房地产开发成本控制

随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。

企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”即房地产项目成本费用的控制。

房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

第一部分征地和拆迁补偿、安置费的控制

关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。

第二部分勘察设计和前期工程费的控制

将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；

勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。

三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。

施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。

第三部分建安工程费的全程控制

一、决策阶段的难题和对策：

1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。

2、推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：

1) 保持项目功能不变，降低项目投资；

2) 投资不变，提高项目功能；

3) 投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；

4) 降低一些次要功能，使成本大幅度降低；

5) 运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；

3、决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。

二、规划设计阶段的成本控制要点：

研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25~35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。

1、成立成本评估审核部门：

公司内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。

1) 通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；

2) 按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；

3) 通过合同对勘察设计单位明确规定责任；

4) 加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。

2、对设计单位限额设计：

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。

在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。

3、积极实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。

4、尽量避免设计变更带来的成本增加。

三、招标阶段的成本控制：

通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。

四、施工阶段的成本控制：

1、加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量监理。

2、自购材料、设备的选用和采购应深入了解建材市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；或者当条件成熟，达到一定的开发规模的时候，采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。

3、处理好质量与成本的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来，研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。

4、保证工程进度。

第四部分基础设施建设费

建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。

第五部分管理费用

根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。

一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。

二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照项目进行科学的分摊。

三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节省。

四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。

第六部分财务费用的全面控制

首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。

一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。

二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。

1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。

2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现：

1) 前期阶段（征地、拆迁、立项、设计、报建等）：

n 对耗时较多的征地拆迁安置阶段，可通过委托给专业的公司来缩短时间；

n 对规划设计阶段，可利用市场机制、通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同把规划设计时间锁定，以加快进度。

2) 施工阶段的时间控制：在搞好工程招标和认真签订好承包合同的基础上，抓好以下工作：

n 根据工程进度目标逐级编制工作计划，包括工程项目总进度计划、项目年度计划、建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。然后进行项目进度目标分解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工单位的交接日期。

n 根据进度要求配备足够的工程技术管理人员，以保证技术指导、监督适时到位。

n 协调好银行关系，安排资金按计划准时、足额到位，以保证工程的顺利进行。

n 保证原材料、设备的组织供应及时到位，以免停工待料，延误工期。

n 对于施工过程中的设计变更，保证设计单位的充分配合，及时变更出图。

3) 销售阶段的时间控制：

n 销售的及早介入，制定销售策略，及时启动预售；

n 实行销售业绩的激励制度，促进销售收入的快速实现；

n 监控售房款的及时回收，以便及时归还银行贷款。