税务会计盖地第10章

u 二、土地增值税的确认计量与申报
u （一）转让收入的确定
u 1.货币收入； 2.实物收入；3.其它收入。 纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房 地产的成交价格低于房地产评估价格又无正 当理由的，应由评估机构参照同类房地产的 市场交易价格进行评估，税务机关根据或参 照评估价格确认纳税人转让房地产的收入。
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第一节 土地增值税会计
u （二）扣除项目金额的确定
旧 新建房 房
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第一节 土地增值税会计
u （三）土地增值额与应纳土地增值税 的计算
u 计算公式如下： 土地增值额＝转让房地产的总收入-扣除项目金额 应纳税额＝土地增值额*适用税率-扣除项目金额*
速算扣除率
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u 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的 地下室、地下停车场、商场的地下部分等， 应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照 地上房屋建筑的有关规定计算缴纳房产税。
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第一节 土地增值税会计
u （四）土地增值税的优惠政策
u 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。
u 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产， 暂免缴土地增值税。
u 3.居民个人拥有的普通住宅，在其转让时，暂免
缴纳土地增值税。
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第三节 城镇土地使用税会计
预计时： 借：长期待摊费用、管理费用、营业费用 贷：应交税费──应交土地使用税
上缴时： 借：应交税费──应交土地使用税 贷：银行存款
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第四节 房产税会计
一、房产税概述
房产税是以房产为征税对象，按照房产价格 或房产租金收入征收的一种财产税。
u （一）房产税的纳税人
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第一节 土地增值税会计
u （二）土地增值税的税率
u 土地增值税实行的是四级超率累进税率， 纳税对象的增值率为累进依据，按超额累 进方式计算应纳税额的税率。
级次
1 2 3 4
增值额占扣除 项目金额比 税率（%） 例
50%（含）以下
30
50%以上～100%（含） 40
100%以上～200%（含） 50
u 企业转让国有土地使用权连同地上建筑物及其 附着物，应通过“固定资产清理”账户核算， 取得的转让收入记入“固定资产清理”账户的 贷方；应交纳的土地增值税，借记“固定资产 清理”，贷记“应交税费──应交土地增值 税”。
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第一节 土地增值税会计
u 转让以行政划拨方式取得的国有土地使用 权，转让时也应交纳土地增值税。企业先 按缴纳的土地出让金作为“无形资产”入 账，按转让无形资产进行会计处理，《企 业会计制度》将其转让损益作为营业外收 支；但这类业务作为其他业务收支处理也 有一定道理。
计算出应交耕地占用税后，借记“长期待 摊费用”账户，贷记“应交税费——应交耕 地占用税”账户。持续经营中的企业因占用 耕地而应交耕地占用税时，应借记“在建工 程”账户，贷记“应交税费——应交耕地占 用税”账户或直接贷记“银行存款”账户。
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第三节 城镇土地使用税会计
u 一、城镇土地使用税概述
u （一）城镇土地使用税的纳税人
u 城镇土地使用税的纳税人是在我国境内使用 土地的单位和个人。
u 拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的， 该土地的代管人或实际使用人承担纳税义务； 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由 实际使用人纳税；土地使用权为多方共有的， 由共有各方分别纳税。
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第一节 土地增值税会计
2．现货房地产销售的涉税会计处理 u 借记“主营业务税金及附加”，贷记 “应交税费──应交土地增值税”。 u 确认销售实现时确认土地增值税。一次 销售则一次确认，分期付款则分次确认。
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第一节 土地增值税会计
3．商品房预售的涉税会计处理 u 商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款 的，收到购房款时，借记“银行存款”，贷记 “预收账款”； u 按规定预缴土地增值税时，借记“应交税费── 应交土地增值税”，贷记“银行存款”等； u 待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交 给买主时，作为收入实现，借记“应收账款”， 贷记“主营业务收入”；
u 三、耕地占用税的纳税范围和纳税对象
种植粮食作物、经济作物和油料作物的土地； 占用的林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面 以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非 农业建设。
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第二节 耕地占用税会计
u 四、耕地占用税的计税依据和税率
耕地占用税的计税依据是实际占用耕地的 面积数量。以平方米为单位，采用定额税率， 一次征收，并以县为单位，根据人均占用耕地 的多少，规定有幅度的税率。
第三节 城镇土地使用税会计
u (二)城镇土地使用税的纳税范围、计税依据
u 在城市、县城、建制镇、工矿区开征，凡是在 纳税范围内的土地（农业用地除外），不论国 家或集体、单位或个人，只要是非农业用地， 都应照章缴纳土地使用税。
u 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计 税依据。
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第一节 土地增值税会计
u 同时，将“预收账款”转入“应收账款” u 计算由实现的营业收入负担的土地增值税，借
记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税费 ──应交土地增值税”。 u 项目全部竣工、办理决算后进行清算，土地增 值税多退少补。
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第一节 土地增值税会计
应纳税额＝应税土地的实际使用面 积×单位税额
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第三节 城镇土地使用税会计
u 三、城镇土地使用税的会计处理
u 缴纳城镇土地使用税的单位，应于会计 年度终了时预计应交税额，记入当期 “长期待摊费用”或“管理费用”、 “营业费用”等账户；
u 月终后，再与税务机关结算。
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第二节 耕地占用税会计
u 六、耕地占用税的纳税环节和纳税期限
u （一）纳税环节
耕地占用税的纳税环节，按占用耕地的时间， 分为用地前纳税和用地后纳税。
u （二）纳税期限
获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土 地管理部门的通知之日起三十日内缴纳耕地占用税 。
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第二节 耕地占用税会计
200%以上
60
速算扣除率（%）
0 5 15 35
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第一节 土地增值税会计
u （三）土地增值税的纳税期限与纳税地 点
u 土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之 日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税 申报。
u 房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地 产所在地分别纳税。
在我国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权属 于国有的，其经营管理的单位和个人为纳税人； 产权出典的，承典人为纳税人；产权所有人、承 典人不在房产所在地，或者产权未确定或租典纠 纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。
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第四节 房产税会计
u （二）房产税的纳税范围和计税依据
u 纳税对象是我国境内的房屋（房产）。 u 纳税范围为城市、县城、工矿区、建制镇。 u 房产税以房产评估值（现行仍按原值）的计税
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2020/11/24
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u 城市维护建设税会计 u 印花税会计 u 契税会计 u 车辆购置税会计 u 烟叶税会计
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第一节 土地增值税会计
u 一、土地增值税概述
u （一）土地增值税的纳税人与纳税范围
u 凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上
建筑物及其附着物（以下简称转让房地产） 产权，并且取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人。 u 转让必须是有偿的，且产权是转移的。
u 新征用的土地，如属于耕地，自批准征用之日 起满一年时开始缴纳土地使用税；如属于非耕 地，则自批准征用次月起缴纳土地使用税。
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第三节 城镇土地使用税会计
u 二、城镇土地使用税的计算
u 以纳税人实际使用的土地面积为依据， 依照规定的税额，按年计算，分期缴纳。 应纳税额的计算公式如下：
第一节 土地增值税会计
u 4.以房地产进行投资、联营的，投资、联营一方以 土地（房地产）作价入股进行投资作为 联营条件， 将房地产转让到所投资、联营的 企业时，可免缴 土地增值税；一方出地，一方出资金，双方合作建 房，建成后按比例分房自用的，免缴土地增值税。
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第一节 土地增值税会计
u （二）兼营房地产业务的土地增值税会计处 理
u 企业按规定计算出应交纳的土地增值税时，借记 “其他业务支出”，贷记“应交税费──应交土 地增值税”。
u 企业实际交纳土地增值税时，借记“应交税费 ──应交土地增值税”，贷记“银行存款”。
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第一节 土地增值税会计
u （三）转让房地产业务的土地增值税会计 处理
u 市政街道、广场、绿化地带等公用土地；直接用于 农、林、牧、渔业的生产用地。
u 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从 使用月份起免缴土地使用税5～10年。
u 农民自用住宅地。
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第三节 城镇土地使用税会计
u （五）城镇土地使用税的纳税期限
u 城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期 限由省（区、市）人民政府确定。
依据。 u 购置新建商品房、存量房，出租、出借房产，
房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房， 自交付使用、使用或办理权属转移之次月起， 计缴房产税和城镇土地使用税。
税务会计盖地第10章