世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
世联经典营销案例(20090513)
城市别墅标杆项目北京•复地首府 北京•复地首府n项目核心价值的深度理解与传 递 n强有力的现场逼定世 聯 地 産世联版权所有北京•西绒线26号 北京•西绒线26号政经核心地王城市豪宅 逆市突破的成功案例逆势立世（藏头诗）逆境进场受危命，势如破竹解 困境。
立威扬名西城区，世联淡市显 真功。
n控制放量，制造卖压 n销售团队的整合世 聯 地 産世联版权所有淡市下的顶级城市别墅天津•万科霞光道5号 天津•万科霞光道5号n天津最具纯粹居住品质的城市别墅、最具贵族气质的城市别墅、最具资产价值的城 市别墅 n万科北方区域最顶级的城市别墅； n重拳出击，广泛高调的推广增强及提高项目调性，挖掘强化项目核心价值，成就淡 市下顶级城市别墅经典世 聯 地 産世联版权所有从霞 光 道 5 号看 天 津 的顶 级 别 墅 客 户财 富 极 大 自 由 下 的 终 极 置 业者。
因 为 对 财 富 的 敏 锐 洞 察 而 钟 爱 稀 缺 的 地 段 。
因 为 开 阔 的 国 际 性 视 野 而 钟 爱 细 刻 的 藏 品 。
因 为 已 无 需 身 份 的 标 签 而 钟 爱 自 我 的 封 赏放大客户喜欢的理由成为抓牢顶级客户的营销关键！世 聯 地 産世联版权所有惠州•金融街金海湾 惠州•金融街金海湾n异地度假物业淡市营销大法： 度假物业之推广、客户、定价、 销售等创新模式 n扬帆九式：以展会为主推 广，旅游式体验营销，挤压销 代提高销售力： 1、准确锁定目标客户、跨区 域整合推广营销（参加深圳展 会、异地展场、户外广告）； 2、滨海体验系列活动 ； 3、专业营销配合（盘客、造 势、挤压、定价）淡市热销之“扬帆九式”世 聯 地 産世联版权所有THANKS！世 聯 地 産世联版权所有46。
xx房地产项目推介PPT
3、自建房 共和镇、鹤城镇现还允许私人买地建房，当地一般有地皮的，自建房的观念较重，丌 太愿意住商品房，对本项目开发有一定的影响；当地多数自建房都是小面积多楼层的 结构，主要用作出租，较少自住。单间租金是200-300元/月，两房租金是400-500元/ 月，较受当地小型企业员工的欢迎。此类自建房虽丌用于销售，但会降低置业需求。
客户群比例图
客群比例
本地婚房客
周边城镇自住或投资客
20%
个体工商户
10% 预测 30%
周边企业中高层
40%
五、项目一期形象
六、项目原总体规划
七、项目一期的销售情况
项目一期建筑面积12127㎡，共90套住宅，建筑面积9415 ㎡ 、商铺 22套，建筑面积2712 ㎡ ，住宅均价3050 元/ ㎡，商铺均价9700元/ ㎡其中户型分类为： 三房54套，面积为89—111 ㎡，已卖30套，占总比36%，剩24套(其中 宿舍两套)。 两房25套，面积为79—92 ㎡，已卖10套，占总比，剩15套。 四房4套，面积127 ㎡，已卖3套，占总比3%，剩1套。 复式7套，195—239 ㎡，未售出。 商铺22套，78 ㎡—202 ㎡，已售4个。
八、营销工作计划
•
•
1、客户定位
根据前期的市场调研情况及一期 已购客户的分析，主要购房客户 有三类，一类为周边工业园企业 的中层，主要集中有固定收入的 技术型员工；二类为周边的个体 工商户，在鹤城工作年限五年以 上的；第三类为周边村民购买的 婚房。需要挖掘的潜在客户包括 工业企业的高层、周边村归侨及 外地的投资客以及佛山地界距离 本项目半小时车程左右的城镇的 置业者（佛山地界城镇房价约是 本镇房价2倍以上）。
3、价格策略 • • 采取“低开高走”方式 由于项目目前周边条件幵丌完善，定价方面将以“鹤舞昆仑” 作为比较对象， 幵考虑项目自身因素；在价格浮劢思路上应采用实行低开高走政策，具体分 阶段时间节点另行制定。
豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享全解
项目
玫瑰园
售价
5.9～22万元/㎡ (总价 1600~6000万元) 2.5～3万元/平方米 2万元/平方米 3.2万元/平方米
物业类型
独栋、双拼 别墅、公寓 4栋30层高层 2栋超高层公寓楼
主力户型
882～1499平米三房、 四房 370~560平米 200m²以上 170－270平米
香蜜湖1号
红树西岸 波托菲诺 十七英里 华府天地 汤臣一品 世茂滨江 金色海岸 西湖8号 凯旋门
本报告是严格保密的。
香蜜湖传统豪宅地段、城市中心，稀缺自然生态湖景资源
红树湾区，稀缺湾区资源 华侨城旅游度假居住区，华侨城旅游区景观 深圳东部“黄金海岸”的唯一高尚居住区，海景资源，私享 沙滩 城市中心、新天地标志性区域 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 钱塘江边、新CBD区，一线江景 西湖边上吴山脚下、闹中取静高尚居住区，西湖景观 九龙城繁华地段，维多利亚港无敌景观
随着精神理念层级的提高， 从简单的资源占有和炫富， 到表达成熟富豪生活
要点
本报告是严格保密的。
15
硬件标准
顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大 “顶”级标准
设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 人文：时间元素——古树、山石、历史
8大“顶”级标准
稀缺的先天资源 高高在上的价格
占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞 争层级，形成价格壁垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
房地产别墅推广渠道研究
11
新 闻 晚 报
17
新 楼地 市产 版上 海
20
上 产海 周商 刊报 地
41.7
房 地 产 时 报
197
文 汇 报
237.4
东 方 早 报
456.6
658
3月
上 售海 情楼 报市 租 解 放 日 报 新 民 晚 报 新 闻 晨 报
6月
20000000 18000000 16000000 14000000 12000000 10000000 8000000 6000000 4000000 2000000 0
新 闻 晨 报 新 闻 午 报 新 闻 晚 报 东 上 方 海 早 商 报 报 地 产 周 刊 房 地 产 时 报 上 海 星 期 申 三 江 服 务 导 报 上 上 海 海 楼 楼 市 市 租 售 新 情 地 报 产 上 海 楼 市 解 放 日 报 新 民 晚 报 文 汇 报 其 它
月度报纸媒体投放金额统计
1
豪宅推广原则
案例分享
2
3
高端客户信息渠道研究
上海媒体资源盘点
4
5
上海豪宅推广策略 关于银湖
6
豪宅推广渠道原则
媒体广告渠道
媒体渠道资源
媒体效果评估 户外广告渠道 户外广告资源
品牌战略导向原则：
品牌战略最有效的渠道：报纸、电视和展会 以媒体广告渠道和活动营销渠道为主，户外广告渠道相配合。媒体 宣传以“主题”贯穿，全年媒体投放量保持均衡。
户外广告评估
活动营销渠道 活动公司资源 活动策划力 资源营销渠道 世联VIP客户资源 三级市场渠道
销售目标导向原则：
实现销售目标最有效渠道：户外广告、活动营销，资源营销渠道 以户外广告渠道和活动营销渠道为主，深入挖掘资源营销渠道。媒 体投放策略根据销售节点与市场状况确定。
住宅户型平面分析报告(ppt 65页)
三错层（ 创世纪海滨花园 ）
创新 户型 推介
（1）
创新 户型 推介
（2）
三错层（ 丽景城 ）
三房户型 95.7 M2 偶数层送一房一卫21.22 M2 奇数层送一房20.96 M2
3.9米 3.9米
2.8米 2.15米
2.8米
二房户型 79.5 M2 偶数层送一房一卫18.2 M2 奇数层送一房14.9 M2
设计或修改设计主要是建筑 设计院的工作
课程 讲授 对象
策划人员 项目经理 销售人员 需要房地产知识的人士
一个 标准
二个 目的
三种 方法
一个标准：世联户型评价标准
（1）深圳住宅户型分类表 （2）世联住宅性能标准表 （3）世联住宅户型评价表
二个目的：
（1）住宅平面推介（策划部前期组） （2） 住宅户型评价（策划部前期组、后期组）
参考 平面
（8）
一梯四户（ 香港 • 蔚晴轩 ）
参考 平面
（9）
一梯四户“风车式平面” （ 中海阳光棕榈园 ）
参考 户型
（10）
一梯三户（ 香港 • 帝华台 ）
参考 平面
（11）
一梯二户( 紫荆苑 ）
参考 平面
（12）
一梯二户（ 香港 • 别树一居 ）
参考 平面
（13）
广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前
提 广东民居（北回归线以南）：
向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光
选择南向房可以冬暖夏凉 香港民居：
寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究
[ 概论 ]
客户购楼朝向选择： 东南向 > 南向 > 西南向 > 东向 > > 东北向 > 北向 > 西向 > 西北向
中国十大超级豪宅精品PPT课件
交通图
实景图
第一名：广州-大一庄园
• 开盘时间：2009年下半年 • 建筑类别：普通住宅,别墅,独栋别墅 • 均价：单套2亿元（评估价） • 容积率：1.0
交通图
前期平面图
写在最后
经常不断地学习,你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量 Study Constantly, And You Will Know Everything. The More Y
• 建筑类别：别墅 • 容 积 率 ：0.22 • 绿 化 率 ：41.17% • 房价：1600 万元/套 • 项目特色：水景地产
交通图
实景图
第四名：大连-颐合园--和园
• 建筑类型：别墅 • 绿 化 率：60% • 容 积 率：0.2 • 房价：2100 万元/套 • 项目特色：四合院式
ou Know, The More Powerful You Will Be
谢谢你的到来
学习并没有结束，希望大家继续努力
Learning Is Not Over. I Hope You Will Continue To Work Hard
演讲人：XXXXXX 时 间：XX年XX月XX日
际化社区，铁路沿线 • 均价：48045元/平方米
交通图
实景图
第六名：上海-檀宫
• 建筑类别：独栋别墅 • 容 积 率 ：0.30 • 绿化率 ：40% • 均价 ：101300 元/平方米 • 项目特色 ：以国际顶尖建筑事务所设计的欧式经典设计
交通图
实景图
第五名：杭州-天屿-千岛湖山顶别墅
中国十大超级豪宅
国内最贵住宅
第十名：深圳-香蜜湖一号
• 建筑类别： 别墅,高尚住宅,超级豪宅,多层,
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
户型
面积区间 ㎡ 套数 套数比
3房
4房
高 层
5房
独栋复式
顶层复式
叠拼
联排
双拼
合计
184 238-245
291 327-329 342-434 297-302 304-377
446 ——
30 6.7%
184 41.2%
48 10.7%
44 9.8%
12 2.7%
36
8%
81 18%
12 2.7%
447 100%
核心卖点4
TH户型创新点：
•低层片区容积率0.7 •高落差类坡地设计，景观最大化 •部分多层独立车库设计 •双拼类独立别墅设计 •联排前中后三重错落庭院设计 •部分带私家泳池设计 •联排全部送半地下室设计 •9米面宽，舒适尺度
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
4房2厅3卫 238-245平米
q香蜜湖片区可开发用地殆尽（根据法定图则）；
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
极其稀缺的产品
层次丰富、品质卓越 低层价值高，高层均好强
36套临湖叠拼会馆
318套无限视野 湖景空中合院
81套临湖美墅 TownHouse
一线香蜜湖景双拼 单位仅12套，市场 近质产品仅波托菲 诺二期6套临湖别墅
城市中心
城市边缘
凤凰谷
郊区
香蜜湖1号城市核心地位突出，是极其稀缺的城市豪宅。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
核心卖点2
深圳唯一的香蜜湖……
绝版香蜜湖
q香蜜湖片区拥有是深圳市内少有的生态景观资源；
广深豪宅项目简介
深圳湾一号——顶级公寓标杆
深圳湾1号装修系统
采用全德系进口豪华品牌精装修。
项目
深圳湾1号装修配置
地面
电梯厅/过道/客/饭厅/卫生间/厨房地面：进口石材 景观阳台地 面：户外木地板/进口石材 卧室地面：实木复合地板
系统门：欧洲进口高端专业喷涂断桥铝合金提升推拉门，并集成
户内门 进口专业微通风器，门玻璃采用双银LOW-E中空钢化双层超白玻
3
T4
3
2
T3--195㎡
3
T2--430㎡
14
城市景观资源公寓
30
海景被T4栋遮挡单位
1
NO.1 超一线海景资源,590㎡以上超大面积单位
NO.2 T2/3栋,超一线海景资源,440 ㎡大户单位
NO.3 195㎡城市景观公寓及海景被遮挡430㎡T3
深圳湾1号的户型，根据不同质素可以分解为三个不同档次的产品，可以根据客户的不同需求进行分级，满足不同类型客户。
深圳首创海绵社区，通过雨水循环收集使用，打造绿色、 全国首创双栖泳池，最昂贵蓝宝石大理石作铺材 生态、科技人居
全国首创最美四季夜光跑道：将内部园林和外部湿地 在视野中融为一体，一路奔跑还将与立春、雨水、惊 蛰等六大节气主题相遇
中海天钻——从未曾有的豪宅创新
八大健康系统：以八大健康系统构建了最基础 的硬件平台，含除霾防PM2.5、隔音降噪、全 屋净水软水系统、24小时热水供应系统、高效 节能隔热、新风置换、抗干扰隔音降噪系统、 同层排水系统，全方面地从光、电、热、水、 风、尘、音、湿等多个方面为健康提供了最基 础，也是最长久的系统性保障。
项目
建筑面积 占地面积
容积率 地址 开发商 在售户型 交楼标准 亮点
XXXX0916_中洲宝城26区营销策略总纲
如：
二套房的首付和利率继续提高
政策力度 二手房交易的营业税或会恢复 的加强 5年内全征
出台房产税(重庆、上海)
猜想 2011
保障房的政策力度更大，可能 会出台相应管理办法
未来的楼市调控，无疑将是更加全面， 力度更大
贰○ 背景 政策频出，供应乏力，2010全市成交锐减；
宝安为成交热点，成交价格再创新高
继续加强原有政 比如：
策的落实
土地闲置1年罚20%，闲置2年无偿收回 未执行的土地问责制
二手房交易的阴阳合同及个税征收问题
覆盖面扩大的政策主要有：
限购令可能会在目前基础上增加 开发商预售资金的监管可能会扩大到其
它省市，进一步限制开发商的融资，加
快开发商的开发和销售 政策覆盖 面扩大
2011
2
0
3
0
1
00
4
1.15万
100%
天健时尚空间 4
0
0
2
124 2
5
3 7 19 4
2.8万
90%
花郡二期
19
5
4
7
6 19 9 13 22 101 6 30 20
2.1万
70%
说明： 第40周：2010年9月27-10月7日
第51周：2010年12月21-12月27日
贰○ 背景 区域性供应+大型旧改项目，2011-2012深圳
复：4.5万
华海澜湾
20
4
2
2
122 7
2
1 11 4
1.9万
21%
第五大道三期 15
4
0
0
413 2
0
0 04 3
香蜜湖号楼书文案
香蜜湖号楼书文案香蜜湖1号楼书第一章领地.大地第二章财力.影响力第三章创作.杰作最初的诞生,是为了最后的珍藏香蜜湖求证财力,香蜜湖1号影响力香蜜湖为城市中20%的人准备,香蜜湖1号为20%中的20%准备.大地的城市年鉴1979年,宝安县更名为深圳市.5年后,外界称这里是一个大工地.三天一层楼的深圳速度让城市盛誉满载,也让城市重负满载.大地,成为记录城市进程的掌纹.2004年,最后一纸土地开发令签署.自然与城市的共生,成为城市的重要议题.这样的历史,被香蜜湖组合的土地所记录.听凭他,由他去做,因他还未被受洗礼……忏悔录湖是城市的涵养20年,深圳步履匆忙,但,香蜜湖是个例外.作为城市中心的生态地标.香蜜湖让大地优雅,更让城市深刻,城市大地的焦躁被轻易抚成湖面的微谰,若不是经年的韬光养晦,若不是位处城市中心,香蜜湖,难有此种涵养.香蜜湖地王2004年4月，香蜜湖最后的临湖美地公开拍卖，棰音落下，地王“9万3”诞生，此前，土地未有如此规格之仪式，此后，城市再无如此规格之土地……从大地珍藏到城市珍藏香蜜湖大地本已贵胄天生，惟有同样珍罕的建筑才能与之匹配。
香蜜湖1号，凝聚城市的期望与思考，凝聚城市的理想与荣光，是城市与自然共生的契约，也是这块大地最恰当的注脚。
边界，不是由围墙划定的，惟有气质，方能锻造王者的领地。
城市中心专署领地林湖已然渲染出领地的意象，后天的作品又勾勒出香蜜湖1号的精神脉络，大门一经关阖，无论近观、远望，这里的生活风景，言谈举止，众生只有通过名字展开想象。
第2章财力.影响力湖，非湖，城市上流的精神地标财力，影响力成为生活的新高度时代的创富速度所向披靡，生活的逻辑重音似乎无比单纯，成功的标准，被缩写成逐年攀升的财富数字，是继续执着于财力的储蓄，还是追寻一个被掌声承认的高度，财力之外，影响力是他们的下一个梦想。
所以，香蜜湖内，亦有高下之分有人购买名宅求证自己，有人被他缔造的城市证明。
如果说，香蜜湖是财富人生的聚集地，那么，香蜜湖1号则是影响力的新圆点/新中心，对于当年那些骑着幻想而来的创业者而言，影响力，是财富最有激情的偏旁。
中海深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告28页
中海深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告28页深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告中海地产集团后评估工作小组二○○八年九月深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告前言：深圳中海香蜜湖1号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，2004年4月16日取得土地使用权后，于2005年5月开始进行桩基施工，至2007年8月全部入伙，2018年2月达到后评估时点（数据截止时刻为：2008年4月20日）。
基于对项目进行体会总结和失败教训的吸取之目的，期望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资治理部、规划设计中心和营销策划中心及进展治理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
目录【核心内容提要】 (2)【项目概况及评估综述】 (4)【项目投资治理评估】 (5)【项目规划设计工作评估】 (7)【项目营销工作评估】 (20)【项目进度、工程治理评估】 (34)【项目成本治理评估】 (46)【核心内容提要】一、投资治理评估本地块为净地转让项目，我公司通过公布拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。
二、财务治理评估从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均专门理想，远远超过可研时期的预期投资目标。
三、规划设计工作评估本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、治理成功，关于今后的项目设计及治理具有较好的借鉴意义。
“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，关于解决中等容积率、超豪华、舒服居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践体会。
四、营销工作评估本项目在产品定位、营销推广、物业治理策划、活动营销、推售打算、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种专门的、系统化的营销模式。
高容积率豪宅开发研究.ppt
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
世联-深圳香蜜湖一号营销策略总纲----72PPT
后花园 游 泳 池
内院
市场中TH 产品各有千 秋，本项目 TH产品并 不能完全超 越。
酒 窖
地下室
前花园
1f
2f
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阳台
露台
阳 台 阳台
3f
15
项目分析
产品研究——叠拼
首层赠送半地下室，前 后花园； 每户均有双层高院落花 园；
u部分多层独立车库设计；
u高落差类坡地设计，景 观最大化；
318
240m2四房
1.5-1.8万 2005.12
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9
结论：项目所面临的宏观市场环境
大势：深圳房地产市场快速健康发展 房地产新政对一线豪宅的销售影响不大 营销手段需创新，以符合政策要求
供应：低密度产品供应多，但主要集中于关外 高层产品受到的市场压力较大，且产品面市迟
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数据来源：中国国际金融公司研究部
呼和浩特
37
深圳
36
乌鲁木齐
35
西宁
34
银川
33
……
……
南京
4
杭州
3
上海
2
温州
1
注：排名越靠后，泡沫程度越小
数据来源：建设部、深圳市国土资源和房 产管理局联合发布
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4
深圳豪宅销售表现良好，基本未受新政影响，价格坚挺，但客户层 面有所变化，短线炒家基本退出
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19
高层产品的竞争分析
关键竞争对手锁定原则：
※ 产品类似 （区位、主流豪宅片区、主力户型面积、容积率、建筑形式）
※ 总价区间类似 ※ 时段相近 ※ 影响力
香蜜湖1号香港客户分析
香蜜湖1号香港客户分析香蜜湖1号华府香港成交客户分析说明：本次分析着重以成交香港客户分析为主。
1、香蜜湖1号华府关键数据项目香港客户数据整体数据所占比例上门登记106 1899 6%成交16 174 10% ⏹数据：上门登记客户中，香港客户占到的比例为6%；成交客户中，香港客户所占比例为10%。
⏹分析：本项目在香港基本无推广，客户主要为朋友介绍等方式自然上门。
客户特征描述分析2、客户划分：客户划分香港新移民60%香港原住居民40%香港原住居民香港新移民⏹数据：真香港人比例为40%，还是以香港移民为主（60%）。
⏹ 分析：相对来说，有大陆背景的客户更容易接受本项目。
3、 客户年龄统计客户年龄3342121031-35岁36-40岁41-45岁46-50岁51-55岁55岁以上⏹ 数据：香港客户年龄集中在30~45岁。
⏹ 分析：客户以中青年为主。
4、 客户教育程度教育程度大专7%本科58%硕士14%高中21%高中大专本科硕士⏹ 数据：香港客户以本科文化程度为主。
⏹ 分析：香港客户文化程度相对较高。
小结：购买本项目的香港客户教育程度较高（本科和硕士占到72%），以有大陆背景的中青年客户为主。
客户成交分析5、客户了解渠道了解渠道10762朋友介绍深南路广告牌报纸广告⏹数据：深南路广告牌是香港客户主要了解渠道，其次朋友介绍有6批。
⏹分析：由于本项目在香港基本无推广，客户主要以户外广告和朋友介绍上门为主。
6、客户成交户型成交户型104442独栋复式五房四房三房⏹分析：客户购买户型分布较为均匀。
7、客户购买用途购买用途1141020自住投资⏹ 分析：客户以购买用途以自住为主。
8、 客户置业次数置业次数5171010五次以上四次三次二次⏹ 分析：客户普遍置业在三次以上，大部分客户在深圳已经有置业经验。
9、 付款方式付款方式按揭79%一次性21%一次性按揭⏹ 分析：客户付款方式以按揭为主，支付能力一般。
建筑篇-香蜜湖1号 高层单位户型赏析修改
居住模式的创新
“空中四合院”为高层住宅带来耳目
一新的居住模式 …
居住模式的创新
从玄关看双层高“空中四合院” …
居住模式的创新
从客厅看 “空中四合院” …
居住模式的创新
从“空中四合院” 看餐厅 …
防噪音及观景设计
防噪音设计
沿市政道路住宅规避了噪音及废气的影响。客厅及主要卧房均应背 向道路布置，避免功能房间朝向道路布置。另外从技术上也降低了 噪音的影响，例如双层中空铝合金玻璃窗的处理、新风系统的设置 及植物降噪等。 …
半围合式双层高露台，恬静的庭院生活空间… 客厅、餐厅、书房、外廊等围绕庭院布置，空间层次丰富，步移景异… 尽情享受庭院生活之趣味，居家之温馨感油然而生…
户型分析
华旭阁
（5房3厅3卫）1栋 偶数层
华日阁 华东阁 （4房3厅3卫）2栋 偶数层 华升阁 华皓阁 （4房3厅3卫）3栋 偶数层
端部卧室拥有独立的双层高观景露台，犹如私密的后花园…
加建前
双层高入户花园与双层高观景露台之间可加建楼板连通…
户型分析
华旭阁
（5房3厅3卫）1栋 奇数层
华日阁 华东阁 （4房3厅3卫）2栋 奇数层 华升阁 华皓阁 （4房3厅3卫）3栋 奇数层
加建后
双层高入户花园与双层高观景露台之间可加建楼板连通…
户型分析
华旭阁
（5房3厅3卫）1栋 奇数层
华日阁 华东阁 （4房3厅3卫）2栋 奇数层 华升阁 华皓阁 （4房3厅3卫）3栋 奇数层
户型分析 华天阁
（3房2厅2卫）5栋 偶数层
双层高观景露台与客厅之超大观景阳台相连， 视野开阔，日光充沛…
户型分析 华天阁
（3房2厅2卫）5栋 奇数层
香蜜湖1号成交客户总结
香蜜湖1号成交客户总结香蜜湖1号成交客户分析总结（注：数据截止至2006.3.1）一、 样本总量● 通过总结客户的一些特征与共性，为下一步客户维护及营销提供参考； ● 本次客户总结的样本量为103个。
二、 成交客户总结1、 年龄年龄31~40岁;72; 70%41~50岁;26; 25%51~60岁;2; 2%20~30岁;3; 3%20~30岁31~40岁41~50岁51~60岁⏹ 成交客户中，70%（共有72个）的客户年龄在31~40岁之间，占绝大多数；25%（共有26个）的客户年龄在41~50岁之间，也占有一定比例；20~30岁的客户有3个，51-60岁的客户有2个，60岁以上客户为0。
⏹ 香蜜湖1号成交客户年龄段明显集中，客户大部分为31-40岁的中青年城市精英阶层。
2、籍贯香蜜湖1号成交客户籍贯统计表籍贯广东人潮汕人香港人港籍内地人外省人外籍华人数量32 25 6 4 35 1备注：“广东人”指出潮汕人外的广东省原住居民；“港籍内地人”指有香港身份证但长期在大陆工作、生活的人；“外省人”指原籍贯是广东省外的人士；“外籍华人”指拥有外国身份证，但长期在中国生活的人士。
籍贯潮汕人24%香港人6%外籍华人1%广东人31%外省人34%港籍内地人4%广东人潮汕人香港人港籍内地人外省人外籍华人香蜜湖1号成交客户中，外省籍人占34%，占有很大比例，这部分人大多来深年限比较长，拥有事业基础；广东省籍人（包括潮汕人）占55%，为本项目购买主力客户，其中潮汕人就占到了24%；拥有港籍的成交客户也占到了10%。
3、 学历背景学历背景硕士3%大专及本科56%博士1%高中及以下40%高中及以下大专及本科硕士博士⏹ 此项调查的有效样本数为103；⏹ 由图表可见本项目成交客户的学历集中在大专及本科，所占比例为56%；高中及以下学历客户占到了40%；硕士以上高学历背景人不多，仅占到4%。
⏹ 整体来说，本项目客户人群的教育素质较高,但高中及以下比例也占到了40%。
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核心卖点4
TH户型创新点：
•低层片区容积率0.7 •高落差类坡地设计，景观最大化 •部分多层独立车库设计 •双拼类独立别墅设计 •联排前中后三重错落庭院设计 •部分带私家泳池设计 •联排全部送半地下室设计 •9米面宽，舒适尺度
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手 册26PPT
4房2厅3卫 238-245平米
1号户型
q建筑形式：5栋高层+93栋 TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠 拼复式；
q 套数：共447套，其中高层 318套；低层129套；
q主力户型：240平米四房及300 平米TOHO；
q户均面积：整体283m2，其中 高层户均266m2，低层325m2
户型
面积区间 ㎡ 套数 套数比
3房
4房
高 层
2f
地下室190㎡
1f
露台
3f
类独立别墅设计；特色私家泳池；独立晒衣房；赠送半地下室；独立的会客厅
及客房。本项目双拼产品为类别墅设计，户型创新及使用的舒适度可以与别墅
媲美。
临湖双拼，仅此12套！
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后花园
游
泳
池
水上
餐厅
前花园
户型展示之TH
景观
家庭
浴室
厅
81套Townhouse，卖一套少一套！
36套临湖叠拼会馆
318套无限视野 湖景空中合院
81套临湖美墅 TownHouse
一线香蜜湖景双拼 单位仅12套，市场 近质产品仅波托菲 诺二期6套临湖别墅
核心卖点3
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手 册26PPT
领先市场的创新户型
高层单位户型创新点：
•高层住宅低层化生态户型 •户户面向香蜜湖，全景观设计 •主要卧室全部南向 •3.2米层高 •双入户大堂设计 •智能直达私家花园电梯 •情景式自然采光车库 •1：1.6的车位配置
世联深圳香蜜湖1号豪宅 项目推介手册26PPT
2020/11/1
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手 册26PPT
q地理位置：深圳福田区侨香路与 香梅路交汇处
q香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜 湖畔，近邻CBD，具有极为纯粹 的城市湖景，同时也是深圳富人 区气质最为纯粹的地方。
贵胄之域
10年成就香蜜湖城市 “富人区”
核心卖点1
城市中心低密度豪宅
城市中心（交通、配套、便利） 低密度（居住舒适） 传统豪宅区（面子）
圣莫丽斯花园
第五园 星河丹堤
尖岗山项目
城市山谷 水榭花都
城市中心的， 才是真正的豪宅
波托菲诺
香蜜湖1号
红树西岸 中信红树湾
城市中心
城市边缘
凤凰谷
郊区
香蜜湖1号城市核心地位突出，是极其稀缺的城市豪宅。
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私藏风景——园林展示
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手 册26PPT
核心卖点6
高智能化系统
公共部分： • 先进的身份识别系统； • 指纹锁、智能锁（兼有密码、磁性钥
匙）；
• 红外线对射防盗系统； • 小区内紧急报警系统； • 垃圾集中压缩处理； • 情景灯光控制系统：三种灯光场景—
—傍晚、入夜及深夜 • 水体自循环系统：水体自动净化、循
阳光早餐厅 合院花园
生态走廊
入户花园
户型展示之高层
偶数层
奇数层
独立客房 智能直达电梯
（两梯两户）
低层化生态模式
行业领先，空前绝后 引领健康生态生活模式
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5房3厅3卫 291平米
奇数层
户型展示之高层
偶数层
q豪华尺度，舒适生活； q超大连廊似阳台，香蜜湖美景 一览无余； q主要卧室开窗全部朝南
06年1月27日销售
四房：184套
顶层复式：12套
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
独栋复式：44套
中区：TH16套； 叠拼36套；
05年12月20日销售
南区：TH28套 双拼6套
05年10月25日销售
3房：30套
高层：06年 5月底预售
会所
产品线设计完美，产品类型丰富，完全避免内部竞争。
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复式 327-434平米
q智能直达电梯； q入户花园及观景露台等五个超 大花园设计； q主卧私密性极强，二楼亦设立 阔绰生态走廊；
户型展示之高层复式
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户型展示之双拼
晒 衣 房
阳光天井
后花园
会 客 厅
游 泳 池 前花园
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户型展示之叠拼复式
q首层赠送半地下室，前后花园； q部分多层独立双车位车库设计； q高落差类坡地设计，景观最大化；
36套叠拼复式，舒适尺度，一样的别墅级享受！
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样板房展示
景观泳池 奢华浴室
豪华客厅
梁志天， 空间的二次创作
核心卖点2
深圳唯一的香蜜湖……
绝版香蜜湖
q香蜜湖片区拥有是深圳市内少有的生态景观资源；
q香蜜湖片区是深圳主流豪宅区域的领导者；
q香蜜湖豪宅区域的价值已被客户和市场所广泛认可；
q香蜜湖片区可开发用地殆尽（根据法定图则）；
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极其稀缺的产品
层次丰富、品质卓越 低层价值高，高层均好强
5房
独栋复式
顶层复式
叠拼
联排
双拼
合计
184 238-245
291 327-329 342-434 297-302 304-377
446 ——
30 6.7%
184 41.2%
48 10.7%
44 9.8%
12 2.7%
36
8%
81 18%
12 2.7%
447 100%
户均面积偏大，奢华尺度。
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私家尊邸园林
核心卖点5
私 家 林 荫 路
客户体验点： q私家林荫路——不现张扬，却暗示着一份尊贵 q水上会所——会所，水中的绿岛 q翡翠谷——开放空间，巧夺天工，浑然天成 q恒温泳池——室内外恒温泳池，与自然完美融合
水上会所， 跌水瀑布
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环
私密部分： • 智能化控制系统，包括空调控
制系统、家庭布防系统、灯光 控制系统等）； • 多媒体系统； • 中央新风系统； • 综合立体降噪系统； • 防噪降辐射窗玻璃； • 无线上网 • 高层智能直达电梯
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手 册26PPT
q占地面积：93544平米 q建筑面积：131000平米 q住宅面积：127000平米 q幼儿园面积： q容积率：1.4 q绿化率：近50% q户数：共447套
鸟瞰图
香蜜数字
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1号规划
五房：48套
北区： TH53套 双拼6套