房地产估价理论与方法第十一章地价评估和地价分摊章节练习(2015-10-21)

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房地产估价理论与方法：地价评估和地价分摊考试考试题模拟考试考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题高层建筑地价分摊关键是确定每个建筑物所有者拥有土地权利的份额。

（）本题答案： 2、判断题在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来估价。

（）本题答案： 3、判断题路线价可用货币表示，也可用相对数表示。

（）本题答案： 4、判断题宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。

（）本题答案： 5、多项选择题高层建筑地价分摊的方法有（）。

A.按建筑物价值进行分摊 B.按房地价值进行分摊 C.按土地价值进行分摊 D.按建筑面积进行分摊 E.按楼面地价进行分摊本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------6、判断题当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。

（）本题答案：7、多项选择题临街深度价格修正率包括（）。

A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率本题答案：8、判断题划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。

（）本题答案：9、多项选择题确定路线价时，选取标准宗地应符合（）的等要求。

A.一面临街B.两面临街C.土地形状为矩形D.土地形状为正方形E.容积率为所在区段具有代表性的容积率本题答案：10、判断题深度百分率表是基于深度价格递增率制作出来的。

房地产估价师《理论方法》第十一章试题

房地产估价师《理论方法》第十一章试题2015房地产估价师《理论方法》第十一章试题1、约翰·冯·杜能的地租的计算公式是( )。

A.地租=市场价格-生产成本B.地租=市场价格-生产成本-平均利润C.地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息D.地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润章2、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。

假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。

根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。

【2011年真题】A.1920B.2400C.2560D.32003、运用路线价法估价的前提条件是( )。

A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐4、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( )。

A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零5、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。

A.22B.28C.38D.506、基准地价修正法是一种( )，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。

A.直接估价方法B.间接估价方法C.精确的估价方法D.经验性的估价方法7、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。

后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为( )万元。

A.500B.1000C.2500D.30008、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。

房地产估价理论与方法-第11章-地价评估和地价分摊

第二节路线价法
一、路线价法概述（熟悉）
（一）路线价法的含义：
路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率和和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。
房地产估价理论与方法-第11章-地价评估和地价分摊
房地产估价理论与方法-第11章-地价评估和地价分摊
５、在资本周转率、投资风险不同的情况下，不同周转率、不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润。
６、测算地租的其他方法：（１）从房租中分离出地租；（２）由地价求地租；（３）用市场法求地租；（４）用类似假设开发法的方法求地租
房地产估价理论与方法-第11章-地价评估和地价分摊
一、路线价估价法的基本原理
（一）路线价法估价的基本概念
城镇街道两侧的商业用地，如图9-1(a)、(b)、(c)、 (d)所示，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
我们凭直觉就可以看出：图9-1(a)中，地块A的价值高于地价B的价值；图9-1(b)中，地块C的价值高于地块D的价值；图9-1(c)中，地块E的价值高于地块F的价值：图9-1(d)中，地块G的价值高于地块H的价值。如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商
③临街深度为标准临街深度；
代表性的用途；
④临街宽度为标准临街宽度（通常简称标准宽度，可为
⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率（众数）；
同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数）；
⑧其他方面：如土地使用年限、土地生熟程度也具有代表性。
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房地产估价师《理论与方法》练习题

房地产估价师《理论与方法》练习题房地产估价师《理论与方法》练习题导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。

下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》练习题。

希望对大家有所帮助。

多项选择题1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。

A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】：ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。

参见教材P187。

2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。

②与估价对象的用途相同。

③与估价对象的权利性质相同。

④与估价对象的档次相当。

⑤与估价对象的规模相当。

⑥与估价对象的建筑结构相同。

参见教材P181～182。

3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。

A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值【正确答案】：CE【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

房地产估价理论与方法教学大纲

《房地产估价理论与方法》课程教学大纲课程编号：一、课程说明1. 课程类别学科专业类课程2. 适应专业及课程性质房地产开发与管理必修3.课程目的（1）掌握房地产估价的原理及意义（2）掌握房地产估价的方法4. 学时与学分学时为64，学分为3.5.5. 建议先修课程房地产经济学、房地产开发与经营二、课程教学基本内容及要求）第一章房地产估价概论计划学时：4基本要求：（1）了解房地产估价的含义、本质（2）了解房地产估价要素（3）了解房地产估价的现实需要（4）了解房地产估价师的职业道德及我国房地产估价行业发展概况教学重点及难点：（1）房地产估价要素基本内容：（1）对房地产估价的基本认识（2）房地产估价要素（3）对房地产估价的现实需要（4）房地产估价师职业道德（5）中国房地产估价行业发展概况思考题：（1）什么是专业房地产估价？（2）什么事估价目的？目前有哪些估价目的？（3）搞清楚估价目的有哪些重要意义？（4）什么事估价对象？目前的估价对象主要有哪些？第二章房地产及其描述计划学时：4基本要求：（1）了解房地产估价的含义（2）掌握房地产的特性（3）掌握房地产的种类（4）理解房地产状况描述教学重点及难点：（1）房地产特性（2）房地产状况描述基本内容：（1）房地产的含义（2）房地产的特性（3）房地产的种类（4）房地产状况描述思考题：（1）如何判定一物是否为房地产定着物?(2) 房地产的实物、权益、区位的含义分别是什么？（3）房地产有哪些基本存在形态？（4）如何分析一宗房地产的变现能力?第三章房地产价格和价值计划学时：4基本要求：（1）了解房地产价格的形成条件（2）掌握房地产价格的特征（3）掌握房地产供求和价格的关系（4）理解房地产价格和价值的种类教学重点及难点：（1）房地产价格和价值的种类（2）房地产估价的本质基本内容：（1）房地产价格的含义和形成条件（2）房地产价格的特征（3）房地产供求与价格（4）房地产价格和价值的种类思考题：（1）什么是房地产价格？（2）成交价格是如何形成的？（3）正常成交价格与非正常成交价格如何区分？（4）什么是比准价格、积算价格和收益价格？第四章房地产价格影响因素计划学时：4基本要求：（1）了解房地产价格影响因素（2）掌握房地产自身因素（3）了解人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素。

房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇

房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案 1单项选择题：1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。

A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。

A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供给曲线表示()。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。

A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。

A.增加B.减少C.不变D.无法确定7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。

A.房地产开发商对未来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。

A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的'物品。

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房地产估价理论与方法：地价评估和地价分摊考试题预测模拟考试练习考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题宗地价格原则上可以采用下列两种技术途径来评估：直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估；在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估。

（）本题答案： 2、判断题商业路线价区段、住宅片区段、工业片区段，各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准。

（）本题答案： 3、判断题九八七六法则是将临街深度超过100英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于离街道的远近不同，价值有所不同。

即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的9%，第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的8%，第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的7%，第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的6%。

（）本题答案： 4、判断题宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。

（）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、单项选择题评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用（）进行估价。

A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法本题答案：6、判断题在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。

（）本题答案：7、判断题临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为”房地产状况调整”。

房地产估价师第估价理论第11讲第十章-第十一章2019年新版word资料11页

第十～十二章考点、难点及易混淆点串讲第十章长期趋势法及其运用一、本章所占分值年份2019 2019 2019 2019 2009 2019 平均值分值 5 8 3 3 3 6 4.7说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6.7分。

二、重要考点【长期趋势法适用的前提条件】1．在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。

（2019年试题）A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B．市场上能找到充分房地产历史价格资料C．房地产在过去无明显的季节变动D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A 见教材P345～347。

【直线趋势法】1．某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。

（2019年试题）A．平均发展速度法B．平均增减量法C．数学曲线拟合法D．中位数法答案：C 见教材P3462．直线趋势法y＝a＋bχ中的常数a、b，是由（）决定的。

（2009年试题）A．房地产的历史价格资料B．房地产的未来价格资料C．房地产的现实价格资料D．估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A 见教材P3463．用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。

（2019年试题）A．甲类房地产比乙类房地产强B．乙类房地产比甲类房地产强C．该两类房地产强弱程度相同D．该两类房地产强弱程度不可比答案：A 见教材P346解析：由直线趋势法公式可知，i＞1。

当i＞1时，1480＋80i-(1500＋60i)＞0，故甲类房地产比乙类房地产的价格增长潜力强。

【平均增减量法】2009、2019、2019、2019年都有考点，一是对适用条件的考查，二是计算，这两点都很简单，应该是得分的考点。

1．某类房地产2019～2009年的价格如下表，各年增长量的权重分别为0．1、0．2、0．2、0．5，则利用平均增减量法预测该类房地产2019年的价格为（）元/㎡。

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房地产估价理论与方法：地价评估和地价分摊学习资料考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。

A.直接估价方法 B.间接估价方法 C.精确的估价方法 D.经验性的估价方法本题答案：B 本题解析：基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。

参见教材P384。

【该题针对“基准地价修正法”知识点进行考核】 2、判断题临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为”房地产状况调整”。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------3、多项选择题确定路线价时，选取标准宗地应符合（）的等要求。

A.一面临街B.两面临街C.土地形状为矩形D.土地形状为正方形E.容积率为所在区段具有代表性的容积率本题答案：A, C, E本题解析：选取标准宗地的要求是：一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度；临街宽度与临街深度的比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面。

房地产估价理论与方法笔记

人口机械增长率=（本年迁入人数-本年迁出人数）/年平均总人数×1000‰
反映人口数量相对指标的是人口密度
6、制度政策因素：房地产制度政策；金融制度政策；税收制度政策（开发环节、交易环节、保有环节）；有关规划和计划（国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地相关规划和计划、住房相关规划和计划）；有关特殊政策（开发区、保税区、高新产业区等）
7、对房地产估价的各种需要：抵押；征收征用；税收；司法拍卖；分割；损害赔偿；保险；转让租赁；国有土地出让；企业有关经济行为；房地产行政管理；其他。
8、房地产估价机构：自然人出资；以有限责任公司或合伙企业形式设立；法人或合伙人必须是注册3年估价师；一级、二级、三级、暂定三级业务均不受地域限制。
9、估价原则：独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳使用原则。评估现状价值不能有最高最佳使用原则；评估谨慎价值还应该有谨慎原则。
8、房地产按实物形态分类：土地；建筑物；土地和建筑物的综合体；房地产局部；未来状况下房地产；已灭失房地产；现在状况下房地产与过去状况差异部分；以房地产为主的整体资产；整体资产中的房地产。
9、房地产按权益状况分类：干净的房屋所有权和出让土地使用权；干净的房屋所有权和划拨土地使用权；干净的房屋所有权和集体土地使用权；共有房地产（按份公有和共同共有；处分需2/3同意，转让自己的份额其他共有人优先）；部分产权或有限产权房地产；有租约限制房地产；设立地域权的房地产；设立抵押权的房地产；拖欠工程款的房地产……
8、法律原则：上位法优先于下位法；新法优先于旧法(适用于效力相等的法律有冲突时)；特别法优先于普通法；法律文本优先于法律解释；强行法优先于任意法；法不溯及既往。法律>行政法规>地方性法规、部门规章、地方政府规章；地方性法规>本级和下级地方政府规章；部门规章与地方政府规章效力相等。

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房地产估价理论与方法：地价评估和地价分摊考试答案考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为”房地产状况调整”。

（）本题答案： 2、单项选择题对于各层用途相同且价格差异不大的建筑，其地价可按（）分摊。

A.建筑面积 B.房地价值 C.土地价值 D.建筑物价值本题答案： 3、判断题一个地价区段可视为一个地价”均质”区域。

（）本题答案： 4、判断题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------运用基准地价修正法进行估价时，其市场状况调整是将基准地价在其作业日期时的值调整为估价时点时的值。

（）本题答案：5、单项选择题评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用（）进行估价。

A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法本题答案：6、单项选择题地租一词创于12世纪的（）。

A.法国B.英国C.中国D.印度本题答案：7、判断题当以单位宽度的标准临街宗地（如临街宽度1英尺、临街深度100英尺）的总价作为路线价时，应采用单独深度价格修正率。

房地产估价师考试《理论与方法》：地价评估及分摊

于10月13~14日开考，进行中，为帮助学员更好的参加考试，特摘章节重点供大家复习参考,本节主要阐述（）相关知识考点希望对您有所帮助！【本章主要内容】1.地租理论及测算2.路线价法3.城镇基准地价评估4.基准地价修正法5.补地价的测算6.高层建筑地价分摊1.地租理论及测算1.1地租的含义1.2地租现象1.3地租理论的回顾1.4地租的测算1.1地租的含义狭义指利用土地所获得的超额报酬广义指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬基本含义是一种纯粹的剩余物1.2地租现象农地由于肥力不同而获得超过差地的产量农地由于位置离市场的距离不同而获得的超过距离远的土地节省的运输费用城镇中位置不同的摊位，位置好的摊位比位置差的摊位带来销售净收入的增加经济学家地租理论威廉。

配第地租=市场价格-生产成本理查德。

坎蒂隆地租=市场价格-生产成本-经营利润亚当。

斯密地租=市场价格-生产成本-平均利润詹姆斯。

安德森创立了级差地租论大卫。

李嘉图地租=市场价格-生产成本-平均利润马尔萨斯地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率约翰。

冯。

杜能地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息马克思地租可以分为级差地租、绝对地租和垄断地租地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息威廉。

罗雪尔地租=土地收益-工资和利息等项目伊利和莫尔豪斯地租=房地产收益-利息-折旧损耗-其它费用雷利。

巴洛维地租=总产值或总收益-要素成本或总成本地租测算公式地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者利润说明公式中的土地上投入资本的利息，是除土地投入之外其它投入资本的利息(不包括土地价值的资本的利息)土地是在最佳用途下使用的-竞标地租理论土地是在最佳集约利用下使用的-马克思级差地租Ⅱ理论销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格=PQ 实际测算地租的具体方法从房租中分离出地租地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润由地价求出地租采用市场法求出地租采用类似假设开发法求出地租。