收益法在房地产评估中的应用
收益法在房地产评估中的应用分析
收益法在房地产评估中的应用分析1. 引言1.1 背景介绍随着经济的发展和国家政策的不断调整，房地产市场发生了翻天覆地的变化。
在这样的背景下，利用收益法进行房地产评估具有更加准确和可靠的优势，能够更好地反映房地产项目的价值。
深入研究收益法在房地产评估中的应用，对于提高评估准确度和科学性具有重要的意义。
本文将从收益法概述、房地产评估中的应用、收益法的优缺点、影响因素分析以及案例分析等方面进行探讨，以期对收益法在房地产评估中的应用进行更加深入的了解。
1.2 研究意义房地产是国民经济中重要的组成部分，对于国家经济发展和社会稳定起着重要作用。
房地产评估是确定房地产物业价值的一种重要方式，而收益法作为评估方法的一种，通过预测房地产物业未来的潜在收益来确定其市场价值。
研究收益法在房地产评估中的应用具有重要的理论和实践意义。
通过深入研究收益法在房地产评估中的应用，可以帮助评估师更准确地确定房地产物业的价值，为市场参与者提供更为客观和准确的评估结果，促进房地产交易的顺利进行。
研究收益法的优缺点以及影响因素分析，有助于评估师和决策者更深入地了解该方法的局限性和适用性，从而提高评估效率和准确性。
通过案例分析可以更好地将理论知识与实际操作相结合，为评估师提供实践指导和借鉴。
研究收益法在房地产评估中的应用对于完善评估方法、提高评估准确性、促进房地产市场的健康发展具有积极作用，具有重要的实践意义和推动价值。
1.3 研究方法在研究方法部分，我们将采用实证分析和案例研究相结合的方式，通过收集大量房地产市场数据和相关资料，运用数理统计和计量经济学方法对收益法在房地产评估中的应用进行深入剖析。
我们将对收益法的理论基础和计算公式进行分析，并结合实际案例进行模拟计算，验证其在实际应用中的准确性和可靠性。
我们还将从不同角度探讨收益法在房地产评估中的优缺点，以及可能对评估结果产生影响的因素，通过对比分析和逻辑推理，深入剖析其适用范围和局限性。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估是指对房地产进行估价、评估的过程。
评估的目标是确定房地产的市场价值，帮助买卖双方确定合理的交易价格。
房地产评估的方法有很多种，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
收益法概述收益法是基于房地产的租金收益来评估房地产的价值。
它关注的是房地产所产生的未来收益，以此推算出其市场价值。
收益法适用于商业地产、出租住宅等租金收入可量化的房地产。
收益法的计算步骤收益法的计算可以分为以下几个步骤：1. 估算年净收入首先需要估算出房地产每年的净收入。
此处的净收入指每年从出租房地产获得的总收入减去各项费用，如管理费、维修费、税费等。
2. 决定资本化率资本化率是用来将未来收益转换成现在价值的一种指标。
它反映了投资回报的风险比例。
资本化率的决定涉及到市场的需求和供给状况、房地产的特点等因素。
3. 计算资本化值资本化值是房地产未来收益的现值。
它等于年净收入除以资本化率。
资本化值越高，意味着房地产的价值越高。
4. 判断房地产的市场价值最后，根据资本化值可以判断房地产的市场价值。
根据市场需求和供给，结合其他评估方法，可以得出房地产的合理市场价值。
收益法的优势和局限性收益法作为一种评估方法，具有以下优势和局限性：优势•收益法注重房地产的租金收益，对长期投资具有较好的衡量效果；•收益法可以处理更复杂的房地产特征，如多层商业综合体、办公楼等；•收益法可以提供对未来收益的预测和评估，帮助投资者做出合理决策。
局限性•收益法依赖于对未来租金收益的准确预测，对市场情况变化敏感；•收益法难以应用于不可量化的特殊房地产类型，如文化遗产、地标建筑等；•收益法无法考虑非租金收入的影响，如房地产增值、税收等。
收益法的应用领域收益法广泛应用于房地产市场。
以下是一些常见的应用领域：商业地产评估商业地产评估通常使用收益法来确定其市场价值。
商业地产的租金收入较高且稳定，适合使用收益法进行评估。
出租住宅评估收益法也适用于出租住宅的评估。
房地产评估收益法
房地产评估收益法介绍房地产评估是指通过对房地产价值进行估计的一种方法，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估收益法进行深入探讨，包括其原理、应用范围以及评估过程中的注意事项。
希望通过本文的介绍，读者能够对房地产评估收益法有更深入的了解。
原理房地产评估收益法是一种通过评估房地产未来收益来确定其价值的方法。
其基本原理是未来收益与投资风险成正比，即未来预期收益越高，投资风险越大。
通过对未来收益进行估计，并将其折现到现值，可以得到房地产的评估价值。
应用范围房地产评估收益法广泛应用于以下领域：1. 房地产投资决策在进行房地产投资决策时，评估收益法可以帮助投资者判断投资项目的价值及可行性。
通过对预期收益进行估计，可以判断该项目是否能够达到投资者的预期回报。
2. 贷款审批银行和金融机构在审批房地产贷款时，通常采用房地产评估收益法来确定该房产的价值。
这可以帮助银行判断房地产作为抵押物的价值，从而决定是否批准贷款。
3. 房地产转让在房地产转让过程中，评估收益法可以帮助卖方确定合理的转让价格，并帮助买方评估是否值得购买该房产。
4. 税务评估税务部门在对房地产进行评估时，也常常采用收益法。
这可以确保对房地产征税时的公平性和合理性。
评估过程及注意事项房地产评估收益法的评估过程可以分为以下几个步骤：1. 收集数据评估房地产前，首先需要收集与该房地产相关的数据，包括租金、市场需求、未来规划等信息。
这些数据对于评估房地产的收益潜力至关重要。
2. 确定未来收益根据收集到的数据，结合市场情况和经验判断，确定房地产未来的收益情况。
收益可以包括租金、升值收益等。
3. 估计资本化率资本化率是评估收益法中的关键指标，用于将未来收益折现到现值。
估计资本化率时需要考虑多个因素，包括市场利率、投资风险等。
4. 计算评估价值根据确定的未来收益和估计的资本化率，计算房地产的评估价值。
评估价值可以是净现值、年租金倍数等。
评估过程中需要注意以下几点：1. 数据的准确性评估的结果高度依赖于收集到的数据，因此需要确保数据的准确性和完整性。
收益法评估房地产案例
房地产案例：某商业地产项目的收益法评估1. 案例背景某城市A位于中国东部沿海地区，是一座经济发达、人口密集的城市。
随着城市经济的快速发展，商业地产市场呈现出旺盛的需求和潜在的投资机会。
在这样的背景下，某开发商计划在城市A的中心商务区开发一处综合性商业地产项目，该项目包括购物中心、写字楼、酒店等多个功能区域。
开发商希望通过收益法评估来确定该项目的投资回报率和可行性。
2. 过程描述2.1 确定评估目标首先，评估团队与开发商进行了深入沟通，明确了评估目标和需求。
根据开发商提供的信息和市场调研数据，确定了以下评估目标：•评估项目的总体投资回报率（IRR）•评估项目每个功能区域的租金收入情况•分析市场竞争情况，并预测未来几年内租金水平和市场需求变化趋势2.2 数据收集与分析评估团队收集了大量的数据，包括市场调研数据、土地成本、建设成本、租金水平等。
通过对这些数据的分析，得出了以下结论：•城市A的商业地产市场需求旺盛，但也存在一定的竞争压力。
•项目选址优越，靠近交通枢纽和人流密集区域，有望吸引大量潜在租户。
•项目规模较大，需要考虑投资回收周期和风险。
2.3 收益法评估模型建立基于以上分析结果，评估团队建立了一个收益法评估模型，以预测项目未来几年的租金收入和投资回报率。
该模型考虑了以下因素：•功能区域的租金水平和出租率•市场需求变化趋势•建设成本和运营成本•投资回收周期2.4 模型应用与结果分析通过模型应用，评估团队得出了以下结果：•项目总体投资回报率为12%，高于预期的10%。
•不同功能区域的租金水平差异较大，购物中心预计每年可获得2000万元租金收入，写字楼预计每年可获得1500万元租金收入，酒店预计每年可获得800万元租金收入。
•项目建设周期为3年，投资回收周期为10年。
3. 结果分析与建议基于以上评估结果，评估团队向开发商提出了以下建议：•项目总体投资回报率较高，说明该项目具有一定的投资价值和可行性。
房地产估价-收益法
房地产估价-收益法1. 简介房地产估价是指对房地产进行评估和估计其价值的过程。
其中，收益法是一种常用的房地产估价方法。
收益法通过分析房地产的收益能力来确定其价值，是一种较为客观和科学的估价方法。
本文将详细介绍房地产估价-收益法的原理、应用和计算方法。
2. 收益法的原理收益法是基于投资回报原理，即房地产的价值取决于其未来的现金流收益。
收益法的核心思想是通过预测房地产未来的租金收益，并将其折现为现值，从而确定其当前的价值。
该方法适用于投资性房地产（如出租房、商业物业等），较少适用于自住型房地产。
3. 收益法的应用收益法广泛应用于房地产估价领域，特别适用于以下情况：•商业物业估值：收益法可以通过分析商业物业的租金收益情况，确定其市场价值，是商业房地产买卖和租赁的重要依据；•出租房估值：对于出租房，通过分析租金收益情况，可以确定其出租价格和投资回报率，对投资者和租客都具有参考意义；•土地估值：对于待开发的土地，可通过分析未来的租金收益情况，确定其发展潜力和市场价值。
4. 收益法的计算方法收益法的基本计算公式如下：价值 = 总现值 / 折现率其中， - 总现值：房地产未来一段时间内的现金流收益的总和； - 折现率：代表投资者对未来收益的时间值的考虑，通常采用市场利率或资本化率。
收益法的计算过程包括以下几个步骤：1.预测未来的租金收益：根据市场情况和历史数据，预测房地产未来一段时间内的租金收益。
2.估计房地产的退休价值：根据房地产的使用寿命和市场情况，估计房地产在未来一段时间结束后的价值。
3.计算现金流收益：将未来的租金收益和房地产退休价值折现为现值，得到每年的现金流收益。
4.计算总现值：将每年的现金流收益加总，得到总现值。
5.计算房地产的价值：将总现值除以折现率，得到房地产的价值。
5. 收益法的局限性虽然收益法是一种常用的房地产估价方法，但也存在一些局限性：•预测不确定性：由于未来的租金收益受到市场和经济的影响，预测存在一定的不确定性。
收益法在房地产评估中的应用
收益法在房地产评估中的应用随着城市化进程的加速和经济的快速发展，房地产市场成为了一个重要的经济领域。
而房地产评估作为房地产交易过程中不可缺少的环节，其重要性也逐渐凸显。
在众多的房地产评估方法中，收益法被广泛应用。
本文将探讨收益法在房地产评估中的应用。
收益法概述收益法，也称为资本化法，是房地产市场上广泛使用的一种评估方法。
其反映的是未来可获得收益的现值，是一种预测未来现金流的方法。
它的基本原理是基于收益资本化的原则，即一个资产的价值应该等于预期未来增值收益除以资产的基准利率。
收益法是一种适用性较广、准确性较高的评估方法。
它主要应用于商业用途的物业，例如酒店、商铺、写字楼等，也适用于一些常规住宅区。
相比于其他评估方法，收益法具有以下优势：•收益法重点关注物业的现金流，与市场导向一致，更符合市场实际。
•收益法考虑物业的未来租金收益和资产增值，更符合物业发展趋势和投资需求。
•收益法与其他物业的直接比较和市价分析相比具有更高的准确性。
收益法的评估过程收益法的评估过程包括以下几个关键步骤：1.评估主题确定：确定待评估的主体，例如整个物业、单独的房间或其他物业部分。
2.收益测算：对物业未来的现金流进行预测。
通常对该物业的租金和增长、空置率和开支进行评估。
3.资本化：在预测现金流的基础上，对权益资本化率进行测算。
4.市场研究和分析：考虑市场供求、租户需求和成本分析，以确定最终的评估结果。
收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中应用广泛。
以下是一些应用场景：商业用途物业收益法在商业用途物业的评估中应用广泛，例如购物商场、写字楼和酒店等。
这些物业都依赖于租金收入，因此预测未来的现金流是评估物业价值的重要指标。
原本设处于闹市中段，镶嵌了地王公主号贵宾会类型于原有基础，毗邻商业广场和主干道的写字楼，通过收益法估算，其日常的租金和特别活动的租金加外设立等，能为业主稳定创造大量现金流，通过计算其未来现金流的预测，得出物业的价值。
房地产评估之收益法
房地产评估之收益法1. 引言房地产评估是确定房地产市场价值的重要手段，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
通过分析房地产的收入潜力和风险，收益法可以提供一个相对客观的房地产估值。
本文将深入介绍房地产评估中的收益法，并讨论其适用性、计算方法以及影响因素。
2. 房地产收益法概述收益法是一种以预期现金流量为基础的房地产评估方法。
其核心思想是通过估计房地产未来的现金流入和出，以及投资回报率，来确定房地产的市场价值。
收益法主要适用于商业房地产、租赁房地产和投资房地产的评估。
3. 收益法的计算方法收益法的计算方法可以分为直接法和间接法两种。
直接法是指直接利用房地产的预期现金流量和折现率来计算房地产的市场价值。
间接法则是通过计算潜在租金和利润，再结合市场租金和利率，来评估房地产的价值。
3.1 直接法直接法计算房地产的市场价值需要考虑以下几个关键因素：•净现金流量：即房地产预期的现金流入减去现金流出。
净现金流量可以包括租金收入、物业管理费、维护费用、折旧和利息等。
•概括利率：概括利率是根据市场情况确定的，用于折现未来的现金流量，以反映现金流量的时间价值。
•按揭利率：如果房地产是通过贷款购买的，需要考虑按揭利率来计算贷款的成本。
•折旧费用：折旧费用是指房地产在使用过程中由于年限和磨损而降低的价值，需要根据市场情况进行合理估计。
通过将净现金流量按照概括利率和按揭利率进行折现，再加上房地产的折旧费用，可以得到房地产的市场价值。
3.2 间接法间接法的计算方法相对复杂，需要考虑以下几个因素：•潜在租金：潜在租金是指房地产能够产生的最大租金收入。
通过市场调研和竞争情况，可以估计出房地产的潜在租金。
•市场租金：市场租金是指在给定市场条件下，房地产能够实际租出去的租金收入。
它受到供应和需求关系、市场情况和租金调整因素等的影响。
•利率：利率是评估房地产时需要考虑的另一重要因素。
利率的高低将直接影响房地产的投资回报率和市场价值。
间接法的计算过程包括预测未来租金收入、计算利润、应用市场租金和利率来评估房地产的市场价值。
收益法在房地产评估中的应用
收益法在房地产评估 中的应用
阚 艳 宁
Ｉ 摘 （ 广西香港街 房地产有 限公司 广西 南宁 ５ ３ ０ ０ ２ ８ ） ． 要】 收益法在 国外被广泛运用于收益性房地产价值 的评 估， 收益法又称 为收入 资本化法 、 投资法 、 收益法还原法 ， 在我 国也是 最常 用的评 估方 法之一 。总收入一总费用 ＝净收益。这种理论自 Ｊ 抽象 ， 包含着三个假设前提， 即净收益每年不变， 资本化率 固定 ， 收益为无 限年期。运用收益法评估房地产
评估 价值 的最关键 的因素 。 资本化 率越 高， 意味着投资风险越大， 在净收益 不变 的情况下 ， 房地产价值越低。求取资本化率的方法包括净收益与售价 比率法 ； 安全利率加 风险调 整值法 ［ 资本化率 ＝无风险利 率 （ 例 如国债利 率） 十风 险报酬率］ ： 各种投资收益率排序插入法 。资本化率分综合资本化 率 （ 是将 土地和附着于 其上的建筑物看作 一个整体评估所 采用的资本化 率 。此时评估的是房地产整体的价值， 采用的净收益也是房地合一的净收 益） 、 建筑物资本化率 （ 建筑物资本化率用于评估建筑物的 自身价值 。这 时 采用的净收益是建筑物 自身所产 生的净 收益， 把房地产整体收益中的土地 净收益排除在外） 、土地资本 化率 （ 土 地资本化率用于求取土地 自身 的价 值 。这时采用的净收益是土地 自身的净 收益 ， 把房 地产整体收益中的建筑 物净收益排除在外） 。 （ １ ） 评估房 地合在 一起 的房地产价值时 房地产价值＝房地产 纯收益 ／综合资本化率 房地产 净收益 ＝房地产 总收益一房地产总费用 房地产 总费用 ＝管理 费 ＋维护费 ＋保险费 ＋ 税金 （ ２ ） 单独评估土地 的价值 ① 由： 上地 收益评估土地价值 土地价值 ＝土地净收益 ／土地资本化率 土地净收益 ＝土地总收益一上地总费用 土地总费用 ＝管理费 ＋维护费 ＋税金 ② 由房地产收益评估上地价值
收益法在房地产估价中的应用
净 收益 的测 算 途 径 有 两 种 ：一 是 基 于 租 赁 收 入 测 算 净 收 益 ， 存 在 大 量 租 赁 实 例 的商 业 店 面 、 字 楼 、 寓 、 通 住 宅 如 写 公 普 等 房地 产 ： 是 基 于 营 业 收 入 测 算 净 收 益 ， 歌 舞 厅 、 啡 厅 、 二 如 咖 宾 馆 、 店 等 房 地 产 。不 管 哪 种 方 法 测 算 ， 益 法 考 虑 的都 是 酒 收 未 来 收 益 ， 是 房 地 产 的过 去 、 在 的 收 益 。而 房 地 产 之 所 以 不 现 有 价值 ， 根 结 底 是 因为 房 地 产 能 给持 有 者 带来 未来 收 益 ， 归 因 此 未来 收益 是 房 地 产 价 值 的 源 泉 未 来 收 益 有 两 个 显 著 特 点 ： 是未 来 收 益 是 未 来 年 份 产 生 的 ． 不 是 过 去 或 现在 产生 的 ； 而 二 是未 来 收 益 一 般 是 不 确 定 的 ， 的甚 至 波 动性 很 大 ． 乎 不 有 几 能正 确 确 定 其 数 值 大 小 。因为 房 地 产 市 场 不 发 达 和 不 成 熟 ， 评
一
收益 法 又 称 收 益 还 原 法 、 益 资 本 化 法 ， 预测 估 价 对 象 收 是 的未 来 收益 ， 后 将 其 转换 为 价 值 ， 然 以此 求 取 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价格 或价 值 的方 法 。收 益 法 的本 质 是 以房 地 产 的 预期 收 益 能 力为 导 向求 取 估 价 对 象 的价 值 。采 用 收益 法 得 出 的 价格 通 常称 为 收益 价 格 。 １收 益 法 的 概 念 和理 论 依 据 ． 收益 法 是 预 测 估 价 对 象 的未 来 收 益 ， 后 将 其 转 换 为 价 然 值， 以此 求 取 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 法 。 收 益 法 的 本质 是 以 房地 产 的 预期 收益 能力 为导 向求 取 估 价 对 象 的 价值 。 收益 法是 基 于 预 测 未来 的收 益 来 测 算 房 地 产 的 价 格 ， 也 就是 说 它 考 虑 的 是 未 来 的 因 素 而 不 是 过 去 的 因 素 ， 因此 收 益 法应 遵 循 预 期 原 理 。 体 来 说 ， 价 人 员评 估 房 地 产 当前 的价 具 估 值是 基 于 房 地 产 未 来 所 能 带 来 的 收 益 或 者 带 来 的满 足 、乐 趣 等来 预 测 ． 而不 是 基 于房 地 产 的历 史 价 格 、 发 建 设 它 所 花 费 开 的成 本 ， 或者 过 去 的 房 地 产 市场 状 况 。 ２收 益 法 的适 用 的对 象 和 条 件 ． 由于 收 益 法 是将 估 价 对 象 未 来 收 益 转 换 为 价 值 的 一 种 方 法 ， 因此 收 益 法适 合 有 收 益 或 潜 在 收 益 的 房 地 产 估 价 ．如 商 场、 宾馆 、 字楼 、 面 、 库 等 的 评 估 。 外 ， 用 收 益 法 评 估 写 店 仓 另 运 时 ， 价 对 象 未 来 的收 益 和 风 险 是 可 以用 货 币 来 衡 量 的 ， 有 估 只 这 样 才 能 将 估 价 对象 未 来 的收 益 转 换 为 价值 。 ３运用 收 益 法评 估 房 地 产 价格 存 在 的 问题 ． 收 益 法评 估 房 地 产 的价 格 是 建 立 在 。 对 未 来 的 假设 参 一些 数 上 的 。由于 收 益 法需 要 预 测 未 来 房 地 产 的 收 益及 费用 ． 且 而 要 对 收 益 所 承担 的风 险进 行 度 量 ，以及 受 房 地 产 市 场 发 展 变 化 和 社 会经 济 条 件 各 个 方 面 因素 的影 响 ，其 结 果 受 主 观判 断 和 未 来 不 可 预见 因素 的影 响 比较 大 ， 此 收 益 法 的 应 用 ． 要 因 需 比较 发 达 和成 熟 的资 本 市 场 ，需 要 评 估 人 员 具 有 更 加 精 湛 的 专 业 知 识 。 而 ， 益 法 在 我 国 的评 估 理 论 和 实 践 中 都 有 薄 弱 然 收 地 方 ， 益 法 的推 广 在 理 论 和实 践 中 都 遇 到 了 一些 问 题 ． 适 收 如 用 范 围 的局 限性 、 估 实践 中各 种 参 数选 取 的 困难 性 、 定 假 评 特 设 和持 续 经 营 的 限 制 性 、 价 人 员 技 术水 平 的 有 限 性 、 地 产 估 房 市 场 的不 成 熟 和 不 发 达性 等 。 之 ． 用 收 益 法 评 估 房 地产 的 总 运
房地产价格收益法评估案例
房地产价格收益法评估案例假设地有一块1000平方米的土地，拟建一栋多层住宅楼。
根据市场调查，该地段属于中等繁华区域，周边有商业中心、学校和交通便利等优势。
开发商预计该楼盘的建筑面积为5000平方米，每平方米的开发成本为5000元。
同时，根据市场需求和租金水平，预计每平方米的租金为100元。
首先，我们需要计算该楼盘的总投资成本。
总投资成本等于开发成本乘以建筑面积，即5000元/平方米×5000平方米=2500万元。
然后，我们需要计算该楼盘的年租金收入。
年租金收入等于租金乘以建筑面积，即100元/平方米×5000平方米=500万元。
接下来，我们需要计算该楼盘的净年收入。
净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用。
假设管理费用为10%的年租金收入，即500万元×10%=50万元；维修费用为5%的年租金收入，即500万元×5%=25万元。
所以，净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用，即500万元-50万元-25万元=425万元。
最后，我们需要计算该楼盘的投资回报率。
投资回报率等于净年收入除以总投资成本，即425万元÷2500万元=17%。
通过以上的计算，我们可以得出该楼盘的投资回报率为17%。
这意味着每年投资的2500万元能够获得17%的回报。
这个回报率可以与其他投资项目进行比较，帮助投资者判断该楼盘的投资价值。
需要注意的是，房地产价格收益法评估只是一种评估方法，结果可能受到市场波动、经济环境变化等因素的影响。
因此，在实际投资决策中，还需要综合考虑其他因素，如市场需求、竞争情况和政策变化等，以做出更为准确的评估和决策。
收益法在有租约限制的房地产估价中的应用
收益法在有租约限制的房地产估价中的应用什么是收益法？收益法是一种基于预期租金流量和折现率的房地产估价方法。
该估价方法主要考虑房地产的产生的收益和折现率来确定其价值。
通常适用于商业用途的房地产，例如写字楼、商场和酒店等。
有租约限制的房地产估价在现实生活中，许多房地产的租约具有限制性，这会增加估价的复杂性。
此时，评估师需要准确把握租约限制和考虑租赁到期后的平衡租金，以便更精确地估算该房地产的价值。
如果评估师无法很好的确定租约限制，那么估价结果可能会出现偏差。
在有租约限制的情况下，收益法也可以适用。
但在这种情况下，评估师需要比较复杂的计算方式，并且必须要考虑租约对收益流量的影响。
应用收益法进行房地产估价首先，评估师需要确定该房地产的租赁条件，例如租期、租金和租赁条款等。
然后，评估师必须确定该租赁条件的限制性。
例如，如果租约中规定了只有特定类型的租户可以租赁该物业，则评估师需要考虑这些限制对租赁流量的影响。
估算房地产的收益流量是收益法中的重要组成部分。
租赁合同和折扣率等信息将被用于估计租金流量。
评估师需要租赁合同中的详细信息，并对收到的租金进行合理的统计和调整。
对于有租赁限制的物业，还需要考虑在租约结束时平衡租金的影响。
这种平衡租金通常是指合理的租金，并不受任何限制，但是评估师必须确定这个数字。
如果评估师无法确定平衡租金，那么估价结果可能会偏差。
最后，评估师需要将计算的未来现金流立即折现来确定现值。
这要求评估师准确估算物业的折扣率。
折现率通常包括风险溢价和无风险利率。
收益法的优缺点收益法的最大优点是：它充分考虑了租金流量、中介成本、资本支出等因素的影响，因此通常比其他估价方法更准确。
然而，该方法的缺点是评估师需要的数据和技能要求较高，因此，如果评估师不具备足够的专业知识，或者数据不可获得，那么该方法可能不适用。
在房地产估价中，收益法是一种常用的方法，特别是对于商业用途的房地产而言更为适用。
在有租约限制的情况下，估价过程更为复杂，但只有准确理解租约的限制，并使用合理和准确的数据才能得出可靠的估价结果。
收益法在房地产评估中的应用
收益法在房地产评估中的应用一、引言收益法是一种在房地产评估中常用的方法，它通过预测未来收益并折现到评估基准日，从而确定房地产的价值。
这种方法适用于有稳定收益的房地产，如商业、办公楼、酒店等。
本文将详细介绍收益法在房地产评估中的应用。
二、预测未来收益预测未来收益是收益法的基础。
在预测未来收益时，需要考虑以下因素：1.当前租金水平：通过调查了解同类物业的租金水平，结合物业的具体情况进行预测。
2.市场发展趋势：根据当地市场发展趋势和经济发展情况，预测未来租金水平的变化。
3.竞争状况：考虑同类物业的竞争状况，以及未来可能出现的竞争情况。
4.空置率：考虑物业的空置率，以及未来可能出现的空置情况。
三、确定折现率折现率是收益法中的重要参数，它反映了投资者的期望收益率。
在确定折现率时，需要考虑以下因素：1.无风险利率：无风险利率通常取国债利率或银行利率。
2.市场风险溢价：考虑市场风险对投资者的影响，确定市场风险溢价。
3.特定风险溢价：考虑物业的特定风险，如地理位置、设施状况等，确定特定风险溢价。
4.折现率调整：根据以上因素综合确定折现率。
四、计算收益期限收益期限是确定房地产价值的重要因素。
在计算收益期限时，需要考虑以下因素：1.物业的使用年限：根据物业的使用年限确定收益期限。
2.更新改造周期：考虑物业的更新改造周期，确定物业的使用年限。
3.土地使用权年限：根据土地使用权年限确定物业的使用年限。
4.未来发展趋势：考虑未来发展趋势和政策变化等因素，确定物业的使用年限。
五、调整收益值在预测未来收益和确定折现率后，需要对收益值进行调整。
在调整收益值时，需要考虑以下因素：1.物价变动因素：考虑物价变动对租金的影响，调整收益值。
2.市场竞争因素：考虑市场竞争对租金的影响，调整收益值。
3.其他影响因素：考虑其他可能影响租金的因素，如政策变化、市场波动等，调整收益值。
六、结论收益法在房地产评估中具有广泛的应用前景。
通过预测未来收益、确定折现率、计算收益期限和调整收益值等方面的工作，可以得出相对准确、客观的房地产评估结果。
收益法在房地产评估中的应用分析
收益法在房地产评估中的应用分析收益法是房地产评估中最常用的评估方法之一，它将房地产当作资产产生的未来收益进行估算，以此为基础来确定该房地产的市场价值，因此受到了业界的广泛应用。
本文将分析收益法在房地产评估中的应用，讨论其优点和局限性，并探讨其在实际应用中需要注意的问题。
收益法的优点：1. 考虑收益的未来可预测性。
评估人员可以分析历史数据和趋势来预测未来的收益。
这种预测提供了房地产市场长期趋势下的价值。
2. 以可持续的现金流为基础。
该方法将房地产的价值与租金、利润等收益直接关联起来。
这种相互关联可以帮助估算现金流的可持续性。
3. 可适用于不同物业类型。
收益法可以应用于各种类型的物业，包括商业物业、工业区、住宅、土地等等，这使得它成为最常用的评估方法之一。
4. 基于市场。
收益法是基于市场的方法，它使用市场数据来确定每个物业的未来收益。
因此，它对于不同类型的物业都提供可信度很高的估价方法。
1. 需要准确的预测未来收益。
由于未来的经济和市场状况不确定，准确预测未来收益并不容易。
这种不确定性可能导致评估结果不准确。
2. 应用于不同物业类型所需要的数据不同。
不同类型物业的收益来源和结构各不相同，需要不同的数据来支持分析。
因此，根据物业类型分析的难度也不同。
3. 受财务数据的影响。
财务记账的不准确或者不稳定性可能会影响该方法的可靠性。
4. 现金流的减值和不确定性影响。
在现金流和收益估算中，会有科技进步、市场和经济变化等一系列的不确定性因素，这可能导致现金流下降和收益减值。
收益法的应用注意事项：1. 评估人员需要收集和分析尽可能多的市场数据，以支持估值的准确性。
2. 对租用差异进行评估。
评估人员需要考虑到特定物业的租用差异，包括租期、租金调整和租户搬迁等因素，以便准确估算未来收益。
3. 对于财务记账可能不准确或不稳定的物业，评估人员必须谨慎处理，保证估值的可信度。
4. 收益法的方法和数据需要始终更新。
评估人员应及时更新数据和策略来反映市场的变化和趋势。
收益法在房地产评估中的应用分析
收益法在房地产评估中的应用分析收益法是房地产评估中常用的一种方法，其基本思想是根据房地产产生的收益来确定其价值。
收益法主要应用于商业用途的房地产评估，如写字楼、商铺、商业综合体等，通过分析其租金收益来确定其市场价值。
本文将从收益法的基本原理、应用步骤、优缺点以及实际案例等方面进行分析，希望能帮助读者更加深入了解收益法在房地产评估中的应用。
一、收益法的基本原理收益法是衡量一个商业用途房地产价值的一种方法，其基本原理是通过分析房地产所产生的租金收益来确定其价值。
在使用收益法进行评估时，首先需要确定房地产的年租金收益，然后再根据市场利率和折现率等因素来确定其现值，最终计算出房地产的市场价值。
收益法所依据的原理是房地产的价值主要来源于其产生的租金收益，因此通过分析租金收益可以更加客观地确定房地产的价值。
二、收益法的应用步骤收益法的应用步骤通常包括以下几个方面：1.确定租金收益首先需要对房地产进行分析，确定其出租空间的租金标准和市场租金水平，然后再根据出租率和租金收入来确定年租金收益。
在确定租金收益时需要考虑到房地产所处的位置、周边环境、建筑结构、市场需求等因素，以确保租金收益的准确性。
2.确定市场利率和折现率市场利率和折现率是决定房地产现值的重要因素，通常需要参考当地的金融市场情况来确定。
市场利率和折现率的确定是收益法中关键的一步，直接影响到最终的评估结果。
3.计算现值通过将房地产的年租金收益按照市场利率和折现率折现计算出现值，得出房地产的市场价值。
在计算现值时需要考虑到房地产未来的租金增长率、资产折旧率等因素，以更加全面地反映房地产的价值。
4.比较分析最后需要进行市场比较分析，将通过收益法得出的房地产价值与市场上类似房地产的交易价格进行比较，以验证评估结果的准确性。
三、收益法的优缺点1.优点：（1）客观性强：收益法是一种客观的评估方法，通过分析房地产的租金收益来确定其价值，能够更加客观地反映房地产的真实价值。
收益法在房地产评估中的应用研究
收益法在房地产评估中的应用研究中文摘要：随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法己经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。
然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤其是在我国。
目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选取受主观人为因素的影响较大。
另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。
并且对于参数确定的问题至今没有建立一个成熟的方法，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了收益法在我国的应用。
本文主要针对收益法特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定等，总结了收益法评估房地产价格存在的问题，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性．探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定，并进一步针对这些问题提出相应的对策。
关键词：房地产评估收益法问题对策Abstract: With the constant improvement of China's market economy, the growing demand for real estate assessment, in the past using the cost method to assess the value of real estate practice has become increasingly unsuited to the needs of social development, income approach is applied instead and the market approach to assess the real estate value. However, the basic principles of income method is relatively simple, but the operation is difficult, especially in our country. Of assessment criteria is currently difficult to effectively regulate the use of the parameters in the assessment of income method, resulting in parameter selection by the greater impact on subjective human factors. In addition, China is not a sound market environment and external interference caused by the income approach is an important reason for the adverse action. And issues identified for the parameter has not established a mature way, resulting in income method in practical applications much subjectivity and arbitrariness, so that it was distorted in practice, which seriously affected the income approach application in China .This article focused on the theoretical basis for specific income method, scope and conditions, determination of parameters such as summarized .The Income Approach problems in real estate prices, combined with China's reality, the real estate assessment and analysis of the basic theory of the income approach, based on the income approach are discussed in the adaptability of the real estate assessment. Discusses the application of the income approach real estate assessed the situation and identify the basic elements and to further address these issues propose appropriate countermeasures.Keywords:real estate appraisal Income approach Problem Strategy前言随着我国市场经济的发展，资产评估和估值技术得到了普遍应用，资产评估不仅是社会中介行业需要了解掌握的专门知识和技能，也是国有资产管理部门、金融机构、税务管理部门，以及企业管理人员等都需要了解和掌握的专门知识和技能。
收益法在房地产评估中应用的环境构建
关键词 ： 房地产评估 收益法 环境构建
成
本 法 、市 场法 和 收益 法 是 房地 产 评估 中的 三大 方 法 。随 着 我
（ ） 形 资产所 带来 的收 益难 以 二 无
从 房地 产 收益 中剔 除 由于专业 评估 机 构从 业人 员 知识 背 景不 同 ．在 对 无形 资产 的理 解 上存
收集 所 必需 的材料 时需要 花费 大量 的
人 力 、 力 和 时 间 ， 而 影 响 和 制 约 了 财 从
国市 场 经济 的不 断完 善 ，房 地产 评估
需求 的 日益 增长 。以成本 法来 评 估房 地产 价 值 的做法 已经对 收益 法 的采用 。
性 ， 运 用收 益 法 评估 出 的房 地 产 价 值 能 够 更加 具 有 说 服 力 ． 而 改 变收 益 法 在 使 从
我 国的运 用现 状 。本 文结合 我 国 国情 ， 分析 了 目前我 国房 地 产评 估 中运 用收 益 法 存在 的 问题 ， 并针 对 这些 问题提 出相应 的对 策 。
资产 带来 的收 益是 评估 师 回避 风 险的
一
要求 ，其 中最 为典 型 的是企业 的上 市
评估 。而评 估机 构 为 了 自身 的经 济利 益， 迎合 企业 及主 管部 门 的要求 ， 评估
中不 是 以调查 和客 观 分 析 为基 础 ． 而
的 问 题
种做 法 ，但不 能 真正 客 观的 评估 出 （ ） 三 信息 来源 的 匮乏 制 约收 益法
选 择用 收 益法 评估 ，而对 于有 潜在 收
收益法评估房地产案例
收益法评估房地产案例收益法评估房地产案例一、案例背景某地有一处商业用地，业主想要出售该地块，但对其价值并不确定。
为了确定该地块的市场价值，业主选择了收益法评估房地产。
二、收益法评估房地产的基本原理收益法是评估商业用地和物业的主要方法之一。
它基于资本资产定价模型（CAPM），将未来现金流折现到当前时点，以确定物业的现值。
该方法适用于商业用途的物业，因为这些物业通常具有稳定且可预测的现金流。
三、数据收集和分析1.租金收入：通过市场调查和竞争对手分析，我们得知该商业用地每年可以获得100万元的租金收入。
2.支出：支出包括物业管理费、维护费、税费等。
根据市场调查和竞争对手分析，我们得知该商业用地每年需要支付30万元支出。
3.剩余价值：剩余价值是指在未来某个时间点，物业卖出后剩余可获得的资产净额。
根据市场调查和竞争对手分析，我们得知在5年后，该商业用地的剩余价值为1000万元。
4.折现率：折现率是指未来现金流的贴现率。
根据市场利率和风险溢价，我们得出该商业用地的折现率为8%。
四、收益法评估房地产计算1.年净收益：年净收益=租金收入-支出=100-30=70万元。
2.未来净现值：未来净现值=剩余价值/(1+折现率)^n，n为未来时间点。
在这个案例中，n为5年，所以未来净现值=1000/(1+0.08)^5=680.58万元。
3.物业总价值：物业总价值=年净收益/折现率+未来净现值/折现率。
在这个案例中，物业总价值=(70/0.08)+(680.58/0.08)= 10956.25万元。
五、结论通过收益法评估房地产计算，我们得出该商业用地的市场价值为10956.25万元。
如果业主想要出售该物业，他们可以参考这个价格作为市场定价。
当然，在实际交易中还需要考虑其他因素，如市场需求和竞争情况等。
收益法在房地产评估中的应用分析
收益法在房地产评估中的应用分析房地产评估是指对房地产进行价值评估和定价的过程，常常涉及房地产估值的各种方法和技术。
收益法是房地产评估中常用的方法之一，本文将对收益法在房地产评估中的应用进行分析。
收益法是指利用房地产所能产生的经济收益来反映其价值的一种评估方法。
这种方法是以房地产所产生的租金、使用价值、经济增值等为基础，通过使用现金流量的计算方法，计算出房地产的净收益，并将净收益折现至当前价值，反映出房地产的价值。
收益法是一种相对精确的方法，适用于各种类型的房地产。
在使用收益法进行房地产评估时，需要考虑的因素有很多。
首先，需要对房地产进行详细的市场调研和分析，以确定其所处的位置、误差因素、使用价值等因素。
其次，需要确定房地产的收益来源，包括租金、使用价值、经济增值等。
在确定这些因素时，需要考虑当前市场的情况、预计的经济增长趋势、租客的租金支付能力等因素。
最后，需要计算现金流量以确定净收益，从而确定房地产的价值。
收益法具有一定的优点。
首先，它是一种精确的方法，可以反映出房地产的实际价值。
其次，它适用于各种类型的房地产，包括商业房地产、住宅房地产等。
再次，它可以提供有关房地产的详细市场信息，为房地产投资提供决策参考。
然而，收益法也存在一些局限性和缺陷。
首先，它对市场和经济情况的预测具有一定程度的不确定性。
其次，它需要大量的市场研究和分析，才能得出准确的价值。
最后，它要求具有丰富的经验和专业技能，在实践中实施起来需要一定的技能和经验。
在实际应用中，收益法需要结合其他评估方法来使用。
例如，采用成本法进行房地产评估，可以帮助确定房地产的建筑成本和土地价值，再结合收益法计算房地产的净收益，从而确定房地产的价值。
同时，在使用收益法进行房地产评估时，需要考虑市场和经济的变化，及时调整和更新相关数据和计算方法，以确保评估的准确性和科学性。
总之，收益法是房地产评估中常用的一种方法，它能够准确反映出房地产的实际价值，成为房地产投资决策的重要参考。
房产收益法估值
房产收益法估值是一种常见的房地产估值方法，其核心原理是通过预测房产未来的租金收益，并将其折现到现值，以确定房产的价值。
本文将介绍房产收益法估值的基本原则和方法，并介绍其应用。
原理和方法房产收益法估值的基本原理是根据房地产物业未来的租金收益来估计其价值。
具体方法如下：1.预测未来租金收益：通过市场调研和分析，预测未来一段时间内房地产物业的租金水平。
这需要考虑物业所在地区的市场需求、租金水平的历史数据、周边配套设施、人口变化等因素。
2.计算净年租金收益：净年租金收益等于总租金收入减去与房地产物业相关的费用，如管理费用、维修费用、保险费用等。
这个数值代表了每年实际可获得的租金收益。
3.计算折现率：折现率是将未来的租金收益折算到现在的利率。
它反映了投资者对未来收入的时间价值和风险偏好。
一般来说，折现率可根据不同的情况选择合适的利率。
4.估算现值：将净年租金收益按照折现率折算到现值，得到房地产物业的现值。
现值是指未来的现金流量按照一定的折现率折算到当前的价值。
5.评估额外因素：除了净年租金收益，还需要考虑其他因素对房地产物业价值的影响，如房地产的地理位置、物业的质量和年限等。
应用实例房产收益法估值可应用于多种房地产类型，例如商业地产、住宅地产和工业地产等。
下面是一些实际应用的例子：1.商业地产：假设某个购物中心每年的净租金收入为100万，折现率为8%。
通过将净租金收入按照折现率折算到现值，可以得到该购物中心的估算价值为1250万。
2.住宅地产：假设某个公寓每年的净租金收入为50万，折现率为5%。
通过将净租金收入按照折现率折算到现值，可以得到该公寓的估算价值为1000万。
3.工业地产：假设某个工业用地每年的净租金收入为80万，折现率为6%。
通过将净租金收入按照折现率折算到现值，可以得到该工业用地的估算价值为1333万。
房产收益法估值可以帮助投资者了解房地产物业的投资潜力和风险，并作为决策参考。
然而，需要注意的是该方法存在一定的不确定性，因为它依赖于对未来租金收益的准确预测和折现率的选择。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
然而 ， 在我国的实践中， 没办 收益法 在房地产评 估 中的应 用才 开始增 所 有 者 带 来 的 利 息 收 入 必 须 等 于 他 每 年 的专业知识 。 这个金额就 法达到相应 的要求 ， 从而使 收益法在 实际 多， 直至现在 ， 收益法演变 为房地产 评估 能从房地产 中获得的净收益。 中最常用的方法之一 。 有收益 的房地产价 值评估 ， 如 商场 、 写字
的发展， 收益法在我国的研究也取得 了一
一
次 性 支 付 一 定 的金 额 ， 补 偿 房 地 产 所 有 因此收益法 的应用 ， 需要比较发达和 成熟
定的进展，在 ２ ０世 纪 九 十 年 代 以后 关 于 者 失去 的收益 。 这一货 币额每年给房 地产 的资本市场 ， 需要评估 人员具有 更加精湛
定； ３ 、 收益 为 无 限年 期 。运 用 收 益 法 评 估 本 费用 的大 小 ， 这 么做 考 虑 的不 够 全 面 。 房地产 的价值 ， 首 先要求取净 收益 ， 其 通 （ 二） 解 决方 法
然 后 确 定 资 本 化 （ 一） 理论依据充分。 收 益 法 是 以预 期 过 总 收 益 减 总 费 用 求 得 ， １ 、以 同 类房 地 产 的 市价 作 为收 益 额 率 ； 最后 选 用 适 当 的计 算 公 式 求 得 待 估 房 理 论为依据 ， 将受托估价的房地产的未来 的计价基础 。 通常对房地产收益额的确定 现 金净流 量折现值之 和作为 其现在 的价 地 产 的价 值 。 是直接计算 ， 本文认 为在确 定某房地产收
问题 到 解 决 问题 。 其估价 。 的 价值 评估 大 多不 适 用 。 在 信 息 资 料 比较
关键词： 房地产； 收益法 ； 估价
中图 分 类 号 ： Ｆ ２ ７ 文献 标 识 码 ： Ａ 收 录 日期 ： ２ ０ １ ４年 １月 ２ ４日
一
（ 三） 符合购买者的理念 。 通过收益法 全、 对 比案例 比较多 的情 况下 ， 市场法 与 所 确定 的收益 价格 ，实质是一 种需求价 收益法相比， 市场法能更好地评 估出房地
收 益法在 房 地产 评估 中的应 用
口文 ／宋 亚楠 白雪梅
（ 大连 财经学院 辽 宁－ 大连 ）
［ 提要］ 本文从房地产评估的 角度 的房地产 ， 重要的是有 收益性 的或者 具有
１ 、收益法的适用范围有 一定的局 限
收益法适用于有收益 的房地产价值评 研 究 目前 我 国 房 地 产 评 估 的基 本 方 潜在 的收益性， 都可 以运用收益法进行估 性。 法—— 收益 法。 本文的基本逻辑进程是 引 价 。特别是对于不能用成本法估价、 不可 估， 如商场、 写字楼 、 旅馆 、 公寓等 ， 对 于政 学校、 公 园等公用 、 公益性房地产 出问题 、 提 出问题到分 析 问题 ， 然后探 讨 再生 的城市土地 ， 收益法 同样也可 以适用 府机关、
房地产 的价格 ＝
园 等 公用 、 公 益 性 房 地 产 的 价 值 评 估 大 多
不适 用 。 二、 收 益 法 在 我 国 房 地 产 评 估 中 的 优 势
未来纯收益 ， 是以预测为基础 （ 与实际 的 这种理论的抽象 ， 包含着三个假设前 收 益额 不一 定 相 符 合 ） ； 其次， 收 益 法 仅 仅 提： １ 、 净收益 每年不变 ； ２ 、 资 本 化 率 的 固 从 预测 收益 的角 度 考 虑 价 格 ， 完 全 忽 视 成
房地产 的收益转 归房地 产购 房 地 产 市 场 发 展 变 化 和 社 会 经 济 条 件 各 顺市、 深圳市等几个城市先后开始征收土 权利 的让渡 ，
房 地 产 所 有 者 让 渡 出 去 的权 利 必然 个 方 面 因素 的影 响 ， 最 终 导致 其 结果 受主 地使用费， 为收益法在我国房地产估价中 买 者 。 的 应 用 奠 定 了理 论 基 础 。 随着 房 地 产 评 估 要 在 经 济 上 得 以实 现 ， 房 地 产 购 买者 必 须 观 判 断和 未 来 不 可 见 因素 的影 响 比较 大 ，
人们 受传 统观 念 影 响都 （ 一） 含 义。 收 益法 是指 预 计 估 价 对 象 会 去 考 虑 该 房 地 产 在 开 发 建 设 过 程 中花 地 产 评 估 的 时候 ， 收 益 法 还 可 以充 分 考 虑 资 产 的 认为折 旧费应作 为费用扣除 ， 而在 实际应 未来的正常净收益， 选用适当的还原利率 费 的成 本 。
（ 二） 产 生。１ ９ ８ ４ — １ ９ ８ ７年 广 州 市 、 抚
３ 、纯收益及资本化 率的确 定比较 困
三、 收 益 法应 用于 房 地 产 估 价 的 原 理 难。 由于 收益法需 要对 未来 收益进行 预
房地产在交易时 ， 随着房地产所 有者 测 ， 要度量 收益所承担 的风险 ， 而 且 它 受
楼、 旅馆 、 公 寓等 ， 对 于 政府 机 关 、 学校 、 公
是该收益性房地产的理论价格 ， 用 公式可 评估中的操 作也有较大 的困难。
４ 、仅根 据预 期 纯 收益 来确 定价 格 可 能 脱 离实 际 。 首先 纯收 益 是 购 买 者 期 望 的
（ 三） 收益 法适 用 范 围 。 收益 法 适 用 于 以表 示 为 ：
格 。对 于 房 地 产 的购 买 者 来 说 ， 其 购 买 房 产的真实价值 。 地 产 所 愿 意 支 付 的代 价 ， 自然 以 该 房 地 产
２ 、折 旧费是否应 该扣 除在 实际应 用
、
收 益 法 概 述
在 未来 所 能给 他 带 来 的收 益 为 依 据 ， 而 不 中存在较 大的争议 。 在运用收益法进行房
将其折现到估价 时点后再 累加 ， 以此估算 各种贬值 因素 ， 并且它是用未来 收益 来衡 用 当 中 许 多专 家 对 这 样 的做 法 提 出质 疑 ， 估价对象的客观 合理价格或价值 的方法 。 量房地产 的资产 的价值， 所 以其 结果较容 认为把折旧费应作为 费用扣除不恰 当。 收益法 的本质是 以房地产 的预期 未来收 易被投 资者所接受 。 益为导 向求取估 价对象 的价值 。