主对物业服务公司提供的服务不满意； 5、当个群体存在侥幸心理。