2016房地产估价师《制度与政策》讲义：房地产业的基本概念
《房地产基本制度与政策》第2章 房地产制度与政策概述
（二）住房转让限制 从2005年至2013年,每一年的总理政府工作报告都提到了“调控” “遏制房价上重等字眼。
（三）“房住不炒” 随着我国城镇住房价格持续飙升,房子妙作引起的房地产市场乱象,增
加了金融风险住房脱离了本来的居住属性,变成投资和投机的工具。 （四）租售并举和因城施策 党的二十大报告明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建 立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为我国房地产行业 未来的发展指明了方向。
承租人有下列情形之一的,应当腾退公共租赁住房; ①提出续租申请但经审核不符合续租条件的。 ②租赁期内,通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公
共租赁住房配租条件的。 ③租赁期内,承租或者承购其他保障性住房的。
五、住房公积金制度
住房公积金制度是指由职工所在的国家机关、国有企业、城镇集体企 业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及职工个 人缴纳并长期储蓄一定的住房公积金,用以日后支付职工家庭购买或自建自 住住房、私房翻修等住房费用的制度。
2019年3月24日(国务院关于修改部分行政法规的决定)对《住房公积 金管理条例》进行了修订，进一步简化了办理住房公积金的相关手续。
职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金, 属于职工个人所有。
住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、 银行专户存储、财政监督。
具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门 根据本地区实际情况确定,报本级人民政府批准后实施并向社会 公布。
(三)公共租赁住房轮候和配租
1.公共租赁住房轮候对象的确定 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门,对申
房地产制度与政策讲义
房地产制度与政策讲义1. 介绍房地产是国民经济的重要组成部分，也是人们生活不可或缺的一部分。
在中国，房地产行业经历了快速发展和政策调控的过程，建立了一套相应的制度和政策来规范市场运作和促进房地产的健康发展。
本讲义将对房地产制度与政策进行介绍，帮助读者更好地了解这一领域的基本知识。
2. 房地产制度2.1 房地产权利制度房地产权利制度是指国家对房地产的所有权、使用权、收益权和处分权等权利进行规定和保护的制度。
它包括房地产登记制度、房地产交易制度和房地产抵押制度等。
房地产权利制度的健全与否直接影响到房地产市场的效率和公平。
2.1.1 房地产登记制度房地产登记制度是指国家对房地产权利进行登记和确认的制度。
它包括产权证书的颁发、登记簿册的建立和维护等环节。
房地产登记制度的建立和实施可以有效保护房地产权益，提高市场透明度和交易效率。
2.1.2 房地产交易制度房地产交易制度是指国家对房地产买卖行为进行规范和监督的制度。
它包括房地产交易市场的设立、交易合同的签订和履行、交易税费的征收等方面。
房地产交易制度的健全与否直接影响到房地产市场的稳定性和可预期性。
2.1.3 房地产抵押制度房地产抵押制度是指国家对房地产进行抵押授信的制度。
它包括抵押登记、抵押贷款合同和抵押物处分等环节。
房地产抵押制度的完善可以提高金融机构的信贷支持能力，推动房地产市场的发展。
2.2 房地产税收制度房地产税收制度是指国家对房地产进行税收征收和管理的制度。
它包括房产税、土地使用税和契税等多个税种。
房地产税收制度的合理设计可以调节市场供需关系，促进市场平衡和资源优化配置。
2.3 房地产规划制度房地产规划制度是指国家对房地产开发、利用和管理进行规划和控制的制度。
它包括城市总体规划、土地利用规划和建设用地管制等。
房地产规划制度的科学有效实施可以避免资源浪费和环境污染，推动城市可持续发展。
3. 房地产政策3.1 国家宏观调控政策国家宏观调控政策是指国家通过财政、货币、税收等手段对房地产市场进行调控的政策。
房地产估价师守则与政策辅导：房地产业内容-房地产估价师考试.doc
二、考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的掌握程度。
三、考试基本要求掌握房地产业的概念和行业细分，房地产领域的现行法规体系。
熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。
3、了解房地产业的历史沿革。
四、内容辅导：第一节房地产业概述一、房地产业的基本概念（掌握）房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。
它们之间的主要区别是：①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。
②建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。
在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。
例题：房地产业属于（）。
A、第一产业B．第二产业C．第三产业D．第四产业答案：C解析：由于房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，所以它属于第三产业，因此，应选C.产服务业。
房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。
其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。
因此，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。
例题1：房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
（）（2004年试题）答案：√和房地产服务业。
例题2：房地产服务业又分为（）。
A、房地产咨询B．房地产估价C．房地产经纪D．房地产管理E、物业管理答案：ABCE解析：房地产管理是一种管理行为，不是房地产服务业。
《房地产基本制度与政策》理论教学大纲
《房地产基本制度与政策》课程教学大纲课程名称（中文）：房地产基本制度与政策课程编码：09134500学分: 3 学时:48 理论：48 实验：无适用专业：工程管理一、课程性质、目的和任务本课程为工程管理专业（房地产开发经营方向）的专业必修课，教学目的在于通过教与学，使学生正确理解房地产领域的一些基本制度,掌握其中的概念、基本原理、普遍规律和一般方法，并能综合运用于对实际房地产法律问题的分析，初步具备解决一般法律问题的能力,培养学生的综合法律素质。
同时通过教学使学生领会和掌握法学的思维方法，学会从法学的视角去解决工程实际中发生的事情，从而提高学生分析和解决实际问题的能力。
二、教学基本要求1、知识、能力、素质的基本要求;通过课程的教学，使学生基本掌握房地产基本制度与政策的基础知识，了解房地产开发企业制度和房地产开发规划管理制度；理解建设工程项目招投标和建设工程的施工管理与监理；掌握房地产开发的概念、分类、特点和基本原则.在房地产经纪活动中，能够运用所学知识进行评估房地产的价格、质量、折旧、维修，以及税收、抵押、信贷、保险、未来的升降值趋势等。
2、教学模式基本要求(1）在教学过程中，要求理论结合实际，注重案例教学和实际操作；(2）本课程以讲授为主，注重调动学生的学习积极性，积极采用参与式、互动式、体验式等的现代教学方式方法。
三、教学内容及要求第一章房地产法律法规概述教学目的：通过本章的教学，使学生了解房地产和房地产市场的含义，掌握房地产法的概念、体系和基本原则了解我国房地产法律制度的发展，把握房地产法的地位。
教学内容：房地产和房地产业；房地产的含义、分类、特点；房地产业的含义、特点、行业细分、基本架构、地位与作用；城市土地制度的改革；城镇住房制度的改革;房地产法的发展历程；我国宪法确立的房地产法律原则;我国房地产法律体系第二章建设用地法律制度与征收补偿教学目的：了解我国城市土地使用制度、集体土地征用及城市房屋拆迁法律制度；理解土地使用权划拨、转让、出租的概念、特征;掌握土地使用权出让的概念、特征、范围、方式。
2020年房地产估价师考试《制度与政策》考点甄选集
2020年房地产估价师考试《制度与政策》考点甄选集房地产业基本概念及作用：概念：房地产业是实行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。
归属行业：第三产业特点：具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产业与建筑业的主要区别是：①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性;而房地产的产品即体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。
②建筑业是物质生产部门，属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。
房地产业与建筑业又有着非常密切的关系，因为除特殊领域的建筑产品外，它们的业务对象都是房地产。
在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方;房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者;建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。
在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。
1、基础性土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。
房地产为人们提供必要的物质生活条件，是人们从事各种活动的物质基础来源。
房地产既是一种重要的物质劳动产品和物质财富，又是人们赖以生存和发展的重要社会资源。
2、先导性房地产业将土地、资金、劳动力和各种社会资源及物质材料通过市场机制积聚起来，对整个市场体系的完善具有不可替代的重要作用。
包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。
总之，房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。
【篇二】2020年房地产估价师考试《制度与政策》考点甄选集经济适用住房政策存有的缺陷：经济适用住房是指以中、低收入家庭为供应对象，按照国家住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设，得到政府政策扶持的普通住宅。
2016年房地产估价师执业资格考试房地产基本制度与政策备考精品
第一章房地产业1、房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
2、房地产业与建筑业的区别：①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品即体现物质属性又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。
②建筑业是物质生产部门，是第二产业，房地产业兼有生产、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。
房地产业与建筑业的联系：①除特殊领域的建筑产品外，它们的业务对象都是房地产。
②在房地产开发活动中，房地产业和建筑业是合作双方。
3、房地产业可以分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。
房地产投资开发除了取得土地、建造房屋然后预售或销售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间后再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地变成为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。
房地产开发具有资金量大、；回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产咨询业具体业务有：房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划。
房地产经纪业是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。
物业管理是一种经营型、企业化的管理，通过质价相符的有偿服务和一业为主，多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展和自我完善。
中国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理的一种体制。
管理单位并非企业而是属于事业性质。
4、任何行业的发展都离不开房地产业，房地产业的作用：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件②可以改善人们的居住和生活条件③可以改善投资环境④避免分散建设，有利于城市规划⑤有利于积累城市建设基金⑥可以带动相关产业⑦有利于产业结构的合理调整⑧有利于深化住房制度改革⑨有利于吸引外资⑩可以扩大就业面。
房地产估价制度与政策知识点
2011年房地产估价师《制度与政策》资料（1）第一章房地产业【本章主要内容】第一节房地产业概述第二节住房制度概述第三节土地制度概述第四节房地产法制建设【内容详解】第一节房地产业概述1. 房地产的基本概念概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业在国民经济分类中属第三产业房地产业与建筑业的区别与联系区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系2. 房地产业的作用（七大作用）为国民经济发展提供重要物质条件房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（GDP要靠房地产的拉动作用）可改善人民的住房条件和生活环境可加快旧城改造和城市基础设施建设有利于优化产业结构，改善投资环境可扩大就业可增加政府财政收入3. 房地产业的细分（两大行业3大类）房地产开发业（主体地位）房地产服务业物业管理房地产中介服务业咨询估价经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）【注意】中介和经纪的区别房地产服务业和房地产中介服务业的区别【2008年真题】物业管理业不属于房地产中介服务业。
（）【答案】√【答案】物业管理属于房地产服务业，但不属于房地产中介服务业，中介服务业包括咨询、估价和经纪三类。
【典型例题】（）是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
A．房地产投资开发B．房地产咨询C．房地产估价D．房地产经纪【答案】B4.房地产业的历史延革（五个时期）1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业1949~1955年，确立产权，建设机构改善生活条件的房地产稳定期1055~1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位1966~1978年，房地产混乱停滞1978~今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场第二节城镇住房制度改革【我国的住房制度】城镇住房制度－78年后发生根本性变化农村住房制度－农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】城镇住房制度改革城镇土地使用制度改革房地产生产方式改革1.城镇住房制度改革传统城镇住房制度国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度根本问题不能有效满足城镇居民的住房需求以租无法养房住制度改革的阶段（三阶段）探索和试点阶段－提出走住房商品化道路（1978－1991）改革的全面推进和配套改革阶段（1991－1994）改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）2. 现行城镇住房制度的基本框架（三个方面）新增住房供应方面（两条脚走路）加强经济适用住房的建设和管理（经济适用房）增加普通商品房供应，控制高档商品房建设（商品房）存量住房方面（房改）推进公房出售完善住房补贴制度政府住房保障职能建立完善廉租房制度2.1 经济适用房性质经济适用房地具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种）出售价格确定实行政府指导价，按保本微利原则确定经济适用住房的成本（八项）征地和拆迁补偿费勘察设计和前期工程费建安工程费住宅小区基础设施建设费企业管理费，一般控制在2%以下贷款利息税金开发利润，按前四项的3%以下政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项）土地无偿划拨减免行政事业性收费政府承担小区外基础设施建设控制开发贷款利率税收优惠政策建设的规定严格控制在中小套型严格审定销售价格严格实行建设项目招标投标制度供应的规定供应实行申请、审批和公示制度集资、合作建房资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营【2008年真题】经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。
房地产估价师《制度与政策》讲义：房地产交易管理概述
一、房地产交易管理的概述和原则房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容。
1988年原建设部、国家物价局、国家工商行政管理局发布的《关于加强房地产交易市场管理的通知》中明确规定：“城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。
”1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》则对房地产交易进行了更为明确的立法解释：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。
二、房地产交易的基本制度城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
(一)房地产价格申报制度房地产成交价格不仅关系当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。
因此，加强房地产交易价格管理对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益，促进房地产市场健康有序发展，有着极其重要的作用。
(二)房地产价格评估制度《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。
具体办法由国务院规定。
”(三)房地产价格评估人员资格认证制度《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
”必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。
未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
2016年房地产估价师执业资格考试房地产基本制度与政策复习要点
房地产估价师执业资格考试房地产基本制度与政策复习要点
《土地管理法》第二条规定： “中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所 有制和劳动群众集体所有制。 ” 国有土地：全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院 代表国家行使。 集体土地：劳动群众集体制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地 被称为农民集体所有制土地。 备注： 1) 国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、 征购为国有的土地； ③国家依法征收的土地； ④依法不属于集体所有的林地、 草地、 荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其 成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁 移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 2) 农民集体的范围：①村农民集体；②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； ③乡（镇）农民集体。 3) 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以 外，属于农民集体所有。 8、 掌握土地管理的基本制度： 1) 国家实行土地登记制度： 备注： 属于国有土地的，核发《国有土地使用证》 ；属于农民集体所有土地的， 核发《集体土地所有证》 ；使用集体土地的，核发《集体土地使用证》 。 土地登记以县级行政区为单位组织，具体工作由县级以上人民政府土地管 理部门负责。 土地登记以宗地为基本单元，拥有或使用两宗以上土地的土地所有证或使 用者，应当分宗登记；两个以上土地使用者使用一宗土地的，应当分别申 请登记；跨县级行政区使用土地的，应当分别向县级以上人民政府土地管 理部门申请登记。 2) 国家实行土地有偿有限期使用制度： 备注： 除了国家核准划拨的土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条 件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 3) 国家实行土地用途管制制度： 备注： 根据土地利用总体规划，将土地用途划分为：农用地、建设用地、未利用土地。 土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地专用须经有批准权 的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。 4) 国家实行耕地保护制度： 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。 《物权法》规定， 国家对耕地实行特殊保护， 严格限制农用地转为建设用地， 控制建设用地总量。 9、 了解城镇土地使用制度改革： 1) 计划经济时期， 城镇土地使用制度， 是对土地实行行政划拨、 无偿无限期使用、 禁止土地使用者转让的土地制度。 2) 弊端是：①不利于土地的合理使用；②不利于正确评价企业的绩效；③有违按
房地产估价师考试-房地产基本制度与政策
第一章房地产业1.房地产中介分为：房地产咨询、房地产估价、房地产经济。
2.房地产开发经营业的特点：投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。
3.我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革、房地产生产方式改革。
（78年邓小平首次提出关于房改的问题，84年明确提出改革总体构想）4.现行城镇住房政策：商品住房、政策性住房（安置住房、限价商品房、公共租赁住房、单位建设住房）、保障性住房（廉租房、经济适用房）。
其中廉租房套均40平米，人均建面13平米；经济适用房是套建60平以内。
5.土地所有制：社会主义公有制（全民所有制）和劳动群体集体所有制。
对于镇土地的归属可以根据实际情况分别处理。
6.取得国有建设用地的途径：协议、出让、转让、租赁7.农场集体三种形式：村民集体、村内两个以上农村集体经济组织、乡镇农民集体8.宅基地、自留山、自留地属集体所有；矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属国家所有。
9.土地管理的基本制度：土地登记制度、有偿有期限使用制度、用途管制制度、耕地保护制度。
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
10.耕地：主要指种植农作物的土地。
包括新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地，以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地，耕种3年以上的滩地和滩涂。
11.我国法律体系：法律（全国人大编制颁布）、行政法规（国务院制定颁布）、部门规章（国务院下属相关行政主管部门制定颁布）。
另外还有地方性法规和地方性部门规章等。
第二章建设用地制度与政策1.征收集体土地的特点：强制性、补偿性、土地所有权转移2.征收集体土地应遵守的原则：珍惜耕地，合理理由土地的原则（能少占就部多占）；保证国家建设用地原则（既要贯彻落实节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必须的土地）；妥善安置原则；有偿使用土地原则；依法征地原则3.征收土地批准权限规定：征收土地实行国务院和省级人民政府两级审批；建设占用土地，涉及农用地的应办理农用地审批手续；征收基本农田、基本农田以外耕地35公顷、其他土地70公顷的由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批并报国务院备案4.临时使用土地期限最高部超过2年，到期可再提出申请5.联营使用集体土地的由县级以上人民政府审批，可以实行征收，也可部改变土地权属性质6.市县人民政府收到征收方案后10日内应以书面或其他形式公告。
2016房地产估价师《制度与政策》章节辅导第四章1
第四章房地产开发经营管理制度与政策
第一节房地产开发企业的管理
房地产开发企业概念：
房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
房地产开发企业又称为开发商或发展商，在有些法律文件中也称为建设单位，通常其企业组织为公司，又称为房地产开发公司。
房地产开发企业的特殊性在于从事房地产开发和经营，一般具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征。
依据《中华人民共和国公》，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司。
房地产开发企业的设立条件：
《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。
设立房地产开发企业应具备下列条件：
(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构;
(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;
(3)注册资本100万元以上;
(4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员;
(5)法律、法规规定的其他条件。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件做出高于以上的规定。
2016房地产估价师《制度与政策》讲义：房地产法制建设
2016房地产估价师《制度与政策》讲义：房地产法制建设我国房地产法律体系：目前，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显着成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。
其中，法律主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《物权法》。
特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。
这部法律除确立了我国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。
房地产相关法律：城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城乡规划法》既有分工，又相辅相成。
《城市房地产管理法》是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。
《土地管理法》是“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。
《城乡规划法》是“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。
因此，对于城市建设和房地产业来说，《土地管理法》主要是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收、征用，即征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。
《城乡规划法》除规定了城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围以外，重点是确定规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容。
《城市房地产管理法》则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出了具体规定。
第二部分：房地产基础知识培训教材---精简版
分为三个大部分：●房地产基本制度与政策●房地产相关知识●房地产常用概念解释第一部分：房地产基本制度与政策房地产业一、房地产业1、房地产业的基本概念：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业.2、房地产业与建筑业既有区别又有联系.区别：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性;而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性。
建筑业是物质生产部门，属于第二产业;房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。
联系：它们的业务对象都是房地产.3、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业.房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。
其中,房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业.建设用地制度取得国有土地使用权的途径主要有4种：（1）、划拨：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得；（2)、出让：通过国家出让方式取得；（3）、转让：通过房地产转让方式取得（例如买卖、赠与或者其他合法方式）;（4）、租赁：通过土地或房地产租赁方式取得.三、国有土地使用权出让1、国有土地使用权出让的概念：国有土地使用权出让: 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、土地使用权出让的方式和年限：1)依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让的四种方式：✧招标✧拍卖✧挂牌✧协议2)土地使用权的出让年限：✧居住用地:70年✧工业用地:50年✧教育、科技、文化卫生、体育用地：50年✧商业、旅游、娱乐用地：40年✧综合用地或其他用地：50年“区位"是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性,与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关)的距离，周围环境、景观等…商品房交付使用：房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人,并提供两书一表,两书即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一表即《商品房竣工验收备案表》《住宅使用说明书》是对住宅的结构、性能和各部位部件的的类型、性能、标准等的说明。
2019房地产估价师制度与政策第一章考点：房地产业概述
1.房地产业的含义房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、和其他房地产活动。
在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。
2.房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业既有区别又有联系。
主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。
这两个产业又有着非常密切的关系：业务对象都是房地产。
在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方;房地产业是策划者、组织者和发包单位;建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。
3.两个基本概念城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，转变成为主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。
城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革，把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一，土地供应采取无偿划拨，无限期使用，不得转让的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。
二、房地产业的细分(考点)房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
其中，房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业;房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。
因此，房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
【2010年真题】房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。
房地产估价师《制度与政策》第一章考点
房地产估价师《制度与政策》第一章考点考好试的前提是了解每一章的考点、考试内容。
小编整理了《制度与政策》第一章考点，欢迎欣赏与借鉴。
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节房地产业概述一、房地产业的基本概念二、房地产业的作用三、房地产业的细分四、房地产业的历史沿革第二节住房制度概述一、城镇住房制度改革(一)城镇住房制度改革的探索和试点阶段(二)城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段(三)城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段二、现行城镇住房政策第三节土地制度概述一、土地所有制(一)国有土地(二)集体土地二、土地管理的基本制度(一)国家实行土地登记制度(二)国家实行土地有偿有限期使用制度(三)国家实行土地用途管制制度(四)国家实行耕地保护制度三、城镇土地使用制度改革四、现行城镇土地使用制度的基本框架第四节房地产法制建设一、我国房地产法律体系二、房地产相关法律三、房地产行政法规四、房地产部门规章考试要求1.熟悉房地产业的基本概念;2.熟悉房地产业的作用;3.熟悉房地产业的细分;4.了解房地产业的历史沿革;5.了解城镇住房制度改革;6.熟悉现行城镇住房制度的基本框架;7.掌握土地所有制;8.掌握土地管理的基本制度;9.了解城镇土地使用制度改革;10.熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架;11.掌握我国房地产法律体系;12.掌握房地产相关法律;13.掌握房地产行政法规;14.掌握房地产部门规章。
房地产基本制度与政策题解(估价师考试用书)
房地产基本制度与政策第一章房地产业1、什么是房地产业？房地产业是进行房地产投资、开发、管理服务的行业,属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
2、房地产业包括哪些细分行业，各细分行业的主要内容是什么？房地产可分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业.房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动.现实中个体业务有进行房地产市场调研、项目可行性研究、开发项目策划等。
房地产价格评估业是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。
房地产经纪业是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理和经纪的经营活动。
物业管理业是指专业化的物业管理企业，受业主委托，按照国家法律法规，依据合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，为客户提供高效、优质、经济的全方位的服务,使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
3、发展房地产业的意义是什么?房地产业是国发经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。
是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。
A、为国民经济的发展提供重要的物质条件；B、改善人民的居住和生活条件;C、改善投资环境,加快改革开放的步伐；D、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；E、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；F、可以带动相关产业的发展；G、有利于产业结构合理调整；H、有利于深化住房制度改革,调整消费结构；I、有利于吸引外资，加速经济建设；J、可以扩大就业。
房地产估价师制度与政策辅导：房地产业内容
房地产估价师制度与政策辅导：房地产业内容房地产估价师制度与政策辅导：房地产业内容房地产估价师制度与政策辅导：房地产业内容第1讲房地产业一、内容提要：1、房地产业概述2、城市住房制度改革3、城市土地使用制度改革4、房地产法制建设二、考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的掌握程度。
三、考试基本要求1、掌握房地产业的概念和行业细分，房地产领域的现行法规体系。
2、熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。
3、了解房地产业的历史沿革。
四、内容辅导：第一节房地产业概述一、房地产业的基本概念（掌握）房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。
它们之间的主要区别是：①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。
②建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。
在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。
例题：房地产业属于（）。
a、第一产业b．第二产业c．第三产业d．第四产业答案：c解析：由于房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，所以它属于第三产业，因此，应选c。
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。
其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。
因此，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。
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2016房地产估价师《制度与政策》讲义：房地产业的基本概念
一、房产类
1、房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：a）土地b）建筑物及地上附着物c）房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
a）实物形态上看，房产与地产密不可分；
b）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：
a）二者属性不同；
b）二者增值规律不同；
c）权属性质不同；
d）二者价格构成不同。
2、房地产的特征
▲房地产的自然特征
a）位置的固定性；
b）使用的耐久性；
c）资源的有限性；
d）物业的差异性。
▲房地产的经济特征
a）生产周期
b）资金密集性
c）相互影响性
d）易受政策限制性
e）房地产的增值性
注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。
其主要归功于房地产的重要组成部分——土地。
3、房地产的类型
按用途划分：
a）居住房地产
b）商业房地产
c）旅游房地产
d）工业房地产
e）农业房地产
二、基本概念类：
1. 住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
2. 成套住宅：是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户用的房屋。
3. 非成套住宅：是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
4. 廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。
我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
5. 存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
6. 再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
7. 安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4㎡以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
8. 经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。
9. 集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
10. 全民单位自管公房：指全民所有制单位自己直接管理的房屋。
11. 集体单位自管公房：指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。
12. 二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。
一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
13. 期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称+为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
14. 现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
15. 准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
16. 外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
17. 内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
18. 尾房：又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
19. 烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
20. 城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
21. 居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
22. 国有房产：是指归国家所有的房产。
包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。
国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
23. 集体所有房产：是指城市集体所有制单位所有的房产。
即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
24. 私有（自有）房产：是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。
其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。
25. 使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
26. 公房：公房也称公有住房，国有住宅。
它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。
上述两类房均为使用权房。
27. 不可售公房：不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。
28. 已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。
29. 单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
30. 私房：私房也称私有住宅，私产住宅。
它是由个人或家庭购买、建造的住宅。
在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。
公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
31. 居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
32. 涉外房产：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
33. 其他房产：是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。