江苏省扬州市房地产项目发展研究报告
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江苏省扬州市房地产项目发展研究报告
1
１、扬州概述 ２、扬州房地产市场现状概述 ３、区域房地产市场发展分析
2
扬州概述
区位特征——江苏中部，南 临长江，西接南京，紧靠南 京都市经济圈
扬州是江苏省省辖市，地处江苏
中部，南临长江，北接淮水，中 贯京杭大运河，是连接“苏南” 和“苏北”的首要城市。 现辖广陵、维扬、邗江3个区， 江都、高邮、仪征3个市和宝应 县。全市共有97个乡镇，9个街 道办事处。全市总面积6653.81 平方公里，市区总面积988.81平 方公里。
4
扬州历史
扬州是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，扬州数度繁华。 扬州曾是我国东南地区政治、经济、文化的重要都会，世界对外贸易和经济交往的四大口 岸之一，国内最大的盐运、漕运的集散中心，清朝康熙年间就是世界人口超过50万的10大 城市之一。 扬州人文荟萃，历史上名人雅士咏叹扬州的诗作有数万首之多。以清朝“扬州八怪”为代 表的扬州画派和扬州学派在中国文化领域独树一帜，扬州戏曲、评话、玉雕、漆器，以及 扬派盆景、淮扬菜系等，都独具特色、源远流长。 1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹 大明寺是中国4A级风景区（点）：何园、唐城遗址、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国 重点文物保护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅 游线，“烟花三月下扬州”正是反应扬州独特魅力的真实写照。 5
长到了24325元，增长了13825元，涨幅达131%；
职工平均工资也从9510元增长到了19981元， 增长了10471元，涨幅达110%。
扬州的人均GDP和职工平均工资目前处于稳步增长中，按照国际惯例，人均GDP 达到1000－3000美元时处于一个初步发展的阶段，扬州整体消费能力一般。
9
经济发展
南京都市圈
3
扬州城市规划
在《扬州市城市总体规划》中市政府对扬州市域、城市规划区、中心城发展控制 区进行了细致规划：
市 域 指扬州市行政辖区范围，包括扬州市区、仪征市、江都市、高邮 市和宝应县，面积为6638平方公里；结合沿江开发战略，重点对扬州 都市区进行了规划，包括扬州市区以及江都市和仪征市行政辖区，总 面积为3215平方公里。 城市规划区 包括扬州市区行政辖区全部地域（广陵区、维扬区、邗江区）及 仪征市新集、刘集、朴席三镇行政区域，面积共1134平方公里。
单位
亿元 万人 万人 美元 /人 美元 / /
2005
785(12%) 454 10 2000 1250 11：50：39 51.0%
2010
1380(12%) 458 15 3500 2000 8：53：39 56.0%Fra bibliotek2020
3330(9%) 462 20 8250 4800 5：47：48 66.0%
3、人均可支配收入
随着经济的发展，扬州人均可支配收入得到
了迅速的增加。从2001年至2006年，由7205元 已经增长到12945元，涨幅达5740元。人均可 支配收入一直保持高速增长，每年增长率维持 在9%以上，2005年更是创下“十一五”期间最 高，达到16%。2006年相比2001年，人均可支 配收入增长了80%。2006年相比2005年，人均 可支配收入增加了1566元，涨幅达13.8%。 人均可支配收入从增长率来分析是比较高的，但是由于基数比较低，整体消费能力一般， 房地产还不能够进入平民化消费的级别，市场处于初级发展阶段。
10
扬州经济与周边城市对比
（1）、国内生产总值（GDP） 与其他周边城市相比，2006年，扬州市GDP总量处于中等水平，不过增长速度较快，也体现出了扬州良好的 发展前景。 （2）、固定资产投资 扬州市地处苏中地区，县域经济不发达，城区在扬州市的首位度较高，固定资产投资的主要推动来自城区。 在上述数据中，2006年，扬州市与周边城市相比，处于较低水平，但固定资产投资逐年提高，整体发展态势较为 稳定。考虑到城区的主要推动性，扬州固定资产投资水平仍具有一定的竞争力。 11
速生产总值达到了1100亿元，相比上一年度增
长了178亿元，涨幅达19%，增长速度较快。
扬州市的经济增速远高于江苏省的15.2%和全国的10.8%的水平，也体现出扬州 经济增长的后发优势明显。
8
经济发展
2、人均GDP和职工平均工资
扬州经济稳定持续发展，扬州人均GDP以及
职工平均工资水平也都得到了迅速的提高。从 2001年至2006年，扬州人均GDP从10500元增
根据预测市域总人口到2010年473万人、 2020年482万人；城镇人口至2010年265万 人、2020年318万人；城市化水平2005年达 到51%、2010年56%、2020年66%。 按照扬州城市化进程速度，在未来的15 年时间内，城镇人口将会增加大约80万， 平均每年增加5.4万人。按照2006年全国城 镇人均住房建筑面积达到26㎡的保守值计 算，扬州每年将增加140.4万㎡的稳定住宅 需求。也就是说，不考虑住宅更新的需要， 仅仅增量的人口，每年扬州市场可以消化 超过140万平米的住宅。
未来扬州房地产市场将呈现出有限度的平稳增长，不过城市人口的不断增加将为扬州 房地产后续发展提供一个重要的支撑。
7
经济发展
1、国内生产总值（GDP） 近几年，扬州经济总量呈现出快速增长的趋
势，运行质量不断提高。从2001年至2006年，
国内生产总值由510亿元增长到了1100亿元， 增长590亿元，涨幅达86.4%。2006年全年国内
扬州人口
2003～2006年扬州人口增长情况
地区 市 区 主城区 周边乡镇
市区人口发展预测
2003年(万人) 112.52 73.9 38.62 2010年(万人) 119.0 80.0 39.0 2020年(万人) 140.0 100.0 40.0
其 中
目前扬州市总人口呈缓慢增长势头，总体规模保 持稳定。2006年末，扬州市户籍总人口为458.64 万人，比上年末增加23287人，增长率为0.51 %。 自然增长率为1.37‰。其中，15－64岁人口占常 住人口的72.73%。
目前扬州市区人口主要集中在主城区，占了近七 成，而开发区、邗江区人口相对较少。城市人口 的发展与所在区域经济的发展密切相关，因此扬 州人口增长最快的地方仍然会是老城区，但随着 政府加大对西区的投入力度，这种局面将有所改 6 观。
扬州城市人口发展与城市化水平目标
扬州市域经济社会 发展指标 国内生产总值 市域户籍总人口 市域外来人口 人均国内生产总值 城镇居民可支配收 入 产业结构比 城市化水平
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１、扬州概述 ２、扬州房地产市场现状概述 ３、区域房地产市场发展分析
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扬州概述
区位特征——江苏中部，南 临长江，西接南京，紧靠南 京都市经济圈
扬州是江苏省省辖市，地处江苏
中部，南临长江，北接淮水，中 贯京杭大运河，是连接“苏南” 和“苏北”的首要城市。 现辖广陵、维扬、邗江3个区， 江都、高邮、仪征3个市和宝应 县。全市共有97个乡镇，9个街 道办事处。全市总面积6653.81 平方公里，市区总面积988.81平 方公里。
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扬州历史
扬州是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，扬州数度繁华。 扬州曾是我国东南地区政治、经济、文化的重要都会，世界对外贸易和经济交往的四大口 岸之一，国内最大的盐运、漕运的集散中心，清朝康熙年间就是世界人口超过50万的10大 城市之一。 扬州人文荟萃，历史上名人雅士咏叹扬州的诗作有数万首之多。以清朝“扬州八怪”为代 表的扬州画派和扬州学派在中国文化领域独树一帜，扬州戏曲、评话、玉雕、漆器，以及 扬派盆景、淮扬菜系等，都独具特色、源远流长。 1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹 大明寺是中国4A级风景区（点）：何园、唐城遗址、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国 重点文物保护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅 游线，“烟花三月下扬州”正是反应扬州独特魅力的真实写照。 5
长到了24325元，增长了13825元，涨幅达131%；
职工平均工资也从9510元增长到了19981元， 增长了10471元，涨幅达110%。
扬州的人均GDP和职工平均工资目前处于稳步增长中，按照国际惯例，人均GDP 达到1000－3000美元时处于一个初步发展的阶段，扬州整体消费能力一般。
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经济发展
南京都市圈
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扬州城市规划
在《扬州市城市总体规划》中市政府对扬州市域、城市规划区、中心城发展控制 区进行了细致规划：
市 域 指扬州市行政辖区范围，包括扬州市区、仪征市、江都市、高邮 市和宝应县，面积为6638平方公里；结合沿江开发战略，重点对扬州 都市区进行了规划，包括扬州市区以及江都市和仪征市行政辖区，总 面积为3215平方公里。 城市规划区 包括扬州市区行政辖区全部地域（广陵区、维扬区、邗江区）及 仪征市新集、刘集、朴席三镇行政区域，面积共1134平方公里。
单位
亿元 万人 万人 美元 /人 美元 / /
2005
785(12%) 454 10 2000 1250 11：50：39 51.0%
2010
1380(12%) 458 15 3500 2000 8：53：39 56.0%Fra bibliotek2020
3330(9%) 462 20 8250 4800 5：47：48 66.0%
3、人均可支配收入
随着经济的发展，扬州人均可支配收入得到
了迅速的增加。从2001年至2006年，由7205元 已经增长到12945元，涨幅达5740元。人均可 支配收入一直保持高速增长，每年增长率维持 在9%以上，2005年更是创下“十一五”期间最 高，达到16%。2006年相比2001年，人均可支 配收入增长了80%。2006年相比2005年，人均 可支配收入增加了1566元，涨幅达13.8%。 人均可支配收入从增长率来分析是比较高的，但是由于基数比较低，整体消费能力一般， 房地产还不能够进入平民化消费的级别，市场处于初级发展阶段。
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扬州经济与周边城市对比
（1）、国内生产总值（GDP） 与其他周边城市相比，2006年，扬州市GDP总量处于中等水平，不过增长速度较快，也体现出了扬州良好的 发展前景。 （2）、固定资产投资 扬州市地处苏中地区，县域经济不发达，城区在扬州市的首位度较高，固定资产投资的主要推动来自城区。 在上述数据中，2006年，扬州市与周边城市相比，处于较低水平，但固定资产投资逐年提高，整体发展态势较为 稳定。考虑到城区的主要推动性，扬州固定资产投资水平仍具有一定的竞争力。 11
速生产总值达到了1100亿元，相比上一年度增
长了178亿元，涨幅达19%，增长速度较快。
扬州市的经济增速远高于江苏省的15.2%和全国的10.8%的水平，也体现出扬州 经济增长的后发优势明显。
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经济发展
2、人均GDP和职工平均工资
扬州经济稳定持续发展，扬州人均GDP以及
职工平均工资水平也都得到了迅速的提高。从 2001年至2006年，扬州人均GDP从10500元增
根据预测市域总人口到2010年473万人、 2020年482万人；城镇人口至2010年265万 人、2020年318万人；城市化水平2005年达 到51%、2010年56%、2020年66%。 按照扬州城市化进程速度，在未来的15 年时间内，城镇人口将会增加大约80万， 平均每年增加5.4万人。按照2006年全国城 镇人均住房建筑面积达到26㎡的保守值计 算，扬州每年将增加140.4万㎡的稳定住宅 需求。也就是说，不考虑住宅更新的需要， 仅仅增量的人口，每年扬州市场可以消化 超过140万平米的住宅。
未来扬州房地产市场将呈现出有限度的平稳增长，不过城市人口的不断增加将为扬州 房地产后续发展提供一个重要的支撑。
7
经济发展
1、国内生产总值（GDP） 近几年，扬州经济总量呈现出快速增长的趋
势，运行质量不断提高。从2001年至2006年，
国内生产总值由510亿元增长到了1100亿元， 增长590亿元，涨幅达86.4%。2006年全年国内
扬州人口
2003～2006年扬州人口增长情况
地区 市 区 主城区 周边乡镇
市区人口发展预测
2003年(万人) 112.52 73.9 38.62 2010年(万人) 119.0 80.0 39.0 2020年(万人) 140.0 100.0 40.0
其 中
目前扬州市总人口呈缓慢增长势头，总体规模保 持稳定。2006年末，扬州市户籍总人口为458.64 万人，比上年末增加23287人，增长率为0.51 %。 自然增长率为1.37‰。其中，15－64岁人口占常 住人口的72.73%。
目前扬州市区人口主要集中在主城区，占了近七 成，而开发区、邗江区人口相对较少。城市人口 的发展与所在区域经济的发展密切相关，因此扬 州人口增长最快的地方仍然会是老城区，但随着 政府加大对西区的投入力度，这种局面将有所改 6 观。
扬州城市人口发展与城市化水平目标
扬州市域经济社会 发展指标 国内生产总值 市域户籍总人口 市域外来人口 人均国内生产总值 城镇居民可支配收 入 产业结构比 城市化水平