19年新八章节土地财产制度概论

土地经济学课件
产权的起源及其功能
起源：资源稀缺和外部性的存在 功能：通过建立产权制度，让人 们知道如何获得资源，以及在什 么样的权利范围内可以选择资源 和使用资源
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土地产权的概念和结构
1、土地产权制度与土地产 权的概念
2、土地产权的特点 3、土地产权的构成
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土地产权制度
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土地国家管理的内容
1、土地的权属管理 2、土地的利用管理
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土地权属管理：国家确认和保护土地所有 者和使用者合法权益及调整土地所有权 和使用权关系的一种管理。
权属管理的任务
维护
社会主义土 地公有制
土地 征用
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调整
土地关系
产 生
国有土地 有偿使用
保护
土地和使用者 的合法权益
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行 使
土地所有者 非所有权人
从所有权中分离 出来的使用权
2、取得方式：无偿、有偿（出 让、转让） 3、土地使用权的设定期限：依 据用途不同而有不同的年限。
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（三）土地租赁权
通过契约从土地所有权人或土地 使用权人处获得的土地占有权、 狭义的土地使用权和部分收益权。 与土地使用权相比少了一项处分 权。 土地转租、农村土地转包
反映、体现、实现和 巩固的形式与手段
土地使用 制
具 有
相对独立性
土地使用制的分类
两权合一 两权分离：
有偿使用制 无偿使用制度
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土地租赁关系的性质
在土地“两权”分离条件下所实行 的土地有偿使用制，无论其具体形 式如何，实质都是土地的租赁关系
土地租赁关系的性质因社会性质和 土地所有制度的不同而不同，反映
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地役权与相邻权的区别
土地的相邻权：指相互毗邻的土地所有权人和 使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方 土地的权利。
1、相邻权是法律对于土地间利用关系的一 种最小限度的调节，它无需当事人约定和 法律登记便可发挥作用；地役权则是这种 最小限度外更广泛、更有力的调节，是依 当事人协商而产生的，并且必须经过登记 才有效。
着不同的阶级关系和产品分配关系：
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－在封建社会中，土地租赁关系决 定着地主阶级无偿占有佃农的全部 剩余劳动
－在资本主义社会中，土地租赁关 系反映的是土地所有者和租地农业 资本家共同占有雇佣工人剩余价值
－在社会主义社会中，土地租赁关 系反映的是国家、集体和个人如何 分配土地收益
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符合客观规律
土地利用 ---土地的开 发、利用、整治、保护
取得最好的效益
管理---采取法律、行政、经 济、技术措施，对土地利用进 行计划、组织、指挥和调控。
土土地地经利济用学规课划件 土地开发、整治与保护 土地利用的监督和调控
土地管理的目的
维护已经确定的土地所有制和 土地使用制，即维护代表一国统治 阶级利益的土地所有制及其相应的 土地关系，最大限度地满足全社会 对土地的需求，并保证全国土地资 源得到合理和充分有效的利用，维 护良好生态环境
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制度的概念
制度的内涵可概括为约束人们 行为的一系列习惯和规则。 制度有保障功能和激励两大基 本功能
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土地财产制度的概念
土
一定的社会经济条件下土地关
地
是
系的总和，是关于土地这一基 本生产资料的所有、使用、管
制
理的原则、方式、手段和界限
度
等的法律规范和制度化体系。
形成和 取决于 发展
土地产权
指一个国家土地产权体系构成 及其实施方式的制度规定，是 土地制度的重要组成部分。
指存在于土地之中的排他性 完全权利,是有关土地财产的 一切权利的总和。
必须法律确认
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权利束
包括
土地所有权、使用权、租赁权、 抵押权、继承权、地役权等
土地产 权的基 本特性
（1）具有排他性； （2）土地产权客体必须具 备可占用性和价值性； （3）合法性； （4）土地产权的相对性。
第八章 土地财产制度概论
第一节土地财产制度简述 第二节土地所有制 第三节土地使用制 第四节 土地国家管理制度 第五节 土地产权及其权能构成
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第一节 土地财产制度的概论
一、土地财产制度的概念和构成：
– 制度概念 – 土地财产制度概念 – 土地财产制度的构成
二、土地财产制度的特点 三、土地财产制度的演进与改革
3、土地利用后果的巨大社会性
4、宏观上，土地利用的基本目标是（国家）实 现土地的供求平衡。各部门利益不同，国家在各 部门间资源优化配置。
微观上（使用者），土地利用的目的是实现 自己经济利益最大化，而土地利用有很大社会性， 土地用途的改变存在一定困难性，要实现土地经 济、社会、生态总平衡，只有国家宏观调控才能 做到。
地上权人的权利一般包括：对其建筑物及 竹木有占有、使用、收益和部分处分权能， 可以设定地役权，还可以让与他人或作为 抵押权的标的物。
地上权人的义务是：享受土地的便利须尽 善良管理人的责任；向土地所有人支付租 金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及 缴纳赋税等。
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（六）土地抵押权
1、概念：土地受押人对于土地抵押人不 转移占有并继续使用收益而提供担保的 土地，在债务不能履行时可将土地的拍 卖价款作为受清偿的担保物权。 2、性质： –优先清偿性、 –附属性、 –不可分性
－抵押期限届满，抵押人既不依法 处分土地使用权，又不申请抵押权 的续登。
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（七）地役权
1、概念特征 2、地役权的类型 3、地役权与相邻权的区别
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地役权的概念与特征
1、概念：指为了使用、经营自己土 地（需地役）的方便而使用他人土 地（供地役）的权利。 2、特征： –地役权可以有偿也可以无偿，由
地
经 济
关系
法 权
制 度
反映、规范、确 认、保护、强化
制 度
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土地制度的特点
地位的基础性 国度的差异性 构成的复杂性
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土地财产制度的演进与改革
土地财产制度随社会生产力的提 高和整个社会经济制度的发展推进和 演变。 从下而上自发地渐进式地进行的 通过国家政权的力量从上而下统一推 进的。即在一个国度内（或地区内） 普遍进行的土地财产制度改革（革 命）。
我国土地所有权的转移主要是集体土 地所有权的单向转移——土地征用。即 国家通过对土地集体所有者的一定经济 补偿，将集体土地转为国家所有。
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第三节 土地使用制
土地使用制的概念 土地所有制与土地使用制的关系 土地使用制的分类 土地租赁关系的性质 土地使用制的法律形式
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土地使用制的概念
分级分类管理 垂直统一管理
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第五节 土地产权及其权能构成
一、产权的概念 二、产权的起源及其功能 三、土地产权的概念和结 构
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产权的概念
是财产权利的总称，存在于财产中的 排他性完全权利。
产权不同于所有权 – 产权不是人对物的权利，而是由于
人对物的使用而形成的人与人之间 的关系。 – 一个完整的产权是由一束权利构成 的。
国有土 地转让
权属管理的内容
确认土地所有权和使用权
依 管理土地权属的变更 法
调处土地权属纠纷
集体土地的征用 国有土地的划拨 国有土地的出让与转让 土地调整 土地使用权的收回 农村土地的承包与转包 农村宅基地、自留山、 自留地的调整
查处土地权属方面的违法行为
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土地 利用 管理
是国家按照预定的目标和土地系统运行 的自然、经济规律，对土地的开发利用 、整治和保护所进行的决策、组织、指 挥、协调、控制等工作的总称。
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土地产权体系构成
土地所有权
自物权
地上权
土 永佃权 地 地役权 产 土地发展权
用 益 物他 权物
权 土地使用权（广义） 权
土地抵押权 担保物权
土地使用权（侠义）
土地租赁权
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物权 债权
（一）土地所有权
1、定义：土地所有权是指土地所有 者在法律规定的范围内自由使用和 处理其土地的权利。 两方面：法律意义上的土地所有 权和经济意义上的土地所有权。
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第二节 土地所有制
一、土地所有制的概念及其产生与发 展
二、土地所有制的法律形式 三、土地所有权的流转制度
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土地所有制的含义 及其产生与发展
土地所有制的含义 土地所有制的产生与发 展
土地配问题
表 明
土地所有制度 是
基础
法
产
律
生
体
现
土地所有权 是
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土地所有权四项基本权能
土地占有权： 指对土地的实际占有、控制
的权利 ；
土地使用权：按土地性能和用途进行事实上
的利用和使用；
土地收益权：指从土地上获得收益的权利，
土地收益权是一项独立的权能；
土地处置权： 指在法律允许的范围内对土
地进行处置的权利。它决定土地的归属，是 土地所有权的核心
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3、土地使用权抵押在实际工作中存在的 问题
（1）、抵押人的问题
–房屋所有权与土地使用权分离抵押
–同一宗土地使用权或同一宗土地使 用权及其地上建筑物所有权重复抵 押、多头抵押
–欺骗抵押。
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（2）、抵押权人的问题
－无意识申办担保物权; －抵押权人不申请地价评估及其确
认，或者要求不予评估、确认，或 者不按地价评估、确认的结果控制 抵押贷款的额度。