第五章 房地产评估(第一讲)
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4第五章 房地产评估
影响工业房地产价格的主要区域因素：
道路、港口、铁路等运输设施的便利程 度及建设装况；
动力供应和供排水状况； 劳动力市场的供应状况； 与关联产业的位置关系；
与生产紧密联系的气候、地质、水文状 况；
政府行政上的指导与管制，如排污限制。
区位: 宗地位置优则价高
——个别因素
面积、宽度、深度: 临街较宽则价高、深度不深不浅
基础设施，生活设施，文体娱乐设施 5、环境状况因素：自然环境和人文环境
各种噪声，环境污染，视觉环境
影响住宅房地产价格的主要区域因素：
日照、风向等气候条件； 当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境； 街道的宽度、构造； 离市中心的距离及交通状况； 商业网点的配置状况；
上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状 况；
自然特性：①位置固定性 ③不可再生性
②质量差异性 ④效用永续性
经济特性：①供给稀缺性
②产权可垄断性
③土地利用多方向性 ④效益级差性
（三）土地使用权
我国土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况： 城市土地-------所有权属于国家； 农村城市郊区的土地--------所有权归农民集体所有。
对应的纯收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净 收益)，不包含建筑物带来的净收益。
r
r1L r2B LB
L
L
B
r1
L
B B
r2
五、计算公式-------假设土地使用年期为无限
（一）评估房地合一的房地产价值
房地产价值 =（房地产总收益－房地产总费用）/ 综合资本化率 （纯收益通常以年度计，并假设在年末发生） 房地产总收益 = 潜在毛收入－ 空置等造成的收入损失
则价高
第05章 房地产评估精品PPT课件
象房地产直接比较，通过评分的办法确定，即直接比较修正。
▪ 采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达
式为：
▪
区域因素修正系数 （10）0
（5—6）
▪ 其中：括号内应填写的数字是参照物房地产与评估对象房
地产相比较的区域因素综合得分。
▪ 具体的打分方法见表5—1。
▪ 多项选择题 ▪ 2.下列选项中，（ ABCD ）是影响房地产的区域因素。 ▪ A 商业繁华程度 B 环境状况 ▪ C 基础设施状况 D 交通状况
正常价格 2000 （110050） 190（ 5 元 / 平方米）
▪ 上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏
低2%，则修正后的正常交易价格为：
正常价格 2000 （19080） 204（1 元 / 平方米）
▪ 4.进行区域因素修正
▪ 区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等，
它是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房 地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价 格，经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能 实现的合理价值的评估方法。
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估前期工作 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用
第一节 房地产评估前期工作
▪ 房地产评估的前期工作，主要是指资产评估机构 和注册资产评估师在接受评估委托后开展的明确房地 产评估基本事项，拟定评估作业方案，实地勘察评估 对象，收集评估所需资料等工作。
第5章 房地产评估
–①经济因素 房地产业发展周期与国家经济发展周期总体趋势基本一致
–②社会因素 人口因素、社会福利水平、家庭结构、社会治安状况、金融
环境 –③行政因素
住房政策、地价政策、城市规划、土地利用规划、税收政策
5.1 房地产评估概述
• （2）区域因素 某一特定区域内的自然条件与社会经济行政等因素 相结合所产生的区域性特征。 繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设 施和公共设施状况、区域环境等
地价指数表 1998 1999
107 110
2000 108
2001 107
2002 112
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
• 5.2.2基准地价修正系数法及其估价步骤 –1）基准地价修正系数法的含义 利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关 资料和数据,按照替代原则,将被估宗地的区域 条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相 比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数 对基准地价进行修正,从而求取被估宗地在评 估基准日价值的方法。
1.
0.
0.
0.5 4 1.3 1.3 2.5 0.9 0.9 0.9 4.5 7 0.9 0.9 6.5 0.7 0.8 0.9 8.5 6 0.8 0.8
1.
0.
0.
0.6 3 1.3 1.3 2.6 0.9 0.9 0.9 4.6 7 0.9 0.9 6.6 0.6 0.8 0.9 8.6 6 0.8 0.8
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应 用
待估房地产评估价值
参照物交易价值
正常交易情况 参照物交易情况
待估地产区域因素值 待估地产个别因素值 参照物区域因素值 参照物个别因素值
待估地产评估基准日价格指数 参照物交易日价格指数
–②社会因素 人口因素、社会福利水平、家庭结构、社会治安状况、金融
环境 –③行政因素
住房政策、地价政策、城市规划、土地利用规划、税收政策
5.1 房地产评估概述
• （2）区域因素 某一特定区域内的自然条件与社会经济行政等因素 相结合所产生的区域性特征。 繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设 施和公共设施状况、区域环境等
地价指数表 1998 1999
107 110
2000 108
2001 107
2002 112
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
• 5.2.2基准地价修正系数法及其估价步骤 –1）基准地价修正系数法的含义 利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关 资料和数据,按照替代原则,将被估宗地的区域 条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相 比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数 对基准地价进行修正,从而求取被估宗地在评 估基准日价值的方法。
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0.5 4 1.3 1.3 2.5 0.9 0.9 0.9 4.5 7 0.9 0.9 6.5 0.7 0.8 0.9 8.5 6 0.8 0.8
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0.6 3 1.3 1.3 2.6 0.9 0.9 0.9 4.6 7 0.9 0.9 6.6 0.6 0.8 0.9 8.6 6 0.8 0.8
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应 用
待估房地产评估价值
参照物交易价值
正常交易情况 参照物交易情况
待估地产区域因素值 待估地产个别因素值 参照物区域因素值 参照物个别因素值
待估地产评估基准日价格指数 参照物交易日价格指数
房地产经营管理第五章-房地产价格评估PPT课件
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5.4 收益法
房地产经营管理
• 5.4.3 折现率估算
3.投资资本结构法 ：即将购买房地产的抵押贷款的 利息率与自有资本所期望的投资回报率，按照资金 构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为： r=rm×m+re×（1-m）。
4.债务保证率法 该方法最早由盖特（1978）提出，其公式为： r=DCR×rm×m式中，DCR为债务偿还保证率，等 于年净收益（NOI）与年债务偿还额（Im）的比值； rm、m的含义同前面的公式。
22
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5.4 收益法
• 5.4.4 收益法计算常用公式
房地产经营管理
在收益法公式中，我们用V表示所估算的收益价 格；Ai表示第i年的净收益，在各年净收益相等时 以A表示；r表示折现率；n表示估价对象的收益 年限；b为等额递增时的年递增额（递减时将公 式中的b换为“-b”）；g为等比率递增时的递增 比率（递减时将g换为“-g”）。
2
5.2 成本法
房地产经营管理
• 5.2.1 成本法基本理论
基本原理
成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一 宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之 和。即：
MV=LV+IV
式中，MV是市场价格；LV是土地价格；IV是改良物 残余价值。IV可分成重置成本RCN（即建一同等功 能建筑物的成本和）折旧D两部分。上述公式可表示 为：
在对土地或建筑物单独进行估价时，应分别根据 土地剩余使用权年限和建筑物剩余经济年限，来 确定未来可获取收益的年限。
• 5.4.6 残余法
A=VL×rL+Vb×rb 式中，A为土地和地上建筑物共 同产生的净收益；VL为土地价值；Vb为建筑物价 值。因而，我们可以进一步将上式写为：
资产评估实务课件第五章房地产评估
五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+ 空房损失费
（二）单独评估土地的价值
土地的价值=土地纯收益/土地资本化率 土地纯收益=土地总收益—土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金 （三）单独评估建筑物的价值 建筑物价值=房地产价值－土地价值 建筑物价值 = （房地产纯收益－土地纯收益） / 建筑物资本化率
6.计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740- 170778 =241 962（元） 7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩 余使用年期为50-6=44（年）。 = 241 962 ×（P/A,7%,44）=3280 499 （元） 单价=3280 499/500=6561（元） 8.评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为 3280 499元，单价为每平方米6561元。
有一房地产03年纯收益为50万元,资本化率为5% 第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基础上增 加1万元； 第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基础上增 长1%； 请分别评估2种情况下的房地产的价值 P=a/r+b/r2 P=a/(r-s)
有一宗土地，土地使用权转让年期为50年，预计资 本收益率为10%,预计前五年的纯收益为15万元， 16万元，18万元，15万元，20万元。从第六年起， 纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗土地的 评估价格。
一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权 价格、其他权利价格 一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价 格。 抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要 比市场交易价格低。 租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付 的价格。
资产评估课程第5章
㈣测算被评估房地产价值。
㈤综合分析确定评估结果 ㈥撰写评估报告
第二节 房地产评估基本方法
一、市场法的应用
㈠概念：
是地产评估方法中最常用的基本方法。 是在同一市场条件下，根据替代原则，以条 件类似或使用价值相同的地产交易实例与待 估地产进行比较，对两者之间交易情况、交 易日期、地块因素、以及个别因素等的差别 进行修正，以求得待估地产价格的方法。通 常选择三个以上交易实例作为参照物。
2) 范围 （1）待开发土地； （2）将生地开发成熟地； （3）待拆迁改造的再开发土地。 3) 前提：剩余法在应用时要求有一个相应的社会
经济环境保证
2.计算公式
P=A-（B+C+D+E）
地价
=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息 -税费-利润
3. 步骤 1）调查被评估对象基本情况。包括： （1）土地的限制条件； （2）土地的位置； （3）土地的面积、形状、地质状况、地形地
2.资本化率
资本化率实际上就是投资报酬率。由于收益性 房地产的购买实际是一种投资行为，资本化率在一 定程度上反映了投资收益率，因此资本化率的大小 同投资风险的大小成正相关关系。
㈤评价
收益法以房地产估计的未来收益按估计的资本 化率折现的现值作为资产本身的价格，容易为资产 业务各方所接受。理论上讲，收益法是资产评估中 较为科学的方法。
（6）计算土地重置成本。前五项加总。
㈣成本法在房产评估中的应用 1.成本法在新建房地产评估中的应用
开发成本是房地产开发过程中所发生的各种费 用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基 础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和管理费 用等。
资产评估学教程-第五章房地产评估15(精)ppt课件
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第一节 房地产评估概述
一、房地产及其特性 （一）房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括土地 和建筑物两大部分。
在房地产评估中，评估对象一般有三种基本存在形态： 土地（地产）、建筑物和房地合一（房产）。
房地产可以分为物质实体和权益两个方面，物质实体是 权益的载体，权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收 益的总称，包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。 房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。
途、地产市场行情等因素确定Байду номын сангаас待出让宗地在某个时点的 最低价 （4）转让价格
土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格 （5）其他价格
上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～ 5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。 2. 建筑物价格：纯建筑物部分的价格 3. 房地产价格：土地价格和房产价格的统称
（二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度
.
4、设施完善度 5、环境质量状况 6. 规划限制 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。 （三）个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响 土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
.
1、影响土地价格的个别因素 （1）位置、面积、地势、地质 （2）形状、宽度、深度 （3）临街状况 （4）规划用途、容积率、使用年限 （5）生熟程度 2、影响建筑物价格的个别因素 （1）面积、结构（构造）、材料 （2）设计、设备 （3）施工质量 （4）楼层、朝向 （5）新旧程度
.
（四）市场交易价格和评估价格 1. 市场价格：房地产在市场上实际成交的价格。 2. 评估价格：对市场可能交易价格的模拟。
三、房地产价格的构成 （一）土地取得成本（p.113） （二）开发成本 （三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费 （六）开发利润
第一节 房地产评估概述
一、房地产及其特性 （一）房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括土地 和建筑物两大部分。
在房地产评估中，评估对象一般有三种基本存在形态： 土地（地产）、建筑物和房地合一（房产）。
房地产可以分为物质实体和权益两个方面，物质实体是 权益的载体，权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收 益的总称，包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。 房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。
途、地产市场行情等因素确定Байду номын сангаас待出让宗地在某个时点的 最低价 （4）转让价格
土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格 （5）其他价格
上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～ 5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。 2. 建筑物价格：纯建筑物部分的价格 3. 房地产价格：土地价格和房产价格的统称
（二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度
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4、设施完善度 5、环境质量状况 6. 规划限制 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。 （三）个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响 土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
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1、影响土地价格的个别因素 （1）位置、面积、地势、地质 （2）形状、宽度、深度 （3）临街状况 （4）规划用途、容积率、使用年限 （5）生熟程度 2、影响建筑物价格的个别因素 （1）面积、结构（构造）、材料 （2）设计、设备 （3）施工质量 （4）楼层、朝向 （5）新旧程度
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（四）市场交易价格和评估价格 1. 市场价格：房地产在市场上实际成交的价格。 2. 评估价格：对市场可能交易价格的模拟。
三、房地产价格的构成 （一）土地取得成本（p.113） （二）开发成本 （三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费 （六）开发利润
第5章 房地产评估(new)
资产评估
第五章 房地产评估
7.计算土地使用权价值 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）
P＝247 740×（P/A,7%,44）＝3 358 836.15 （元）
单价＝3 358 836.15÷500＝6 717.67（元）
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3 358
836.15元，单价为每平方米6 717.67元。
第三节 市场法在房地产评估中的应用
资产评估
第五章 房地产评估
一、基本思路
待估房地产 类似房地产 近期交易价格 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素
差异修正
待估房地产价格
资产评估
第五章 房地产评估
二、适用范围
（一）市场条件 充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易 案例。 （二）被评估对象 具有广泛交易性的房地产。 （三）市场法难以适用下列情况： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区； 2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产， 如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。
第五章 房地产评估
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 房地产评估概述 收益法在房地产评估中的应用 市场法在房地产评估中的应用 成本法在房地产评估中的应用 假设开发法 路线价法 在建工程评估
第一节
房地产评估概述
资产评估
第五章 房地产评估
一、评估对象
房地产评估的对象
土地 （地产）
资产评估
第五章 房地产评估
三、影响房地产价格的主要因素
社会因素 经济因素 影 响 因 素 区域因素 土地个别因素 建筑物个别因素
5第五章 房地产评估
第四节 收益法在房地产评估中的应用
一、基本思路及步骤
常用计算公式：
P a r 1 1 (1 r ) n
a－年净收益 r－折现率
二、适用对象和条件
适用对象：收益性房地产，不适宜公益性房地产 前提条件：房地产的收益和风险可以预期、量化
第四节 收益法在房地产评估中的应用
第三节 成本法在房地产评估中的应用
四、新建房地产评估的操作步骤
新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建 造成本+ 管理费用+资金成本+销售税费 +正常利润
新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+资金成本+ 销售税费+开发利润
第三节 成本法在房地产评估中的应用
（一）估算土地取得成本
（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）
（三）个别因素 指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具 体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
1.影响土地价格的个别因素 2.影响建筑物价格的个别因素
第三节 成本法在房地产评估中的应用
一、基本思路及计算公式
评估价值=重新购建价格-建筑物贬值
二、适用对象和条件
主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例 的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意 的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在 评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但 是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。
3.房地产价格具有较强的政策性
第二节 房地产价格及其影响因素
• 我国土地价格的特殊性
–在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度， 国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的 是使用权而非所有权。
第五章房地产评估
待估地产区域因素值 待估地产个别因素值 参照物区域因素值 参照物个别因素值
待估地产评估基准日价格指数
参照物交易日价格指数
❖ 四、市场售价类比法的评估步骤 ❖ 1、广泛搜集房地产交易资料 ❖ 2、选择可供比较的交易实例作为参照物 ❖ 3、进行市场交易情况修正 ❖ 4、进行交易日期修正 ❖ 5、进行区域因素修正 ❖ 6、进行个别因素修正-剩余使用年限修正 ❖ 7、容积率的修正 ❖ 8、确定待评估房地产评估价值
❖ 土地的使用权是土地使用者依法对土地进行使用 和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、 投资的权利。
❖ （四）建筑物 ❖ 从建筑学角度，建筑物是指人工建筑而成的东西,
包括房屋和构筑物两大类。 ❖ 从资产评估角度，建筑物不仅包括了房屋和构筑
物，而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的 各种权利。 ❖ （五）房地产的特性：
❖ 2.土地的经济特性 ❖ （1）供给的稀缺性 ❖ （2）可垄断性 ❖ （3）土地用途的广泛性 ❖ （4）效用级差性
❖ （三）土地的权利
❖ 我国土地的权利不是孤立的一种权利，而是一个 权力束，主要包括土地的使用权、所有权、租赁权、 抵押权、典权、地役权和空间利用权等。
❖ 土地的国家所有权和集体所有权不可以转让，可 转让的只能是土地的使用权。
❖ (3)宗地C为临街地,临街深度为3米,查临街深度指数 表得其深度指数为130,则宗地的价格为： 1000×1.30×(3×6)=23400(元)
❖ (4)宗地D为临街地,临街深度为7米,查临街深度指数 表得其深度指数为125,则宗地的价格为： 1000×1.25×(7×6)=52500(元)
(5)宗地E为临街地,临街深度为11米,查临街深度指数 表得其深度指数为120,则宗地的价格为： 1000×1.20×(11×6)=79200(元)
CHap5房地产评估-171页PPT精品文档
4、估价时点为现在，估价对象为未来 状况下的情形，如评估期房价格。
5、估价时点为未来的情形，多出现于 房地产市场预测、为房地产投资分析提 供价值依据的情况中，特别是预估房地 产在未来建成后的价值。在假设开发法 中，预计估价对象开发完成后的价值就 属于这种情况。
例如：现状为在建工程的房地产，可能同时存在着 列3种估价：
（二）最高最佳使用原则
最高最佳使用原则也称最有效使 用原则，是指在合法使用的前提
下，以委估房地产最高最佳或最 有效使用的方式为估价基础进行 估价。
例如：城市中心商服繁华地段有一房地产，规 划用途为商服业用途，由于历史原因，目前为 工业用途、或生活服务设施（如菜场），效益 明显偏低，其用途显然不是最优。估价时，不 应以现状用途为估价依据，而应以可能的最优 用途（商、服业）进行估价。又如，城市中的 某一块空地，尽管目前的收益为零甚至为负 （如支付必要的管理费用），但并不意味着该 宗土地没有价格，只是它目前尚未处于最高最 佳使用状态。估价时，也应根据规划要求，确 定最佳用途，而后估价。
在实际估价中，通常将“估价作业期”(估价的 起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完 成估价报告的年月日)或估价人员实地查勘估价 对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点 并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未 来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要 特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和 房地产市场状况四者的内在联系。
土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优 先受偿。因此，在评估土地使用权是以划拨方 式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地 使用权出让金。(3)《中华人民共和国担保法》 第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价 值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押， 但不得超出其余额部分。”所以，再次抵押的 房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的 余额部分才是其抵押价值。
相关主题
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南京财经大学会计学院
房地产价格
我国土地使用权价格体系
基准地价 标定地价
出让底价
转让价格
其他价格
南京财经大学会计学院
房地产价格
基准地价
含义：既土地初始价，也称城市基准地价，是指
在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级 别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工 业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价 格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使 用权的平均价格。
南京财经大学会计学院
房地产评估概述
土地的经济特性
用途的多样性 供给的稀缺性（总量有限、位置固定） 经济地理位置的可变性（交通条件、商 业配套、住宅建设等） 可垄断性
南京财经大学会计学院
房地产评估概述
房地产（不动产）的特性
位置固定性 使用长期性 投资大量性 保值增值性 受政策面因素影响较大
框架结构
由梁、柱等组成的骨架构成了竖向和水平承重构件 传力路线：板-梁、柱-基础
墙体不承重，房间划分比较 灵活。适用于要求大房间的 教学楼、办公楼等多、高层 建筑。
补充：按房屋承重结构的形式分类
钢筋混凝土剪力墙结构
由钢筋混凝土墙体作为竖向承重和抵抗侧力的结构。 传力路线：板-剪力墙-基础
房地产价格
根据国家规定：
城镇土地 国家所有 土地所有权 农村和市郊土地 农民集体所有
但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不 能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。
南京财经大学会计学院
房地产价格
划拨土地使用权 土地使用权 出让土地使用权
土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取 决于其载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权 益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单 独转让出租、抵押。
竖向承重构件为砖砌墙体，水平承重构件为钢筋混 凝土楼板 路线：板-墙-基础或板-梁-墙-基础
传力适用—多用于低层、多 层住宅。
补充：按房屋承重结构的形式分类
排架结构：屋架（梁）和柱组成。
—排架内承载力和刚度较大，排架间承载力较弱， 屋架间和柱间设支撑 —多用于单层工业厂房
补充：按房屋承重结构的形式分类
楼层
楼层，楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室 内温度等（容易混淆，楼层属于空间区位。注意区分 层高，层高属于实物因素。） 住宅楼层，没有电梯的住宅—中间楼层最优，顶层较 劣，有电梯的住宅—一年四季空气中悬浮层之上的楼 层最优，三层以下较劣。商业用房，地上一层租金最 高，其他层一般不到一层的60%。
土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格 是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生 产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用 权价格，而房价一般是指所有权价格。
在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的， 因此了解土地价格的特性很重要。
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房地产价格
我国土地权属类型与土地使用权价格体系
我国土地权属类型
我国土地使用权价格体系
南京财经大学会计学院
－23－
房地产价格
我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权 相分离的制度，土地使用权可拥有和转让， 土地二级市场交易的是使用权而非所有权。
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房地产价格
我国土地权属类型
根据国家规定
土地使用权出让
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房地产的特性
土地的特性
决定
房地产的特性
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房地产评估概述
房地产的特性
土地特性 房地产（不动产）的特性
南京财经大学会计学院
房地产评估概述
土地特性
土地的自然特性 土地的经济特性
南京财经大学会计学院
房地产评估概述
土地的自然特性
数量的有限性（不可再生性）→供给缺乏 弹性 位置的不可移动性→区域性 永续使用性 效用的差异性→不具有完全替代性
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房地产价格
楼面地价
含义 单位建筑面积地价。是平均到每单位建筑面积的 土地价格 计算公式 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 建筑总面积÷土地总面积＝容积率 楼面地价＝土地单价÷容积率 意义
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房地产价格
土地价格构成
土地征用费或拆迁费 获取土地使用权而支付的土地出让金 土地开发费
补充：按房屋承重结构的形式分类
筒体结构：剪力墙或密柱框架集中到房屋的内 部和外围而形成的空间封闭式的筒体。具有较 大的抗侧移刚度。用于超高层建筑。
房地产价格
房地产价格的特性 我国土地权属类型与土地使用权价格
体系
房地产价格分类 影响房地产价格的因素
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房地产价格
房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它 们价格特征也不同。
在正常市场条件下于某一评估日的土地使用权价格。它是
该类土地在该区域的标准指导价格。
政府定期公布。以适应不同时期市场行情变化的需要
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房地产价格
出让底价
含义：政府在招标、拍卖国有土地使用权时，根
据标定地价确定的最低控制价格。又称土地使用 权出让底价。底价的确定既要以标定地价为参考 依据，还要考虑具体地块的微观区位因素，以及 土地出让年限、土地用途、地产市场行情、出让 双方的心态和投机因素等。
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土地使用权出让最高年限
国务院确定的土地使用权出让最高年限
居住用地 70 年 工业用地 50 年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年 商业、旅游、娱乐用地 40 年
综合或者其他用地 50 年
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土地使用权出让到期续期的相关规定
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅 建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应 当最迟于届满前1年申请续期，除因公共利益需要提 前收回土地的，应当予以批准，并重新签订土地使用 权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地 使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未 获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
注意
我国地产市场分为一级市场和二级市场。 一级市场：由国家垄断的出让市场，是 地产市场的基础，由政府垄断定价；二级 市场，是竞争性市场，一个开放的土地使 用权的转让市场，由市场竞争决定价格。
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房地产价格
房地产价格分类
土地价格、建筑物价格、房地产价格
总价格、单位价格、楼面地价
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理解 以标定地价为基础 时点价 政府确定成交价的基础
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房地产价格
转让价格
土地使用权拥有者将土地使用权再转让给
他人时确定的价格。
包括买卖价、租赁价等
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房地产价格
其它价格
主要有抵押价格、课税价格
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房地产价格
房地产评估的程序
接受委托，明确评估的基本事项 明确评估对象 明确评估目的 明确评估基准日 明确评估报告提交日期 制定评估作业计划和技术方案 现场勘察及收集数据资料 评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
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补充：按房屋承重结构的形式分类
墙承重结构（砖混）
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房地产评估
本章教学内容：通过本章教学，能使学生了
解房地产的特性、评估原则及评估程序，掌 握资产评估三种基本方法收益法、市场法、 成本法在房地产评估中的应用，熟悉在建工 程的评估方法。 本章重点与难点：对房地产评估中的市场法、 收益法和成本法的理解，特别是三种基本评 估方法中各项参数指标的基本含义和取得方 法。对收益法在房地产评估中的理解以及收 益额、折现率和收益期三个基本指标的确定 是难点。
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房地产价格
理解：
城镇一定区域内大面积土地的平均地价 一定时期的地价。如一年内的平均地价 按不同用途测算的单位面积地价
国有土地使用权的基本标准地价
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房地产价格
标定地价
含义：是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使
用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地
房地产评估
南京财经大学会计学院 钱坤 woshiqiankun2000@
中国新建建筑被指"未老先衰"
2009年8月4日，石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房在雨中倒塌； 2009年9月5日，宁波市锦屏街道南门社区的一幢5层居民楼突然倒塌，该房屋建造于1987年； 2012年12月16日，交付20余年的宁波市江东区徐戎三村2幢楼发生倒塌； 2013年3月28日，绍兴市越城区城南街道外山新村，一幢四层楼的民房倒塌，这幢房子建于上世纪90年代初期； 2013年5月，福州市一栋建于上世纪70年代的建筑突然坍塌，当地部门称，由于大楼楼体陈旧，正在进行装修…… 2014年4月，奉化居敬路29幢1.5单元房屋倒塌，房屋建造于1994年；
钢筋混凝土墙体组成。墙 即承受垂直力，又承受水 平力。抗侧移刚度比框架 结构大，良好的抗震性能 ，适用于高层住宅。
补充：按房屋承重结构的形式分类
框架-剪力墙结构
框架结构与剪力墙的结合 传力路线：板-剪力墙、框架-基础
房地产价格
我国土地使用权价格体系
基准地价 标定地价
出让底价
转让价格
其他价格
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房地产价格
基准地价
含义：既土地初始价，也称城市基准地价，是指
在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级 别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工 业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价 格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使 用权的平均价格。
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房地产评估概述
土地的经济特性
用途的多样性 供给的稀缺性（总量有限、位置固定） 经济地理位置的可变性（交通条件、商 业配套、住宅建设等） 可垄断性
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房地产评估概述
房地产（不动产）的特性
位置固定性 使用长期性 投资大量性 保值增值性 受政策面因素影响较大
框架结构
由梁、柱等组成的骨架构成了竖向和水平承重构件 传力路线：板-梁、柱-基础
墙体不承重，房间划分比较 灵活。适用于要求大房间的 教学楼、办公楼等多、高层 建筑。
补充：按房屋承重结构的形式分类
钢筋混凝土剪力墙结构
由钢筋混凝土墙体作为竖向承重和抵抗侧力的结构。 传力路线：板-剪力墙-基础
房地产价格
根据国家规定：
城镇土地 国家所有 土地所有权 农村和市郊土地 农民集体所有
但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不 能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。
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房地产价格
划拨土地使用权 土地使用权 出让土地使用权
土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取 决于其载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权 益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单 独转让出租、抵押。
竖向承重构件为砖砌墙体，水平承重构件为钢筋混 凝土楼板 路线：板-墙-基础或板-梁-墙-基础
传力适用—多用于低层、多 层住宅。
补充：按房屋承重结构的形式分类
排架结构：屋架（梁）和柱组成。
—排架内承载力和刚度较大，排架间承载力较弱， 屋架间和柱间设支撑 —多用于单层工业厂房
补充：按房屋承重结构的形式分类
楼层
楼层，楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室 内温度等（容易混淆，楼层属于空间区位。注意区分 层高，层高属于实物因素。） 住宅楼层，没有电梯的住宅—中间楼层最优，顶层较 劣，有电梯的住宅—一年四季空气中悬浮层之上的楼 层最优，三层以下较劣。商业用房，地上一层租金最 高，其他层一般不到一层的60%。
土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格 是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生 产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用 权价格，而房价一般是指所有权价格。
在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的， 因此了解土地价格的特性很重要。
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房地产价格
我国土地权属类型与土地使用权价格体系
我国土地权属类型
我国土地使用权价格体系
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－23－
房地产价格
我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权 相分离的制度，土地使用权可拥有和转让， 土地二级市场交易的是使用权而非所有权。
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房地产价格
我国土地权属类型
根据国家规定
土地使用权出让
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房地产的特性
土地的特性
决定
房地产的特性
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房地产评估概述
房地产的特性
土地特性 房地产（不动产）的特性
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房地产评估概述
土地特性
土地的自然特性 土地的经济特性
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房地产评估概述
土地的自然特性
数量的有限性（不可再生性）→供给缺乏 弹性 位置的不可移动性→区域性 永续使用性 效用的差异性→不具有完全替代性
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房地产价格
楼面地价
含义 单位建筑面积地价。是平均到每单位建筑面积的 土地价格 计算公式 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 建筑总面积÷土地总面积＝容积率 楼面地价＝土地单价÷容积率 意义
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房地产价格
土地价格构成
土地征用费或拆迁费 获取土地使用权而支付的土地出让金 土地开发费
补充：按房屋承重结构的形式分类
筒体结构：剪力墙或密柱框架集中到房屋的内 部和外围而形成的空间封闭式的筒体。具有较 大的抗侧移刚度。用于超高层建筑。
房地产价格
房地产价格的特性 我国土地权属类型与土地使用权价格
体系
房地产价格分类 影响房地产价格的因素
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房地产价格
房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它 们价格特征也不同。
在正常市场条件下于某一评估日的土地使用权价格。它是
该类土地在该区域的标准指导价格。
政府定期公布。以适应不同时期市场行情变化的需要
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房地产价格
出让底价
含义：政府在招标、拍卖国有土地使用权时，根
据标定地价确定的最低控制价格。又称土地使用 权出让底价。底价的确定既要以标定地价为参考 依据，还要考虑具体地块的微观区位因素，以及 土地出让年限、土地用途、地产市场行情、出让 双方的心态和投机因素等。
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土地使用权出让最高年限
国务院确定的土地使用权出让最高年限
居住用地 70 年 工业用地 50 年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年 商业、旅游、娱乐用地 40 年
综合或者其他用地 50 年
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土地使用权出让到期续期的相关规定
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅 建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应 当最迟于届满前1年申请续期，除因公共利益需要提 前收回土地的，应当予以批准，并重新签订土地使用 权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地 使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未 获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
注意
我国地产市场分为一级市场和二级市场。 一级市场：由国家垄断的出让市场，是 地产市场的基础，由政府垄断定价；二级 市场，是竞争性市场，一个开放的土地使 用权的转让市场，由市场竞争决定价格。
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房地产价格
房地产价格分类
土地价格、建筑物价格、房地产价格
总价格、单位价格、楼面地价
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理解 以标定地价为基础 时点价 政府确定成交价的基础
南京财经大学会计学院
房地产价格
转让价格
土地使用权拥有者将土地使用权再转让给
他人时确定的价格。
包括买卖价、租赁价等
南京财经大学会计学院
房地产价格
其它价格
主要有抵押价格、课税价格
南京财经大学会计学院
房地产价格
房地产评估的程序
接受委托，明确评估的基本事项 明确评估对象 明确评估目的 明确评估基准日 明确评估报告提交日期 制定评估作业计划和技术方案 现场勘察及收集数据资料 评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
南京财经大学会计学院
补充：按房屋承重结构的形式分类
墙承重结构（砖混）
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房地产评估
本章教学内容：通过本章教学，能使学生了
解房地产的特性、评估原则及评估程序，掌 握资产评估三种基本方法收益法、市场法、 成本法在房地产评估中的应用，熟悉在建工 程的评估方法。 本章重点与难点：对房地产评估中的市场法、 收益法和成本法的理解，特别是三种基本评 估方法中各项参数指标的基本含义和取得方 法。对收益法在房地产评估中的理解以及收 益额、折现率和收益期三个基本指标的确定 是难点。
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房地产价格
理解：
城镇一定区域内大面积土地的平均地价 一定时期的地价。如一年内的平均地价 按不同用途测算的单位面积地价
国有土地使用权的基本标准地价
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房地产价格
标定地价
含义：是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使
用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地
房地产评估
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中国新建建筑被指"未老先衰"
2009年8月4日，石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房在雨中倒塌； 2009年9月5日，宁波市锦屏街道南门社区的一幢5层居民楼突然倒塌，该房屋建造于1987年； 2012年12月16日，交付20余年的宁波市江东区徐戎三村2幢楼发生倒塌； 2013年3月28日，绍兴市越城区城南街道外山新村，一幢四层楼的民房倒塌，这幢房子建于上世纪90年代初期； 2013年5月，福州市一栋建于上世纪70年代的建筑突然坍塌，当地部门称，由于大楼楼体陈旧，正在进行装修…… 2014年4月，奉化居敬路29幢1.5单元房屋倒塌，房屋建造于1994年；
钢筋混凝土墙体组成。墙 即承受垂直力，又承受水 平力。抗侧移刚度比框架 结构大，良好的抗震性能 ，适用于高层住宅。
补充：按房屋承重结构的形式分类
框架-剪力墙结构
框架结构与剪力墙的结合 传力路线：板-剪力墙、框架-基础