20140616(造价部)土地一级开发费用构成及测算意义培训

（4-2）征地、拆迁费用
1、征地补偿费用 2、拆迁补偿费用 （货币补偿与产权调换） 3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费 4、拆除工程费用 5、古树保护及文物古建修护、还建费用 6、其它
（4-3）市政基础设施建设费用
１、场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、 临时道路的铺设及维护费用 ２、区域内永久性道路、桥梁建设费用 ３、市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、 天然气、电信、热力等) ４、市政场站建设费用 (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、 开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共 设施等，其建设费用视规划情况而定 ) ５、配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统 、公共标识指示 系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站 、消防站、派 出所、邮局等 )
土地出让交易价格是由毛地价和土地一级开发成本 构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构 评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地 出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发 成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。
（5-3）土地一级开发成本是项目成本 管理的依据
土地一级开发前期应根据成本测算建立成本管理 目标（即建立每亩土地一级开发成本目标），在整个 开发过程中和每一个环节保证成本目标不被突破，对 土地一级开发成本进行动态管控；所以只有准确地确 定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。
（5-4）土地一级开发成本是项目融资的依据
土地一级开发项目所需资金量较为巨大，开发企业 必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金 需求。土地一级开发成本测算能提供资金需求量，从 而为筹集资金提供了依据。
总
结
土地一级开发成本构成内容是成本测算 和报指挥部列入一级开发成本的重要依据； 对一级开发成本的测算对项目决策、融资、 经济收益分析、挂牌价格等意义重大；成 本管控惯穿整个一级开发过程，科学制定 土地一级开发方案、科学管理、降低成本， 取得最大收益。
所以土地的成本构成及成本测算将为我公司的成本控制、资金（开发）计划、
成本返还、利益分配提供重要依据。
一、土地一级开发概念：
简单理解：对一定区域范围内的城市国有土地(毛地) 或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿， 并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达 到 “五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟 地进行有偿出让或转让的过程。
（4-1）项目前期费用 １、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期 的各种工程咨询费 ２、委托编制详细规划和管线综合等规划方案费用 ３、工程勘察、测绘、定桩费用 ４、环境影响评价分析费用 ５、交通影响评价分析费用 ６、地质灾害影响评估分析费用 ７、地价评估费用 ８、工程设计费及施工图审查费 ９、招标代理费、招标服务费 １０、工程保险费
二、土地一级开发依据：
（1）城市总体规划（控制性详细规划） （2）土地利用总体规划 （3）土地储备开发计划。
土地一级开发涉及的其它法律：《土地管理法》、《房地产管理法》等。
控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为 依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的 控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环 境控制的规划要求。
土地一级开发概念延伸：
按照城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计 划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地 开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发 主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统 一规划、市场化运作”的原则，组织实施土地开发项目的征地、 拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设 和投融资，并为二级开发商服务。
（4-4）公共环境景观建设费用
包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、 喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。
（4-5）公共配套设施建设费用
包括：市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、 非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开 发成本的配套设施建设费用。
（4-6）工程建设其他费用
（4-8）财务费用
指一级开发过程中所发生的相关财务费用。
其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同 的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成 本应视具体情况分别测算
（4-9）应纳税费
土地一级开发涉及的应纳税种主要有（1）营业税、城市建设维护 税、教育费附加、印花税、进口设备关税等，所得税。 （2）土地上市挂牌的其它税费。
谢
谢!
１、工程监理费 、工程咨询费 ２、竣工图编制费 ３、建设期区域管理费用 ４、项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 ５、项目后评价费用 ６、其他
（4-7）管理费
指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费， 包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应 根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进 行核算。
三、土地一级开发范围及内容：
土地一级开发一般包括以下基本内容：
1、征地、拆迁 2、安置补偿 3、市政基础设施建设 4、社会公共服务设施建设 5、场地平整
四、土地一级开发成本构成：
（4-1）项目前期费用 （4-2）征地、拆迁费用 (安置费用） （4-3）公共区域市政基础设施建设费用 （4-4）区域内公共环境景观建设费用 （4-5）区域内公共配套设施建设费用 （4-6）工程建设其他费用 （4-7）管理费 （4-8）财务费用 （4-9）销售费用 （招商和推广） （4-10）应纳税费 （4-11）不可预见费
（4-10）不可预见费
包括基本预备费和涨价预备费。 视不同阶段的测算精度不同，而以开发成本为基数， 适当计取一定比例。
（4-11）销售费用
包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级 开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策 划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等。
土地一级开发成本构成与测算意义
主讲人：李洪强（造价合约部） 2014年6月16日
目
录
前言 一、土地一级开发概念 二、土地一级开发依据 三、土地一级开发范围及内容 四、土地一级开发成本构成 五、土地一级开发成本测算的意义
前 言
1、铜鼓岭国际生态旅游区项目是由政府主导、企业运作、以商招商、 共同开发、实现多赢的大土地拍卖，
此费用需要企业根据自己项目的土地出让计划进行测算。也可以按预计 销售收入的1%计取（此部分费用应列入一级开发成本）。
五：土地一级开发成本测算的意义
（5-1）土地一级开发成本测算是项目 决策的依据
在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本 测算就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。
（5-2）是决定土地出让交易价格的依据