第三章不动产评估
不动产评估服务
不动产评估服务不动产评估是指对房地产及其他不动产进行估价的一项专业服务。
在房地产交易、抵押贷款、担保评估等方面，不动产评估服务起着至关重要的作用。
本文将介绍不动产评估服务的基本概念、流程以及其在不动产交易中的作用。
一、不动产评估的基本概念不动产评估是指专业机构或从事不动产评估工作的人员，通过对不动产所具备的物理、经济和法律等特征的综合分析，确定其预测价值的过程。
不动产评估主要包括对房屋建筑结构、土地价值以及附属设施等方面进行评估。
二、不动产评估的流程1. 数据收集：评估师会收集与不动产相关的各种数据，如土地状况、建筑结构、周边环境等。
2. 现场勘察：评估师会对不动产进行实地考察，观察并记录各项因素。
3. 数据分析：评估师会对所收集的数据进行分析，主要包括市场调查、法律审查、物理状况评估等。
4. 评估报告编制：评估师会根据数据分析的结果，编制详细的评估报告，报告中会详细阐述评估的方法、过程和结论。
5. 评估结果公布：评估师将评估结果向相关方公布，包括房地产交易当事人、金融机构等。
三、不动产评估服务的作用1. 市场定价：不动产评估可以为房地产市场提供准确的价格参考，有助于卖方决定合理的出售价格，也为买方提供购买时的参考依据。
2. 风险控制：金融机构在贷款授信、抵押贷款等方面都需要不动产评估报告作为核准贷款的依据，评估结果可以帮助金融机构准确评估借款人的抵押物价值，有效控制风险。
3. 投资参考：不动产评估可以帮助投资者评估房产投资的潜在回报和风险，为投资决策提供有力支持。
4. 法律依据：在不动产交易中，往往需要不动产评估报告作为合同约定的依据，有助于双方权益的保护。
综上所述，不动产评估服务在房地产交易和金融领域中具有重要作用。
它可以为市场参与者提供准确的价格参考，协助金融机构进行风险控制，为投资者提供投资参考，同时也为不动产交易提供法律依据。
不动产评估的专业性和准确性将对不动产市场的健康发展起到积极的推动作用。
《不动产评估》课件
建筑物评估参数
包括建筑结构、装修标准、成新率等，这些参数的选择和确定对建筑物的价值评估具有 重要影响。
04
不动产评估的应用领域
房地产市场分析
总结词
通过不动产评估，可以对房地产市场进行深 入分析，了解市场供求状况、价格走势和投 资潜力。
绿色建筑和节能减排对评估价值的影响
绿色建筑和节能减排设施可以提高不动产的价值，在评估中需充分考虑其价值。
绿色建筑和节能减排对评估风险的影响
在评估过程中需考虑绿色建筑和节能减排设施的可持续性和维护成本，以降低评估风险。
新经济形势下不动产评估的挑战与机遇
01
经济形势变化对不动产评估的影响
经济形势的变化，如利率、汇率、市场需求等因素，对不动产评估产生
详细描述
不动产评估应遵循合法性、公正性、专业性和科学性等原则。评估方法包括比较法、收益法、成本法等，根据不 同的情况选择合适的方法进行评估。同时，还需要考虑市场变化、政策调整等因素对评估结果的影响。
02
不动产评估的程序
评估准备
明确评估目的和范围
在开始评估前，需要明确评估的目的和范围，例如是为抵押 贷款、保险赔偿、遗产分配等目的进行评估，以及评估的具 体范围，如特定的不动产或一组不动产。
国际化交流与合作
各国不动产评估机构加强了国际交流与合作，共 同推动不动产评估的国际化和标准化进程。
3
标准化对评估行业的影响
标准化促进了不动产评估行业的规范化和专业化 ，提高了评估的质量和公信力。
绿色建筑与节能减排在不动产评估中的影响
绿色建筑和节能减排理念的普及
不动产评估
1不动产与动产的区别：根据物能否移动并且是否因移动而损害其价值为标准，可将物分为动产和不动产，不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。
2不动产评估的概念和特点：不动产评估是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
科学性与艺术性的结合。
3土地价格和一般商品价格的异同：同：1都是价格2都是波动3都是按质论价异：1生产成本不同2折旧不同3价格差异不同4市场性质不同5形成时间不同6供求变化不同4不动产价格影响因素：宏观因素（经济因素，社会因素，政策因素，人口因素，预期因素）微观因素（区位因素，自身因素：土地形状，临街，建筑结构，布局，面积，朝向）区域因素：①繁华程度：繁华程度可以由商业服务业繁华度来衡量。
②交通条件：主要指区域的道路密集程度、公共交通及对外交通的便利程度。
③基础设施：主要是指与区域配套的生活设施、公用设施和文体设施的完善度。
⑤环境状况：空气、水、噪音污染；辐射污染5最高最佳使用原则，：保持现状前提：新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润<现有房地产价值。
装饰装修改造前提：装饰装修后的房地产价值－装饰装修的必要支出及应得利润>现状房地产价值。
改变用途前提：新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润>现用途的房地产价值。
重新开发前提：重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润>现有房地产价值。
最常见的是改变用途与装饰装修改造的组合。
6估价时点原则：过去——历史——不动产纠纷案件，特别是对评估结果有异议而引起的复核或鉴定评估。
现在——历史——不动产损害赔偿和保险理赔案件。
现在——现状——大多数评估。
现在——未来——不动产的预售或预购价格评估。
不动产估价
引言一拓宽了不动产估价的服务领域：无论是土地使用权出让(包括招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式)，还是不动产转让(包括买卖、互换、赠与、以不动产作价人股、以不动产抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿(包括土地征收补偿、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿)、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，以及企业有关经济行为(包括对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等)、设立公司时以不动产作价出资、不动产估价纠纷调处中的不动产估价复核或鉴定，等等，都需要不动产估价。
二不动产估价的需要现实活动中的需要（1）土地使用权出让的需要（招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）；（2）不动产转让、租赁的需要；（3）不动产抵押、典当的需要；（4）不动产保险的需要；（5）不动产税收的需要；（6）不动产征收和征用补偿的需要；（7）不动产损害赔偿的需要；（8）不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；（9）企业有关经济行为的需要；（10）不动产管理的需要；（11）其他方面的需要理论上的需要:房地产市场的不完全性和房地产的独一无二性.第一章不动产与不动产估价一不动产中的概念（1）不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。
（2）不动产存在形态：土地、建筑物、房地不动产实物包括土地、建筑物、其他附着物三个部分（3）不动产区位：是指不动产的空间位置,可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。
（具体地说，一宗不动产的区位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。
）（4）建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率；（5）容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
第三章不动产估价.
主讲人：李军峰
16
不动产抵押价格——假设债务履行期届满债务人不 履行债务，拍卖、变卖抵押不动产最可能所得的价 款或者抵押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额 后的余额。 租赁价格——不动产权利人作为出租人将其不动产 出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的 货币额、商品或其他有价物。
2018/11/15
2018/11/15
主讲人：李军峰
18
（3）按不动产价格的实物形态，可分土地价格、 建筑物价格、房地产价格 土地价格，简称地价。根据土地性质和开发程度可 分为生地价格、毛地价格、熟地价格。 生地——可能为房地产开发与经营活动所利用，不 具备城市基础设施的土地。 生地价格——未进行或部分进行基础设施开发和土 地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价 格。
主讲人：李军峰 7
2018/11/15
（4）估价程序
房地产估价程序——房地产估价工作中反复实践而总结出来的科学、合 理的工作步骤。 估价程序包括确定估价基本事项、编制估价工作计划、实地确认估价对 象、搜集估价所需资料、选定估价方法计算、确定估价结果和提交估价 报告等项内容。
（5）客观合理价格
客观合理价格（或价值）——基于估价时点，在正常交易情况下（排除 非正常或人为因素的影响），某宗房地产为某种估价目的所能实现的价
格。
（6）估价方法
房地产价格通常可从三个途径，即市场途径、成本途径、收益途径来求 取，由此形成房地产估价的市场法、成本法和收益法等三大基本方法。
主讲人：李军峰 8
2018/11/15
（2）估价对象 房地产估价的对象——被评估的各类房地产。 被评估的房地产既涉及房屋所有权及土地使用权， 也涉及房地产的其它权利，如租赁权、抵押权、典 当权及其它权利；既可以是企业拥有的资产，也可 以是其他单位和个人所有的财产。
不动产法中的不动产评估与估价规范
不动产法中的不动产评估与估价规范一、引言不动产评估与估价是不动产交易过程中的重要环节，它对于确保交易公平、保护当事人权益具有重要意义。
不动产法中的不动产评估与估价规范旨在规范评估与估价行为，保障交易的合法性和公正性。
本文将从不动产评估的法律依据、评估机构的资质要求、评估报告的内容要求以及估价规范等方面进行分析。
二、不动产评估的法律依据不动产评估的法律依据主要包括《不动产登记暂行条例》、《不动产登记办法》等。
根据这些法律规定，不动产交易需要进行评估，以确定不动产的价值和交易价格。
评估结果将作为交易的参考依据，确保交易公平合法。
三、评估机构的资质要求为了保证评估结果的准确性和可靠性，不动产评估机构需要具备一定的资质要求。
根据《不动产评估机构管理办法》，评估机构应当具备独立法人资格，拥有一定的评估人员和技术设备，并且需要通过评估机构资质认定。
只有具备合法资质的评估机构才能进行评估活动，并出具评估报告。
四、评估报告的内容要求不动产评估报告是评估结果的书面呈现，它对于交易各方具有法律效力。
根据《不动产评估报告编制规范》，评估报告应当包括以下内容：被评估不动产的基本情况、评估目的和任务、评估方法和依据、评估结果和价值、评估师的资质和签名等。
评估报告应当客观、真实地反映不动产的价值和交易价格，确保交易的公正性和合法性。
五、估价规范不动产估价规范是评估活动中的一项重要规定，它对评估师的行为进行规范，保证评估结果的准确性和公正性。
根据《不动产估价规范》，评估师在进行估价活动时应当遵守估价行为的基本原则，如独立、客观、真实、公正等。
评估师还需要遵循一定的估价方法和程序，确保评估结果的科学性和可靠性。
六、案例分析在某城市的不动产交易中，甲方委托评估机构对其拟出售的住宅进行评估。
评估师按照相关规定进行评估活动，综合考虑不动产的地理位置、建筑面积、房屋状况等因素，最终确定了评估结果和交易价格。
评估报告经双方确认后，作为交易的依据进行了房屋交易。
不动产评估
第一章 1、不动产定义：不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。
2、不动产形成的前提：有用性、稀缺性、有需求。
3、影响因素：一般因素：社会因素（人口、不动产交易惯例、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况）、经济因素（经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政及金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况）、制度因素（土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税收、地价政策、交通管制、性质隶属变更）；区域因素：①不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响。
②城市内各种不懂类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素；个别因素：①宗地自然条件、局部区位条件及环境状况。
②建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量 第二章 1、不动产估价：是不动产估价人员依据不动产估价原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权力状态下的某一时点的价格。
2、不动产估价的意义：为不动产市场交易服务、有利于提高不动产经济运行效率、确立公平的收益分配制度的依据、有利于不动产的公平赋税。
3、基本原则：合法性、最有效使用、估价期日、替代原则、供求原则、预期收益、贡献原则、公平原则、变动原则。
竞争原则、协调原则、剩余产出。
4、估价期日原则意义：便于弄清估价对象价格时点，了解不动产市场状况，为不动产的交易等级管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限；有利于估价人员选择合适的估价方法，对年期修正系数、利息期等参数进行设定。
《不动产估价》课件
不动产估价是一个重要的领域，本课件将介绍不动产估价的概念和作用，让 您深入了解这一领域的知识和技巧。
什么是不动产估价
定义
不动产估价是评估房地产价值的过程，通过专业方法和工具，确定不动产市场价值。
范围
包括住宅、商业、工业等各类不动产，在购买、出售、租赁、融资等领域具有广泛应用。
重要性
不动产估价为决策提供理性依据，帮助人们了解房地产市场，降低投资风险，优化资源配置。
不动产估价的方法和流程
方法
• 直接比较法 • 收益法 • 成本法
流程
1. 确定估价目的 2. 收集数据和信息 3. 选择估价方法 4. 进行估价计算 5. 编写估价报告
不动产估价应用实例
1
住宅房屋估价案例
使用直接比较法和收益法，确定市场价值，帮助买卖双方做出决策。
2
商业物业估价案例
运用成本法和收益法，评估租金收益和投资回报，为投资者提供参考。
3
农村宅基地估价案例
结合土地评估和农村政策，确定土地使用权价值，保障权益。
不动产估价的风险和注意事项
1 不动产市场风险
市场波动、政策变化等因 素可能导致估价不准确， 需谨慎评估。
2 人为因素带来的风险
评估师的失误、估价方法 选择不当等都会影响估价 结果，应注意避免。
3 及时更新数据等是进行不 动产估价时应注意的重要 事项。
总结和展望未来
通过本课件的学习，您应该对不动产估价有了更深入的了解。展望未来，不动产估价行业将继续发展，为房地 产市场提供更准确的价值评估。
参考文献
• 《不动产估价与评估》 • 《不动产估价师考试指南》 • 《不动产市场研究分析》
不动产评估
不动产评估不动产评估是指根据特定的评估目的，对不动产价值、可行性及风险进行综合评述和分析的过程。
本文将围绕不动产评估的意义、目的、方法和案例展开阐述。
不动产评估的意义在于确定不动产的价值，为买卖、租赁、融资等公共和私人活动提供决策依据。
不动产是重要的资产形态，对于不同的利益相关方而言，其价值的认定可能不同。
对于产权人来说，不动产的评估可以作为其财产的保值增值依据；对于金融机构来说，不动产评估是对借款人的还款能力的评估；对于政府机构来说，不动产评估是确定税收收入、土地利用等重要决策手段。
不动产评估的目的多种多样，包括市场价值评估、担保价值评估、分割评估、重建评估等。
市场价值评估是一种常见的评估目的，即评估不动产在市场自由交易情况下的交易价格。
担保价值评估是指对不动产作为抵押物时的价值评估，确保借款人能够得到足够的贷款额度。
分割评估是指对多个不动产合并或拆分后的各部分进行评估，以便确定各部分的价值。
重建评估是指对于已经老化，不能继续使用的建筑物进行评估，确定其在重建过程中的价值。
不动产评估的方法主要包括三种：市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的评估方法，通过对比市场上相似物件的交易价格，来确定主体物件的价值。
收益法是针对产生租金收益的不动产进行评估，在考虑租金、折现率等因素后，确定不动产的投资价值。
成本法是根据不动产的建设成本来评估其价值，包括土地成本、建筑成本和附属设施等。
案例1：市场价值评估某商业综合体位于繁华区域，面积100,000平方米，由商业街、写字楼和高级公寓构成。
评估人员通过市场比较法对类似物件进行调研，发现类似商业综合体的平均交易价格为每平方米5万元。
根据市场情况及其他因素，评估人员确定该商业综合体的市场价值为500,000万元。
案例2：担保价值评估某借款人申请贷款，以其住房作为抵押物。
评估人员对该住房的面积、地理位置、房屋状况等进行考察，发现类似住房的市场价格为300万元。
《不动产评估》课件
结语不动产评估行业现状 Nhomakorabea不动产评估行业发展趋势
在经济快速发展的当下，不动产评估行业发展迅速， 逐渐成为一个重要的行业。
以上是本次不动产评估 PPT课件大纲，感谢您的收看！
随着经济发展和政策的支持，不动产评估行业将进 一步巩固和发展，未来有望成为一个更加重要的行 业。
不动产评估的分类
不动产评估的基本分类
按照它所涉及的对象可分为土地评估和房屋评估。
不动产评估的具体分类
按照评估目的不同，可分为市场价值评估、租赁价 值评估、财务价值评估等。
不动产评估的流程
1
不动产评估的流程概述
收集数据、确定评估目的、选择评估方法、对不动产进行评估估价、形成评估报 告。
2
不动产评估的流程详解
成本法
根据不动产重建成本 和当下的市场附加值 规律，考虑物业减值 的情况，推算出不动 产评估价值。
综合法
将多种评估方法综合 使用，计算出其加权 平均值为不动产评估 价值。
不动产评估的实例分析
商业用房不动产评估实例
采用综合法进行评估，考虑其使用用途、租赁可能 性，经过比较分析得出不动产评估价值。
住宅不动产评估实例
采用收益法进行评估，对住宅的租赁收益进行推算， 根据市场的附加值规律推算出不动产评估价值。
不动产评估的注意事项和风险提示
1 不动产评估的注意事项
评估师要考虑到估价对象的实际情况，避免 评估结果误差太大。
2 不动产评估的风险提示
评估前要考虑到各种风险，比如项目本身风 险、评估师的主观因素风险等，尽量避免风 险成为评估结果的偏差。
在收集数据时需要考虑房产所处位置、交通、消防等因素，初步确定评估目标后 选择合适的评估方法进行评估估价，对土地要分析其开发利润和市场需求后得出 土地价值。
不动产评估与估价技巧
收集相关法律法规、市场交易数据、历史评估报告等资料。
确定评估价格类型及评估方法
价格类型
明确评估目的所对应的价值类型，如市场价值、投资价值等。
评估方法
根据实际情况选择适当的评估方法，如比较法、收益法、成本法等。
评定估算与撰写评估报告
要点一
评定估算
依据所选择的评估方法和收集的资料进行价值估算。
根据重置成本法，该厂房评估价值为200万元；根据收益 法，评估价值为180万元。综合两种方法，最终评估价值 为190万元。
THANKS
感谢观看
适用于尚未开发或正在开发 的不动产，如待建土地、在
建工程等。
预测未来开发价值和成本时 要考虑市场需求、政策法规 、技术进步等因素的影响， 同时选择合适的折现率以保
证评估结果的准确性。
03
不动产评估的影响因素
区域因素
区域位置
不动产所处的地理位置对评估价 值具有重要影响，包括城市、区 域发展水平、交通便利性等。
性。
注意事项
适用于有稳定收益的不动产，如商业用房、出租公寓 等。
成本法
总结词
通过估算重新建造类似不动产所需成本来评估其 价值。
适用范围
适用于新开发建设的不动产或需要重新装修的不 动产。
详细描述
成本法基于生产费用价值论，通过估算重新建造 类似不动产所需的土地成本、建筑成本、装修成 本等，并加上一定的利润和税费，从而得出不动 产的价值。
根据市场比较法，该商铺评估价值为 80万元；根据收益法，评估价值为70 万元。综合两种方法，最终评估价值 为75万元。
工业类不动产估2000平方米，钢结构结 构。
估价方法
采用重置成本法和收益法进行评估，考虑厂房的建筑成本 、土地成本、未来收益等因素。
房地产估价 第三章不动产估价的价格影响因素
8、国际化状况
8、行政隶属变更。
9、国际经济状况
12
什么是管理?
——社会因素 1、人口状况： 最主要的社会因素。 （1）人口数量； （2）人口素质； （3）家庭人口构成。 2、城镇化； 3、教育及社会福利状况； 4、不动产交易惯例；
13
什么是管理?
——社会因素 5、生活方式； 6、心理因素； 7、国内政治状况； 8、社会治安状况； 9、国际政治状况；
6.历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面 价值
7.基准地价、标定地价和房屋重置价格 8.土地价格、建筑物价格和房地价格 9.总价格、单位价格和楼面价格 10.名义价格和实际价格 11.现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 12.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
10
3-4 影响不动产价格的一般因素
5
3-3 房地产价格和价值的种类
1.价值、使用价值和交换价值 在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价 值仅指交换价值。 使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。 交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例， 即交换价值表现为一定数量的其他商品。 在现代社会，交换价值通常用货币来衡量。就使用价值与交换 价值相对而已，房地产评估是评估房地产的交换价值。
快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下 的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。 残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。
9
4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征 收价值
5.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人 权益价值
不动产估价
第一章导论1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。
2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。
）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。
如房屋、地下管道、树木、沟渠等。
）。
3.不动产的特性：自然特性（不动产自然属性的反映）包括位置固定性（决定估价时价格唯一性）、位置的差异性（位置优劣的差异性）、异质性（决定不动产的复杂性）、资源有限性（向空间发展）、使用耐久性（在合理使用和保护的前提下可以永续使用。
）；经济特性包括供给的稀缺性（刚性需求和改善型需求引起了不动产供给的垄断性）、供给的垄断性（包括土地所有权和经营权的垄断）、价值量大（不动产形成过程中，凝聚了大量人力物力财力。
）、保值增值性（财富象征）、市场的区域性（供求数量和价格的区域差异性）、合并与分割的可能性（小面积土地合并可提高价值和价格；大宗土地进行分割可提高土地利用率、使用价格与价值。
）、社会经济位置的可变性（我国引起不动产社会经济位置变动的主要因素有：行政区划的调整、城乡规划、交通、经济发展状况。
）4.不动产估价：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对不动产客观合理价值所作出的推测与判断。
【对不动产估价概念的理解应注意：估价目的影响估价结果，估价目的是指估价结果的期望用途，来源于对估价的不同需要；不同的权益对应不同的客观合理价格，不动产价格实质是这些无形的权益的价格，转移的权益越大，价格就越高；时间对不动产价格的影响很大。
】5.不动产价格类型主要有：买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、课税价格、投保价格、征收价格、典当价格等。
6.不动产估价的特性：估计性（估价不是定价，亦不是作价格保证。
不动产估价第三章
3、区域因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100）
区域因素因子调整系数表
类型 1 2 3 4 5 6
7 8 9
10
比较内容
公共设施：市场、学校、公园停车场、医院 位置：与中心区距离、邻路状况 规划：土地及其周围的城市规划 环境、人文环境、小区生活层次 土地利用程度：小区内各设施的和谐程度 社区服务：煤气供应、马路清扫、垃圾清理、商 业网点 小区房地产交易活跃程度、空置率、市场吸引力 交通设施：交通工具、方便程度 休闲和文化：体育设施、影剧院、图书馆、博物 馆 其它：噪音、绿化、风景
交易当事人、四邻、金融机构、司法机关
（二）收集内容
1、交易双方的基本情况及交易目的 2、交易实例不动产的状况
位置、形状、面积、地质条件、自然与 人文环境、土地利用现状与规划用途、建筑物基本 情况、权利状况 3、成交价格与成交日期
单价、总价、货币总类 4、付款方式 5、交易情况
（三）整理与查证 1、按地区、类型分门别类存放 2、核查资料的可靠性
八、求取比准价格
1、进行综合修正
2、估价过程的检查 1）比较实例的检查 比较实例的可替代性 房地产交易的活跃程度 比较实例的可靠性 2）估价操作的检查
3、求取比准价格 1）简单算术平均数法 2）加权算术平均数法 3）中位数法 4）众数法 5）以最具可比性的比较实例的价格
结果为主
§3.3市场比较法应用举例
比率 10％ 10％ 10％ 10％ 10％ 10％
10％ 10％ 10％
10％
例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，1650元 /m2 ，1600元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价
不动产评估的方法与流程
03 通过有效的沟通和协调，可以减少利益冲突和矛 盾，提高评估效率和公信力。
THANKS
感谢观看
不动产评估的方法与 流程
汇报人：可编辑
xx年xx月xx日
• 不动产评估概述 • 不动产评估方法 • 不动产评估流程 • 不动产评估的影响因素 • 不动产评估的注意事项
目录
01
不动产评估概述
不动产的定义与特性
定义
不动产是指土地、建筑物以及附着于 土地、建筑物上不可分离的部分及其 权益的总和。
特性
假设开发法
总结词
通过预测不动产未来的开发价值来评估其价值。
详细描述
假设开发法基于预期原则，通过预测不动产未来的开发潜力，估算其开发后的价值和开 发成本，进而得到不动产的价值。这种方法适用于尚未开发或正在开发的不动产评估。
路线价法
总结词
通过评估特定路线上的土地价值来评估 整片区域的不动产价值。
VS
政策法规与行政规定
土地政策
土地政策对土地供应、土地用途和土地价格具有重要 影响。例如，土地供应限制可能导致土地价格上涨。
税收政策
税收政策通过增加或减少持有和交易不动产的成本来影 响其价值。
建筑物的物理状况与用途
建筑质量
建筑物的物理状况对其价值有显著影响。较新的建筑物通常比旧建筑物更有价值。
用途与规划
房地产整体评估
综合评估土地和建筑物的价值 ，考虑地块与建筑物的相互影 响。
不动产投资评估
评估不动产投资价值，考虑不 动产的收益、风险等因素。
02
不动产评估方法
市场比较法
总Байду номын сангаас词
不动产工作规章制度
不动产工作规章制度第一章总则第一条为规范不动产工作行为，保障公民、法人和其他组织的合法权益，提高不动产市场运行效率，根据《中华人民共和国不动产登记条例》等相关法律法规，制定本规章。
第二条不动产工作是指涉及不动产登记、产权交易、评估测绘和监管等领域的各项工作。
第三条不动产工作应当遵循公平、公正、公开、便民、高效的原则，服务于社会和经济发展。
第四条所有从事不动产工作的单位和个人必须遵守本规章的规定，依法开展工作，维护不动产市场秩序。
第五条不动产工作应当按照国家法律法规和政策规定，保障不动产权益，加强管理与监督，促进不动产市场健康发展。
第二章不动产登记第六条不动产登记应当依法进行，确保登记的真实、完整、准确。
第七条不动产登记的内容应当包括不动产的名称、性质、权利人、权利种类、面积等相关信息。
第八条不动产登记主体包括不动产权利人、不动产登记机构和相关权利人。
第九条不动产登记机构应当对申请登记的不动产进行审核，核实申请人提交的材料和信息真实有效。
第十条不动产登记机构应当建立健全登记档案管理制度，确保登记资料的安全性和完整性。
第十一条不动产登记机构应当按照相关规定，定期对不动产登记信息进行核查和更新。
第十二条不动产登记机构应当接受社会监督，及时公开不动产登记信息，提供便民服务。
第三章不动产交易第十三条不动产交易是指不动产所有权转移、抵押、租赁等行为。
第十四条不动产交易应当遵循自愿、等价、等权、等量的原则，合法合规进行。
第十五条不动产交易应当采取合同约束，确保交易双方的权益。
第十六条不动产交易过程中应当实施安全管理措施，避免发生意外伤害和物质损失。
第十七条不动产交易应当依法交纳相关税费，避免逃税和漏税行为。
第十八条不动产交易中应当对不动产权属进行充分调查，保证交易合法合规。
第十九条不动产交易中如发生涉诉纷争，应当依法通过诉讼、仲裁等方式解决。
第四章不动产评估第二十条不动产评估是指对不动产进行价值评定、风险评估等工作。
现代企业财务管理中的不动产评估
现代企业财务管理中的不动产评估随着市场经济的深入发展和国家政策的推动，越来越多的企业关注到不动产管理的重要性。
而不动产评估是企业不动产管理中的一个重要环节，作为企业财务管理中的一项重要工作，不动产评估对于企业的经营与管理具有重要的意义。
本文将探讨现代企业财务管理中的不动产评估。
一、不动产评估的定义和意义不动产评估是指对于一定范围的不动产物业进行评估工作，对物业进行精细划分、权属明晰、规划合理、价值评定等过程，从而为企业投资、管理和经营等提供科学依据。
不动产评估的核心在于确立不动产物业的真实价值，为企业管理和经营提供参考，以便更好地指导企业的战略决策和经营方向。
因此，不动产评估的意义非常广泛，特别是在企业财务管理方面。
二、不动产评估在企业财务管理中的作用1. 保值增值企业的不动产物业是一个非常重要的资产和资源，可以为企业带来更多的资本和利润，但同时也要消耗大量的资金和资源。
因此，在企业财务管理中进行不动产评估，可以有效地把握企业不动产物业的价值变化、优化企业的不动产资源配置，从而实现企业财务目标的保值增值，促进企业的持续稳定发展。
2. 减少财务风险不动产评估在企业财务管理中还可以减少企业的财务风险。
通过对不动产物业的评估，可以准确把握企业的不动产物业资产价值，排除虚高或虚低的资产价值的风险，从而减少不必要的财务损失和风险。
3. 平衡投资风险不动产评估还可以在企业财务管理中平衡投资风险。
企业进行投资时，如果不了解不动产物业的真实价值，可能会对企业的投资风险产生不利影响。
而通过不动产评估，可以有效规避投资风险，平衡投资收益和风险，为企业的投资决策提供科学依据。
三、现代企业财务管理中的不动产评估应该注意哪些问题虽然不动产评估在企业财务管理中扮演着重要角色，但是也有一些企业可能会在进行不动产评估时存在一些问题，这些问题可能会影响企业的财务评估和管理。
因此，现代企业财务管理中的不动产评估应该注意以下问题：1. 应该了解不动产评估的相关知识，特别是要了解国家法律和政策的规定。
房地产评估师的不动产开发与规划评估
房地产评估师的不动产开发与规划评估不动产开发与规划评估是房地产评估师的重要职责之一。
在现代城市化进程中，不动产的开发和规划评估对于土地的合理利用和城市的可持续发展至关重要。
本文将从不动产开发的概念、规划评估的重要性以及评估方法等方面进行论述，以探讨房地产评估师在这一领域的职责与作用。
第一部分：不动产开发的概念与特点不动产开发是指通过对土地利用的合理规划和可行性研究，以及对地产项目的设计和建设，实现土地资源的增值和利用的过程。
不动产开发不仅仅是单纯的土地开发，更包括对土地的综合利用，将土地转变为具有实际价值的物业项目。
不动产开发的特点包括以下几个方面：1. 综合性：不动产开发需要涉及多个专业领域，如土地规划、建筑设计、工程施工等，要求评估师具备跨学科的综合素质。
2. 长周期性：不动产开发项目通常需要经历较长的周期，包括规划、设计、建设、销售等多个阶段，评估师需要有耐心和细心的精神。
3. 高风险性：不动产开发过程中存在着多种风险，如市场风险、政策风险以及自然风险等，评估师需要具备对风险的敏感性和判断能力。
第二部分：规划评估的重要性规划评估是确保不动产开发过程中可持续发展的关键。
通过对不动产的规划评估，可以更好地指导土地的开发和利用，实现资源的最优配置，促进城市的可持续发展。
规划评估的重要性主要体现在以下几个方面：1. 合理规划土地资源：规划评估可以从整体上优化土地利用，避免不动产开发对环境和人口的负面影响，提高土地资源的利用效率。
2. 增加项目的投资回报率：规划评估可以帮助评估师预测项目的市场需求和发展前景，为开发商提供决策参考，降低投资风险并提高项目的回报率。
3. 保护自然环境和历史文化遗产：规划评估可以对不动产开发过程中的生态环境和历史文化遗产进行评估，避免对其造成破坏，实现可持续发展。
第三部分：不动产开发与规划评估的方法不动产开发与规划评估的方法多样，评估师需要根据具体情况选择适合的方法进行评估。
房地产评估师的不动产评估报告和价值评估方法解析
房地产评估师的不动产评估报告和价值评估方法解析房地产市场的发展离不开房地产评估师的专业支持和参与。
不动产评估报告是评估师的重要工作成果之一，用于对房地产的价值进行评估和分析。
本文将对不动产评估报告的内容要求和常用的价值评估方法进行解析。
一、不动产评估报告的内容要求1. 评估目的和范围：不动产评估报告的开篇应明确评估目的和范围，如评估某一特定房产的市场价值或租金价值等。
同时，应说明评估依据和数据来源，确保评估过程透明可信。
2. 不动产基本情况：评估报告需包括被评估不动产的基本信息，如所在位置、用途、建筑面积、所属类别等。
这些信息对评估师进行后续价值评估非常重要。
3. 市场状况分析：评估师应对当地房地产市场进行详细分析，包括经济、政策、供需等方面的因素。
这有助于理解房地产市场的整体环境，对评估结果进行合理的判断。
4. 价值评估方法：评估师应明确所采用的价值评估方法，并对其进行详细解释。
常用的方法包括市场比较法、收益法和成本法。
评估师需要根据不动产的特点灵活选择适用的方法，确保评估结果准确可靠。
5. 数据分析和结果输出：评估师应对所采集的数据进行详细的分析，并在报告中清晰呈现。
同时，评估结果应用适当的表格、图形等形式展示，以增强可读性和易理解性。
6. 风险提示和免责声明：评估报告中应包含对潜在风险的提示，如市场波动、政策调整等因素可能对评估结果产生的影响。
此外，免责声明也是评估报告中必备的一部分，用于保护评估师的合法权益。
二、常用的价值评估方法解析1. 市场比较法：市场比较法是最常用的评估方法之一。
评估师通过与相似或相邻的不动产进行比较，找出参考物业的市场价格，从而确定被评估不动产的市场价值。
这种方法适用于市场活跃的地区和类似物业较多的情况。
2. 收益法：收益法适用于评估投资性不动产，如商业地产或租赁物业。
评估师通过分析物业的现金流量以及投资回报率等指标，计算出不动产的收益能力和预期投资回报率，从而得出其市场价值。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
• 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 • ＝土地单价÷容积率（分子分母同时除以 土地总面积）
从直升机上俯瞰深圳
香港1108平方公里的土地上，生活着707万人。他们顶着世 界最密集的天际线，也承受着世界最沉重的房价负担。
香港一瞥
香港一瞥
香港一瞥
• 2009年10月16日安徽卫视 • “45平米住房 定性为豪宅”
（一）评估房地合在一起的房地产价值 • 房地产价值=房地产净收益÷综合资本化率 • 上式中，房地产净收益=房地产总收益-房地产总 费用 • 【房地产总收益应该为客观收益（正常收益）而 不是实际收益】 • 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金 • 用来求取房地产净收益的房地产总费用不包含建 筑物折旧费。
（二）建筑物的个别因素 1、面积、结构、材料等 • 建筑物按承重结构分为： • 钢结构 • 钢筋混凝土结构 • 混合结构，包括砖混结构和砖木结构 • 其他结构，包括包括木结构、竹木混合 结构等
2、装修标准 3、设备完善状况 4、楼层、朝向因素 5、房屋折旧程度
第三节 市场法在不动产评估中的应用
（五）进行个别因素修正 • 个别因素主要包括土地面积、形状、地形、 地质、临街深度、朝向、楼层、装修等等。 • 个别因素修正系数= 正常个别因素分值（用 100表示）÷参照物个别因素评分 • 在单独对土地使用权进行评估时应考虑土地 使用年限和容积率。 • 容积率修正系数可以查表获得。
• 土地使用年限修正系数 ＝ [1-（1＋r）-m ]÷[1-（1＋r）-n ] • r是土地还原利率； • m是待估不动产的剩余使用年限； • n是参照实例的剩余使用年限
第三章 不动产评估
• 2011年1月3日中央电视台新闻频道 • “白宫贬值，前财长破财”
第一节 不动产评估的概念
• 《资产评估准则——不动产》（2008年7月1日） 一、不动产及不动产评估 • 不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地 上的定着物，包括物质实体及其相关权益。 • 不动产评估是指对不动产的价值进行分析、 估算并发表专业意见的行为和过程，包括单 独的不动产评估和企业价值评估中的不动产 评估。
第二节 不动产价格的影响因素
一、一般因素 • 一般因素是指影响一定区域范围内所有不 动产价格的一般的、普遍的、共同的因素。 （一）行政因素 1、土地制度 • 我国宪法规定任何单位和个人只能依法受 让土地使用权而不具有土地所有权。 2、土地使用权出让方式
• • • • • •
城镇国有土地使用权出让方式 协议出让 招标出让 拍卖出让 挂牌出让 挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂 牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条 件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的 报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的 出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用 权人的行为。
• 武汉黄陂盘龙城垃圾焚烧厂
• 2009年3月15日，正值“消费者权益保护日”，在武汉市武 展外，一批来自汉口北盘龙城——汉北家园，瑞祥熙园，日 月山水，龙辰丽湾，宜鑫苑，府河明珠，源煌公寓，名流人 和天地，第一企业社区，领袖城，歌林花园，美锦天城，阳 光城等十几个楼盘的业主拉起横幅，要求集体退房。
三、个别因素 • 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。 （一）土地的个别因素 • 也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块 价格的影响。 1、面积与形状 2、地形与地势 3、地质条件 • 1英镑的房子
• 2010年12月3日东方卫视 • “武汉：化工厂址建新房 小区土壤存毒”
4、临街深度 • 临街深度是指具体宗地离开接到临街线的 距离。 5、容积率限制 • 容积率限额较高的地块，其单位土地面积 的经济收益也较多，地价因此也越高。
• 2010年4月5日上海东方卫视 • “长春地王”
3、住房制度 4、城市规划 • 城市规划中对土地用途、容积率、建筑密 度等的规定对地价有重大影响。
• 2002年1月25日， 武汉外滩花园被爆 破，3秒钟3亿元灰 飞烟灭
• 2009年11月7日中央电视台新闻频道 • “广东番禺新建垃圾焚烧发电厂 选址引争议 ”
5、交通管制 • 包括实行单行道、禁止某类车通行、限制 通行时间等规定。 6、行政隶属关系变更
（二）社会因素 1、政治安定状况 2、社会治安程度 3、城市化程度 4、人口状况 5、心理因素
（三）经济因素 1、宏观经济状况 2、财政金融因素 • 日本房地产泡沫破灭 经历“失去的十年” • 20世纪80-90年代日本房地产泡沫的产生 和破裂过程回顾
一、适用范围 • 在同一地区或同一供求范围内的类似地区 中，与被评估不动产相类似的不动产交易 越多，市场法应用就越有效。
二、计算公式
房地产评估 价值 = 参照物交 × 易价格 正常交易情况值 参照物交易情况值 ×
评估对象房地产区域因素值 × 参照物区域因素值 评估基准日房地产价格指数 参照物交易日房地产价格指数
二、不动产的特征 1、位置固定性 2、供求区域性 3、长期使用性 4、投资大量性 5、保值与增值性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策的限制性
三、不动产评估的原则 1、最有效使用原则 2、合法原则 四、与不动产评估相关的几个指标 • 容积率＝（建筑总面积÷土地总面积）×100％ • 容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重 要指标 • 建筑密度＝（建筑物底层面积÷土地总面积） ×100％
（2）土益=建筑物现值×建筑 物资本化率 （三）单独评估建筑物的价值 • 建筑物价值=房地产价值-土地价值 • 建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益） ÷建筑物资本化率
• 例：某房地产开发公司于2002年3月1日以 有偿出让方式取得一块土地50年的使用权， 并于2004年3月1日在此地块上建成一座写 字楼，当时造价为每平方米2000元，经济 耐用年限为55年。目前该类建筑重置价格 为每平方米2500元。该建筑物占地面积为 500平方米，建筑面积为900平方米，现用 于出租。每月实收租金为3万元。另据调查， 当地同类写字楼的出租租金一般为每月每 建筑平方米50元，空置率为10%，
6、土地使用年限 • 城镇国有土地使用权出让的最高年限 • 居住用地70年 • 工业用地50年 • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 • 商业、旅游、娱乐用地40年 • 综合或其他用地50年
土地使用年限到期后咋办?
• 1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑 物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用 者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 • 2007年10月1日开始施行的《中华人民共和国物权 法》第一百四十九条规定： • 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 • 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法 律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属， 有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的， 依照法律、行政法规的规定办理。
（二）计算土地开发费 1、基础设施配套费 • 三通一平：通水、通路、通电，平整地面 • 七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、通气、 通热、通路，平整地面 2、公共事业建设配套费 • 学校、绿地、公园、邮电、图书馆等设施的费用。 3、小区开发配套费 （三）计算投资利息 1、土地取得费利息 • 以整个取得费为基数，计息期为整个开发期
（六）进行交易日期修正 • 是指将参照物的交易价格按间隔期间内的 价格变化情况调整到评估基准日价格的过 程。 • 交易日期修正系数＝ 评估基准日房地产价 格指数÷参照物交易日房地产价格指数
（七）确定待评估不动产评估值 • 可采用简单算术平均法或加权算术平均法 确定评估值。 • 例：教材P137页例8-3
第四节 收益法在不动产评估中的应用
一、适用范围 • 收益法又称收益还原法(Income Capitalization Approach)，主要适用 于有收益的不动产价值评估。如商场、 写字楼、旅馆、公寓等。 二、计算公式 • 以下计算公式均假设土地使用年期为无 限年期，在评估实务中应注意土地使用 的有限年期。
第五节 成本法在不动产评估中的应用
一、适用范围 • 一般适用于房地产市场发育不成熟、成交 实例不多，无法利用市场法和收益法进行 评估的情况。 • 对于既无收益又很少有交易情况的政府办 公楼、学校、医院、图书馆、新开发地等 评估比较适用。
二、土地评估的成本法操作步骤 • 土地价值＝待开发土地取得费＋土地开发费＋利 息＋利润＋ 税费＋土地增值收益 （一）计算待开发土地取得费用 • 分为两种情况： 1、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付 的拆迁补偿费用。 2、国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的 费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿 费及安置补助费。
评估对象房地产个别因素值 × 参照物个别因素值
三、操作步骤 （一）广泛搜集交易资料 （二）选择可供比较的交易实例作为参照物 • 至少需选择三个参照物。 • 用途或性质相同。 • 交易类型相同。（出售、抵押、租赁等） • 处于同一市场供需圈内。 • 参照物的交易时间应当与待估不动产的评估 基准日尽可能接近。两者的间隔时间不宜超 过2年
（4）计算房屋净收益 • 年贬值额＝2500×900÷（50-2）＝46875（元） • 房屋现值=2500×900-46875×4=2062500（元） • 房屋年净收益=2062500×8%=165000（元） （5）年土地净收益＝412740-165000＝247740 （元） （6）该土地使用权2008年3月1日的评估值＝ 247740×（P/A, 7%,44）＝3358836.15（元） • 单价=3358836.15÷500=6717.67（元/平方米）
（二）单独评估土地价值 1、由土地收益评估土地价值（适用于空地） • 土地价值=土地净收益÷土地资本化率 • 上式中，土地净收益=土地总收益-土地总费用 • 土地总费用=管理费+维护费+税金 2、由房地产收益评估土地价值 （1）土地价值=房地产价值-建筑物现值 • 上式中，建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额× 已使用年数 • 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限