房地产估价的现场查勘 要点
在对估价对象进行实地查勘时应注意的问题：
在对估价对象进行实地查勘时应注意的问题：
商业及综合用途房地产现场勘察应注意的问题：
首先对估价对象所处区域处于城市哪个位臵有清楚的概念，再细致了解以下内容：
①商业繁华度、聚集度（对综合用途来说，为办公集聚程度）：距商
业中心的距离、商业设施（办公设施）的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量（商业气氛）、还有距政府管理职能部门的距离。
②交通便捷度：公交、地铁条件（公交车站距估价对象的距离，有
哪些公交车经过，可通往哪些地方），距火车站等这些交通疏散中心的距离，区域道路密集程度（车流是否多）
③区域土地利用方向：周边是否有同一用途类型的房地产，利用方
向是否一致，如何利用
④临街宽度和深度：其宽度和深度对商业运营的影响（门面大小、
径深长）
⑤临路状况：临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制（是否
临街是指临主干道、次干道、小区级道路等，是否某时间受交通管制影响）
⑥基础设施状况：水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程
度。
⑦类似房地产租金及售价调查
⑧估价对象自身的情况：结构、楼层、朝向、通风采光、内外墙、
天花、地面、门窗、厕所，电梯，整体保养等情况
⑨估价对象自身的情况：结构、楼层、朝向、通风采光、内外墙、
天花、地面、门窗、厕所，电梯，整体保养等情况
⑩估价对象适宜从事的商业经营活动类型（娱乐、饭食、零售、批发、展览、办公、酒店〃〃〃）、可能的营业额、现金流量及利润空间，因此可判断商业物业的获利能力能否支持其租售价格。
居住房地产现场勘察应注意的问题：
首先对估价对象所处区域处于城市哪个位臵（位于哪个小区）有清楚的概念，再细致了解以下内容：
评估公司怎么评估房子
评估公司怎么评估房子
评估公司评估房子的过程通常包括以下几个方面：
1. 了解房屋的基本信息：评估公司首先会收集房屋的基本信息，包括位置、面积、楼层、建筑年代等。这些信息可以帮助评估师初步了解房屋的潜在价值。
2. 实地考察房屋：评估师会亲自前往房屋所在地进行实地考察。他们会仔细检查房屋的外部和内部结构，包括墙壁、地板、天花板、门窗等，以及质量和状态。他们还会关注房屋的通风状况、照明情况、房间布局等。
3. 考察房屋的周边环境：评估师会评估房屋所在的区域环境，包括社区设施、交通便利性、教育资源、商业配套等。这些因素对房屋的价值有很大影响，评估师需要将其考虑在内。
4. 调查市场信息：评估师会调查房屋所在地的房地产市场信息，了解该区域类似房屋的售价、租金水平等。这可以与评估师的实地考察结果相结合，使评估结果更准确。
5. 使用相关数据和技术工具：评估师通常会使用相关数据和技术工具来辅助评估房屋的价值。例如，他们可以查阅土地登记信息、政府报告、市场研究报告等。他们还可以使用房产估价软件、数据模型等来进行房屋估值计算。
6. 编写评估报告：评估师根据以上的调查和分析结果，编写评估报告。该报告通常包括房屋的估价范围、市场价格趋势、评
估师的意见和建议等。这个报告可以提供给购房者、出售者、抵押贷款机构等有关方面作为决策依据。
总之，评估公司评估房屋时需要进行实地考察、调查市场信息、使用相关数据和技术工具等多个步骤，最终编写出评估报告。这些过程都需要评估师具备专业知识和经验，确保评估结果准确、可靠。
房地产估价业务操作流程
房地产估价业务操作流程
必须调查的贷款基本信息情况内容：
委托人姓名及联系方式，贷款银行全称（**银行**支行），客户经理及联系方式，预贷款金额及贷款比例，标的物类型（住宅、商业门面、工业厂房、土地、在建工程、办公楼等）。
一、受理估价委托
1、明确估价目的
估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。但在实际中，估价人员不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求估价人员主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。
任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。
估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：抵押价值评估（住宅、商业门面、办公楼、宾馆、工业厂房、在建工程、土地）、市场价值评估、司法鉴定评估、租赁价格评估等，我们工作中最常见的估价目的类型为抵押价值评估。
2、明确估价对象
明确估价对象的实物状况，是要搞清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑
房地产、土地评估外业勘察规定
四、现场勘查
1、签订委托书，并由委托方盖上公章 2、实地勘查，调查估价对象四至、面积、内部、外部和周边环 境等，确保估价对象范围及内外部情况准确，并填写勘查表 （1）权属状况：核对权属资料的原件，核实现场查勘的物业与 权属资料所载是否一致；[怎么核对，主要就是通过房屋所有权 证、土地证、宗地图上绘制的建筑物与现场建筑物之间的是否对 应，从数量、位置、面积三方面进行核对，看是否有房子灭失， 即数量是否一致，大体位置是否正确，建筑体量是否与房屋所有 权证上证载的建筑物面积相符，最后确认下待估宗地上建筑物是 否全部抵押，如情况与实际情况不符，及时咨询委托方具体原因， 看对本次抵押是否有影响，并在报告中明示。]核对各项权证资 料产权人是否一致，核对房产证登记标的物与土地证或其他相关 资料的登记是否一一对应；核实标的物取得方式；是否存在抵押、 租赁等他项权利及可能存在的优先受偿款等；是否存在交易限制 或其他特殊规定
四、现场勘查
（2）区域状况： 住宅用途：住宅小区在城市/县城中的位置、环境景观、公共
基础设施配套情况（学校、银行、医院、超市等配套）、道路通 达度（主要的交通道路）、交通便利程度（地铁、公交情况等）、 周边物业和土地利用类型、环境质量。
商业、办公用途：所处商圈情况（判断该商业区为什么级别商 业区）、商业繁华程度、区域消费档次和消费群体、区域商业业 态和经营模式、道路通达度（主要的交通道路）、交通便利程度 （地铁、公交情况等）、主要商业类型、环境情况、相临建筑物、 公共基础设施配套情况、停车便利程度、周边物业和土地利用类 型、环境质量等。
房地产估价实地查勘工作指引
ZHXQB-100420170200
房地产估价实地查勘工作指引
1 总则
1.1 为统一房地产实地查勘程序，保证房地产实地查勘质量，制定本指引。
1.2 本指引适用于对估价对象房地产的实地查勘。对可比实例的调查及查勘应参照本指引。对交易实例、挂牌实例的调查及查勘可参照本指引。
1.3 本指引中的房地产实地查勘，是指评估专业人员到房地产现场，观察、询问、检查、核对、记录其状况的活动。
1.4 实地查勘是房地产估价的基础性工作，是控制估价风险的重要环节。查勘质量、获得信息数量直接影响估价方法的选择、估价结果的公正合理。
实地查勘是展示评估专业人员个人职业形象，宣传和树立企业品牌的重要途径，是评估机构开拓和维护市场的重要环节。
1.5 鉴证性房地产估价项目，评估专业人员应对估价对象进行实地查勘。咨询性房地产估价项目，评估专业人员应根据估价委托以及估价目的，判断是否应对估价对象进行实地查勘。
1.6 评估专业人员实地查勘估价对象，应全面了解、观察和体验估价对象的状况，准确把握估价对象和界定估价范围，认真核实及收集有关估价对象的权属资料和类似房地产市场资料。
2 查勘流程
2.1 实地查勘房地产应按下列程序进行：
（1）了解估价基本事项
（2）约定实地查勘事宜
（3）提交估价资料清单
（4）准备查勘作业工具
（5）实地查勘估价对象
（6）整理分析查勘资料
（7）补充收集估价资料
（8）保存实地查勘资料
2.2 评估专业人员应根据估价委托书或联系沟通结果，了解估价基本事项，约定实地查勘事宜，要求估价当事人提供必要的估价资料。
2.3 评估专业人员应合理预计实地查勘所需工作时间，并与估价联系人约定实地查勘的具体时间、接洽方式，落实交通工具、行车路线。
2022年网络教育房地产估计继续教育部分答案
房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求（柴强）
（一）30’01房地产司法鉴定估价、房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价都是房地产估价的主要业务。（对）
（二）20’01房屋受损，采光、日照受影响，辐射问题，噪声污染，各种房屋质量缺陷等问题都需要进行损害赔偿估价。（对）
（三）16’01市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（对）
（四）40’01区分房地产价值减损和其他损失是损害赔偿估价的特殊要求，因为房地产价值减损可能只是损失中的一部分（对）
房地产司法鉴定估价法庭质证网络课堂（王常华）
（一）20’01房地产估价师现场查勘时要回答当事人关于评估对象房地产价格的问题（否）（二）32’59房地产估价师出庭质证时要携带估价材料、质证材料和相关证件等（是）
新机遇新挑战——押品价值重估（闫旭东）
（一）37’06押品管理的核心是对抵押品担保能力和价值维护。（对）
53’18重评周期预警、不足值预警都属于风险管理的范畴。（对）
（二）16.07银行内部押品价值重估强调效率与质量。（对）
27.12估价报告的结论能代替银行内部的审查意见。（错）
（三）25.49表格式电子估价报告是估价的新工具。（对）
发展中的房地产评估（专家团）
（一）9.50综合性评估机构要向所从事评估专业领域的各个主管部门备案。（对）
23.40根据资产评估法，评估基本准则由国务院有关评估行政管理部门组织制定，即国务院各有关评估行政管理部门组织制定本领域的评估基本准则（对）
房地产估价的现场查勘 要点
房地产估价的现场查勘
1、《房地产抵押估价指导意见》的有关规定
依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的,应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。
同时，建住房[2006］8号文件《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第十一条规定：违反本通知规定的,由相关部门按照有关规定进行查处,并依法追究有关责任人的责任。
2、《房地产估价规范》的有关规定
在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）对现场查勘做出一系列的规定：
3.0.7条规定:估价对象的实地査勘应符合下列规定：
1应观察、询问、检査、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；
2应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；
3应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰.
3.0。8条规定当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地査勘，并应在估价报告中说明未进人估价对象内部进行实地查勘及其具体原因.对未进行实地查勘的估价对象内部状况,应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明.
暑 假 的 社 会 实 践 报 告
暑假的社会实践报告
姓名：赵津学号：学校：云南外事外语职业学院
社会实践活动的单位：金昆评估公司房地产评估部
时间：2013年7月15日至2013年7月30日
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
我的主要工作是现场查勘，下面我就对现场查勘谈谈我的体会。现场查勘最主要的工作就是记录，包括文字及影像记录。我认为现场查勘工作应该把握好以下要点：
1、估价人员去现场之前，可根据在签订估价委托协议时双方明确的估价基本事项，以及委托方提供的有关资料，先做好各项准备：（1）
选择适用的现场查勘用表和现场工作装备（如笔记本电脑、照相机、地图、测距仪、卷尺、文件夹和书写板等）。（2）拟定现场查勘计划，确定参加现场查勘的估价人员组成和分工，预计所需工作时间和费用，以及采用的交通工具盒交通路线等。准备好相关表格，将需要了解的情况悉数记录，现场查勘表格应设计合理、使用方便和能够满足以后进行室内工作的要求。有一张好的现场查勘用表，估价人员在现场工作时就会比较从容，不至于忙乱和遗漏某些重要的查勘内容，对以后的资料整理及保存都会有利。
现场查勘的主要内容
现场查勘的主要内容
1. 确认事故现场。
在进行现场查勘时，首先要确认事故发生的地点，包括具体的地址、周围环境和交通情况等。同时要对事故现场进行勘查，记录事故现场的情况，包括损失的范围和程度，以及可能的影响因素。
2. 收集证据。
现场查勘需要收集相关的证据，包括现场照片、视频、相关文件和记录等。这些证据将有助于确定事故的原因和责任，为后续的理赔提供依据。同时，还需要对现场相关的人员进行询问和了解，获取更多的信息和线索。
3. 调查事故原因。
在现场查勘过程中，需要对事故的原因进行调查和分析。这包括对可能的违规行为、安全隐患、环境因素等进行排查，以确定事故的具体原因和责任。
4. 评估损失程度。
现场查勘需要对损失的程度进行评估，包括财产损失和人身伤
害等。通过对现场情况的观察和调查，可以初步确定损失的范围和
程度，为后续的理赔提供依据。
5. 形成报告。
在完成现场查勘后，需要将相关的情况和调查结果整理成报告。报告需要包括事故的经过、原因分析、损失评估等内容，以及相关
的证据和资料。这份报告将作为保险公司核定损失和理赔的重要依据。
总之，现场查勘是保险公司对事故和损失进行调查和勘察的重
要环节，它需要对事故现场进行确认、收集证据、调查事故原因、
评估损失程度，并形成详细的报告。通过现场查勘，可以更准确地
确定事故的原因和责任，为后续的理赔提供依据，保障被保险人的
合法权益。
房地产估价师查勘流程
房地产估价师查勘流程
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房产评估现场注意事项
房产评估现场注意事项
房产评估是一个非常重要的过程，需要注意许多细节，以确保
评估结果的准确性和可靠性。在进行房产评估现场工作时，评估人
员需要注意以下几个方面的事项：
1. 确认评估目的，评估人员在现场工作前，需要明确评估的目的，是为了出售、出租还是其他目的。不同的评估目的可能需要关
注不同的因素，比如出售时可能需要注重市场价值，而出租时可能
需要注重租金收益。
2. 收集房产信息，评估人员需要收集房产的基本信息，包括建
筑面积、房间数量、楼层高度、装修情况、建筑年代等。这些信息
将有助于评估人员对房产进行准确评估。
3. 检查房屋结构，评估人员需要仔细检查房屋的结构状况，包
括墙体、地面、屋顶、门窗等部分，以确保房屋结构的稳固和完好。
4. 注意房屋装修，评估人员需要留意房屋的装修情况，包括材
料选择、装修风格、装修年限等，这些因素将对房产的价值产生影响。
5. 考虑周边环境，评估人员需要考虑房产周边的环境因素，比
如交通便利程度、配套设施、生活环境等，这些因素也会对房产的
价值产生影响。
6. 查看房产证明文件，评估人员需要查看房产的证明文件，包
括产权证、规划许可证等，以确保房产的合法性和完整性。
7. 与业主沟通，评估人员需要与房产业主进行沟通，了解房产
的历史、维护情况、使用情况等，这些信息有助于评估人员对房产
进行全面评估。
总之，在进行房产评估现场工作时，评估人员需要全面、细致
地考虑房产的各个方面，以确保评估结果的准确性和可靠性。同时，评估人员需要严格遵守相关的评估标准和规定，以确保评估工作的
合法性和规范性。
浅议房地产估价的现场查勘
１１ 《 ． 注册房地产估 价师管理办法》 的有关规定
中图分类号 ：Ｕ ２ ． Ｔ ７３ ３
文献标识码 ： Ａ
文章编号 ：０４— １５ ２０ ）７— ０ ５— ３ １０ ６ ３ （０ ８ ０ ０ ７ ０
பைடு நூலகம்
Ｃｏ ｍｅ ｓ ｏ ｈ ｐ ｅ ｏ ｆ ｒ ａ ｓａｔ ｖ ｌ ｔｏｎ ｍ ｎｔ ｎ ｔ ｅ ｓ ｏｔｃ ｎｓ ｒ ｏ ｅ ｌｅ ｔ ｅ ｅ ａ ｕａ ｉ
让现场查勘起 到应有 的作用 。
ｌ 现 场查勘 的 必要性
房地产估价是对房地 产 在估 价 时点 的客观合 理价格 或价
值进行估算和判定 的活 动 ， 直接涉 及利 害方 的经济利 益 ， 房地
产估价不但应 言之有理 ， 更重要 的是 言之有据 ， 任何 不当 ， 容易 导致争议 ， 增加估价师 风险。且不 论 国家 民法 、 法对故 意或 刑 过失导致房地产估价价格虚 假所追究 民事 、 刑事责任 的严重后 果， 就从 房地 产估价 师和 房地 产估 价机 构 的管 理 、 房 地 产估 《
行为中第 （ ） 四 款规 定 了 “ 违反 房地 产估 价规 范 和标 准” 的行 为； 同时 ， 第五十二条规定 ： 房地产估价机构有本办法第三 十二 条行 为之一的 ， 由县级以上 人民政府房地产行政 主管部 门给予 警告 ， 责令 限期改 正 ， 并处 １ 万元 以上 ３万元 以下 的罚款 ； 给当
房地产估价程序
房地产估价程序
房地产估价程序由房地产估价预备、实地查勘、确信价钱和评估报告四大环节组成，每一环节又包括许多具体的工作内容。
一、估价前的预备
估价预备是房地产估价的前期工作，包括评估对象的受理、对象房地产档案资料的研究、估价依据的确信、作业打算的安排等前期工作。弄好估价预备工作是正确确信房地产价钱的基础。
(一)、房地产评估项目的受理房地产业主，依其特定的对象房地产和评估目的向国家主管机关（国有资产治理机构）提出评估立项申请，经批准同意后，委托合法评估机构（资产评估事务所等）进行评估。专业评估机构依法受理。
（二）、房地产档案研究受理房地产估价以后，应研究对象房地产档案资料。要紧工行内容如下。
1.房地产权属档案资料
包括房地产所有权证明，土地利用权证件。明确委托人对房地产的权属状况。专门应注意估价对象是不是有其他权利的存在。
2.房地产技术档案资料
要紧包括：衡宇完工图纸，地籍图册、总平面位置图。明确房地产的地段座落位置、衡宇结构特点、房地产户籍异动状态及异动证
3.房地产经济档案资料
要紧包括：委托方提供的房地产评估申报明细表及汇总表。明确衡宇的数量、建筑时刻、购买时刻、已利用年限、规定利用年限、帐面原值及净值、结构特点、衡宇功能等内容。注意报表是不是经委托法人签章，以确信其申报的靠得住性。
(三)、评估依据的确信
房地产估价依据包括委托人填报的房地产估价申报表、法律依据和房地价钱政策和价钱参数依据。
1.估价申报表的确信
谈如何进行房地产估价的现场查勘
谈如何进行房地产估价的现场查勘
房地产估价项目现场查勘是房地产估价的关键环节。房地产估价人员在现场查勘的过程中获得的信息，影响到房地产估价方法的选择，从而影响房地产价格的客观、公正、科学的确定。所以，在实际工作过程中要重视房地产估价项目的现场勘查环节。
标签：房地产估价；查勘
一、房地产估价项目现场查勘的必要性
房地产项目现场查勘是房地产估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象状况。俗话说“百闻不如一见”、“眼见为实”，房地产尤其如此，因为房地产具有独一无二的特性，它的价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步骤。任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。房地产估价直接涉及到委托方和被委托方的经济利益，房地产估价不但应该言之有理，更重要的是言之有据，任何的不当都容易造成争议，增加估价师的风险。从《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等与房地产估价执业密切相关的管理规定来了解房地产估价现场查勘的必要性。
1.1《房地产估价规范》的有关规定
在《房地产估价规范》中对现场查勘做出一系列的规定：规定估价人员必须到估价现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣、查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照，并规定在估价报告中必须对现场查勘情况做出详细记载。
1.2《房地产抵押估价指导意见》的有关规定
依照《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面细致的了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。
房地产估价实地查勘工作指引
ZHXQB-100420170200
房地产估价实地查勘工作指引
1 总则
1.1 为统一房地产实地查勘程序，保证房地产实地查勘质量，制定本指引。
1.2 本指引适用于对估价对象房地产的实地查勘。对可比实例的调查及查勘应参照本指引。对交易实例、挂牌实例的调查及查勘可参照本指引。
1.3 本指引中的房地产实地查勘，是指评估专业人员到房地产现场，观察、询问、检查、核对、记录其状况的活动。
1.4 实地查勘是房地产估价的基础性工作，是控制估价风险的重要环节。查勘质量、获得信息数量直接影响估价方法的选择、估价结果的公正合理。
实地查勘是展示评估专业人员个人职业形象，宣传和树立企业品牌的重要途径，是评估机构开拓和维护市场的重要环节。
1.5 鉴证性房地产估价项目，评估专业人员应对估价对象进行实地查勘。咨询性房地产估价项目，评估专业人员应根据估价委托以及估价目的，判断是否应对估价对象进行实地查勘。
1.6 评估专业人员实地查勘估价对象，应全面了解、观察和体验估价对象的状况，准确把握估价对象和界定估价范围，认真核实及收集有关估价对象的权属资料和类似房地产市场资料。
2 查勘流程
2.1 实地查勘房地产应按下列程序进行：
（1）了解估价基本事项
（2）约定实地查勘事宜
（3）提交估价资料清单
（4）准备查勘作业工具
（5）实地查勘估价对象
（6）整理分析查勘资料
（7）补充收集估价资料
（8）保存实地查勘资料
2.2 评估专业人员应根据估价委托书或联系沟通结果，了解估价基本事项，约定实地查勘事宜，要求估价当事人提供必要的估价资料。
2.3 评估专业人员应合理预计实地查勘所需工作时间，并与估价联系人约定实地查勘的具体时间、接洽方式，落实交通工具、行车路线。
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法
文/王珊
中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检
【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》
（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比
新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：
1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
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房地产估价的现场查勘
1、《房地产抵押估价指导意见》的有关规定
依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。
同时，建住房[2006]8号文件《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第十一条规定：违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。
2、《房地产估价规范》的有关规定
在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）对现场查勘做出一系列的规定：
3.0.7条规定：估价对象的实地査勘应符合下列规定：
1应观察、询问、检査、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；
2应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；
3应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。
3.0.8条规定当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地査勘，并应在估价报告中说明未进人估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。
住宅现场查勘的内容
一. 住宅现场查勘时应记录的内容
(1)项目基本情况:估价对象位置、楼盘名称;现在实际用途、使用状况(自
用、出租、空置)、建筑结构、户型结构、楼层、朝向、景观;通风、采
光、噪声状况等; 整幢楼底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、
成新率; 小区建设规模、幢数、布局、楼距（密度）、建筑风格、区内
景观与绿化、开发年份等
(2)住宅装修情况:外墙、内墙、地面、天花、厨房、卫生间、公共通道等部
位的装饰装修情况;
(3)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施
设备情况;
(4)配套设施情况:小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮
食等各种公共建筑.
二.住宅现场查勘时拍摄要点
1.楼栋外观拍摄要点
(1)要尽量将整栋楼都拍下来,方便核实是否与房产证记录一致;
2.楼栋地址或门牌拍摄要点
(1)地址牌或门牌号一定要清晰可见,与房产证上的地址要保持一致;
(2)遇到地址牌或门牌号不清晰的,或者完全找不到的,可以在楼栋入口处和估价对象门口各拍摄一张照片,以证明现场查勘对象没有搞错;
3室内拍摄要点
(1)天花板、地板都要拍摄到,缺一不可.实在无法兼顾的时候,优先保证照到
地板;
(2)选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;
(3)房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从
中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.
4外景拍摄要点
(1)通常会在阳台上或窗户旁,选择景观最好的角度拍摄;
(2)在楼栋入口处附近对道路的二个方向各拍摄一张照片.
案例部分照片样本
外
观客
厅卧室
厨
房卫生间
自建房、别墅现场查勘的内容
要记录和拍摄土地四至情况,其它参照住宅现场查勘的内容
商业房地产现场查勘的内容
二. 商业房地产现场查勘时应记录的内容
(5)项目基本情况:估价对象位置、楼盘名称、四至;现在实际用途、使用
状况(自用、出租、空置)、经营状况(经营哪种商品和服务)、开间、进
深、层高、建筑结构、楼层、是否有夹层;临街状况;通风、采光、噪声
状况等;其中最重要的是临街状况,一面临街还是二面临街;所临街道的
类型和宽窄，街首上的人流、车流状况等.
(6)商业装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情
况;
(7)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施
设备情况;
(8)配套设施情况:商业房地产相配套的停车设施、交通设施;周边商业的种
类和规模.
二. 商业房地产现场查勘时拍摄要点
周边环境对商业房地产的影响至关重要，往往周边环境决定了其经营状况的好坏。所以，估价人员在查勘商业房地产时要特别注重查看其周边的环境，并对其进行拍摄。周边环境主要拍摄以下内容
(1)商业房地产所在街道或商场的位置、门牌号、铺位的整体外观或所在楼宇的整体外观，在拍摄其间要留意其开间和进深。
(2)商业房地产周边道路或街道的商业经营状况(包括人流、车流、经营商品类别)。通常人流、车流量大和经营商品较贵重的,其租金也相对较高,从而影响其房地产价值。
2室内拍摄要点
(1)地面、内墙、天花板均要拍摄,缺一不可；而且最好可以在一张照片上将
其都显示出来,但实在无法兼顾时,可多拍几张.
(2)选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;
(3)房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从
中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.
工业房地产现场查勘的内容
三. 工业房地产现场查勘时应记录的内容
(1)项目基本情况:估价对象位置、名称、土地四至情况; 建筑结构、楼层、跨度、层高、成新率；现在具体用途(厂房、办公、宿舍、食堂);具体类型(普通生产车间、腐蚀性生产车间、恒温恒湿生产车间、超洁净生产车间、非生产车间);使用状况(自用、出租、空置).
(2)装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况;
(3)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施
设备情况;
(4)配套设施情况:工业房地产距离道路情况、距离主干道进深情况;周边工业房地产的种类和规模.
二. 工业房地产现场查勘时拍摄要点
1.工业房地产外观拍摄要点
(1)要尽量将工业房地产全景都拍下来;
(2)将房产平面图上的建筑物的外立面全部拍下来,或者土地范围内所有建
筑物的外立面全部拍下来；
2. 工业房地产地址或门牌拍摄要点
(1)地址牌或门牌号一定要清晰可见,如没有门牌号,就看左、右或者对面建筑物有没门牌号,如有就拍摄下来;
(2) 工业房地产周边道路或街道要拍摄,反映土地临路状况,道路的宽窄,和
距主干道的距离；
3建筑物室内拍摄要点
(1)基本要求毎栋建筑物的室内都要拍摄,选择拍摄的角度应尽可能呈现其
空间布局.
(2)如不能全部拍摄,可选择主要车间的首层、二层，办公室，宿舍，饭堂等主要建筑物拍摄,拍摄时注意反映厂房的高度和跨度, 注意是否架设吊车,地面是否经过特殊处理,楼地面是否为高荷载, 是否有防化学品腐蚀处理,这些都会影响建筑造价;