苏州工业园区住宅物业管理办法

第一章总则第一条（目的和依据）为了规范苏州工业园区（以下简称园区）的住宅物业管理活动，明确业主、建设单位、业主委员会、物业管理企业以及政府有关管理部门的权利和义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障住宅物业的正常使用和维护，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活环境，根据国家、省、市有关规定，结合园区实际，制定本办法。

第二条（释义）本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、设备、设施和相关的场地。

本办法所称物业管理是指物业管理专业公司和专营公司与业主、使用人或者业主委员会依据物业管理服务合同，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称业主(产权人)，是指物业的所有权人。

所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的人。

本办法所称物业管理区是拥有独立的出入口和共有设备设施的、不被城市交通穿越的相对完整的、独立的区域。

在该区内仅有一个业主委员会和委托一家物业管理企业进行管理。

物业管理区由主管部门划定。

第三条（实施条件）新建物业和达到一定规模、配套设施比较齐全的已建物业，应当实行物业管理。

配套设施不全的住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实施物业管理。

第四条（主管部门及职责）苏州工业园区国土房产局是本行政区域内物业管理的行政主管部门（以下简称主管部门），履行下列职责：（一）贯彻实施国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定园区有关物业管理的具体政策、措施和管理标准；（二）管理园区物业管理工作，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制；（三）负责园区内物业管理企业资质的管理工作，监督和规范物业管理企业行为；（四）对物业管理招投标工作进行监督和管理；（五）组织指导物业管理创优活动；（六）协调物业管理有关各方的关系和纠纷；（七）督促和指导业主、业主委员会按照政府所规定的标准对其物业进行良好的维护和管理；（八）组织和指导物业管理区成立首届业主委员会，监督和指导业主委员会工作；（九）依法查处物业管理活动中的违法违规行为；（十）法律、法规规定的其他职责。

第五条（相关管理部门职责）规划、建设、市政、卫生、交通、公安、供电、供水、供气、排水、物价、工商、城管等有关专业管理部门，按照职责分工，对物业管理工作进行专业指导和监督。

各社区工委（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

第二章物业管理分工第六条（道路、供排水设施管理）物业管理区域内共用的道路和雨水设施的日常养护和维修管理，由小区全体业主负责；属于城市道路和公共供、排水设施的由市政管理部门负责。

第七条（绿化养护管理）物业管理区域内共用绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由小区全体业主负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第八条（公共环境清洁管理）物业管理区域内道路、住宅楼、楼道等公共环境的清扫保洁，由小区全体业主负责。

第九条（公共治安协助管理）物业管理区域内的公共治安的协助管理及相关设施的维修管理，由小区全体业主负责，并接受专业部门的指导监督。

第十条（公共卫生设施及生活垃圾管理）物业管理区域内共用厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由小区全体业主负责；生活垃圾由小区全体业主负责收集到垃圾中转站，清运工作由市容环境卫生管理部门负责。

第十一条（供水、排污、燃气设备管理）物业管理区域内供水系统户表为界，界线以外（包括计费水表）的供水管线及设备（二次增压泵站除外），由供水企业负责组织维修、管理；界线以内的供水管线及设备，由小区全体业主或业主负责维修管理；物业管理区域内污水系统以楼外污水检查井为界，界线以外的污水管线及设备由污水处理企业负责组织维修、管理；界线以内的污水支管线及设备，由小区全体业主负责维修管理；物业管理区域内的所有燃气管线及附属设施（包括用户计量器具），由供气企业负责组织维修、管理。

第十二条（供电、供汽线路等设施管理）物业管理区域内供电线路、供热线路、消防器具设施、路灯等，属于共用设施设备的，由小区全体业主负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供热企业和管理消防、路灯的部门负责管理。

第十三条（专业部门收费管理）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。

最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

公司和专营公司接受业主或者业主委员会的委托对物业进行的维护、修上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

不实行委托服务的，上述有关单位应当服务到户。

第三章业主自治管理第十四条（物业管理区域划分）新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。

但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

建设单位在申请办理商品房预售许可证或进行房地产初始登记的同时，应当向主管部门提出划分物业管理区域的要求。

主管部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，主管部门应当会同各社区工委（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

第十五条（管理主体）业主通过业主大会或业主代表大会及其选举产生的业主委员会，行使对物业的自治管理。

第十六条（业主权利和义务）业主依法对自有产业和共有产业进行自治管理，享有相应权利，承担相应义务。

业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权推选业主代表，并享有被推选权。

业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

第十七条（业主会议召开条件和投票权数确定）业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

一个物业管理区域内，业主人数超过一百人的，业主大会可以决定成立业主代表大会。

业主代表大会由按比例推选的业主代表组成，业主代表一般不超过一百人。

业主代表大会根据业主大会的授权履行相关职责。

业主大会、业主代表大会以下均称业主会议。

物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主会议，选举产生业主委员会。

业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。

住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可以与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。

未售出的物业，建设单位享有半数的投票权。

单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。

第十八条（首次业主会议召开条件）物业管理区域符合本办法第十七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向主管部门提出成立业主大会的书面要求。

主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和各社区工委（街道办事处、乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。

筹备组由业主代表和主管部门工作人员、建设单位代表和社区代表组成，其成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

筹备组自成立之日起三个月内，在主管部门和各社区工委（街道办事处、乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主会议。

第十九条（业主会议职权）业主会议是物业管理区物业管理的决策机构，行使下列职权：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会的组成人员；（三）审议业主委员会的工作报告，决定业主委员会的工作经费和业主委员会有关成员的津贴；（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；（六）决定有关业主共同利益的重大事项；（七）法律、法规规定的其他职权。

业主会议、业主委员会对全体业主负责，不能损害全体业主的公共利益。

第二十条（业主委员会的备案）业主委员会是业主会议的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主会议负责。

一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向主管部门办登记备案：（一）业主委员会登记备案申请书；（二）业主委员会成员名单；（三）业主公约；（四）业主大会议事规则。

主管部门应当自受理登记申请之日起15日内，完成登记备案工作；对不符合规定成立的业主委员会不予登记备案，并书面通知申请人。

对依法成立的业主委员会，主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。

依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

第二十一条（业主会议形式）业主会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主或二分之一以上的业主代表参加。

业主会议作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上或二分之一以上的业主代表通过。

业主会议作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

业主会议分为定期会议和临时会议。

业主会议的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

业主委员会应当于业主会议召开十五日前通知全体业主。

经百分之二十以上的业主(业主代表)提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主会议临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主会议。

符合以上规定召开的业主会议通过的各项决议有效。

凡不参加或不委托代理人参加业主会议的业主（代表），不计入表决，视为对会议通过或否决的议案表示默许。

业主（业主代表）可以委托代理人出席业主会议，不满十八岁的业主由其法定代理人出席。

召开业主会议，业主委员会可以事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在主管部门和居民委员会，邀请主管部门和居民委员会派代表参加，并认真听取主管部门和居民委员会的意见、建议。

第二十二条（业主委员会组成和任期）业主委员会的成员，应当在物业管理区域内有广泛的代表性，并由热心公益、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。