利息在土地增值税中的规定

房地产开发成本—开发间接费用—利息费用”的利息支出在土地增值税中的规定《国关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220）第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”《土地增值税见证业务规则》(国税发[2007]132号)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”基于以上两个税收政策文件规定，房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出，在进行土地增值税清算时，需要剔除，应调整至财务费用中计算扣除。

《会计准则——利息费用》中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税中利息支出处

理原则与会计核算、企业所得税处理有很

大区别。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产

开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定

的借款费用，可按企业会计准则的规定进

行归集和分配，其中属于财务费用性质的

借款费用，可直接在税前扣除。账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息

计入“开发成本-开发间接费用”核算。而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后

与财务费用中的利息支出加总，再适用国

税函[2010]220文件规定的计算方法进行

税务处理。

根据以上税收政策文件的规定，房地产

企业在计算土地增值税时扣除的利息费用

与其他开发费用的扣除结合起来分析，具

体分以下两种情况处理：

第一种税务处理：凡能够按转让房地产项

目计算分摊并提供金融机构证明的情况下，

允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%计算扣除。

第二种税务处理：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（财务费用+销售费用+管理费用）按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%计算扣除。

由于上述二种税务处理中的公式中的“房地产开发成本”含有平常会计核算中发生的“房地产开发成本—开发间接费用—利息费用”金额。如果房地产企业在计算土地增值税时，没有将平常会计核算中计入“房地产开发成本—开发间接费用—利息费用”的金额调整至财务费用中计算扣除，则房地产企业重复扣除利息费用，导致少缴纳土地增值税。