房地产经济学第一章

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土地分类
《土地管理法》规定，国家编制土地利用总体规划，规定 土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 – 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林 地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 – 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡 住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、 旅游用地、军事设施用地等。 – 未利用地是指农用地和建设用。
公共设施
改良物 建筑物 定着物
图 房地产的组成
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只有定着物才能成为不动产的必要组成部分，附着物 不是不动产的组成部分。两者的区分需要按照以下三 个标准来进行判断： 依附程度：在没有对不动产主体和本身产生严重损害 的情况下，可以同不动产分离的是动产，而不是不动 产的组成部分（也有例外）。如：墙上的浮雕。
财产属性
A
C
商品属性 B 房地产属性
D
E
投资品属 性
政治属性
社会属性
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（一）房地产商品属性
– 房地产是一种劳动产品，具有价值，可以被占有、使用和交易，在交 易中表现出一定的价格。 – 房地产的商品属性使其成为消费品。
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三、土地资产（land property）
土地资产（land property）：是指土地自 然性状的经济表现或反映。 1988年《宪法》规定土地所有权同土地 使用权可以分离，土地使用权可以依法转 让。
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– 土地的经济属性是土地使用或交换过程中的人与 人之间的经济关系，用价值的高低来表示。 – 土地的社会属性说明这一过程中人与人之间的社 会关系，以法律关系（产权的属性）来表示。
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（四）土地的文化属性
• 土地是人们生活的环境，影响人们的生活质量。 • 目前，土地的存在价值、旅游价值和资源环境价 值受到越来越多的重视。 • 土地的文化属性体现了更高层次的人地关系。
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（四）社会属性和政治属性
– 住房问题，社会保障问题，关系社会生活水平
– 房地产，政治问题，关系社会稳定和经济健康发展
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第三节
房地产业及其相关产业
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如：世界公路交通规则分左行制和右行制两类。 左行制以英国为代表。右行制以美国为代表。我国 二战前随英制，即左行制；二战后随美制，改成 右行制。
左行制与岛国环境和交通工具有关。
右行制与三匹马或六匹马拉车有关。
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房地产经济学
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土
第一节 地（land）
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一、土地（land）
• 土地：是由陆地表面各种自然环境因素，包括地形地貌、气 候、土壤、地下水和植被等相互作用形成的历史自然综合体。 • 土地包括其上层的空气，地表的植被，以及地表以下的土壤、 地质沉积物和地下水等。 • 土地四维性：地表平面的变化、垂直方向的变化（空间三 维）、随时间的演替。
土地、土地资源和土地资产三个概念说明人们从不同角 度对土地这一自然综合体的描述，是人类对土地不同认识 到反映，它们也是土地在人类社会中的不同表现形式。 在完全的市场经济下，三者的本质是相同的。 具体的所有人同土地特定权利的结合可以称为土地财 产。 从使用角度出发，可以将土地、土地资源和土地资产 三个概念混用。 雷利.巴洛维《土地资源经济学》未区分。
– 土地的特定权利和特定主体的利益必须是得到社会的承认
和保护的，不享有特定权利的主体的利益谈不上财产，同 样不受法律保护的主体的利益也不是财产。
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2. 土地价值存在的条件
土地价值的存在是有条件的，主要取决于以下四个方面：
– 土地具有使用性：土地的实用性使土地具有使用价值。 – 土地的稀缺性：土地的稀缺性决定了土地所有权或使 用权的价值或价格。 – 供需关系：随着人口的增加，人们对土地的需求越来 越多，且越来越迫切，一般情况下土地的价值会越来 越高。 – 可转移性：土地的可转移性是由法律规定的。
土地面积的有限性
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（二）土地的经济属性
土地的经济属性主要表现为土地的资产特
性，即土地具有价值。
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1. 土地的资产特性，主要表现在三个方面：
– 土地资产属性是针对特定群体而言的，表明该主体的利益； – 在现代社会，土地财产的大小不仅指土地实体的价值，而 且指特定权利的高低价值；
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建
筑
自然条件是城市发展的自然基础，是城市的背景、 底色和依托。城市设计、城市建筑和城市空间格局与自
然协调是保持和发扬城市特色的重要内容。
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第二节 房地产（real estate）
美国不动产还包括与土地所有权有关的任何权利或利益。
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（三）我国的房地产概念
在我国还没有确立法定的房地产概念。综合各家观点，
我们可以将房地产定义为：土地及地上定着物和同地上 利用相联系的地下改良物；同时还包括以上组成部分所
衍生的各种权利。 土 地 房 地 产 定着物
• 冰雪的地方：北美和北欧等北方国家是冬季奥运会的主 力。在我国，黑龙江和吉林控制着冬季运动会的大部分 奖牌。 • 根据地理环境特点，制订体育运动发展战略可以事半功 倍。我国采取由小到大、由巧到力方针与东方人的生理 素质有一定联系。如，乒乓球、羽毛球、，排球等。在 体操、跳水等灵巧项目中，我国有优势。我国各地区在 发展体育时，都根据环境，制订战略。云南利用高山缺 氧的训练优势，发展长跑项目；新疆和内蒙古利用辽阔 草原发展马术运动。山东人身高体壮，在田径上下力功 夫；两广采取“短、小、水、巧”方针。
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物体特性及其同不动产主体的关系特征：为建筑物
的特殊用途而特别设置或为完成某一特殊用途而安 装的物体可以看成建筑物的长期组成部分。如：电 梯。 物体安装的目的。如：书架、热水器。
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房地产业：是包括房地产的投资、开发、经营、
（物业）管理和（房屋中介）服务等行业的产业部门。
房地产业主要活动在流通领域和社会服务领域，
属于第三产业。
住宅业：住宅的投资、建设、经营、管理和服务构成住宅业。 不是严格意义上的产业。
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第四节 房地产业在国民经济中的作用和地位
一、房地产业的适度发展可以带动国民经济的发展
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（一）房地产业在国民经济中的地位
1. 房地产业在国民经济中地位的一般规律 联合国的研究认为：一国在低收入阶段房地产 投资占GDP的比例仅为2%，进入中等发达阶段这一比 例可上升到8%，是房地产业发展最快和国民经济贡 献最大的时期；而到发达阶段，这一比例可降至 3%～5%。
二、房地产类型
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根据土地利用方式可以将房地产分为四种类型
工业房地产
商业房地产
房地产
住 宅
特殊房地产：历史文化建筑、 以及政府、宗教、学校所拥 有的房地产、部队营房等
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三、房地产的属性
用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其 他土地。
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二、 土地资源（land resources）
资源是资产之来源。 土地资源（land resources）：是指现在或者 未来能给人们带来经济收益的土地。 – 土地资源包括人们对土地未来或当前收益的经 济评价。
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四、土地的四元属性
自然 属性 土地的 属性 经济 属性
社会 属性
文化 属性
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（一）土地的自然属性
土地的自然属性表现在三个方面：
土地具有生产力 土地的 自然属性
土地的固定性和区域性
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2. 住宅消费比例 住宅消费支出占总消费支出中的比重大小与两个因素 有关：一是人均国民收入，二是居民生活水平。
有关住房消费占总消费支出的比例有两种计算方法：
住房消费占总消费的比例，它仅计算房屋费用占的 比例，可称为住房消费比例。
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