轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析_以北京地铁5号线为例_冯长春
轨道交通对房地产价格的影响——以北京地铁五号线为例
轨道交通对房地产价格的影响——以北京地铁五号线为例隗鸿涛;宋渊
【期刊名称】《商场现代化》
【年(卷),期】2009(000)020
【摘要】轨道交通具有快速、准点、低污染的特点,轨道交通不仅能够节省乘车者的出行时间,而且还能减少其出行的时间和经济成本,同时还促进了沿线土地的高密度开发和房地产价值的增值.轨道交通对房地产价值的影响使得其沿线房地产价格呈现出一定的分布规律,借助对这一规律的研究,可以探讨轨道交通对房地产价格影响的范围和程度.
【总页数】2页(P90-91)
【作者】隗鸿涛;宋渊
【作者单位】四川大学公共管理学院;四川大学公共管理学院
【正文语种】中文
【中图分类】F5
【相关文献】
1.轨道交通项目规划阶段文物影响评估-以西安地铁五号线为例 [J], 狄文莉;常海青
2.通勤成本与轨道交通周边房价的空间分布——以北京地铁五号线周边住宅市场为例的实证分析 [J], 董藩;丁宏;赵安平
3.城市轨道交通对周边房地产价格的影响——以大数据背景下武汉地铁2号线为例 [J], 刘芷含;向纬;杨淼;余展江;许沁怡;朱虹雨
4.城市轨道交通对住房价格的影响分析
——以成都地铁五号线为例 [J], 郑雯婷
5.城市轨道交通对住房价格的影响分析——以成都地铁五号线为例 [J], 郑雯婷因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
北京市轨道交通对沿线区域房地产价格影响
北京市轨道交通对沿线区域房地产价格影响性研究一、我国和北京市轨道交通概况改革开放以来，我国国民经济的稳定发展，工业化进程和城市化进程不断加快。
随之而来的就是城市化规模急剧扩张，城市人口飞速增加，居民出行和物资交流频度增加，城市交通环境和交通质量面临严重的挑战和危机。
以北京市来说，截止到2010年九月北京机动车拥有量已超过450万辆，并以每天2000辆的速度增加，由此带来的交通拥挤、空气和噪声污染严重地限制了城市经济发展和人民生活品质的提高。
轨道交通系统是一种适合我国国情的城市公共交通系统，从运输效率和城市环保的角度来看，轨道交通最具有优势，大力发展大运量、高效率、低污染安全、准时等特点，已逐渐成为人们的共识并写入国家规划建设方案。
1.我国轨道交通概况截至2010年10月，全国已有北京、上海、广州、深圳、南京、天津、重庆、武汉、长春、大连、成都、沈阳12个城市的轨道交通投入运营，线路总里程约为1270公里，通车里程已超过美国的1100多公里的规模。
预计2020年前后，轨道交通通车总里程将超过6000公里，我国城市轨道交通进入快速发展时期。
2. 北京市内轨道交通概况目前，北京市市政府规划“三环、四横、五纵、七放射”的轨道交通网络的蓝图。
截止目前北京市轨道交通累计运营里程达276km。
到2015年底，预计轨道交通运营里程达561km——将超过拥有几百年地铁的伦敦，到2020年北京轨道交通运行里程将达700km，形成四通八达的连接各卫星城的地铁网络体系。
图：北京市2015年地铁规划3. 京津城轨概况京津城际是我国首条时速超过300公里的高速轨道交通系统，于2008年奥运期间正式投入运营，京津城际快速轨道系统的建成，将使两地生活一体化成为可能，使环渤海经济圈最大的两个城市在日常生活及经济、文化活动更加靠近，从而形成京津都市经济生活圈。
图:京津城际轨道交通图二、城市轨道交通对房地产市场价值的影响研究1.国外典型城市轨道交通对房地产市场价值的影响研究轨道交通对房地产市场价值的影响具有区域性，站点所处的区位不同，与同一交通站的距离不同，其对土地价值的影响都是有所区别的；轨道交通对房地产价值的影响还具有时效性，规划期、施工期、投入运营初期、投入运营中后期等各期对房地产市场价值的影响也都不同，国外一些专家有过相关研究：（1）费城Boyce等对费城 Lindenwold快速轨道线的研究认为，快速轨道线节约了交通费用，从而对郊区土地利用和房地产价值有积极影响；Lindenwold 快速轨道线开通以后，其附近的房地产价值增长7％，即平均增长4500美元；Voith认为，轨道交通使附近土地价值上升了6.4％，（2）旧金山旧金山海湾地区的轨道交通系统(BART)始建于1964年，1972年9月投入使用。
轨道交通对沿线房地产价值的影响
浅析轨道交通对沿线房地产价值的影响【摘要】我们所处的一个时代是一个时间距离的时代，而非以往的空间距离时代，因此交通因素是影响房地产的重要条件。
城市轨道交通与站点周边房地产开发之间的关系的研究，一直以来就受到国内外学术界和政府的重视。
本文侧重于研究轨道交通对沿线房地产价值的影响。
【关键词】轨道交通房地产价值影响因素tod土地开发模式中图分类号：u213.2文献标识码： a 文章编号：城市轨道交通的发展已经有140多年的历史了，而在我国建设起步晚，发展快，随着城市化进程的日益加快，我国轨道交通建设已进入了高潮阶段。
轨道交通的发展最终会带动城市经济的发展和繁荣，尤其是房地产业，两者之间的协调发展是一个很值得研究的课题。
城市轨道交通是城市地下铁路(地铁)、轻型轨道(轻轨)、单轨交通、有轨电车、新交通(newtransitsystemnst)、高速磁浮列车和市郊列车(通勤列车)等的统称。
轨道交通号称“城市交通的主动脉。
”轨道交通对房地产开发的影响包括三个方面:一是对房地产价值(价格)的影响;二是对房地产开发类型的影响;三是对房地产开发量的影响。
其中，轨道交通对房地产价值的影响是最主要的方面，也是此类研究中的核心问题，因此，本文着重研究轨道交通对房地产价值的影响的相关理论。
房地产价值的影响因素可分为区位因素、邻里因素、消费者特征因素等三大类。
其中区位因素与邻里因素两大类中都包含了交通的便捷性，在这个时间距离的时代，交通因素是影响房地产的重要条件。
房地产价值的形态特征分为房价和地价，地价隐含于房价之中。
房屋售价=地价+建筑成本+税金+利润。
其中，建筑成本主要取决于建筑材料、技术进步等因素，轨道交通的建设对其的影响很小，完全可以忽略不计，税金主要受国家和地方政策的影响，利润则由企业经营和市场情况决定，两者都与轨道交通的建设关系不大。
因此，轨道交通引起的房价上涨实际是其地价的上涨。
可以从区位理论和级差地租理论两个方面来分析轨道交通对地价的影响。
城市轨道交通的建设对城市房价的影响分析
城市轨道交通的建设对城市房价的影响分析随着城市化的进程，城市交通拥堵问题日益突出，为解决交通问题，城市轨道交通的建设成为了许多城市的重要举措。
然而，人们普遍关注的一个问题是，城市轨道交通的建设是否会对城市房价产生影响。
本文将对城市轨道交通对城市房价的影响进行分析。
一、城市轨道交通建设带动周边房价的上涨随着城市轨道交通线路的规划和建设，周边地区的房价往往会出现上涨的趋势。
一方面，轨道交通的建设改善了周边地区的交通条件，提升了居住环境品质，使得该地区更加宜居。
由于交通的便利性，人们将更愿意在轨道交通线路沿线购房，导致房价上涨。
另一方面，轨道交通线路的建设通常需要占用土地资源，而且通常会伴随着商业设施的建设和完善，这些因素都会对周边地区的房价产生推动作用。
二、城市轨道交通对不同区域房价的影响存在差异城市轨道交通的影响并非均衡地分布在整个城市的不同区域，不同区域的房价也会受到不同程度的影响。
一般来说，轨道交通建设对离市中心较近的区域的房价影响更为明显。
这是因为轨道交通的建设能够缩短距离市中心的交通时间，提高居住便利性，从而推动该地区的房价上涨。
相反，距离市中心较远的区域房价的影响较小，因为这些区域的交通便利性相对较差，轨道交通的建设对房价的推动作用较弱。
三、城市轨道交通对房价的影响渐进式展现城市轨道交通建设对房价的影响通常是一个渐进式的过程。
在轨道交通规划和建设的初期阶段，由于市场对该地区的发展预期较低，轨道交通对房价的影响相对较小。
然而，随着轨道交通线路的逐渐开通和完善，以及周边相应配套设施的建设，轨道交通对该地区房价的影响逐渐显现。
因此，对于购房者来说，及早关注并把握轨道交通线路的建设情况是有利于投资的。
四、政府政策对轨道交通房价的调控起到重要作用在城市轨道交通建设过程中，政府的引导和调控政策对房价扮演着重要的角色。
政府可以通过合理规划和建设轨道交通线路，引导房地产开发商在轨道交通沿线进行开发，从而控制和稳定房价。
城市轨道交通对沿线房地产价格的影响
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产的价格 产生了一定影 响， 并呈现 出一 定 的规律。 自 １９ ９３年 ４月上 海 城市 轨 道 交通 １号 线 南 段 观光 试 运 营 以来 ， 至今 上 海 已建 成 轨 道 交 通 运 营线 路 ８
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城市轨道交通对沿线房地产价格的影响
王 琼
（ 华东 师范大学现代城市研究 中心人 口研究所 ，０ ０２， ２ ０ ６ 上海∥硕士研究生 ）
摘
要
近年 来， 着城 市轨 道交 通建设 日益 加快 ， 随 沿线 房
一
五” 规划 ， 上海 将 在 ２ １ ０ ０年建 成 ４ ０ｋ 轨 道交 通 ０ ｍ
线 ， 天运 送乘 客近 ６ ０万人 次 ， 每 ０ 承担全 市公 共交 通 出行量 的 ３ ％以上 ， 当于 中心 城道 路 在 现状 基 础 ５ 相 ￣￣Ｊ 一 倍 … Ｊ ｎ １。随 着 城 市 轨 道 交 通 建 设 的 日渐 深
１ 国 内外 研 究 回顾
１ １ 国外研 究 回顾 ．
(区域)城市轨道交通对沿线周边住宅价格的影响分析
城市轨道交通对沿线周边住宅价格的影响分析——以北京地铁四号线为例【摘要】城市轨道交通是一种公益性、经济外部性都很强的大型公共根底设施，其高效的通达性促进周边住宅升值明显提升。
科学地分析城市轨道交通对住宅价格的影响效应，对合理规划沿线住宅工程开发、调整城市空间布局具有重要意义。
本文以北京地铁4号线周边住宅作为研究对象，对影响住宅价格的因素进行回归分析，并构建了半对数形式的特征价格模型。
经过分析得出住宅距离轨道交通线路的远近、所处的位置、周边1000m范围内公交站点的数量以及住宅至市中心或中央商务区(CBD)的实际距离四个变量对住宅价格的影响比拟显著，并且探讨了地铁站点与住宅距离减少，对住宅增值的作用。
【关键词】轨道交通；特征价格模型；住宅价格；地铁“4号线〞；增值效应引言城市轨道交通因其速度快、时点准、污染轻、运量大、事故少等特点，能够有效提高市民的通勤效率、降低的通勤本钱，提高城市广阔游人的交通便捷度，而广受人们青睐，因此也成了大城市改善城市交通拥堵情况、提升城市整体功能、提高人们生活质量的极其重要的城市建设工程。
城市轨道交通的建设无疑是增加了其所在及所影响地区的有效投入水平，同时也在一定程度上提高了周边土地的优化利用程度，带动周边地区土地开发强度的提高，这将极大地促进房地产业的开展。
国外学者在轨道交通对住宅价格影响方面的研究较多，其中大局部认为城市轨道交通对周边住宅价格的影响为正，且城市轨道交通对站点周边土地或房地产价值的增值效应明显。
相对而言，我国轨道交通对住宅价格的定量化研究还比拟欠缺，运用的方法也较为简单，但从研究趋势上来看特征价格模型的应用正逐渐受到重视，梁青槐[1]、王琳[2]、董藩[3]、史玉芳[4]、徐宇[5]等人通过构建特征价格模型，较为深入地研究了城市轨道交通对周边住宅价格的影响。
本文借鉴国内外学者的研究方法，对北京地铁“4号线〞周边住宅价格进行研究，以住宅距最近地铁站点的实际距离、自驾车到市中心CBD的实际距离和公交站点数量等为特征变量构建了轨道交通对周边住宅价格影响的特征价格模型，并进一步探讨了轨道交通对周边住宅价格增值的影响。
地铁通勤条件和站点距离对房租价格的影响——以北京地铁5号线为例
地铁通勤条件和站点距离对房租价格的影响——以北京地铁
5号线为例
向榛
【期刊名称】《吉首大学学报（自然科学版）》
【年(卷),期】2018(039)002
【摘要】为了研究城市轨道交通对房租价格的影响,对北京地铁5号线沿线房租价格进行了通勤条件的纵向对比和站点距离的横向对比分析,发现越靠近市中心的地铁沿线房租增加的幅度越大,增长的速度越快,在距离市中心10 km以内出现突跃式增长;随住房与站点之间距离的减小,地铁站点周边住房租金增加,在距离地铁站点500 m范围以内,住房平均租金最高,增长速度最快.对于投资房产用于租赁的投资者而言,选择地铁沿线距离市中心10 km以内的房产和沿线周边距离地铁站点500 m 以内的房产,可为投资者带来更多的房租增值回报.
【总页数】4页(P93-96)
【作者】向榛
【作者单位】山东大学经济研究院,山东济南250100
【正文语种】中文
【中图分类】F830.59
【相关文献】
1.开发区转型对通勤距离和职住分离的影响和对策*--以上海市金桥出口加工区为例 [J], 潘海啸;卞硕尉
2.成都市地铁站点距离对周边住宅价值的影响 [J], 周家中
3.地铁站可达性和便利性对通勤选择的影响研究——以上海市中心城区地铁站为例[J], 刘晓璨
4.天津市郊区地铁站点通勤接驳现状研究——以三号线杨伍庄站为例 [J], 宫同伟
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——以苏州姑苏区6号线地铁站点设计为例 [J], 姜伟;徐红权;王军
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轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析以北京地铁5号线为例
轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析以北京地铁5号线为例一、本文概述随着城市化进程的加速和交通拥堵问题的日益严重，轨道交通在城市交通中扮演着越来越重要的角色。
作为城市基础设施的重要组成部分，轨道交通不仅能够有效缓解交通压力，提高城市交通效率，而且其沿线区域的经济社会发展也受到了广泛关注。
特别是轨道交通对沿线商品住宅价格的影响，已成为当前城市经济研究的热点之一。
本文旨在以北京地铁5号线为例，深入探究轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响。
通过收集相关数据，运用经济学原理和统计分析方法，分析轨道交通对沿线住宅价格的影响机制和影响程度，以期能够为城市轨道交通规划和沿线房地产开发提供有益参考。
具体来说，本文将首先介绍北京地铁5号线的基本情况，包括线路走向、站点设置、客流量等。
然后，通过收集沿线商品住宅价格的相关数据，运用计量经济学模型，分析轨道交通对沿线住宅价格的影响。
在此基础上，进一步探讨轨道交通对沿线区域经济社会发展的影响，以及轨道交通建设和运营中可能存在的问题和挑战。
提出针对性的政策建议，以期能够促进轨道交通和沿线区域经济社会发展的良性循环。
通过本文的研究，不仅有助于深入理解轨道交通对沿线商品住宅价格的影响机制，而且能够为城市轨道交通规划和沿线房地产开发提供有益参考，推动城市交通和经济社会的协调发展。
二、轨道交通对沿线商品住宅价格的理论分析轨道交通作为城市公共交通的重要组成部分，其建设和发展对城市空间结构、人口分布以及房地产市场的格局产生深远影响。
特别是轨道交通沿线的商品住宅价格，往往因轨道交通的开通和运营而发生变化。
本部分将从理论层面对轨道交通对沿线商品住宅价格的影响进行分析。
轨道交通通过提高沿线区域的可达性，降低了居民通勤的时间和成本，从而增加了该区域的吸引力。
根据交通可达性理论，可达性的提升会增强区域的竞争力，进而推动沿线房地产价值的提升。
特别是在城市中心区域，轨道交通的开通能够缓解交通拥堵，提高出行效率，从而增强沿线住宅的吸引力，推高房价。
分析城市轨道交通对沿线房地产价格的影响
分析城市轨道交通对沿线房地产价格的影响摘要：本文主要研究的动机是投资主体与受益主体分离，然后通过阅读相关国内外文献中有关轨道交通对房价的影响的分析的文章，最后提出了如何平衡土地收益的建议。
关键字：投资轨道交通房地产价格受益分配1.研究的动机-投资主体与受益主体分离目前我国各城市轨道交通建设大都是政府投资，采用政府主导的负债型融资模式，导致政府债务负担很重，城市轨道交通投资建设面临着投资和盈利的两大难题，迫切需要通过良好的融资模式和市场化运作来摆脱困境。
应该看到轨道交通作为“准公共产品”，对周边环境有着明显的外部效应，例如城市轨道交通的建设将间接提高沿线土地不动产的价值，沿线一定范围内住宅、商业的开发及企业聚集，从而带来土地及房屋价格的上涨，使土地所有者和住宅开发者不需付出任何代价就可得到轨道交通的外部效应。
但另一方面，由于高额的建设费一直制约着城市轨道交通的发展，新的线路建设面临巨大的资金缺口，许多轨道交通企业因为高额的运营成本而亏本经营。
城市轨道交通突出作用表现在城市轨道交通对经济社会可持续发展的带动和辐射功能，大运量城市轨道交通的建设促进了居住聚集，增加了沿线土地高强度开发，刺激了房地产市场，为沿线地产商带来了投资机遇和实现高额利润的商机。
所以只有通过轨道交通对沿线房地产价格影响的研究，研究其影响规律及影响程度，然后将这种定性定量研究成果结合市场，研究轨道交通建设与房地产开发更加良好互动，取得最大社会效益和社会公平的策略，这样才能真正挖掘轨道交通沿线房地产开发的利益，以指导沿线土地的整合和一体化开发，减轻政府财政负担，使投资主体与受益主体更加协调地融合在一起，加快我国城市轨道交通建设与房地产开发。
2..影响房地产价格的因素国内外对房地产经济及住宅价格进行了大量的研究，各国学者对城市房屋价格影响因素的分类也多种多样，综合来看，可以将城市房屋价格的影响因素分为宏观因素和微观因素两类。
宏观影响因素一般包括经济发展状况、利率、人均GDP、城市规模以及国家政策法规等。
城市轨道交通对其周边房价影响的调研
城市轨道交通对其周边房价影响的调研【摘要】城市轨道交通现如今已成为常见的一种交通出行方式。
但在中国，除了一些大城市外，中小城市中，轨道交通还处在规划或在建过程中。
如北京、上海、深圳等城市的轨道交通已存在好多年，居民从轨道交通中获益良多，但像西安、成都等城市，轨道交通还处于半运行半建设的过程中。
轨道交通在解决交通拥堵上的作用很大，但由此造成了政府的庞大财政支出。
轨道交通除了使城市居民受益外，最大的受益者就是轨道交通沿线的地产开发商。
本文选择X 市地铁沿线房产作为案例，通过搜集其沿线房地产交易数据，以及对沿线楼盘进行分析，得出轨道交通对周边房价影响是真实存在的，且两者间呈正比例关系。
【关键词】轨道交通房价正比关系一、选题背景及研究意义城市轨道交通作为一种便利、快捷、高效、舒适的，承载量较大的客运方式解决了大中城市交通拥挤、空气污染等由传统客运方式带来的问题。
我国轨道交通的发展虽普遍面临建设资金短缺、营运收支不平衡的困难，但轨道交通却增加了沿线房地产的价值，给开发商带来了巨大的收益。
因此，对城市轨道交通经济效益的科学研究和分析，有重要的理论和现实意义二、轨道交通的概念界定城市轨道交通是指具有固定路线，在路线上建造固定的轨道，并在每一个站点都设有服务的基础设施，且设有专业的车辆在轨道上运行的公共交通类型。
目前世界各国已意识到轨道交通的发展对城市和社会发展有重要的推动作用，其自身带来的经济效益也是不容忽视的。
轨道交通的特点是轨道交通运营效率高，乘客乘坐方便快捷；轨道交通使用清洁能源，有利于环保和节约资源。
从世界各国的经验看，大力发展运能大、速度快、没有污染的城市轨道交通系统，是解决大城市交通拥堵问题的首要途径。
三、房价的概念界定房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产土地价格加建筑物价格，此价格是房地产经纪运行和资源配置最重要的调节机制。
影响房价的因素有经济因素、社会因素、政治因素、房地产的内在因素和环境因素。
城市轨道交通对房地产价格的影响机理分析
统的 出行方式相对轨道交 通速度 较慢，增加 了出行 时间 ，从而使得 出行交通 成本间接地增加 了。相对 而言 ，城市轨道交 通作为新型交通方式，不仅使居 民 的 出 行速 度 得 到 了 提 高 ，使 出 行 时 间 得 以减 少 ， 从而 间接导 致时 间的机 会成 本有 了一定 幅度 的 降
● 闰晓燕 ■ Ｙ ａ ｎ Ｘｉ ａ ｏ ｙ ａ ｎ
【 摘 要】 城 市轨道交通作为城市中最为便利的交通方式 ， 不
仅 会对城市化进程起到推动 作用，而且会引起轨道交通 周
（ ２ ）城市土地规划。城市规划是为实现一定时 期 内城 市发展 的 目标和 各项建设而预先进行的综合
部 署 ，它 规 定 了 土 地 的 使 用 用 途 、强 度 ，一 般 体 现 在 容 积 率 、建 筑 高度 、 绿 化 率 等 指 标 。而 以上 几 点 是 影 响 住 宅 区位 的 主 要 因 素 ， 因 此 城 市 规 划 制 约 着 房 地 产 开 发 商 对 住 宅 建 造 区位 的选 择 。 二 、 轨道 交 通对 房 地 产 价 格 的 影 响机 理 分 析
内的交通方式，从而使得沿线交通的可达性大大提 高，因此，带动不同性质的行业从地域上分开 了，
而 住 宅 区和 商 业 区 及 其 设 施 随 着 轨 道 交 通 的 建 设 逐
边房地产价格 的变化 。本文首先阐述 了房地产价值 的影响
因素，进而分析 城市轨道交通通过对区位因素和行政 因素
通保障 。 以深 圳 地 铁 一 期 工 程 为 例 ，１ ９ ９ ９年 开 工 建 设 时 地铁两侧的住宅用地面积为 ８ ５ ２ ． ４ ２ ｈ ， 工业 用 地 面
的改变来影响房地产价 值，最后系统轨道 交通 房地产价格 影响
轨道交通对房地产价格的影响
轨道交通对房地产价格的影响作者：隗鸿涛宋渊来源：《商场现代化》2009年第20期[摘要] 轨道交通具有快速、准点、低污染的特点,轨道交通不仅能够节省乘车者的出行时间,而且还能减少其出行的时间和经济成本,同时还促进了沿线土地的高密度开发和房地产价值的增值。
轨道交通对房地产价值的影响使得其沿线房地产价格呈现出一定的分布规律,借助对这一规律的研究,可以探讨轨道交通对房地产价格影响的范围和程度。
[关键词] 轨道交通房地产价格一、研究背景1965年7月1日,北京市开始兴建第一条地下铁道,即地铁1号线,一期工程全长23.6公里,于1969年10月1日建成通车。
随后,地铁2号线也于1984年9月通车试运营。
然而到2001年,这32年的时间中,北京总共只修建了42公里的地铁,每年平均修建1.3公里。
特别是从1987年到1997年的10年时间内,只修通了西单-复兴门的1.8公里地铁。
近年来,随着城市化进程的加快,中国城市轨道交通事业发展迅速,根据国家发改委提供的资料,在“十五”期间,我国城市需要建设的轨道交通线约为800km,投资规模将达到2700亿元。
2002年、03年,随着13号线和八通线、2007年地铁五号线、2008年地铁8号线的全线贯通,北京市地铁运营总长度已经超过了200公里,成为了北京公共客运的骨干力量。
轨道交通的修建对于沿线的房地产价格有着明显的影响,并且存在着一定的规律,通过对现实数据的研究,就可以准确把握变化规律,研究轨道交通对房地产价格的影响程度和范围。
二、资料来源及对象选择1.资料来源本文选取的房地产价格是2006年10月～2008年10月间的房地产平均价格,这些数据将作为本文分析研究的数据源。
2.对象选择本文以北京市地铁五号线作为研究对象,因为地铁五号线开通于2007年10月,而且这条线路贯通了北京其他四条主要地铁线(1号线、2号线、10号线、13号线),由南到北穿越北京市城市核心区、城市边缘区和城市外围区,对周边地区的影响符合廊道效应,即围绕着廊道一定范围内存在效应梯度场,这种效应梯度场随着距站点距离的增加而逐渐衰,适合于研究城市轨道交通对沿线房地产价格的影响。
通勤成本与轨道交通周边房价的空间分布——以北京地铁五号线周边住宅市场为例的实证分析
通勤成本与轨道交通周边房价的空间分布——以北京地铁五号线周边住宅市场为例的实证分析董藩;丁宏;赵安平【期刊名称】《北京师范大学学报（社会科学版）》【年(卷),期】2009(000)004【摘要】通勤成本是影响住宅价格的重要因素,随着北京城市规模的不断扩大和交通状况的不断恶化,它已经越来越成为消费者和投资者决策时的重要考察因素.对北京市的实证研究表明:距离地铁站点的实际距离越远,自驾车出行至CBD的实际距离越长,住宅价格就越低.在二环之外,住宅周边800米内公交站点的数量与住宅价格呈现负相关关系.距地铁站点实际距离对住宅价格的影响程度,受住宅所处环线位置以及南北方位的不同而具有较大的差异性.轨道交通周边住宅价格呈现出随地铁向城市边缘延伸而降低的趋势,在南部,距地铁站点实际距离对住宅价格的影响一致,但在北部,其他交通工具对地铁的替代作用,会改变距地铁站点实际距离对住宅价格的影响程度和方向.【总页数】7页(P137-143)【作者】董藩;丁宏;赵安平【作者单位】北京师范大学管理学院,房地产研究中心,北京,100875;北京师范大学管理学院,房地产研究中心,北京,100875;香港城市大学经济与金融系,香港九龙塘【正文语种】中文【中图分类】F12【相关文献】1.重大基础设施对周边房价的时空影响分析——以北京地铁4号线为例 [J], 何丹;金凤君2.轨道交通对房地产价格的影响——以北京地铁五号线为例 [J], 隗鸿涛;宋渊3.轨道交通车站与周边区域综合开发研究——以北京地铁六号线常营地铁站为例[J], 谭晓红4.轨道交通车站与周边区域综合开发研究——以北京地铁六号线常营地铁站为例 [J], 谭晓红5.轨道交通对周边住宅市场的影响 [J], 秦云;周婷因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
城市轨道交通论文：城市轨道交通对沿线住宅价格的影响研究
城市轨道交通论文：城市轨道交通对沿线住宅价格的影响研究【中文摘要】随着我国经济的飞速发展和城市化进程的加快,城市发展普遍面临着道路拥堵、交通秩序混乱、环境日渐恶化等问题。
城市轨道交通作为一种便捷高效、安全舒适、节能环保的公共客运交通方式,已成为解决这一系列城市化问题的有效手段。
但另一方面城市轨道交通的发展又面临着建设资金短缺、营运收支难以平衡等问题。
城市轨道交通在给沿线居民带来交通便利的同时,也产生了巨大的外部效应,明显改善了沿线物业的可达性,促进了沿线房地产的快速发展,提高了沿线房地产价值。
定量分析城市轨道交通对沿线房地产的影响对实现城市轨道交通外部效益内部化,促进城市轨道交通和沿线房地产联合开发具有重要的意义和应用价值,同时也能为政府部门、房地产开发商以及消费者等提供一定的决策参考。
由于每个城市因其城市经济发展战略、城市规划与布局、基础设施建设的完善程度的不同,城市轨道交通所带来的房地产增值效益是不同的。
本文以重庆市的轨道交通建设为背景,以地铁一号线为例,研究其对沿线住宅物业价格的影响,以期为重庆轨道交通建设与沿线房地产联合开发提供一定的数据参考,并为重庆轨道交通建设相关部门、房地产开发商以及消费者等提供一定的决策依据。
本文首先在综述国内外相关领域研究成果的基础上,阐述了城市轨道交通与住宅价格的相关理论。
然后在理论研究的基础上从定性角度详细分析了城市轨道交通对沿线住宅价格的影响机理。
接下来,以重庆地铁一号线沿线部分住宅楼盘的样本数据为例,构建了特征价格模型,从定量的角度研究了城市轨道交通对沿线住宅价格的影响,包括空间效应和时间效应,最后提出了城市轨道交通与沿线房地产联合开发的相关建议。
【英文摘要】With the rapid development of the economy and up-growing of the level of urbanization in our country, the development of city is faced up with some problems including crowded road, chaos traffic and devastating environment.Urban rail transit, as a new public transit, is convenient and efficient, safe and comfortable,energy saving and environmental protection,which makes it a effective way to cope with those urbanization problems. However, the development of urban rail transit is also faced up with some problems such as capital shortage, inability to make ends meet. While urban rail transit brings much convenience to the residence alongside railway, it also creates external effects,which profoundly improves the accessibility of neighbourhood property , promotes the rapid development of real estates along the line , and increases the value of real estates nearby. Doing quantitative research on the impact of urban rail transit to the real estates nearby is influential and of practical value to realize the internalization of urban rail transit external effects, to promote the joint development of urban rail transitand real estate alongside, besides , it can also provide reference to government , estates developers and consumers.However,to different cities,as a result of its different economy development strategy,urban planning and the implement of infrastructures,therefore the urban rail transit brings different increment benefit to the real estate. This article, based on the construction of ChongQing urban rail transit, applies metro line one to research the impact of urban rail transit to the residential price. and by this way, this research is expected to provide statistics reference to the joint development of urban rail transit and real estate alongside, and also provide reference to government, estates developers and consumers.In this research, based on the summery of related studies both home and abroad, it firstly illustrates the theory of urban rail transit and residential price.Then,on the theoretical research, it explores the mechanism of impact of urban rail transit to neighbourhood residential price from qualitative angle.In the next step, it develops Hedonic Price Model by applying the sample statistics from part of the residential estates alongside metro line one, which analyses influence of urban rail transit on the residential price from quantitative angle, including space effect and time effect.Inthe end, it makes some proposals about the joint developmentof urban rail transit and real estate along the line .【关键词】城市轨道交通住宅价格特征价格模型【英文关键词】Urban Rail Transit Residential Price Hedonic Price Model【目录】城市轨道交通对沿线住宅价格的影响研究摘要3-4ABSTRACT4-51 绪论9-161.1 研究背景9-101.2 研究的目的和意义10-111.2.1 研究目的101.2.2 研究意义10-111.3 国内外研究综述11-141.3.1 国外研究综述11-121.3.2 国内研究综述12-141.4研究内容、方法及框架14-161.4.1 研究内容141.4.2 研究方法141.4.3 研究框架14-162 城市轨道交通与住宅价格相关理论16-242.1 城市轨道交通概念及其特点16-172.1.1 城市轨道交通概念162.1.2 城市轨道交通特点16-172.2 住宅价格的影响因素分析17-192.2.1 宏观影响因素17-182.2.2 微观影响因素18-192.3 城市轨道交通对住宅价格影响的相关理论19-242.3.1 区位理论19-202.3.2 城市地租理论20-212.3.3 城市竞租理论21-232.3.4外部性理论23-243 城市轨道交通对沿线住宅价格的影响研究24-313.1 城市轨道交通发展现状24-273.1.1 我国城市轨道交通发展概况243.1.2 重庆市城市轨道交通发展概况24-273.2 城市轨道交通对沿线住宅价格的影响机理27-313.2.1 改变沿线物业的可达性27-283.2.2 改变沿线土地利用性质28-293.2.3 提高沿线土地开发强度293.2.4 推动沿线地区经济发展29-314 城市轨道交通对沿线住宅价格影响的实证研究------以重庆地铁一号线为例31-524.1 住宅特征价格模型原理及构建思路31-334.1.1 模型基本假设314.1.2 模型基本原理31-324.1.3 模型构建基本思路32-334.2 研究的对象及范围33-354.2.1 研究对象33-354.2.2 研究范围354.3 特征变量的确定35-394.3.1 区位特征变量35-364.3.2 建筑特征变量36-374.3.3 邻里特征变量374.3.4 住宅价格变量37-384.3.5 时间变量384.3.6 变量预期影响分析38-394.4 数据收集39-404.5 数据初步分析40-414.6 模型估计41-484.6.1 基本模型方程41-424.6.2 参数估计42-434.6.3 模型检验43-474.6.4 距离分段模型474.6.5 引入交互作用项的细分市场分析47-484.7 结果分析48-504.8 模型应用50-525 城市轨道交通与沿线房地产联合开发的建议52-595.1 城市轨道交通与沿线房地产联合开发的运作机制及实施程序52-565.1.1 联合开发的运作机制52-535.1.2 联合开发的参与主体535.1.3 联合开发的实施程序53-565.2 城市轨道交通与沿线房地产联合开发土地利用方面的建议56-575.2.1 建立有效的沿线土地储备机制565.2.2 科学测算联合开发土地规模565.2.3 合理确定沿线土地开发时序56-575.3 城市轨道交通与沿线房地产联合开发规划方面的建议57-585.3.1 合理进行联合开发线网规划575.3.2 注重站点与空间资源的一体化规划设计57-585.4 城市轨道交通与沿线房地产联合开发其他方面的建议58-595.4.1 拓展多元化的融资渠道585.4.2 健全和完善相关法律法规建设58-596 结论与展望59-626.1 研究结论59-616.2 研究展望61-62致谢62-63参考文献63-66附录66-68A.作者在攻读学位期间发表的论文目录66-67B.附表67-68【备注】索购全文在线加好友QQ：139938848同时提供论文写作一对一指导和论文发表委托服务。
轨道交通对城市住宅价格的影响因素分析
轨道交通对城市住宅价格的影响因素分析一、引言随着城市化进程的加速，城市人口不断增加，城市住房问题日益突出，轨道交通作为城市基础设施的重要组成部分，对于城市住宅价格的影响越来越明显。
本文将从以下五个方面分析轨道交通对城市住宅价格的影响因素。
二、城市住宅的供需关系城市住宅价格的形成与城市住宅的供需关系密不可分。
当城市住宅供不足时，住宅价格会上涨；反之，住宅供过于求时住宅价格会下降。
轨道交通作为城市的重要交通工具，可以加强城市内部交通联系，方便城市居民出行，同时还能够推动城市的发展，带动住宅建设，增加住宅供应量，从而提高住宅的供需比例，使住宅价格保持稳定。
三、轨道交通的交通便利性城市的交通便利性也是影响住宅价格的一个重要因素。
轨道交通开通后，可以明显减少半径范围内的通勤时间，缩小居住区和商业区之间的距离，方便居民的工作和生活。
同时，轨道交通的开通还能够使得城市各个区域之间的联系更加紧密，使那些位于交通疏通路线的地区得到更高的关注，住宅价格也会跟着提高。
四、轨道交通的道路建设费用轨道交通的建设费用相对于其他公共交通工具而言较高，这也会对城市住宅价格产生一定的影响。
轨道交通建设需要大量的土地和资金来支撑，这些成本最终会转化为车站费用、维修费用等等，进而反映到住宅价格上。
但是，轨道交通的建设又能够带动周边地区的发展，促进房产开发，带来经济回报，处于轨道交通线路上的住宅价格可能会更为昂贵。
五、轨道交通的服务范围轨道交通的服务范围影响着城市住宅的价格。
轨道交通线路越广，越多的居民能够受惠于其便利，住宅的供需比例会更好，价格相对稳定。
在轨道交通覆盖的范围内，距离轨道交通站点越近的住宅价格会更高。
六、案例分析1. 北京市因为轨道交通连绵不断的铺设，使得轨道交通服务范围不断扩大。
被轨道交通覆盖的地区的住宅价格普遍高于其他区域。
例如，位于北京市海淀区的中关村地区，邻近北京地铁4号线，房价高企，单价甚至超过8万元人民币。
曾经的房价“推手”
文章参考：房道网新闻资讯频道－/fcxw/曾经的房价“推手”权威机构发布的报告显示，轨交对沿线房价的助涨作用是显而易见的。
例如，2003年北京地铁5号线开工以来，其沿线房产的价格年平均上涨幅度接近18%，有的楼盘的售价甚至已经翻了几番。
如5号线北端的“佳运园”项目，2003年开盘时均价为3700元/平方米，2008年二手房价格已达7300元/平方米，而目前该小区的二手房价格已经在20000元/平方米以上。
上海中原地产市场研究部总监宋会雍表示，轨道交通有一个辐射半径，大概为一公里。
在不同地段，轨道交通对房价的影响是不同的。
在比较偏僻的地方，轨道交通周边的房价甚至可以比略远的地方高两倍以上，但是如果在闹市区，轨道交通对房价的影响就没有那么明显。
在上海普陀区做了多年地产中介的孙先生告诉记者，据其了解，轨道交通对房价的影响还是比较大的。
“以前好多投资客，买房就跟着地铁跑，如果房龄相近、小区环境相当的话，离轨道交通越近的房源价格肯定越高。
”“对于上班族来说，普遍倾向于买靠近轨道交通的房子，但是对于一些‘置换需求’的购房者，由于普遍拥有私家车，在选择房源的时候，轨道交通的因素就会弱化。
”孙先生表示。
有学者研究发现，轨道交通开通前对房产买卖价格影响大，开通后则对租赁市场影响更大。
轨道交通在施工阶段，由于具有开通的预期效应，轨道交通沿线的房产价格在其开通前会进入一个较快的上涨空间。
当其真正开通之后房价涨幅就会不太明显，而租金价格将快速上扬。
据孙先生介绍，地铁周边的房子基本没有租不掉的。
“与（离地铁站）一公里外的房源相比，地铁旁的房源月租金至少要高500元/月以上。
”参考资料：/fcxw/98.html。
城市轨道交通对周边房地产的影响
城市轨道交通对周边房地产的影响近年来,随着城市轨道交通建设日益加快,沿线房地产价格所受影响也日渐明显。
常规道路交通和轨道交通是城市公共交通系统中最主要的两种交通方式。
与常规道路交通相比,轨道交通具有容量大、速度快、安全性高、环保、准时的特点,为城市公共交通的高效、安全、便捷奠定了重要的基础。
城市轨道交通已成为市民快速出入中心城区的交通手段。
城市轨道交通对提高沿线区域的可达性、方便沿线周边居民出行乃至选择居住地等均产生了举足轻重的影响。
越来越多的人在择居时把城市轨道交通作为重要的考虑因素,因而对沿线房地产的价格产生了一定影响,并呈现出一定的规律。
北京内地铁附近房价变化举例在北京，客流量大，人们的出行也逐步依赖于地铁。
我们能够从北京的5号线和10号线看出来，其周围房价有加大幅度的上升。
地铁5号线2003年地铁5号线开工以来，其沿线房产的价格年平均上涨幅度近18%，有的楼盘涨幅竟高达1倍，如5号线北端的佳运园，2003年开盘时均价为3700元/平方米，2008年二手房价格已达7300元/平方米，目前其二手房价格仍维持在17000元/平方米以上。
地铁10号线根据对地铁10号线沿线区域房价的月度跟踪调查数据显示，自2005年地铁10号线破土建设以来，其沿线周边房价均呈现出跳跃式的上涨趋势，个别区域的房价在四年内的涨幅已经超过了百分之二百。
数据显示，地铁10号线沿线内各区域的二手房房价自2005年开始逐渐升温，其各站周边二手房房价在四年内平均上涨了近150%。
其他国家城市轨道交通举例在其他国家，城市轨道交通能够给周围土地带来不少增值效益。
如，英国土地政策研究中心的Riley Don（2001）伦敦地铁Jubilee延长线，总投资35亿英镑，给周边土地带来的增值效益达到13亿英镑，37%。
日本学者M.- Y. Pior（2001）运用GIS技术，结合特征价格模型和线性支出系统模型，Joban新干线建于20世纪90年代，总投资约7万亿日元，给周边69332.80公顷土地带来的增值达到了17.77-24.59万亿日元，是轨道交通投资的2.5-3.5倍。
我国轨道交通对房地产价格的影响
道交通的辐射半径
轨道交通的开通促使站点周边及沿线房地产价格倍增，具体表现就是轨道交通各站点一定范围内楼盘价格的上涨，上涨的幅度与楼盘距站点的距离相关。
区域位置
轨道交通对沿线区域房价的提升作用并不是等效用的，原轨道交通缺乏区域的房产价值提升作用相对更明显。
对于一些中心城区，轨道交通本已很成熟。
轨道交通布线
轨道交通线路走向的不同，对周边房价的影响也存在差异。
城市中心、CBD地区、城市副中心、大型公建设施等吸引大量人流的节点与大型居住区紧密联系。
运能和拥挤程度
轨道交通路线的运能越大，对沿线房价的带动作用就越明显；轨道交通路线运营的拥挤程度越高，对沿线房价的带动作用就要相对降低。
消费者预期
对于买卖市场来讲，轨道交通的带动作用相对于它的开通是提前的。
对于租赁市场而言，轨道交通的开通运行真正投入运行之后，租赁市场的潜力。
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地理学报ACTA GEOGRAPHICA SINICA 第66卷第8期2011年8月V ol.66,No.8Aug.,2011收稿日期：2010-07-15;修订日期：2011-03-13基金项目：北京大学校长基金项目;国家基础科学人才培养基金资助项目(J0630531)[Foundation:President Fund inPeking University;China Educational Foundation for Undergraduate Students of Sciences,No.J0630531]作者简介：冯长春(1957-),男,教授,博士生导师,中国地理学会会员(S110001563M),主要研究方向城市与经济地理、城市与区域规划、土地与房地产经济、基础设施规划建设。
E-mail:fcc@1055-1062页轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析——以北京地铁5号线为例冯长春,李维瑄,赵蕃蕃(北京大学城市与环境学院,北京100871)摘要：以北京地铁5号线为例，研究了地铁沿线两侧2km 范围内，轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响程度。
①通过分析商品住宅价格特性和影响因素，建立了轨道交通沿线商品住宅价格的影响因素体系，包括商品住宅项目距最近地铁站的最短路径距离、距市级商服中心距离、周边1km 内公交站点数、中小学及项目容积率、物业类型等10个因素；②通过显著性检验，重点中小学、普通中小学、公园3个变量对商品住宅的价格影响很小，予以剔除后，构建了影响商品住宅价格的多元回归分析模型；③将采集到的193个项目的有效样本进行运算分析，研究结果表明轨道交通对沿线商品住宅价格的影响最大，并随距轨道交通距离的增加，住宅价格呈指数衰减，至2km 以后，对住宅价格影响不显著。
针对研究结果，建议地铁沿线土地利用强度和住宅价格确定时，要充分考虑轨道交通的影响。
关键词：商品住宅价格；轨道交通；地铁5号线；北京1引言20世纪70年代，国外学者就开始研究公共交通对住宅价格影响，其中，欧美学者比较重视轨道交通对房价影响的时效性。
Bajic 循着多伦多轨道交通建设过程进行分析研究，表明城市轨道交通在短时间内快速发展，对其附近房地产价值的影响远远高于其它地区。
他认为这是因为轨道交通提高了可达性，减少了通勤时间[1]。
Henneberry 对1995年建成的英国谢菲尔德轻轨系统进行了跟踪研究，发现在该轻轨系统建设期间，附近住房价格不升反降，其原因可能是轻轨建设中的噪声等一些负面影响造成的，建成运营后这些负面影响会消失[2]。
Koutsopoulos 认为，公共交通对住宅价格的一个主要影响表现为新的交通线路能够为人们的出行提供更多选择，减少人们的出行成本，并建立了公共交通影响模型(Mass Transit Impact Model)，来评估新设的公交车线路对丹佛市住宅价格的影响[3]。
Cockerill 和Stanley 对近年来西方国家对轨道交通影响的研究进行盘点后，指出轨道交通站点对800m 距离内的住宅价格有明显的影响，该影响效果以大约200-300美元/m 2的速率呈同心圆式递减[4]。
同时应注意的是,轨道交通建设与开发对不同类型的物业影响程度有所差异。
Weinstein 和Clower [5]以及Han [6]的研究认为，轨道交通对于商业和办公楼的增值影响幅度要高于对商品住宅的影响。
另外，也有少数研究分析了轨道交通建设对周边房地产开发带来的负作用，比如Bowes 和Ihlanfeldt 即指出地铁产生的噪音、污染以及地铁周边的犯罪率上升等因素会对周边的房地产带来负面影响[7]。
近年来国内学者也十分关注轨道交通对房地产价格的影响。
张小松等从理论上分析了城市轨道交通开发的可能的受益对象，并探讨了建立城市轨道交通开发利益影响范围理论计算模型[8]。
王琼以上海住宅价格为依据，在排除个别异常情况的干扰后，进行曲线拟合，得地理学报105666卷出距离轨道站点越近的房产，其价格的提升作用越明显；而距离轨道交通越远，房价则越低；同时考虑异常值产生地区房价可能受到区域文化、区位条件和住宅周围环境等因素的影响，又将城市轨道交通1、2、3号线沿线的房价归纳为简洁的一元二次方程，解释出现异常值的原因。
认为这些地区房价受轨道交通的影响微弱，是与它们处在高档住宅区有关，另外，与这些地区大多毗邻快速道路交通干道及开发区也有很大关系[9]。
另外，也有一些文献采用房地产特征价格法定量分析了轨道交通对于房地产价格的提升作用，梁青槐等采用特征价格法分析得出地铁13号线对沿线2km范围内住宅具有相对明显的增值效应[10]。
聂冲等分析指出城市轨道交通的空间增值效应影响范围为地铁站点距离700m半径内的区域[11]。
关于轨道交通对于不同类型物业的影响程度，研究结果不尽一致。
聂冲等研究深圳地铁一期建设时发现轨道交通对周边办公楼价格变化的影响显著地高于住宅的价格变化，而郑捷奋和刘洪玉则分析认为住宅的增值幅度要大于商业和办公房地产[12]。
谷一桢等在总结多项研究的基础上提出，分市场效应导致各研究结论之间存在差异[13]。
总体看来，对于北京轨道交通对其沿线房地产价格影响的系统研究还较少，加之房地产市场的区域特性明显，因而有必要开展这方面的定量分析。
城市轨道交通具有快速、准点、低污染等特点。
它不仅能节省出行者的出行时间和降低其出行成本，而且对沿线的土地开发利用强度和房地产价值的提升产生影响；甚至影响城市的空间结构和形态。
北京地铁5号线于2007年10月7日建成并开始运营。
该条线路北起昌平区境内的东三旗，向南穿过老城区，至丰台区的宋家庄，是贯通北京市区南北的交通大动脉。
5号线的开通运营，对其沿线的商品住宅价格会有多大的影响？其沿线商品住宅价格呈现出怎样的分布规律?本文试图通过定性与定量分析，来回答和解释这一问题。
2地铁5号线对其沿线房价的影响分析2.1研究范围与影响因素确定由于轨道交通对房地产价值的影响范围一般只限于一定区域内，国外研究表明，这个范围一般为距车站0.25-0.5mile的合理步行区内，超过这个范围，影响很小[14]。
借鉴国外经验，并通过作者对地铁5号线的实地考察，确定研究范围为地铁5号线沿线站点2km半径范围(若周围还有其他地铁线路通过则以二者之间的中线为界)。
另外，不同类型房地产受地铁的影响程度不同，而且地铁沿线某些类型房地产的分布极其不均，因此本文仅将研究范围限于地铁沿线的商品住宅。
考虑到影响房价的因素错综复杂，经借鉴先前研究成果以及专家评判和初步剔除共线性，筛选出10个指标分析它们对房价的影响。
选择的10个指标为：商品住宅项目销售均价(元/m2)(y)；该项目距最近的地铁站的最短路径距离(m)(x1)、距市级商服中心距离(km)(x2)、该项目周边1km内公交路线数(x3)、该项目的容积率(x4)、该项目1km内的重点中小学(x5)、普通中小学(x6)、医院(x7)、公园(x8)、房屋精装修程度(x9)、物业类型(x10)，其中x5~x10为虚拟变量。
2.2资料搜集与数据处理2.2.1数据采集与整合根据调查获得的北京市商品住宅交易项目原始数据，其中，从交易数据中剔除单位房、限价房、经济适用房等制度性住房样本，筛选出5号线沿线商品住宅交易样本193个，落实空间位置，绘制出分布图(图1)。
从所筛选的空间范围看，2006年的五号线周边的住宅均价相较于2005年增长了34.0%，高于全市住房均价的28.5%的增长幅度，说明在剔除市场因素外，地铁周边房价受到了地铁5号线开通的预期影响。
因此，选取地铁开通前至地铁开通后一年即的2006-2008年的数据作为分析对象。
同时，由于2006-2008年北京市房地产市场波动较大，由以往的缓慢上涨变为大幅上扬(图2)。
2007年住宅均价比2006年增长40.3%。
2008年住宅均价较2007年回落8期冯长春等：轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析0.4%。
从数据上看，商品住宅市场的波动在很大程度上导致了商品住宅价格的变化，因此，为了避免由市场因素引起的异方差，对样本数据进行市场因素修正和整合，即以2007年为基准年，将2006年、2008年的交易数据进行40.3%和0.4%的增幅进行修正，使得住宅交易项目处于同一市场水平下。
根据修正后的样本数据，使用SPSS17.0对样本按时间分组检验，结果显示方差齐性假设成立(显著水平0.224>0.05)，其对应的t 检验结果显著性水平为0.736>0.05，可见在95%置信水平下，修正后的2006、2007、2008年的商品住宅交易样本价格不存在统计上的明显差异，可用此数据样本集进一步做数据变换和筛选。
2.2.2数据变换和筛选经正态检验，样本中的连续变量呈现不同程度的偏度，采用传统的对数方法和Box-Cox 方法进行变换，Box-Cox 方法变换后数据更接近严格的正态分布，因此使用Box-Cox 变换后的变量作为后续分析的依据。
变换公式为：ìíîx 'i =ln x i λ=0x 'i =x λi λ≠0(1)由公式(1)可得到对数似然函数L 取最大值的λ的值，即最接近正态分布的值[16]。
公式如下：L =-v ln s 2'+(λ-1)v ∑ln x i (2)式中：v 代表商品住宅样本的自由度；n 代表样本数；s 2'是变换后数据的方差。
将上述193个样本的交易数据的因变量和4个连续的自变量(x 1-x 4)带入公式(1)和公式(2)运行，结果显示，最优λ为-0.22，使用该λ使转换后的数据满足正态分布的条件最好，同时，其95%的置信区间为[-0.54,0.07]，取整值为0，既满足条件，又使变换简单，所以销售均价Y 取λ=0。
其他各个连续变量的置信区间与取值见表1。
变换后的变量使用相应的大写字母Y 和X i 表示。
对虚拟变量做均值差异的显著性检验，结果见表2。
6个变量均通过方差齐性检验(P >0.05)，其中x 7、x 9与x 10的t 检验的P 值都小于0.05，说明1km 内是否有医院与该项目的装修程度、物业类型对商品住宅项目销售均价具有显著的差异；而x 5、x 6、x 8的t 检验的P 值均大于0.05，说明1km 内是否有重点中小学、普通中小学、公园对商品住宅项目销售均价不具有显著影响，因此排除1km 内中小学、公园变量对商品住宅销售均价的影响。
图22004-2008年北京市住房均价变动图(数据来源：资料基础数据来源于北京市统计局及北京市房地产交易管理网[15])Fig.2Changing housing prices in Beijing from 2004to 2008(Data source:Beijing Bureau of Statistics and the Beijing RealEstate ExchangeNetwork)图1北京市地铁5号线沿线商品住宅样本分布图Fig.1The distribution of commodity housing samples alongBeijing Subway LineFive 最优估计值 ９５％置信区间 λ取整值 Ｙ ０．２２ ［－０．５４， ０．０７］ ０ ｘ１ ０．４２ ［０．２１， ０．６４］ ０．５ ｘ２ ０．５９ ［０． ４０， ０．８１］ ０．５ ｘ３ ０．５５ ［０．３８， ０．６９］ ０．５ ｘ４ ０．３０ ［０．０７， ０．５２］ ０．５ 表1变量的Box-Cox 及λ取值Tab.1Box-Cox transformation and λcoefficients of each variable 105766卷地理学报3模型设计及运算过程3.1分析模型经过试算，多元线性回归模型能够较好的解释多种因素对于商品住宅项目销售价格的影响，因此建立以下理论模型：y=β0+β1x1+β2x2+β3x3+β4x4+β5x7+β6x9+β7x10(3)式中：y为商品住宅项目销售均价；x1为该项目距最近的地铁站的最短路径距离；x2为该项目距市级商服中心距离；x3为该项目周边1km内公交路线数；x4为该项目的容积率；x7为该项目1km内是否有医院；x9为房屋精装修程度；x10为物业类型；3.2运算过程运用SPSS17.0对因变量与自变量进行Spearman相关分析结果表明，筛选出的诸因素与因变量存在着显著的相关关系。