1 房地产开发与管理概述

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第三节 房地产开发企业

一、房地产开发企业的特征 二、房地产开发企业的分类 三、房地产开发企业的设立 四、房地产开发企业的资质
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一、房地产开发企业的特征

房地产开发企业是指以房地产开发建造 为前提，从事土地开发、房屋开发等不 同形式的经济活动，在实现社会效益的 同时获取利润、进行自主经营，独立经 济核算，并具有法人资格的经济实体。
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二 房地产开发与经营活动的参与主体



（一）开发商 （二）建筑承包商 （三）政府部门 （四）金融机构 （五）土地所有者或土地当前的使用者 （六）专业顾问 （七）消费者（购房者及租户）
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（一）开发商


开发商是项目的出资者、组织者、管理者 与协调者，是房地产开发全部工作的直接 决策人、受益人和责任人。 开发商的目的是在注重社会效益和环境效 益的前提下，通过实施开发过程来获取直 接的经济利益。
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房地产业与建筑业的关系



建筑业的主要经营活动是各类房屋建造及其他构筑 物的修建、改造及设备安装，是物质生产部门。属 于第二产业。 在房地产的产业链条中，地上建筑物和构筑物的建 设离不开建筑业，建筑业是其中不可缺少的生产环 节。 房地产业的发展为建筑业提供了巨大的空间，建筑 业的技术进步和成本高低对房地产产品的品质和经 营效益有着直接的影响。
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第二节 房地产开发

一、房地产开发的含义、特点和分类 二、房地产开发活动的参与主体
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一、房地产开发的含义、特点及分类
（一） 房地产开发 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二条规定：“房地产开发，是指在依据本 法取得国有土地使用权的土地上进行基础设 施、房屋建设的行为。”
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出生年月：1963年10月 籍贯：甘肃省天水 职位： SOHO中国有限公司 董事长兼联席总裁 毕业院校：石油管道学院（河 北）
经历： 大学毕业后分配到河北廊坊石油 部管道局经济改革研究室工作， 1987年底开始在深圳和海南开 创自己的房地产开发生涯。 1992年，与人合作共同创建了 北京万通实业股份有限公司，在 北京开发房地产。 1995年，潘石屹与妻子张欣共 同创立了SOHO中国有限公司





根据开发的深度，可分为土地开发和房屋开发 根据开发项目的使用功能，可分为居住类房地产、 工业类房地产、商业类房地产、特殊用途房地产 等 根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地 产开发和旧城区房地产开发 根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发 和成片小区开发 根据开发方式分类，可分成定向开发、联合开发、 合作开发和单独开发
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（二）房地产开发的特点

房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，
房地产企业的特点以及房地产产品的独有属性，
也是房地产产品的形成过程。房地产业的特殊性、
使得房地产开发具有与其他开发活动不同的特点。
1.全面系统性 2.广泛联系性
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3.风险与效益并存 4.地域性
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（三）房地产开发的分类

学习本课程的目的是培养学生进行房地产市场分 析、投资决策分析和开发管理的能力。 通过本课程的学习，要求学生既掌握房地产开发 及管理的相关理论知识，又掌握实际操作方法， 能较熟练地进行市场投资分析并撰写可行性研究 报告。以适应房地产及其相关领域各个层面的工 作。
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课程内容






土地开发和再开发 房屋开发和建设 地产经营 房地产经营

房地产中介服务 房地产物业管理服务 房地产金融服务
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房 地 产 业 的 特 性
高度综合性 政府干预强 关系社会的稳定 高投资、高收益、高风险
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三、房地产业的行业性质及作用



房地产业是第三产业的重要组成部分,在我国 国民经济分类标准中被作为独立的行业。 它既是国民经济的先导性、基础性产业,又是 附加值比较高的产业。 房地产业为人们提供一定的空间地域,它是整 个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物 质基础。没有房地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ业就没有城市和城市的社 会经济生活。
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潘石屹




任志强 籍贯：山东 毕业院校：中国人民大学 职务：北京华远新时代房 地产公司 董事长
1984年任北京市华远经济建设开发 总公司建设部经理，当时年仅33岁； 1987年至1993年，任北京市西城 区华远城市建设开发公司总经理； 1993年至今，任北京市华远集团总 裁兼北京市华远房地产股份有限公 司董事长。 1984年至今，任志强主持或参与了 华远近50个房地产项目的开发工作， 战功卓著，曾当选西城区人大代表、 北京市劳动模范，并荣获全国“五 一劳动奖章”，现任北京市政协委 员。任志强是京城房地产圈内的资 深人士，在业内被称为“大哥大”。
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二、房地产开发企业的分类

依所有制性质划分： 公有制房地产开发企业
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（三）政府部门



政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中， 既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能， 有时以开发商身份投资参与公益型项目建设，甚 至以开发及投资主体的身份进行重大项目建设。 主要涉及的部门：土地管理、城市规划、建设管 理、市政管理、房地产管理等部门 需获得的批准：土地使用证、规划许可证、开工 许可证、市政设施和配套设施使用许可证、销售 许可证、房地产产权证书等
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具体来讲，房地产开发是指具有开发资质的 房地产开发企业依据相关法律法规或政策， 根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑 经济效益、社会发展的要求，对获取的土地 进行投资、建设、管理的行为。
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房地产开发是通过多种资源的组合使用 而为人类提供入住空间，并改善人居环 境的一种活动。 这里的资源包括：土地、建筑材料、城 市基础设施、城市公用配套设施、劳动 力、资金和专业人员经验等。
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房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经 营范围的生产经营型企业。随着市场化进程的 加快，其经营性功能日渐突出，主要职能表现 在对内部资源和市场资源的重组过程。 房地产开发企业是典型的资金、技术、人才密 集型企业。 政府对房地产业的干预的力度强，环节多。 房地产开发企业生产及经营的产需链条长，环 节多。对企业的整体运作水平和资源整合能力 要求高。
房地产开发与管理概 述 房地产开发程序与管 理 房地产市场调查与分 析 房地产开发项目策划 房地产投资分析基础
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房地产开发项目可行 性研究 房地产开发资金筹集 与成本监控管理 房地产开发的建设过 程管理 房地产市场营销 物业管理
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参考书目



（一）建议教材 施建刚，房地产开发与管理，上海：同济大学出版社， 2004
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第一章 房地产开发与管理概述
※ 本章要求 熟悉房地产开发的含义、特征和 分类，房地产企业的概念和性质， 组建房地产企业的条件， 了解管理的概念，房地产业的地 位，房地产开发过程中的主要角 色，政府对房地产开发过程的管 理。
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第一章 房地产开发与管理概述
（二）参考书目 1、刘洪玉，房地产开发（3版），北京：首都经济贸易大学出版社， 2006 2、中国房地产估价师学会．房地产开发经营与管理．北京：中国建 筑工业出版社，2005 3、丁烈云， 房地产开发（第二版） 北京：中国建筑工业出版社， 2004 4、吕萍，房地产开发与经营，北京：中国人民大学出版社 2002.4 5、刘薇、滕一峰，房地产开发与管理，北京：北京大学出版社， 2010.6
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（二）建筑承包商



建筑承包商是开发过程中房屋等建筑产 品的直接生产者。 建筑承包商以开发商为市场，不享受项 目经营效益，只是从工程建筑施工中收 取工程费用。 承包商在开发项目的建设过程中起着十 分重要的作用，承包商的队伍素质、管 理水平直接关系着房地产产品的质量。
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房地产的特性
自然特性
位置的固定性、 单件性、 耐久性
经济特性
建设周期长，投资大、 投资流动性差、保值增 值性、 变更用途困难性
社会特性
政策影响性强、 较强的社会风俗 和生活习惯
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二、房地产业的含义和特性
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管 理和服务活动的行业和部门的总称。房地产业是 一个巨大的产业体系。 房地产业的主要内容：

城市土地国有，农村土地集体所有 对应开发用地的获取方式：
从土地所有者（即国家）手里获取土 地使用权，为土地出让方式； 从当前的土地使用者手里获取土地使 用权，为土地转让方式；

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（六）专业顾问

建筑师 工程师 规划师 景观建筑师 环境顾问 交通顾问 房地产估价师
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（四）金融机构