2015年郑州房地产写字楼公寓市场调查营销策划项目定位总结报告
郑州公寓市场调研分析
郑州公寓市场调研分析随着郑州经济的快速发展和城市化的不断推进，公寓市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。
本文将对郑州公寓市场进行调研分析，以期为投资者和购房者提供一些参考。
一、市场概述郑州的公寓市场呈现出供需两旺的局面。
在供给方面，近年来开发商纷纷进入公寓市场，推出了大量新项目。
这些项目主要集中在郑州市中心及周边区域，其中一些高端公寓项目也受到了市场的追捧。
在需求方面，随着城市人口的增长和外来人口的涌入，购房者和投资者对公寓的需求也在不断增加。
二、市场分析1、需求分析郑州的公寓市场需求主要来自于年轻人、外来人口和投资客。
其中，年轻人对公寓的需求主要集中在市中心区域，他们注重交通便利、配套设施完善和生活环境舒适等方面。
外来人口则更注重公寓的地理位置和交通便利程度。
而投资客则更公寓的投资回报率和未来的升值潜力。
2、供给分析郑州的公寓市场供给主要集中在市中心及周边区域。
开发商在推出新项目时，多以年轻人和投资客为主要目标客户群体，注重产品设计和品质打造。
一些高端公寓项目也受到了市场的和追捧。
3、价格分析郑州的公寓市场价格呈现出区域差异化的特点。
市中心区域的公寓价格普遍较高，而周边区域的价格则相对较低。
但是，随着城市发展和交通配套的完善，一些周边区域的公寓价格也在逐渐上涨。
三、市场趋势1、多元化发展未来，郑州的公寓市场将呈现出更加多元化的发展趋势。
开发商将根据市场需求推出不同类型的公寓项目，包括单身公寓、家庭公寓、高端豪华公寓等。
同时，公寓的配套设施和服务也将更加完善和多样化。
2、品质化提升随着市场竞争的加剧和消费者需求的提高，未来郑州的公寓市场将更加注重品质化提升。
开发商将更加注重产品的设计、材料的选择和施工质量的把控等方面，以提高产品的品质和竞争力。
3、智能化应用随着科技的不断进步，未来郑州的公寓市场将更加注重智能化应用。
智能家居、智能安防、智能物业等技术的应用将为公寓带来更加便捷、舒适和安全的生活体验。
房地产郑州营销策划方案
房地产郑州营销策划方案一、引言房地产行业是一个具有潜力和竞争力的行业，尤其是在中国这个经济发展迅速的国家。
郑州作为我国中部地区的重要城市和省会城市，具有巨大的发展潜力，吸引了众多房地产开发商的目光。
然而，面对市场竞争的激烈和购房者越来越理性的消费态度，房地产企业需要运用合理的营销策划来提高市场竞争力。
二、市场分析1. 市场规模：郑州作为中国中部地区的重要中心城市，人口众多，经济持续快速发展，房地产市场需求量大。
2. 市场需求：随着城市化进程的推进，郑州市场的房地产需求不仅集中在住宅方面，也包括商业用地、办公楼等需求。
3. 市场竞争：郑州市房地产市场竞争激烈，争夺购房者的信任和认可成为房地产企业的首要任务。
三、目标设定根据市场分析结果，制定明确的营销目标是推动销售的关键。
对于房地产企业而言，目标可以包括销售量、市场份额、知名度等方面。
1. 销售量：通过有效的营销策略和渠道，提高销售量，实现年度销售目标，并持续增长。
2. 市场份额：依托公司自身优势和品牌形象，增加市场份额，并成为市场领导者。
3. 知名度：通过品牌推广和口碑传播等方式，提高品牌知名度，树立良好的企业形象。
四、策略规划基于市场分析和目标设定，制定切实可行的策略规划是成功营销的关键。
1. 品牌建设品牌建设是房地产营销的核心。
通过品牌传播、品牌文化塑造和品牌形象提升等方式，树立良好的企业形象和品牌知名度。
包括以下方面：（1）品牌传播：通过广告、媒体宣传、户外广告等方式，扩大品牌知名度和影响力。
（2）品牌文化：通过企业文化和价值观的传播，树立公司良好的企业形象和价值观。
（3）品牌形象：通过优质产品、优质服务和高效运营等方式，提高品牌形象和信誉度。
2. 客户关系管理客户关系管理是建立长期合作关系的关键。
通过建立健全的客户档案管理系统、提供优质的售后服务和定期的客户回访等方式，建立良好的客户关系，提高客户忠诚度和满意度。
（1）客户档案管理：建立完善的客户档案系统，记录客户信息和购房需求，及时跟进客户需求。
郑州市写字楼市场调研报告
总结内容：郑州房地产调控政策、调控政策带来的影响、郑州
情况总结 房地产运行特点
1月26日 国务院出台“新国八条”调控政策
郑州房地产 调控政策
3月4日 4月5日 5月1日
郑州市《进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》开始施行 央行年内第二次加息 郑州开始执行一房一价政策
6月14日 央行2011年第六次上调存款准备金率
郑州市写字楼市场调研报告
二零一一年八月十七日
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目录
郑州市房地产市场运行情况分析
郑州市写字楼市场情况分析 郑州市写字楼竞争项目分析 郑州市写字楼客户群体分析
郑州房地产调控政策 调控政策带来的影响 郑州房地产运行特点 房地产运行情况总结
50 0
2009年1—6月
2010年1—6月
2011年1—6月
全市完成房地产开发投资（亿元）
受到今年房地产调控政策和紧缩性货币政策等影响，2011年上半年，郑州市房地产 投资增速有所放缓，全市累计完成房地产开发投资398.8亿元，同比增长38.4%，同比 去年回落20.8个百分点，高出全国平均增速5.6个百分点，其中住宅开发完成投资 255.1亿元，同比增长17.4%，同比去年下降34.9个百分点，同比全国平均增速低18.7 个百分点。
今年5月1日，郑州开始执行国家发改委颁布的《商品房销售明码标价规定》。
央行6月14日宣布，将从6月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点。
2011年上半年郑州市房地产投资受国家宏观调控和紧缩性货币
政策影响 政策影响，投资增速有所减缓。
一.房地产投资热度下降
400 350 300 250 200 150 100
2015年郑州市房地产市场深度研究分析及后市预测报告(上半年)(四)
２０１５年郑州市房地产市场及后期预测分析（上半年）（四）二零一五年七月根据410个在售商品房监控，2015年上半年实现商品房销售490万㎡、461亿元。
楼盘论2015年上销售金额超过5亿元楼盘23个，合计187.2亿，占全市商品房销售额40.59%；2014年上销售金额超过5亿元楼盘18个，合计122.7亿，占全市商品房销售额35.12%；2013年上销售金额超过5亿元楼盘24个，合计186.1亿，占全市商品房销售额43.88%。
企业论15年上销售金额超过10亿元企业11个，合计208.06亿，占全市商品房销售额45.12%；14年上销售金额超过10亿元企业06个，合计106.24亿，占全市商品房销售额30.41%；1 龙之梦24.51 金沙湖高尔夫观邸9.82 普罗旺世18.012 绿都紫荆华庭18.03 万科城9.31 绿地中心12.203 海马公园10.57 泰宏建业国际城8.26 升龙又一城12.174 锦绣山河10.49 恒大绿洲8.22 锦艺国际华都9.935 和昌湾景国际9.88 高新数码港7.95 升龙城9.826 绿地滨湖国际城9.35 升龙城7.94 盛润锦绣城9.287 建业春天里7.82 期货大厦7.61 建业贰号城邦8.298 祝福红城7.80 正商花语里 6.42 正商城7.809 正弘澜庭叙7.45 橄榄城 6.27 蓝堡湾7.4110 正商城7.13 绿地新都会 6.26 瀚宇天悦7.1911 万科城 6.42 万达中心 6.07 九龙城 6.9612 瀚宇天悦 6.20 正商华钻 6.01 正商新蓝钻 6.6313 亚星盛世 6.16 升龙天汇广场 5.71 天地湾 6.3614 正商华钻 6.13 天骄华庭 5.69 鑫苑世纪东城 6.3015 西溪花园 6.03 西雅图 5.44 方圆经纬花园 6.2816 正商金域世家 5.75 绿地中心 5.42 尚书苑 6.2517 恒大绿洲 5.61 建业天筑 5.26 永威翡翠城 6.2018 金水万达中心 5.52 美盛中心 5.04 中原新城 6.1119 瀚海晴宇 5.49 盛润锦绣城 4.74 橄榄城 5.911 绿都紫荆华庭22.40 万科城11.57 升龙又一城17.952 锦绣山河13.74 金沙湖高尔夫观邸11.12 普罗旺世16.943 和昌湾景国际11.44 高新数码港10.27 盛润锦绣城11.734 绿地滨湖国际城10.96 泰宏建业国际城10.15 升龙城11.525 祝福红城10.77 西雅图8.98 锦绣山河11.226 龙之梦9.18 恒大绿洲8.46 锦艺国际华都10.447 宇通和谐家园8.85 正商花语里8.10 九龙城9.998 正商城8.72 升龙城7.80 正商城9.939 建业春天里8.69 正商华钻7.48 瀚宇天悦9.6010 海马公园8.23 橄榄城7.19 尚书苑8.6611 正弘澜庭叙7.82 升龙天汇广场 6.37 正商新蓝钻7.9212 西溪花园7.47 祝福红城 6.34 方圆经纬花园7.7213 正商华钻7.44 和昌湾景国际 5.55 锦艺国际轻纺城7.4714 万科城7.42 睿智禧园 5.51 橄榄城7.4615 亚星盛世7.40 期货大厦 5.32 永威翡翠城7.4616 新芒果春天7.24 非常旺角 5.30 中原新城7.1817 高新数码港 6.38 亚星盛世 5.23 绿地中心7.1118 正商金域世家 6.04 长江一号 5.10 升龙天汇广场 6.8519 瀚宇天悦 6.00 盛润锦绣城 5.09 天地湾 6.651 龙之梦9.18 24.512 绿都紫荆华庭22.40 18.033 海马公园8.23 10.574 锦绣山河13.54 10.295 和昌湾景国际11.39 9.786 建业春天里8.69 7.827 祝福红城10.77 7.808 正弘澜庭叙7.82 7.459 绿地滨湖国际城8.57 7.2310 万科城7.42 6.4211 瀚宇天悦 6.00 6.2012 正商华钻7.42 6.0813 西溪花园7.47 6.0314 亚星盛世7.12 5.9215 正商金域世家 6.04 5.7516 恒大绿洲 5.35 5.5217 瀚海晴宇 3.60 5.4918 新芒果春天7.24 5.3319 正商城 6.25 5.08 1 绿都紫荆华庭22.40 18.032 锦绣山河13.54 10.293 和昌湾景国际11.39 9.784 祝福红城10.77 7.805 龙之梦9.18 24.516 宇通和谐家园8.85 2.967 建业春天里8.69 7.828 绿地滨湖国际城8.57 7.239 海马公园8.23 10.5710 正弘澜庭叙7.82 7.4511 西溪花园7.47 6.0312 正商华钻7.42 6.0813 万科城7.42 6.4214 新芒果春天7.24 5.3315 亚星盛世7.12 5.9216 正商城 6.25 5.0817 高新数码港 6.19 4.9018 正商金域世家 6.04 5.7519 瀚宇天悦 6.00 6.201 怡商花园式商务会馆 1.33 3.012 正商四大铭筑 2.56 2.643 凯利国际 2.46 2.514 金成时代广场 2.92 2.295 绿地滨湖国际城 2.32 2.026 亚新龙湖壹号0.89 1.997 正商城 2.30 1.728 金水万达中心0.97 1.469 睿达广场 1.72 1.4510 升龙广场 1.05 1.3611 嘉亿东方大厦 1.13 1.3012 亚新广场 1.01 1.2813 建正东方中心 1.24 1.2714 绿地新都会0.74 1.0615 华强城市广场 1.50 0.9816 美盛中心0.36 0.9217 瀚海北金0.76 0.9018 绿都广场0.83 0.7919 中晟新天地 1.76 0.76 1 金成时代广场 2.92 2.292 正商四大铭筑 2.56 2.643 凯利国际 2.46 2.514 绿地滨湖国际城 2.32 2.025 正商城 2.30 1.726 中晟新天地 1.76 0.767 睿达广场 1.72 1.458 华强城市广场 1.50 0.989 怡商花园式商务会馆 1.33 3.0110 建正东方中心 1.24 1.2711 嘉亿东方大厦 1.13 1.3012 升龙广场 1.05 1.3613 亚新广场 1.01 1.2814 金水万达中心0.97 1.4615 黄金海岸0.90 0.3316 亚新龙湖壹号0.89 1.9917 升龙又一城0.85 0.5518 绿都广场0.83 0.7919 瀚海北金0.76 0.901 金水建业凯旋广场 1.35 4.742 锦艺国际轻纺城0.96 1.753 正商佳仕阁 1.38 1.624 恒大名都0.37 1.475 蓝堡湾0.63 1.456 怡商花园式商务会馆0.46 1.447 江泰天宇国际 1.20 1.228 普罗旺世0.53 1.029 黄金海岸0.66 0.9110 伊顿上郡0.31 0.9011 民安北郡0.75 0.7612 睿达广场0.64 0.7313 中投联合汇金城0.21 0.7314 鑫苑鑫家0.60 0.6915 金水万达中心0.16 0.6216 天地湾0.20 0.5817 中央特区0.38 0.5818 中晟新天地0.97 0.57 1 正商佳仕阁 1.38 1.622 金水建业凯旋广场 1.35 4.743 江泰天宇国际 1.20 1.224 中晟新天地0.97 0.575 锦艺国际轻纺城0.96 1.756 民安北郡0.75 0.767 黄金海岸0.66 0.918 睿达广场0.64 0.739 蓝堡湾0.63 1.4510 鑫苑鑫家0.60 0.6911 普罗旺世0.53 1.0212 怡商花园式商务会馆0.46 1.4413 中央特区0.38 0.5814 锦艺国际华都0.38 0.4715 橄榄城0.38 0.5016 恒大名都0.37 1.4717 国香茶城商业中心0.35 0.5318 安泰银河0.34 0.41排名15年上郑州企业排行榜（按金额）14年上郑州企业排行榜（按金额）13年上郑州企业排行榜（按金额）1 正商37.41 正商26.25 升龙49.882 信和（郑州）地产28.05 升龙23.18 正商28.963 绿都地产21.83 建业16.57 绿地21.494 建业20.11 绿地15.17 信和（郑州）地产18.405 升龙17.41 万科13.79 锦艺14.226 正弘16.74 正弘11.28 建业13.967 亚星16.65 和谐置业9.82 盛润11.388 和昌地产15.89 恒大地产9.00 鑫苑10.559 绿地13.05 国泰7.63 正弘10.01排名15年上郑州企业排行榜（按面积）14年上郑州企业排行榜（按面积）13年上郑州企业排行榜（按面积）1 正商41.44 正商28.85 升龙59.182 绿都地产32.14 升龙22.44 正商35.113 亚星21.14 万科15.45 锦艺17.914 升龙18.40 建业15.23 信和（郑州）地产17.435 正弘18.30 正弘13.06 绿地15.226 和昌地产17.30 和谐置业11.12 盛润14.237 建业15.89 绿地9.51 郑州玉安联合11.228 绿地13.64 明瑞置业9.13 鑫苑10.689 信和（郑州）地产11.32 恒大地产8.60 建业10.23市场占有：15年上半年一线房企突破50亿，其中绿地集团、保利地产、万科地产表现最优，分别完成13.05亿、10.34亿、9.59亿元，占据整个郑州的7%0.721.200.442.832.082.24246810121401233.335.522.02 0.713.2713.051.547.1110.349.59市场份额销售额（亿元） 14.78510152025303540455045678910111213141511.7654.2351.657.04 29.874.4425.72 市场份额销售额（亿元） 入郑一线房企历年市场占有率统计房企名称 2012年上2013年上2014年上2015年上销售金额市场占有率 销售金额市场占有率 销售金额 市场占有率 销售金额市场占有率 万科 0 0.00% 0 0.00% 13.79 3.95% 9.59 2.08% 保利 0 0.00% 4.53 1.07% 2.28 0.65% 10.34 2.24% 恒大 0.25 0.04% 0.24 0.06% 9 2.58% 7.11 1.54% 绿地 15.83 2.73% 21.49 5.07% 15.17 4.34% 13.05 2.83% 绿城0.00%1.210.29%3.771.08%3.270.71%华润 0 0.00% 1.41 0.33% 1.5 0.43% 2.02 0.44% 万达 9.64 1.66% 0.99 0.23% 6.14 1.76% 5.52 1.20% 中海 0 0.00%0 0.00% 0 0.00% 3.33 0.72% 合计25.724.44%29.877.04%51.6514.78%54.2311.76%万科在郑州楼盘布局：2012年10月与美景集团战略合作正式进驻郑州，急速扩充土地，数盘齐发，抢滩登陆郑州；目前在售项目3个，待售及潜在项目8个万科城万科美景龙堂万科魅力之城万科杨槐项目森林公园项目万科龙门项目万科司警项目万科郑纺机项目万科美铭科技园在售项目待售项目万科天伦东赵项目万科荣城中牟项目万科在郑州楼盘概况：目前主力在售项目万科城、万科美景龙堂，目前主力潜在地块是万科天伦东赵项目以及万科城四期项目名称销售状态地块位置占地面积（亩）容积率总建面（万㎡）万科城在售高新区科学大道与西四环1600 2.99 320 万科美景龙堂在售管城区中州大道与航海路97.5 4.2 33.8 万科魅力之城在售航空港郑港三路与郑港二街500 2.48 82万科杨槐项目待售惠济区杨槐村改造————81.5 森林公园项目待售金水区森林公园————17.7 万科司警项目待售金水区信息学院路与文劳路————24郑纺机项目待售中原区黄河路与南阳路————60美铭科技园待售高新区科学大道与白松路————45.8 万科龙门项目待售管城区中州大道与航海路————8.4 万科天伦东赵项目待售惠济区东赵村3469.63 1.34 310 万科荣城中牟项目待售郑汴物流通道与广惠街交汇处附近——————业绩概述：2015年上半年实现销售额9.56亿元，排名第12，在售项目2015年上半年可售量较小，销售额有所下降，预计下半年会有所上涨保利在郑州楼盘布局：2011年7月郑州公司正式成立，开山之作——保利百合于2012年8月形成销售，现阶段土地储备均在三环以外，此外保利地产开始布局洛阳；目前市区在售项目3个（西溪花园为永威主导），待售及潜在项目3个（其中刘庄据内部透漏已经退出）保利百合海上五月花保利刘庄杓袁西溪公园（永威合资）保利文化广场在售项目待售项目保利香榭丽保利在郑州楼盘概况：目前主力项目保利百合及保利海上五月花，预计2015年市场份额会有所缩水项目名称销售状态地块位置占地面积（亩）容积率总建面（万㎡）保利百合在售中原区建设西路与华山路82 3.7 25 海上五月花在售惠济区花园路英才街西南210 1.7 24西溪公园（永威主导）在售高新区瑞达路与化工路103 3.49 24 保利文化广场待售高新区科学大道与雪松路300 3 60 保利刘庄杓袁待售金水区刘庄杓袁3300 1.4 310 保利香榭丽待售二七区铭功路以西地块900 6.3 380业绩概述：2015年上半年实现销售额10.34亿元，排名第11金地在郑州楼盘布局：2012年11月23日，金地集团与郑州市人民政府签订框架协议拟在郑州市中心城区建设商业地产项目——金地广场，这是金地集团进入中原地区的首个商业项目，但目前金地集团已经退出；目前金地集团市区无在售项目（仅荥阳1个在售项目），待售及潜在项目2个金地格林小城金地三官庙项目金地铂悦在售项目待售项目金地在郑州楼盘概况：集团推盘节奏稍慢，市区的金地铂悦项目因政府规划调整，处于封盘状态，目前仅荥阳的格林小城在售项目名称销售状态地块位置占地面积（亩）容积率总建面（万㎡）金地铂悦待售管城区铁军路与航海东路61 3.44 14三官庙改造待售中原区西三环附近————80 金地赵家庄地块待售郑上路与桃贾路交汇处319 3 63.8业绩概述：2015年上半年集团在郑州市场市区内仍没有形成销售额（仅有荥阳的格林小城形成销售），按照工程进度，2015年下半年集团在市区项目仍很难形成销售额绿地在郑州楼盘布局：2004年5月进驻郑州，是目前外来品牌房企中业绩最高的，中心城区及郑东新区项目基本进入尾盘状态，储备土地基本上在三环以外；目前尾盘2个，在售项目5个，待售及潜在项目5个绿地新都会绿地之窗绿地中心绿地千玺广场海珀兰轩滨湖国际城泰晤士新城绿地大孟镇项目绿地空港大都会总部大楼项目在售项目待售项目尾盘项目绿地陆港世界中心绿地东广场360大厦绿地在郑州楼盘概况：主力项目绿地中心、绿地新都会、滨湖国际城及泰晤士新城，预计2015年下半年绿地滨湖国际城将发力项目名称销售状态地块位置占地面积（亩）容积率总建面（万㎡）绿地新都会在售金水东路与东风东路交汇处139 5.5 70 滨湖国际城在售大学南路与南四环668 4 200 绿地中心在售东风南路与创业路交汇处63 5 68 绿地之窗在售东风东路与七里河南路827 5.5 48 绿地千玺广场在售郑东新区CBD 43 5.61 24 泰晤士新城在售平原新区丽江西路太行大道1329 1.09 120 海珀兰轩在售经开区南三环第一大街101 2.99 20 中原总部大楼待售中原区站前大道与雪松路200 3.25 43.4 空港大都会待售运河以东，万三公路以西4500-7500 ——800 大孟镇项目待售中牟大孟镇1504 1.27 127 绿地陆港世界中心待售经开区国际陆港300 3.5-4 66绿地东广场360大厦待售高铁东广场50 9 30 业绩概述：2015年上半年绿地集团完成销售额13.05亿元，排名第9，预计2015年下半年将会维持同等水平万达在郑州楼盘布局：2009年下半年进驻郑州，10年7月首个项目——中原万达入市，2015年4月3日万达惠济区拿地，标志着郑州第四座万达广场落地；目前在售1个，已清盘2个，待售及潜在项目2个二七万达广场中原万达广场金水万达中心惠济万达广场经开区万达广场在售项目 待售项目尾盘项目万达在郑州楼盘概况：目前主力项目万达中心，2015年上半年基本处于尾盘状态，预计2015年下半年主力项目为惠济区万达广场项目名称销售状态地块位置占地面积（亩）容积率总建面（万㎡）中原万达广场售罄中原区中原路与秦岭路139 4.55 53二七万达广场售罄二七区大学南路与航海路165 4.52 62金水万达中心在售金水区花园路和农科路83.5 3.4 36惠济万达广场待售江山路东、天山路西、索须河以南84.3 5 28.11 经开万达广场待售航海路经开第一大街200 6 80业绩概述：2015年万达集团完成销售额5.52亿元，占第18，2015年下半年惠济区万达的入市将很大程度提升万达在郑州的排名恒大在郑州楼盘布局：恒大集团香港上市，以恒大名都、恒大绿洲进驻郑州市区，以恒大金碧天下进驻新乡平原新区，以“地王”项目身份进驻高新区，目前在售5个，待售及潜在项目1个，未来主力项目恒大山水城、恒大翡翠华庭恒大金碧天下恒大翡翠华庭恒大名都恒大经贸中心恒大绿洲恒大山水城在售项目待售项目恒大在郑州楼盘概况：目前主力项目恒大绿洲和恒大金碧天下以及恒大山水城、恒大翡翠华庭，预计2015年下半年恒大经贸中心将会入市项目名称销售状态地块位置占地面积（亩）容积率总建面（万㎡）恒大绿洲在售经开区航海路与第八大街297 3.99 79 恒大名都二期在售文化路与东风路100 4.1 27 恒大金碧天下在售平原新区丽江西路太行大道900 1.15 34 恒大山水城在售荥阳贾峪镇1426 1.35 70.5 恒大翡翠华庭在售高新区莲花街与银杏路交叉口北500米132 30.75 恒大经贸中心待售中原区中原路和工人路73 9.86 48业绩概述：2015年恒大完成销售额7.11亿元（因恒大翡翠华庭未进行房管局备案，未统计在内），占第14，预计下半年市场份额、排名将大幅度提升锦艺在郑州楼盘布局：2006年，在河南省招商引资的号召下，香港锦艺集团通过旗下企业积极参与郑州国有纺织产业的战略重组，先后整体收购原郑州国棉二厂、一厂和六厂；2015年上半年惠济区杲村、苏屯地块陆续成交，标志着锦艺金水湾、锦艺四季城正式启动，目前在售项目4个，待售项目2个锦艺轻纺城锦艺国际华都锦艺公园道锦艺金水湾锦艺四季城龙湖锦艺城在售项目待售项目锦艺在郑州楼盘概况：目前主力在售项目锦艺国际华都、锦艺轻纺城、锦艺公园道以及龙湖锦艺城，预计2015年下半年锦艺金水湾入市，将成为2015年下半年锦艺集团的主力项目项目名称销售状态地块位置占地面积（亩）容积率总建面（万㎡）锦艺国际华都在售中原区桐柏路与棉纺路525 3.5 120锦艺轻纺城在售中原区郑上路与西四环338 3.28 80锦艺公园道在售高新区科学大道雪松路800 3.5 220龙湖锦艺城在售郑新路和双湖大道交叉口450 4.33 130锦艺金水湾待售文化路以西，连霍高速以北672 3.7 230锦艺四季城待售清华园路（苏屯改造）600 5.25 210业绩概述：2015年上半年锦艺集团完成销售额7亿元，占第15，预计2015年下半年销售业绩排名将会有所上升升龙在郑州楼盘布局：项目开发以城中村改造为主，政府背景浓厚，在售项目布局二环线，交通便利，待售及潜在项目布局三环线，目前在售项目9个，待售及潜在项目1个升龙又一城升龙汇金广场升龙汇天汇场 中原新城升龙城升龙国际中心升龙广场升龙凤凰城曼哈顿广场老鸦陈改造在售项目 待售项目升龙在郑州楼盘概况：目前在售主力项目升龙天汇广场、升龙城以及升龙汇金广场，项目潜在仅老鸦陈改造（2015年上半年与政府签约）项目名称销售状态地块位置占地面积（亩）容积率总建面（万㎡）升龙又一城在售科学大道和长椿路613 3.85 112升龙汇金广场在售南阳路与东风路交叉口216 4.14 60升龙天汇广场在售中原区农业路与嵩山路545 4.99 234中原新城在售陇海路与桐柏路交汇处534 5.6 180升龙城在售二七嵩山路与航海路700 5.6 280曼哈顿广场在售金水路和未来路交叉口170 6.5 80升龙国际中心在售二七大学路与淮河路380 5.5 120升龙凤凰城在售未来路与郑汴路交汇处506 5.24 185升龙广场在售郑东新区东风东路广场南路90 5.5 60老鸦陈改造待售三全路江山路1500 3 300业绩概述：2015年上半年升龙集团完成销售额17.41亿元，位居第五位建业在郑州楼盘布局：2013年年初，建业宣布战略回归郑州，重夺冠军宝座，建业作为本土龙头房企，土地储备雄厚，未来竞争力巨强，项目主要布局黄河板块和西区板块，目前在售项目9个，待售及潜在项目10个，2015年下半年主力项目五龙新城项目（富力合作）建业贰号城邦建业花园里花园口项目建业平原新城运河上院五龙新城建业森林半岛郑西联盟新城建业天筑建业春天里建业联盟新城建业五栋大楼泰宏建业国际城建业凯旋广场建业智慧港八郎寨苏庄高新区高端商务中心在售项目待售项目建业弓庄建业海马九如府建业龙汇国际建业在郑州楼盘概况：目前在售主力项目泰宏建业国际城和建业天筑，预计2015年下半年主力项目五龙新城项目项目名称销售状态地块位置占地面积（亩）容积率总建面（万㎡）建业贰号城邦在售金水农业路与文化路85.38 3.49 19.8建业五栋大楼在售中州大道与南500米44 3.99 16建业联盟新城在售农业东路与如意西路交叉108 1.18 11.3建业天筑在售郑东新区东风南路康宁路130 3.49 30 泰宏建业国际城在售大学南路南三环交汇处3000 3.5 360建业春天里在售中牟县郑开大道万三公路123 2.09 14郑西联盟新城在售上街区淮阳路锦江北路1543 1.9 241建业森林半岛在售上街区上街区委斜对面154 2.01 20.7建业龙汇国际在售科学大道与金梭路交叉口向南100米路西23 4.49 7高新高端商务待售高新区明珠路围合的地块330 ——50-80五龙新城待售高新区秦岭路北三环777 4.68 350建业弓庄待售中州大道、金达路、乐飞街、滨河路围合142 3.17 30运河上院待售惠济区绿源路与天河路150 2.0 20建业花园里待售开元路南、茂源街西770 3 154建业平原新城待售平原新区郑新大道凤湖718 1.46 70花园口项目待售花园口9900（4438）————建业智慧港待售祭城路与明理路100 ————建业凯旋广场待售花园路与农科路交汇处51 7.67 26八郎寨苏庄待售京广铁路郑新大道东南四环南十七里河北5850 ————业绩概述：15年建业地产完成销售额20.11亿元，屈居第4位正商在郑州楼盘布局：项目开发以城中村改造为主，政府背景浓厚，土地储备雄厚，在售项目主要布局在东南板块、航海路板块以及龙子湖板块，目前在售项目25个，待售项目3个，2015年上半年市区实现实现业绩37.41亿元，夺得冠军正商书香华府正商玉兰谷正商花语里正商明钻正商恒钻正商城正商蓝海港湾正商向阳广场正商幸福港湾正商华钻正商新蓝钻建正东方中心正商和谐大厦正商四大铭筑正商铂钻正商瑞钻正商红河谷正商红溪谷正商林语溪岸正商宇陆广场正商双湖湾贾砦社区在售项目待售项目正商中州城正商佳仕阁正商汇都中心正商金域世家正商经开广场正商智慧城正商在郑州楼盘概况：目前在售主力项目正商花语里、正商城、正商华钻项目名称销售状态地块位置占地面积（亩）容积率总建面（万㎡）正商玉兰谷在售惠济区大河路江山路向北1000米260 1.5 47正商明钻在售农业西路与秦岭路交汇处北200米135 3.2 40 正商花语里在售农业西路与秦岭路交汇处157 2.13 37正商恒钻在售农业路与沙口路交叉口向北500米79 3.5 18 正商向阳广场在售管城区城东路与商城路交叉口57 4.98 0.59 正商蓝海港湾在售管城区紫荆山路与二里岗南街174 5.17 60 正商城在售二七区航海路与碧云路700 2.99 280 正商幸福港湾在售铁军路航海路17 3.72 4.1 正商新蓝钻在售航海路与未来大道交汇处130 3 35正商华钻在售紫荆山路与南三环交叉口383 4.99 120 建正东方中心在售郑东新区东风东路与商都路44 6.99 27.9 正商和谐大厦在售郑东新区东风路与永平路14 6.99 7.82 正商铂钻在售郑东新区金水东路与文苑西路50 4.75 12 正商四大铭筑在售博学路与龙子湖南路交叉口18 8.3 10 正商书香华府在售姚桥路明理路交叉口88 2.99 24正商瑞钻在售新郑市龙湖镇135 2.5 28 正商红河谷在售新郑市中州大道与绕城高速交汇处500 1.49 50 正商红溪谷在售新郑市新郑市炎黄大道与宏达路307 0.8 31 正商中州城在售管城区南三环与长江路向南500米400 2 53 正商金域世家在售西站路与桐柏路向西600米路北165 3.49 36 正商汇都中心在售中州大道长江东路交叉口47.19 5.5 8.58 正商佳仕阁在售管城区航海路与城东路交叉口向北800米21 3.49 7 正商林语溪岸在售郑州市花园路与大河路480 2.0 80 正商双湖湾一期在售中牟县雁鸣湖镇233 2.32 36.13 正商智慧城在售郑新快速路以西，绕城高速以北，南水北调以南，十八里河以东3225 1.18 254 正商宇陆广场待售金水大道与清正路郑汴管委会路对面30 5 10 贾砦社区地块待售郑平公路与京广南路交会处西北角600 3.5 140 正商经开广场待售郑州市航海东路与第九大街交汇处72 5 30面对央行极度宽松的信贷政策、市有关部门多次刺激政策出台，郑州的开发商是否“跟风”，购房客户是否“买账”？15年上半年开盘项目仍以住宅为主，相较去年同期开发商推盘意愿强烈，非住宅类产品以公寓产品推售为主，商业集中开盘情况极少。
2015年上半年郑州商圈写字楼价格调研报告书
郑州市写字楼租借价风格研报告第一部分写字楼检查概略1、写字楼调研目的2、调研时间3、调研对象及路线4、调研方法第二部分地区调研信息汇总剖析一、郑州市概略二、各商圈中写字楼剖析1、科技市场商圈2、花园路商圈3、经三路商圈4、 CBD商圈5、高铁站商圈6、碧沙岗商圈第一部分写字楼调研状况1、写字楼调研目的经过对郑州市主要骨干道周边写字楼的检查，认识诸多写字楼的基本状况：项目名称、占地面积、租售比、车位配比、价钱、物业管理费等状况。
进而剖析各个商圈（详细到写字楼项目）招商价钱定位与商业集体的业态构成。
2、调研时间2015 年 7 月 17 日-2015 年 7 月 27 日，大概用一周半的时间检查完各骨干道周边的写字楼3、检核对象及路线北三环和文化路：瀚海北金，硅谷大厦。
花园路：招银大厦，兰德中心经三路：鑫苑金融广场，融熙国际，金成国际，省汇中心，财产广场CBD内外环：楷林国际，中科大厦。
高铁站：升龙广场，绿地之窗。
碧沙岗：万达广场。
4、调研方法此次检查属于描绘性检查，我们采纳调研法中的人员访谈、电话访谈和实地察看法。
第二部分地区调研信息汇总剖析一、郑州市概略郑州市今年 1 月份到 6 月份所进行的非住所数据以下：详细数据预售面积（平米）昨年同比涨跌销售面积（平米）昨年同比涨跌均匀销售价钱（元/ 平米）月份1 月份万涨 104.85%万涨 18.71%106322 月份万涨 105.98% 6.74 万跌 28.07%116623 月份万涨 44.40%万跌 21.65%133024 月份万跌 47.30%万跌 17.04%110045 月份万涨 55.28%万跌 32.76%115036 月份万涨 106.94%116.52 万跌 21.48%12229注：非住所是指除了住所之外的非居住用房子。
它包含办公用房、商业用房和厂房库房等依据以上数据不可以发现三点：1、政府所批的预售面积在不停地增添，由此能够看出市场供应不停提升；2、销售面积不停降落，需求也在不停减少，比较严重的供大于求的状况；3、市场销售价钱在不停地调整中，而且处于时髦调整的早期，还会有一准期间的调整，也就是说市场的需求还会处于有限期间。
郑州某国际公寓市场调研报告(doc 38页)
郑州某国际公寓市场调研报告(doc 38页)兴亚国际公寓第三类空间，第三种生活项目市场调研报告德邻房地产咨询有限公司2005-10-25德邻地产兴亚国际公寓市场调研报告目录：第一篇郑州概况第一章郑州简介第二章郑州经济发展状况第三章城市规划及发展趋势第二篇郑州房地产整体市场概述第一章 2002年郑州房地产回顾第二章 2003年郑州房地产市场分析第三章 2003年郑州房地产政策分析第三篇项目区域房地产市场分析第一章区域划分第二章区域市场分析第三章项目片区市场分析第四章项目区域在售楼盘及竞争对手分析第五章项目区域畅销与滞销分析经济和社会发展的主要预期目标是：全市生产总值增长13％；地方财政收入增长14％；全社会固定资产投资增长25％；社会消费品零售总额增长13％；外贸出口增长25％，实际利用外资增长30％；居民消费品价格总水平上涨控制在4％左右；城镇居民人均可支配收入增长8％，农民人均纯收入增长7％；人口自然增长率控制在6‰以内；城镇登记失业率控制在4％以下。
三、郑州市与全国省会城市发展对比情况1、国内生产总值（GDP）：郑州市2004年GDP达到1375亿元，在全国26个省会城市中排名第12位；财政收入114.8亿元，在全国26个省会城市中，排名第6位，超过了武汉。
2、财政、金融：2004年，全市国民生产总值达到1375亿元，地方财政收入114.8亿元，而后者被郑州一再强调“在中部地区省会城市中位居第一位”。
3、综合排名：2004年，中国社科院联合有关高等院校连续3年对中国城市综合竞争力进行了排名，郑州都在40名之后。
在2005年的排名中，郑州排第50位。
4、人民生活：2004年，城镇居民人均可支配收入达到9667元，增长11.8％；农民人均纯收入达到4183元，增长15.2％，首次超过城镇居民收入增速；城市居民人均住房面积达到22.6平方米，农村人均住房面积达到42.7平方米。
通过简要对比分析，可以看出郑州市四年来保持了持续、稳定、健康发展态势，经济实力逐年增强，人民生活水平日益提高，经济总量在全国省会城市中位居中游靠上，但发展速度相对较低，主要经济指标除财政一般预算收入、城市居民人均可支配收入及金融方面以外，各指标2004年增长速度的位次均低于该指标总量的位次。
郑州公寓市场分析报告共89页文档
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
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财务报表丨数据报告丨财务分析丨商业汇报
汇报人：××× 编号： 106910
C
目录
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Part 01 Part 01 Part 01
销售业绩回顾 营销团队建设情况 存在的主要问题
Part 01
下一步工作计划
01
CHAPTER
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郑州市房地产市场调研报告_调查分析总结
郑州市房地产市场概况
图1-7 2013年3月郑州市商品纯住宅市场成交面积细分
数据来源：搜狐房地产网
分析：本月80-90㎡面积段备案28.87万㎡，成交均价8068元/㎡，占商品纯住宅成交面积 38.8%比重，刚需房源依然支撑整个市场。国五条的颁布，使得部分二套房改善型客户积极入 市，以避免可能出现的高首付比例以及高利率，本月120-144㎡面积段房源备案面积16.39万㎡ ，占纯住宅成交面积22.02%的比重，比重有所提升，后期不排除各地市政府严格执行国五条， 出台新的补充性地方细则，因此预计后续改善性二套房房源成交量会继续上扬。
郑州市房地产行业概况
图1-2 郑州市商品房库存走势图（以2010年底为基底）
数据来源：郑州市房管局及网资料络
分析：以2010年底为基底，郑州市商品房库存截止2013年3月为749万㎡，近两个月市场略显供 不应求，高企库存略有消化，其中高企的库存依然多为非住宅（办公、商业、车库、地下室其 他物业）市场，约为479.75万㎡，占比64.1%，较上月上涨3.3个百分点，未来库存消化压力非 常大。
郑州市房地产市场概况
图1-9 2011-2013年3月郑州商业市场供销价走势图
数据来源：搜狐房地产网
分析：商业市场——销量维稳 3月商业用房供应面积5.53万㎡，销售面积4.52万㎡ ，市场持续供大于求。3月商业用房销售均价17915.7元/㎡，环比上涨40.35%，同比 上涨53.23%，主要为升龙广场、豫航广场、天旺广场等项目商铺房源的备案。
信息来源：郑州房地产网 2013.03.31
分析：郑州市的“国五条”细则大多是重申了一下国务院“国五条”的一些原则， 而对于20%个税、提高二套房贷等对房地产市场影响较大的抑制投机投资性购房的 几条措施则未提及，这样的细则可能对房地产市场不会有太大影响。
某房地产项目营销定位报告
某房地产项目营销定位报告一、项目背景某房地产项目位于城市中心，占地面积100亩，总建筑面积100万平方米，包含住宅、商业、写字楼等多种用途。
项目周边交通便利，配套设施齐全，是一个独具吸引力的城市综合体项目。
二、目标市场分析1. 目标人群该项目主要面向城市中高收入人群，他们具有一定的购房需求以及购买力。
他们注重生活品质，对于居住环境、配套设施、服务质量等方面有一定的要求。
2. 市场潜力目标市场经过调研发现，该城市中高收入人群的购房需求依然旺盛，他们对居住环境的要求更高，对于配套设施和服务质量的要求也较高。
因此，该项目具有较大的市场潜力。
三、竞争对手分析目前城市中心附近存在多个房地产项目，其中部分项目已经竣工并入住。
这些项目的竞争对手具有以下特点：1. 地理位置相近，交通便利。
2. 配套设施较为齐全，包括购物中心、医院、学校等。
3. 多为高档楼盘，价格相对较高。
4. 一些竞争对手项目在市场上品牌知名度较高，有较好的口碑。
四、市场定位1. 客户定位该项目主要定位为中高收入人群，目标客户年龄在30到50岁之间，有一定的经济实力和购房需求。
2. 产品定位该项目定位为高档住宅+商业综合体项目，注重品质、舒适、便利。
在设计与建造上注重细节，提供丰富的配套设施和优质的服务。
3. 价格定位项目将根据地理位置、楼层、户型等因素进行差异化定价，旨在提供合理的价格策略，满足市场需求。
五、营销策略1. 品牌建设通过打造独特的项目品牌形象，提升项目知名度和美誉度。
包括加强媒体宣传、参加房地产展览会、举办开放日活动等。
2. 产品优势推广突出项目的产品优势，包括地理位置优势、配套设施优势、建筑设计优势等。
通过户型展示、室内装修样板房等方式，向客户展示项目的品质与特色。
3. 客户关系维护与潜在客户进行有效沟通，了解需求，提供个性化的优质服务。
同时，建立客户关系管理系统，跟踪客户购房进程，建立长期的客户关系。
4. 营销渠道拓展与有影响力的中介机构建立合作关系，通过他们的销售渠道推广项目。
郑州房地产项目市场调研报告
郑州房地产项目市场调研报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：23 郑州房地产项目市场调研报告目 录前言 (2)主要结论及营销建议报告正文A ． 定性研究主要结论回顾 (3)B ． 定量研究实地调查访问说明 (5)C ． 郑州住宅市场总体需求与购买意向 (11)D ． S 地块的需求与规划 (17)E ． 小户型市场需求特点 (22)F ． 房屋租赁市场需求 (27)G ． 商铺需求 (32)前 言本项目调研目的：对郑州食品厂(简称S 地块)小区公寓（小户型）市场潜力及市场定位进行研究，并对产品规划设计提出建议。
本项目调研分两个阶段进行。
前期采用定性研究——焦点小组座谈会，研究对象是郑州房地产规划/设计/推广专业人士、小户型的潜在消费者（购买与租赁）以及租用铺位从事小生意的个体经营者。
通过焦点小组座谈，了解小户型的需求潜力、愿望与要求。
进行定性研究过程中，本项目组成人员（包括新世纪与兰邦）对郑州水产市场、电子批发市场进行走访。
在定性研究和主题批发市场走访的基础上，兰邦设计结构式定量调查问卷，之后采用多种抽样方式完成800例有效问卷的面对面访问，从而获得定量结果。
项目研究历时48天。
定性研究执行时间从2000年10月12日至10月22日；定量研究实地调查时间是11月6日至11月22日；最终问卷录入、数据分析与报告完成时间从11月23日至12月8日；兰邦市场调查公司千里马项目组二○○五年二月二十六日项目小组主要人员：项目经理：吴智恩项目助理：张水平、庄 宁实地运作督导：庄 宁实地运作助理：谢承花数据处理：张 莉调查结果摘要：一、郑州住宅市场总体需求与购买意向※总体推算在郑州未来1年有3,402户有商品房购买需求，两年内打算买房户为15,983户;三年内打算买房的有59,738户4 ※随机抽样调查显示,郑州居民在大石桥、沙门路附近购房的可能性为23.59%（加权平均值）；在未提示的情况下,打算在大石桥、沙门路附近购房的只占6.9%※郑州居民对100平米以上住宅需求踊跃,总体需求比例占30%;其次是90-100平米的住宅,总体购买需求占25%;打算购房面积的加权平均值是81.24平米;正态分布图形显示集中于70—110平米※总体来看1房1厨卫的需求极低,只有0.7%,1房1厅1厨卫的1.5%;市场需求主力户型是2房1厅1厨卫;,占32.3%;3房1厅1厨卫占27.0%;2房2厅2厨卫占18.6%※家庭随机抽样购房价格加权平均值为12.90万元;追加样本购房加权平均价为6万元※ 总体来看，潜在购房者当中，有四分之一打算采用银行按揭※ 按揭购房者首期购房款支付的费用加权平均值为4.37万元※ 按揭购房每月支付的房款加权平均值为851.35元二、S 地块的需求与规划※ 以郑州物有所值的楼盘在S 地块的价值，为1222元/平米（加权平均值）; 追加样本认知偏高，加权平均值为1332元/平米※ 无论是随机样本还是追加样本受访者,最为喜欢的户型是两室一厅,51.67平方米; 比例分别占41.6%、30.4%；其次是一室一厅（43.67平方米）比例分别占14.5% 、11.9%；第三是豪华单间或一室一厅（37.12平方米） 比例分别是13.9% 、9.0%三、 小户型市场需求特点※ 计划购买的住房实用面积加权平均值为40.15平米※ 追加样本认为郑州大石桥、沙门路商品住宅，折实可以接受单价/平方米加权平均值为1028元/平米※ 购买小户型希望按揭的首期款不超过2.01万元; （加权平均值）※ 希望按揭的月供款不超过565元/月;（加权平均值）※ 六成赞成普通装修※ 首要配置的购物场所是菜市场、大型超市;医疗门诊、幼儿园、书店、老年活动室、儿童活动室、健身中心是主要的配套服务休闲设施※ 居民买房，主要从报刊及电视广告中获得楼盘信息。
郑州某地产项目营销策划书
郑州某地产项目营销策划书尊敬的各位领导：大家好！首先感谢各位领导对郑州某地产项目的关注和支持。
我作为市场营销部门的负责人，特此向各位领导汇报一下我们在郑州某地产项目的营销策划。
项目背景：郑州某地产项目位于郑州市中心，地理位置优越，周边教育、医疗、商业等配套齐全。
项目整体规划占地面积100亩，建筑面积约50万平方米，分为住宅、商业和写字楼三个主要区域。
目标客群：本项目主要目标客群为郑州市年轻白领、家庭准备购房的中产阶级以及投资购房的中小型企业。
营销策划：1. 建立品牌形象：- 设计一个富有特色、符合目标客群审美的项目LOGO并进行封装，打造扎实的品牌形象。
- 制作项目宣传册、户型图册等宣传物料，加强项目的视觉传达效果。
- 在各大房产展览会上设置展位，充分展示项目的特色和吸引力。
2. 多渠道宣传：- 打造一个专属于本项目的官方网站和手机APP，提供项目信息、户型信息、实时动态等，并与各大房产网站合作，提高项目曝光率。
- 利用社交媒体平台（微博、微信公众号等）传播项目信息，吸引目标客群的关注和参与。
- 合作地方报纸、电视台等媒体，进行项目广告投放、新闻报道等，提高项目的知名度和美誉度。
3. 参加进驻推广活动：- 邀请本地知名设计师、艺术家等参与项目的设计和装修，提高项目的品质和品味。
- 与周边高校合作，举办学术讲座、户外演出等活动，吸引目标客群参与。
- 举办购房咨询会、开盘庆典等活动，提供专业的解答和咨询服务，增强客户购房的信心。
4. 强化客户服务：- 建立专业的客户服务团队，为客户提供全方位的咨询、购房、售后服务，在购房过程中给予客户全程的关注和陪伴。
- 设立售后服务中心，及时处理客户的投诉和问题，保障客户的权益和满意度。
5. 营销活动与优惠政策：- 设定项目售楼部的试用住宅，供客户实地参观，增强客户的置信度。
- 推出多种购房优惠政策，如现金抵扣、赠送装修材料等，以吸引更多客户购买。
- 定期举办购房抽奖活动，增加客户的参与感和购买的欲望。
郑州公寓市场分析报告(PPT87页)
25
海华亮尔时中代心on
项目概况
项目概况
No Image
项目规划亮点：华尔中心以LOFT、小公寓为主， 郑州三环城区内经三路唯一精装公寓，项目周边 有成熟商务、金融片区，坐享40万人流量。
项目位置 占地面积 建筑面积 容积率 物业类型 户型面积 梯户配比 装修状况 销售状态 销售价格
优惠方式
项目卖点
➢ 从销售情况来看，万科誉以其 地理位置优越，面积小，总价 低备受客户欢迎；海亮时代 one由于单价较低，以其价格 优势，位居销量榜第一。
郑州整体公寓市场——客群 通过市调了解，从年龄段看，公寓类产品主力客群集中在30-40岁之间；从置业 目的来看，投资型客户占据主导地位。
➢ 市场整体客群年龄集中在25~40岁之间，其中30岁以上占据客群主力，说明购买动 机投资大于自住；
商业） 102 113 9%
㎡
1#公寓平面图(LOFT)
No Image
No Image
2#公寓平面图 （平层）
23
清海华亮城华时贸代中o心n
项目销售
推广定位：
中州大道旁，CBD门户，轻奢LOFT！
推广主题：得一层，送一层
No Image
开盘售价：
目前处于内购阶段，整体去化一般，受证件影 响推售节点不明确；装修标准为毛坯。
项目卖点
配套
开发商
基本数据
金水区中州大道与货站街交汇处西 60亩
37万㎡（公寓+住宅25万平米、商业12万㎡） 住宅、商业、写字楼、公寓
38-72㎡平层公寓、46-102㎡LOFT（主力户型4452㎡平层公寓、54-72㎡LOFT） 6T30（平层）、10T31（LOFT) 毛坯 目前有两证，处于内购阶段
[最新最全]2015年河南郑州房地产项目开发市场定位销售推广营销策划执行方案总结报告
![[最新最全]2015年河南郑州房地产项目开发市场定位销售推广营销策划执行方案总结报告](https://img.taocdn.com/s3/m/17a77f1d581b6bd97f19ea67.png)
位臵稍偏、规模较小， 无独有强势资源，但 身居龙湖墅区、环境 与学区资源优越，具
备打造中高端项目的 条件。
02
Trends
发展目标与问题界定
目标界定
目标1：稳健运行
万隆臵业首次进驻龙湖镇，精准项目定位并打造符合市场需求产品，降低开发风险。
目标2：快速回现
保障热销，平衡项目现金流；保障资金，滚动开发其他项目。
商业价值 体现
项目形象 的风格定 位
大型商业 综合性商业 体保障
综合性商 业体辐射黔 西中心地段 每年8%返 祖一次性返 祖5年，更具 投资吸引力 专业的商 业管理团队 保障
售后返祖
后期 理
PART1、项目地块本体分析 PART2、发展目标与问题界定 PART3、区域房地产市场分析 PART4、SWOT分析与发展战略推导 PART5、整合定位与物业发展建议 PART6、项目营销推广策略 PART7、附件部分
目标3：利润走高
通过精准定位及迅速销售赢得口碑获取更大利润。
问题界定
1、项目所处位 臵相对较偏，不 具备独有强势资 源；
2、地块规模有 限；周边整体形 象较差，居住氛 围受影响；
客户需 求
本项目 对应的价 值体现
地理位臵 优越
黄金地 段 投资 价值 民生工 程 高回报 零风险 政府支 撑
黄金地段 商铺有着唯 一性、稀缺 性、不可复 制性的特点 重点工程 政府保障 回报稳定
对项目定位 的 综合性风格 描述
政府民生 工程，老百 姓的重点， 规模化的商 业体系，更 具增加投资 者信心，放 心投资！ 回报稳定！ 零风险！
区域位于郑州市与新郑市之间的龙湖镇板块，是郑州市 南大门，郑州向南发展的第一阵地。
区域配套
郑州某房地产项目营销策划书
郑州某房地产项目营销策划书第 1 页共18 页郑州某房地产项目营销策划书一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计xx年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：a、东南板块及郑汴路商圈。
第 2 页共 18 页郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
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13
XX新区高铁站片区项目一览表
项目纵览 编号 1 项目名称 建正XX中心 项目位臵 东风路与商都路交汇处东800米路北 建筑面积（万㎡） 27.89 入市时间 销售中
2
3 4 5
XX国际中心
汇艺中心 永和宇宙星广场 广地和顺中心
心怡路与福禄路交汇处
东风东路商鼎路交汇处 商鼎路南、心怡路东、XX路写字楼公寓市场调 查营销策划项目定位总结报告
地产痴人 2015年
1
目录
Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 XX新区写字楼市场扫描 Part 4 郑州写字楼市场总结及预测
2
目录
Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 XX新区写字楼市场扫描 Part 4 郑州写字楼市场总结及预测
办公现有 供应
约60万 8 37 13 6.1 7
办公未 来供应
—— —— —— —— —— ——
正岩XX中心
XX广场 XXIFC 建正XX中心 XX中心
6
11 23.4 27.7 7.2
XX新区
XX新区 XX新区 XX新区 XX新区
1栋写字楼
1栋写字楼 4栋写字楼+底商 4栋写字楼+商业 2栋写字楼+底商
7
库存加大，潜在供应量激增，竞 争加剧。
2015年第4季度郑州市房地产市场运行情况—— 截至12月底，市区商品房累计可售面积1804.49万平米,较9月底增长 28.79%； 其中，商品住宅累计可售面积951.72万平米,较9月底增长39.73%； 与此相对应的，12月底，非住宅累计可售面积达到852.77万平米，较9月 底增长59.91%，创下历史最高值，占到商品房累计可售面积的50.04%， 库存再次超过商品住房。
8
郑州写字楼市场供需失衡，新增 供应持续放量。
项目名称
郑州XX中心 XX中心 XX广场 建业XX大楼 XXXX中心 文化产业大厦（汇艺）
总建面 （㎡）
68 17.2 54 16 6.4 15.5
区域
XX新区 XX新区 XX新区 管城区 XX新区 XX新区
规模
2栋写字楼 1栋写字楼+1栋酒店 8栋写字楼+商业+1栋酒店 5栋写字楼 1栋写字楼 2栋写字楼+商业
销售中
销售中 销售中 销售中 销售中
11
12 13 合计
XX新天地
XX国际 XX大厦
商都路北、心怡路东
商都路北、心怡路东 站南路、站西二路 263.17万㎡
12.5
12.6 14.8
销售中
前期咨询2013年入市 销售中
规模
3栋写字楼+商业 2栋写字楼 2栋写字楼+1栋酒店 1栋写字楼 1栋公寓+1栋酒店+1栋写字楼 三期开发
办公现有 办公未来 供应 供应
15 —— 12.6 —— —— 12.7 —— 11 —— 9.6 6 约30
正商XX大厦
XX中心 XX广场 XX大厦 合计
7.8
9.6 15 7
XX新区
金水区 金水区 二七区
——
—— 22 22.4 6.8
5
6.8 —— —— —— 9
郑州写字楼市场供需失衡，新增 供应持续放量。
项目名称
XX环球广场 XX大厦 XX国际 XX国际中心 XX国际 XX商业中心
总建面 （万㎡）
16.8 16.1 13.4 10.6 12.5 60
区域
管城区 XX新区 XX新区 XX新区 XX新区 XX新区
12
周边其他商务区
CBD中央商务区
聚集效应明显，局部竞争更加激烈。
自CBD成功开发以 来，郑州市的商务 办公物业进入了革 新时代，目前XX新 区的商务重心已经 发生了偏移。进入 2014年，XX新区写 字楼物业成交主要 以金水路政务区及 交通枢纽片区为主。 目前高铁站、心怡 路组成的综合交通 枢纽区成为XX新区 商务办公的聚集区。
5
第三个阶段：主要以新省政府周边、高铁客 运站心怡路周边为主要发展区域
现阶段郑州市商务办 公物业主要是以新省 政府周边的政务区以 及郑州高铁客运站、 心怡路周边地区所形 成的商务办公聚集区 为主要发展区域。
6
目录
Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 XX新区写字楼市场扫描 Part 4 郑州写字楼市场总结及预测
11
XX新区写字楼分布格局
XX新区远景概念规划范围150平方 公里（其中起步区33平方公里）， 西起原107国道，东至京珠高速公 路，北起连霍高速公路，南至机场 快速路。目前共分三大商务功能区： CBD中央商务区 CGD中央政务区 综合交通枢纽片区 周边其他商务区 目前东区写字楼主要分布在CBD、 金水东路中央政务区以及综合交通 枢纽区，其中CBD的开发已近尾 声，中央政务区、综合交通枢纽区 及周边其他商务区将是未来2-3年 写字楼物业发展的重点区域。
1栋写字楼
1栋写字楼 商业5.5万方，办公6万方 1栋写字楼
——
—— 6 —— 228.6
5.9
7.2 —— 6.6 88
据不完全统计，郑州写字楼已知供应总量在250-300万平米，其中绝大部分集中在XX。 10
目录
Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 XX新区写字楼市场扫描 Part 4 郑州写字楼市场总结及预测
10.6
15.5 8.4 6
前期咨询2013年入市
销售中 前期咨询2013年入市 销售中
6
7 8 9 10
XX广场
XX之窗 XX中心 XX广场 正岩XX中心
东风东路商鼎路交叉路口
东风东路与七里河南路交汇处 东风东路与康平路交汇处 心怡路与商鼎路交叉口南100米 商都路与心怡路交汇处路南
54
48 45 11.19 6.05
3
第一个阶段：主要以经三路农业路、紫金山 周边以及西郊市政府周边为主要发展区域
郑州写字楼发展初期 以经三路财富大道农 业路为主，紫金山金 水路，中原路郑州市 政府周边区域等老城 区优势地段零星分布 为主。
4
第二个阶段：主要以CBD、金水路未来路至 金水立交桥沿线及周边为主要发展区域
伴随着XX新区的发 展，CBD板块迅速崛 起并引领郑州写字楼 发展多年，金水路未 来路以东商务办公进 一步发展，出现了升 龙大厦，XX等中高 端写字楼，同时老城 区其他优势地段进步 一零星发展。