12月16日南通市如东县三美洋口项目营销思路
港产城联动融合发展研究——以如东县城北片区为例
2.1交通条件的改善和宏观区域发展战略，如东区位和地缘优势凸显
长三角地区，是以上海为核心，苏南、浙北为两翼，扩展到整个沪、苏、浙全境的大都市圈，如东位于长江三角洲的北端，长三角的发展，使如东得以充分发挥潜在优势，直接融入以上海为核心的现代化和国际化程度较高的大都市经济圈。
伴随2013年临海高等级公路的通车，以及海洋铁路、洋吕铁路、南通市郊铁路R3线、通洋高速、海启高速等交通基础设施的规划建设，使如东由交通末梢变为交通节点，区域交通地位的显著提升,为如东带来了前所未有的发展机遇，如东将迅速融入上海经济圈，与苏南等发达城市之间的联系更加便捷，可以就近承接发达地区的产业转移、经济辐射和功能扩散，其经济腹地和发展空间将显著扩大。
关键词：港产城联动融合发展策略
一、引言
如东县位于江苏省南通市，地处长三角北翼拓展轴，距离洋口港约15公里。随着长三角经济圈的进一步发展，如东县迎来两大发展机遇。一方面，伴随区域交通设施的建设使如东县的交通格局发生了根本性的变化，交通区位优势突显，成为拉动如东县城市进一步发展的重要动力。另一方面，在“海上苏东”战略发展背景下，如东县凭借得天独厚的区位优势，以洋口港及其临港产业发展为契机，成为南通市“江海联动”重要的着陆点，如东县城北片区作为如东县城市空间重点北拓区，将作为承接城市重要服务功能的主要空间载体。
如东县作为港口重要的后方城市，其现有的城市综合实力与港口吞吐量及产业能级不匹配，为加快如东县现代化城市建设，提升城市发展能级，如东县迫切需要与洋口港进行港城联动，统筹安排城市功能布局及基础设施建设，而城北片区作为如东县面向洋口港的桥头堡，在港城一体化发展中具有举足轻重的地位。如东县城与港区距离适宜、发展基础较好，应在完善城市功能的基础上，吸纳服务港区的居住与高端服务功能，建设县域中心城市与港口后方服务基地。因此，规划区内应根据资源条件加强分工协作，形成港区与城区并举，功能互补、联系紧密的发展格局。
新时代背景下如东发展路径探讨——基于产业发展视角
新时代背景下如东发展路径探讨——基于产业发展视角作者：赵艳慧来源：《经营者》 2018年第5期摘要习近平总书记在党的十九大报告中指出：“经过长期努力，中国特色社会主义进入了新时代，这是我国发展新的历史方位。
”站在新时代的新起点，基于党的十九大报告提出的新理念、新思想、新论断、新提法、新举措，笔者从产业发展的微观视角提出如东县有必要对当前发展新特征、新目标、新举措进行研究探讨，为开启新征程、续写新篇章提供理论支撑。
关键词如东产业发展新特征新目标新举措一、产业协调发展彰显新特征从产业视角看，如东特征可以概括为以下几个方面。
（一）工业发展从“扩总量”阶段迈入“提质增效”阶段“十二五”以来，如东县工业应税销售增幅持续领跑全市，总量不断扩张，2016年达到1011.6亿元，为南通继海安之后又一个总量突破千亿的县份，2017年工业应税销售达到1216亿元。
自2014年开始实施工业企业规模培育行动计划，成效显著，重点骨干企业率先转型，形成以中天集团为航母引领、多家10亿元企业为龙头带动、200多家超亿元企业为骨干支撑的梯度发展格局。
“5+5”产业协调发展，企业整体盈利能力、抗风险能力逐步增强。
制造业正向高端化、智能化、绿色化迈进。
（二）三产发展从“打基础”阶段迈入“提档增速”阶段经过多年持续不断的努力，如东服务业发展基础不断夯实，产业贡献份额不断提升，2017年服务业增加值占比为45.7%，比2010年上升11.9个百分点，服务业应税销售突破500亿元大关，服务业规模企业达到300多家，服务业集聚区建设扎实开展。
全县服务业培育形成商贸流通、现代物流、旅游休闲、家庭服务等十大行业。
住宿餐饮、商贸流通等生活性服务业不断提升发展，成为拉动如东服务业发展的主体力量。
伴随着基础设施的改善和城市化进程的加快，现代物流、科技服务、服务外包等生产性服务业进入快速发展轨道，已成为推动如东服务业发展的生力军。
（三）园区发展从“产出导向”阶段迈入“产业导向和产品导向”阶段“十一五”及“十二五”前中期，如东县园区建设处于“产出导向”阶段。
南通如东掘港项目企划篇
南通如东掘港项目企划篇前言一、企划凝视行政区的中央地位开发商的精品意识企划力的低端徘徊二、企划目标奠定中农房在如东乃至南通房产界的地位塑造本案成为如东前所未有的名宅里程碑为如东上层营造一个彰显身份的精神领地三、客户镜像四、企划缘起1、形象定位2、定位讲明：3、主推案名4、广告总精神5、SHOW 稿系列6、卖点整理五、广告策略1、企划推广重点2、企划推广策略六、商业模块1、商业功能界定2、商业营销方式3、商铺招商动作4、商铺招商策略项目整体推广策略前言项目整体营销策略项目整体营销策略的制定，将要紧围绕住宅营销和商业营销两大模块展开。
住宅作为主力功能产品，在营销策略上仍以常规主流方式为主，其重点在于对产品调性和核心利基点的最有效整合包装，通过直截了当有效的传播通路选取及最优化的营销手段组合运用，达成快速导入市场形象及强势营销的目的；商业作为一种高价值高风险的专门产品形状，其市场价值的形成受到地段、交通、结构、业态、经营治理等诸多因素的阻碍，既可能因成功运作而为进展商带来额外的利润，也可能因销售不畅而造成进展商的巨额资金沉淀。
在地理属性恒定的条件下，商业关于产品构造和营销推广手段上的要求较住宅来得更为复杂和繁琐，这也要求我们对项目商业模块有深刻的懂得和认识，并据此制定出行之有效的营销推广策略。
一、企划凝视用不一样的眼光凝视土地，去发觉蕴藏在土地下的生命，想象一个故事、一群人，制造一个传奇，这是企划的精神。
行政区的中央地位项目所处区域为如东党政所在地，呼之欲出的中央政务区在那个地点渐露雏形，一个集行政、文化、商务、信息、于一体的中央城区已在那个地点悄然形成。
,@)开发商的精品意识如东中农房具有打造精品豪宅的雄心和实力，并期望以此项目实现“创企业品牌，建一流人居环境”的企业经营目标企划力的低端徘徊环视整个如东市场，处在一个产品、价格的地端竞争层面，没有通过专业系统的营销企划，并使之升华，得以延伸！二、企划目标眼光决定思想、思想确定高度。
南通港洋口港区控制性详细规划(修改后教学教材
前言一、规划编制的背景（一）洋口港区开发建设的意义南通港位于长江左岸长江口以北的江苏省南通市境内。
南通港是长江三角洲区域综合交通运输体系的重要枢纽和沿海主要港口之一，是上海国际航运中心集装箱运输体系的重要组成部分和集装箱运输支线港，是长江沿线能源、原材料等战略物资海运进江运输的主要中转港之一，是长江中上游地区内外贸物资江海转运的重要港口，是南通市发展临海工业、临港产业和现代物流的重要依托。
南通市域岸线由沿江和沿海两部分组成。
沿江部分由南通、狼山、江海、通海、如皋、天生、任港和富民八个港区组成，港区岸线总长48.4Km，目前已开发利用岸线17.0Km。
沿海部分由洋口和吕四两个港区组成，港区岸线总长49.8公里，尚未完全开发利用。
南通港目前得以开发利用的港区全部集中在沿江港区，由于受到长江口航道水深的限制，难以接卸10万吨级以上大型船舶，不利于南通港服务等级和市场竞争力的提升。
同时由于受到沿江陆域纵深狭窄的影响，限制了临港工业的大规模开发建设和港口功能的进一步延伸。
洋口港区是江苏省亟待开发的沿海深水港址之一，作为南通港唯一具备建设20万吨级以上大型深水泊位前景的港区，同时拥有宽阔的潮滩和丰富的土地资源，其开发建设在巩固南通港国家主要港口地位、完善港口功能、提升港口服务等级、应对船舶大型化趋势、提高港口市场竞争力、增加港口可持续发展等方面均将起到积极的推动作用。
2007年4月，江苏省召开了关于沿海开发的工作会议。
江苏省的有关领导表示江苏沿海开发正迎来新一轮战略机遇期，沿海开发将成为江苏经济新的增长极。
会议上，有关领导表示加快沿海港口的开发，要把洋口港建设摆上更加突出的位置。
随着江苏省沿海开发和南通市“江海联动”战略的实施，以及国家对江苏LNG项目的核准，洋口港区的发展迎来了前所未有的机遇。
洋口港区的开发建设对如东县当地经济，以及南通市和江苏省都有极为重要的意义。
（二）洋口港区开发建设的历程上世纪80年代初，在进行全国海岸普查时发现，江苏省射阳河口南至长江口一带近20000km2的海域中发育了滩槽相间、形似指状、以弶港为顶点向四周辐射的沙洲群。
如东三号街区概念规划方案
上海UDG联创国际 | 如东三号街区项目
IT IS HERE 掘港小镇 · 盐垣老街
也许我们只需要这样一个小镇就够了。在曲曲折折的小径里走走停停，呼吸这里的新鲜空气，看看这里 的蓝天白云，凭栏而望，忘掉喧嚣都市的烦恼。也许就看到了内心的自己，可以和它安静的谈谈。
掘港地名来历自古说法不一。一说古代掘港虽地处南黄海 海滨，但附近却缺少入海港口，人称“缺港”，而“缺”字 为世人所忌讳，于是用同音字“掘”来代替，故名掘港；一 说唐大历年间(公元766年至799年)淮南黜陟使李承建捍海堰 以挡潮水。虽然“秦徒绝地脉，公能捍海波”(明万历进士冒 伯麟语)，但由于天降大雨，内河水涨，不得排泄，时时酿成 水灾。遂掘开捍海堰放水，潮来时则再堵上，循环往复。由 此掘港之名得以传开。两说均有其充分理由，究竟如何，有 待进一步考证。
上海UDG联创国际 | 如东三号街区项目
壹. 项目背景
上海UDG联创国际 | 如东三号街区项目
项目背景 | 城市概况
掘港镇——苏东名镇
掘港镇位于江苏的东南部，地处上海经济区、长江与沿海的开发带的交汇处，是长江 三角洲的农业大镇、工业强镇、江苏省百家名镇之一。南迎长江，地处物产丰盈、风光秀 丽的长江三角洲平原，有着天然独特的地理环境和良好的气候条件。为这里提供了丰富的 农副产品资源和海（水）产品资源。
现存石板街
消失石板街
上海UDG联创国际 | 如东三号街区项目
项目背景 | 阅读历史
历史资源分布
基地内部现今存留 着的历史遗迹： • 北街和南街两条主要
老街以及2条小巷仍 保留着石板街的风貌； • 部分历史建筑和历史 遗址； • 4棵古树、2口古井。
如东经济开发区及其产业规划
如东经济开发区及其产业规划作者：曹海建来源：《华人时刊》2022年第06期如东隶属于江苏省南通市，全县陆域面积2009平方公里，海域4758平方公里，拥有106公里海岸线（占全省的1/9、南通市的1/2），104万亩滩涂，人口99.44万，是全国著名的海鲜之乡、教育之乡、建筑之乡、长寿之乡和文化艺术之乡。
坚实的经济基础。
近年来，如东综合实力大幅提升，地区生产总值每年跨越一个百亿台阶，2021年，全县地区生产总值近1300亿元，百强县市排名在各类榜单中均大幅前移。
目前已形成新能源及新能源装备制造、新材料、安全防护、食品、新一代信息技术、生命健康等特色产业板块和9条较为完整的产业链，税收超亿元制造业企业达到11家，拥有中天科技、如通股份等6家本土上市企業，累计7家企业新三板挂牌。
优越的交通区位。
如东东临黄海、南濒长江，地处中国经济最为发达的长三角北翼，创新要素集中、物流体系发达、市场空间广阔，随着南通新机场、北沿江高铁、通如城际等一系列重大基础设施的规划实施，如东通江达海、靠近上海的地理经济价值将愈发凸显。
独特的港口优势。
如东拥有国家一类开放口岸、天然深水海港———洋口港，与上海洋山港宛如是长江巨龙的两只眼睛，遥相呼应、互为补充。
丰富的绿色能源。
如东拥有丰富的风能、太阳能、生物质能等各类自然资源，是发展绿色能源的理想高地，到2021年底，如东的风电装机容量达到560万千瓦，约占全省1/2，是名副其实的“全国海上风电第一县”。
充足的自然资源。
如东经过24次大规模围垦，匡围土地近60万亩，造就了“第二如东”;如东境内河道纵横，建成的5000万立方米平原水库，可为大用水量产业提供源源不竭的淡水资源。
江苏省如东经济开发区创建于1992年，是江苏省首批省级开发区，全区总规划面积58.3平方公里。
近年来，随着如东区位优势的不断凸显，经济社会驶入高速发展的快车道，2021年实现规模工业应税销售345.62亿元，同比增长44.12%，服务业应税销售219.99亿元，同比增长15.17%，2020年在全省省级开发区排名39名，两年前移7位，已形成高端装备制造、电子信息、安全防护等百亿级规模的特色产业板块，被评为“中国新能源最具投资价值园区”“国家火炬生命安全防护产业基地”“国家风电特色产业基地”“长三角最具投资价值开发区”，集聚了美国霍尼韦尔、爱尔兰凯爱瑞、英国英联、大唐恩智浦、三一帕尔菲格、中船重工、中天科技、景田百岁山等一批国内外知名企业。
如东小洋口港经济开发区化工污染对农村居民的影响
如东小洋口港经济开发区化工污染对农村居民的影响秦秋霞;宋丽娜【摘要】在外来资本、经济发展和市场需求的推动下,如东在小洋口港地区开辟了如东沿海经济开发区.如今的如东小洋口港形成了以农药及其中间体、化学药物、有机颜料、工程塑料及加工助剂、电子化学品等精细化工为主的化工产业格局.尽管化工园区设立在远离农村居民的区域,但化工园区的建立带来的化工污染仍不可避免地影响到当地农村居民的日常生活.该项目通过对小洋口港附近的村镇进行调研获得了有效样本约150份.在对如东小洋口港和当地农村居民的研究中,针对如东小洋口港经济开发区化工污染的现状,运用李克特量表法测算当地农村居民对空气、水质、土壤、垃圾和总体环境的满意度.并通过问卷和访谈的调查方法,从经济生活、身体健康、心理、活动空间4个方面了解当地农村居民受化工污染的影响,采用纵向对比和数理统计的方法,深入分析附近农村居民受到的各种影响,最后从减轻如东小洋口港化工不利影响的角度,提出几点改善当地农村居民社会生活的建议.【期刊名称】《安徽农业科学》【年(卷),期】2015(000)025【总页数】5页(P251-254,257)【关键词】化工污染;农村居民;影响;如东小洋口港经济开发区【作者】秦秋霞;宋丽娜【作者单位】南京农业大学经济管理学院,江苏南京210095;南京农业大学经济管理学院,江苏南京210095【正文语种】中文【中图分类】S181.3如东小洋口港化工园区建立之前，该地方为典型的农业生产区域，当地农村居民主要以农业为生。
在外来资本、经济发展和市场需求的推动下，追随建设化工园区的热潮，在小洋口地区一片匡围的滩涂，开辟了如东沿海经济开发区的星光大道。
为了推广如东沿海经济开发区的快速壮大，产业聚集，让荒滩不断增值，如今，如东的小洋口港经济园区形成了以农药及其中间体、化学药物、有机颜料、工程塑料及加工助剂、电子化学品等精细化工为主的化工产业格局。
然而，新事物的引入给当地农村居民带来了发展机遇，同时也带了挑战，化工园区的污染不可避免地影响到了当地农村居民的日常生活和生产。
如东县洋口镇(如东沿海经济开发区)总体规划
如东县洋口镇（如东沿海经济开发区）总体规划（2007—2020）（论证稿简本）如东县洋口镇人民政府江苏省城市规划设计研究院2008年03月前言2005年，省委、省政府就加快启动沿海开发作出了一系列部署，提出了沿海开发战略。
作为江苏海洋大县的如东，最大的特色在沿海，最大的优势在沿海，最大的潜力也在沿海。
“十一五”期间乃至更长一段时期，如东如何顺应江苏新一轮沿海开发战略，加快沿海产业带建设，是展开本次总体规划工作一个重要命题。
为树立和落实科学发展观、加快如东沿海区域经济发展，适应如东县域城镇总体布局的需要，洋口镇人民政府按照高起点规划、高标准建设、高水平管理城镇的要求，对洋口镇及如东沿海经济开发区进行了新一轮的总体规划修编工作。
近年来，小洋口地区逐步被纳入如东县整体开发建设中来。
2003年9月，如东县政府发文批复建立洋口化学工业园；同年，国家农业部批准在现有洋口渔港的基础上建设洋口国家中心渔港；洋口镇新镇区的建设工作陆续展开；风力发电场的建设有序推进。
自2003年以来，小洋口地区先后编制完成了《如东洋口产业园区布局规划》、《洋口镇镇村布局规划》以及镇区、工业园区控制性详细规划，但由于各类规划编制单位和时间的不同，缺乏系统性，难以相互协调、衔接，较难适应现阶段城镇协调、可持续发展的要求。
同时，受经济全球化、国家宏观政策影响，目前小洋口地区的发展环境正在发生较大的变化，上述规划无论从结构还是深度上单方面都不能适应当前经济、社会发展调整时期的城市建设与规划管理的需要，因此有必要作新一轮总体规划的编制来加以整合，将小洋口地区的开发建设纳入到规范化、法制化、科学化的轨道上来。
2007年5月江苏省城市规划设计研究院受洋口镇人民政府委托，开始着手编制如东县洋口镇（如东沿海经济开发区）总体规划。
项目组于2007年6月中下旬在小洋口地区进行了详细的资料调查和现场踏勘，认真听取了当地领导对城镇的情况介绍和今后的发展思路。
如东县洋口镇(如东沿海经济开发区)总体规划
如东县洋口镇(如东沿海经济开发区)总体规划如东县洋口镇（如东沿海经济开发区）总体规划（2007—2020）（论证稿简本）如东县洋口镇人民政府江苏省城市规划设计研究院2008年03月前言2005年，省委、省政府就加快启动沿海开发作出了一系列部署，提出了沿海开发战略。
作为江苏海洋大县的如东，最大的特色在沿海，最大的优势在沿海，最大的潜力也在沿海。
“十一五”期间乃至更长一段时期，如东如何顺应江苏新一轮沿海开发战略，加快沿海产业带建设，是展开本次总体规划工作一个重要命题。
为树立和落实科学发展观、加快如东沿海区域经济发展，适应如东县域城镇总体布局的需要，洋口镇人民政府按照高起点规划、高标准建设、高水平管理城镇的要求，对洋口镇及如东沿海经济开发区进行了新一轮的总体规划修编工作。
近年来，小洋口地区逐步被纳入如东县整体开发建设中来。
2003年9月，如东县政府发文批复建立洋口化学工业园；同年，国家农业部批准在现有洋口渔港的基础上建设洋口国家中心渔港；洋口镇新镇区的建设工作陆续展开；风力发电场的建设有序推进。
自2003年以来，小洋口地区先后编制完成了《如东洋口产业园区布局规划》、《洋口镇镇村布局规划》以及镇区、工业园区控制性详细规划，但由于各类规划编制单位和时间的不同，缺乏系统性，难以相互协调、衔接，较难适应现阶段城镇协调、可持续发展的要求。
同时，受经济全球化、国家宏观政策影响，目前小洋口地区的发展环境正在发生较大的变化，上述规划无论从结构还是深度上单方面都不能适应当前经济、社会发展调整时期的城市建设与规划管理的需要，因此有必要作新一轮总体规划的编制来加以整合，将小洋口地区的开发建设纳入到规范化、法制化、科学化的轨道上来。
2007年5月江苏省城市规划设计研究院受洋口镇人民政府委托，开始着手编制如东县洋口镇（如东沿海经济开发区）总体规划。
项目组于2007年6月中下旬在小洋口地区进行了详细的资料调查和现场踏勘，认真听取了当地领导对城镇的情况介绍和今后的发展思路。