从住宅产品的准公共物品属性看我国经济适用房的供给

从住宅产品的准公共物品属性看我国经济适用房的供给摘要：经济适用住房政策作为我国住房社会保障体系的重要内容，一直受到政府和各界的关注。

从经济适用住房的准公共产品属性来看，这种类型的住宅只能由政府提供，由政府选择合理的供给制度进行生产，并且由政府对其生产和销售进行严格管制。

本文试图从住宅产品的准公共物品属性的角度，来分析我国经济适用房的现状、存在的问题及产生问题的原因，在此基础上提出一些建议。

关键词：住宅；准公共物品；经济适用住房一、住宅产品的准公共物品属性1、准公共物品的属性及分类准公共物品的概念源自于新制度经济学中产权理论。

经济社会提供两种产品供人们消费：私人物品（private goods）和公共物品（public goods）。

公共物品的概念最初是由林达尔提出。

1954年萨缪尔森（P.A.Samuelson）给公共物品下了一个严格的定义：“每个人对这种物品的消费不会造成任何其他人对该物品消费的减少”的物品。

公共物品和私人物品的两个判断标准为：物品是否具有消费的排他性（exclusive）和竞争性（rivial）。

如果一种物品同时具有消费的排他性和竞争性，这种物品就是私人物品；一种物品同时具有消费的非排他性和非竞争性则就是纯公共物品（pure public goods）。

事实上，同时具备这两个特性的物品在现实经济中并不多，许多物品只具有两个特性之一，或具有部分的排他性，或仅具有部分的竞争性。

所谓的准公共物品（quasi public goods）就是指不能同时满足消费的非竞争性和非排他性两个特性的物品。

准公共物品的特性是非排他性和非竞争性在纯公共物品和私人物品之间的任何组合。

在现实中，它有3种形态的中间性物品的表现形式：（1）不存在消费的竞争性，但存在消费的排他性的俱乐部物品。

通过限定消费资格，使该物品的受益成员限定在特定的消费群体，将非成员排除在外，即对外是排他的，但在内部成员之间可以共享，一个成员对物品的消费不会减少另外成员对该物品的消费。

（2）存在消费的竞争性，但不存在消费的排他性的可拥挤物品。

对这种物品进行消费的限定条件不能确定，或者即使能确定却很难实施，且一个人对物品的消费会减少其他人对该物品的消费，也就是说会产生拥挤问题，因此，这种准公共物品又被称为“可拥挤物品”。

（3）存在消费的竞争性，但排他性不完全的可拥挤俱乐部型物品。

在此情形下，一个物品在消费上具有竞争性，但排他性却不完全，在内部是共享的，对外是排他的。

此时，可拥挤物品与俱乐部物品特性相交叉，从而形成“可拥挤的俱乐部型物品”。

现实经济生活中严格意义上的纯公共物品和私人物品很少，大多数物品为准公共物品。

根据物品的消费排他性的强弱、竞争性的强弱，可将准公共物品进一步细分为一般准公共物品、俱乐部物品、可拥挤物品和可拥挤的俱乐部型物品4种形式。

一般准公共物品具有较弱的竞争性和排他性，或者说具有较强的非排他性和非竞争性；俱乐部物品具有较强的排他性但竞争性较弱；可拥挤物品则具有较弱的排他性和较强的竞争性；而可拥挤的俱乐部物品的排他性和竞争性都相对较强，更接近私人物品的特性。

2、住宅产品的准公共品属性住宅产品具有准公共物品的属性，表现在具有排他性、非竞争性和外部性的特点。

排他性是私人品的性质，非竞争性是公共品的性质。

由于住宅产品的特性之一就是高价值性，也就是说住房的价值高于一般商品或财产的价值，同时住宅又是生活的必需品。

在以住宅市场为基础的住房分配和供应体系中，人们对于住房质量和数量的满足程度取决于对住房的支付能力。

但是不论是在发达国家还是发展中国家，总有一部分居民的住房消费支付能力不足，也就是说任何一个国家都存在中低收入这样的弱势家庭。

这部分人的居住问题解决得好，社会稳定、政治安定，人们安居乐业，社会文明不断进步；否则，无家可归者大量出现，就会引起社会的不稳定，产生严重的社会问题。

这也就是住宅产品负外部性的表现。

对于这部分中低收入者而言，无论如何也不可能从住宅市场中购得住宅，住宅的市场价格机制不能发挥作用，市场出现失灵。

经济学原理告诉我们，市场失灵是政府干预经济的理由之一。

对于住宅这样高价值的必需品，在市场不能发挥作用的时候，有必要由政府出面解决。

《住宅人权宣言》（伦敦，1981）提出：“有良好环境适宜人的住处，是所有居民的基本人权。

”同时住宅又是排他性的私人消费物品和私人财产。

住宅既具有私人产品的特点，又具有公共产品特点，属于准公共产品。

竞争性的市场经济无法生产并满足社会对这类准公共产品的需求。

如果准公共产品完全由市场供给，就会产生消费不足的问题，也就是上面所说的贫民窟和露宿街头的情况。

我国学者刘小兵采用实验经济学（Experimental Economics）的研究方法，通过设计一系列的实验方法，观察被实验者的行为和分析实验结果，对市场提供公共品的可能性进行细致的实验研究。

通过分析研究，得出在公共物品市场提供导致效率损失为既定的条件下，公共物品的政府提供存在一个效率改进的空间。

即只要控制好政府提供公共物品时产生的征收成本和超额负担，公共物品由政府来提供将获得比市场提供时更高的效率。

因此，像住宅产品这样既具有私人产品的特点，又具有公共产品特点的准公共产品只能由政府提供，只不过不能与纯公共产品一样免费使用，而是要适当收费。

在解决住房问题时，居民对市场的依赖程度与家庭收入息息相关。

家庭收入水平越高，对市场的依赖程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府优惠、政府扶持的程度就越高，住房就越接近于公共物品。

显然，我国现阶段，大部分住宅介于公共物品和私人物品之间，更具有“准公共物品”的特征。

正是因为住宅具有准公共产品属性，所以世界各国都建立了住房保障制度，制定了相应的住房政策。

国外一些国家的公共住宅也正是上述原因产生的。

所谓的公共住宅是由政府直接投资建造或由政府以一定方式对建房机构提高补助、由建房机构建设，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。

许多国家，无论是发达国家（地区）还是发展中国家（地区），都有公共住房的建设。

如英国，由地方政府投资建设、主要针对工人阶级的市（郡）议会住房以及住房协会投资建造并接受政府补贴的合作住房；美国联邦政府建造的公营住房和公团住房；瑞典政府建造的公共住房和合作住房；日本政府建造的公营住房和公团住房；新加坡住房发展局建造的公共组屋以及中国香港房屋委员会建造的公屋（包括廉租屋和房屋），等等。

二、我国经济适用住房的供给现状及原因分析1、我国经济适用房供给存在的问题经济适用住房作为我国住房保障体系的主要内容之一，自1994年12月我国发布的第一部《城镇经济适用住房建设管理办法》以来，先后颁布了6个专门的有关经济适用住房的法律法规。

虽然我国政府一直很注重经济适用住房的开发建设，但事实上我国的经济适用住房无论从总量的供给上还是从销售价格上并没有发挥住房保障的应有的功能。

主要表现在以下几个方面：（1）经济适用住房占全部住宅的比重偏低，而且投资总额的增长率呈逐年下降趋势。

2005年住宅投资总额为10768亿元，比2004年回落6.8个百分点；2005年住宅占房地产开发投资比重为68.3%，比2004年上升了1.1个百分点，但是，2004年全国经济适用房投资比上年下降2.5%，2005年经济适用房投资额为565亿元，比2004年同期减少6.8%。

而1996年我国经济适用住房占全国房地产的比重还为16.6%。

从表1-1可以看出，2001年下降为9.5%，2003年锐减至6.1%，到了2005年只有3.6%，同不断增长的房地产投资和住宅投资形成了鲜明的对比。

（2）经济适用住房不经济，经济适用住房的价格与普通商品房之间的差价越来越小，经济适用住房也日益商品化。

北京市的经济适用住房的价格比同地段商品房的价格每平方米普遍只低600元，一般相差约15%。

而在美国，中档房屋的价格与经济适用住房的价格相比大约相差12倍左右；台湾地区，由政府组织建设的国民住宅（相当于经济适用住房）比市价低一半多。

（3）经济适用住房并没有全部销售给真正的中低收入家庭。

虽然国家在《经济适用住房管理办法》中对经济适用住房的销售对象有严格规定和审批程序，各地也根据《经济适用住房管理办法》制定了本地详细的对经济适用住房的管理规定，但是在一些城市，搭便车现象很严重。

一些本来不属于中低收入阶层的人也能够凭借虚假证明购买到经济适用住房，反倒是急需住房的中低收入群体住房得不到保障。

2、原因分析（1）没有真正认识到住宅产品的准公共品的特性，以至于经济适用住房的准公共品的性质被扭曲。

普通住宅同商业性用房有不同的地方。

普通住宅是作为人们的生活资料存在于现实生活中，而商业性用房实际上已经体现不同于生活资料的用途，纯粹是作为生产资料存在于现实生活中。

从前面的分析中可以看出，住宅具有准公共品的特性，这一点无论是在发达国家还是发展中国家都是公认的。

而我国政府所提出的经济适用住房的初衷是为了体现住宅的准公共品特性，解决中低收入家庭住房困难的居民的住房问题。

而实际上在后来的发展中，我国无论从政策上还是从理论上都过分强调住房的商品化、货币化和私有化，而忽视了住房的社会属性和准公共品属性。

以至于很多人认为经济适用住房只是过渡性的住房政策，随着经济的发展会逐步淡出的错觉。

住宅的准公共品属性是住宅产品的本质属性，不会随着社会经济的发展而消失。

即使在很多发达国家他们也依然承认住宅的准公共品特性，同时建立了同住宅准公共品性相应的住房社会保障制度。

（2）在经济适用住房的供给上，政府没有发挥应有的管制职能。

从理论上讲，经济适用房作为准公共产品只能由政府提供，也就是财政提供补贴，政府选择合理的供给制度和生产方式进行生产，政府应该对经济适用住房的生产和销售进行严格管制，这样才能体现住宅的准公共品属性和经济适用住房的社会保障性质。

但是在我国，政府却把提供准公共产品过度市场化，把准公共产品更多地推向市场，结果使现行的经济适用房难以实现其住房保障政策的功能。

（3）“富人”进入经济适用住房市场主要有3种途径：一是资格审查把关不严，导致部分高收入者进入。

二是我国居民收入申报工作不健全，部分高收入者隐形收入未统计，仍以中低收入者身份进入市场。

三是中等收入者购买经济适用住房后，随着收入的增加，进入高收入行列。

“富人”购买经济适用住房的现象已引起人们的关注，各地政府也采取相应措施加以杜绝。

但是对于已入住的、目前仍占用经济适用住房的高收入者如何对待，政策却没有明确规定。

虽然政府对于经济适用房也进行了管制和干预，但是由于管制机构和开发企业之间、消费者之间的信息不对称，导致了管制的失效；同时很多管制官员本身与被管制行业有着千丝万缕的联系，也会使管制失效，出现资源配置效率低下、经济适用房不经济等现象。