商品房价格构成-成本核算表(1P)

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商品房住宅成本公示表格

商品住宅成本公示表格
项目名称
开发企业
法人代表
资质等级
总用地面积(㎡)
容积率
总建筑ห้องสมุดไป่ตู้积(㎡)
土地出让单
价(元/㎡)
商品住宅建筑结构
每平方米建筑面积商品住宅平均成本(元/㎡)
其中:1.土地使用权取得费用(楼面地价元/㎡)
2.前期工程费(元/㎡)
2.1可行性研究费
2.2勘察设计费
2.3三通一平费
3.房屋开发费(元/㎡)
3.1建筑安装工程费
3.2公共配套设施建设费
3.3基础设施建设费
4.管理费(元/㎡)
5.财务费用(元/㎡)
6.销售费用(元/㎡)
7.其他费用(元/㎡)
8.税费(元/㎡)
其它需公示的事项
监督电话(公布当地建设行政主管部门设立的监督投诉电话):

房地产开发项目总成本测算表

冀建城【1994】6号文；冀建城【 1995】174号
廊价经费字【2003】第258号
冀政办函【2008】57号
冀政办函【2008】57号
冀政办函【2008】57号
冀价经费字［１９９７］第１１４号
目统计表
备注
城中村改造80﹪的出让金用于用于拆迁补偿没有证载面积的按土地使用证证载面积70﹪-75﹪计算，同时有两证的以计算大的为准被拆迁人或者被拆迁房屋承租人自行过渡或者由其单位安排过渡的，从逾期之日起以规定标准为基数，按被拆除房屋建筑面积，增加临时安置补助费；逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不满1年的增加50%；逾期满1年不满2年的增加 75%；逾期满2年以上的增加100%。增加的临时安置补助费按上述时间分段计算。冀政办函（2008）57号：按现行标准标准减半收取
税率万分之五 22.5元/平方米
停收停收
国土局国土局
23
规划费
3公顷20000元/公顷、3-10公顷 15000元/公顷
24
设计费
25
施工图审查费
用地规模≤3公顷90个工日定额；10 公顷300个工时定额工程概（预）算金额m（万元）设计合同所载设计费a%；m＜500a≤ 6.5%；500≤m＜1000a≤6%；1000≤ m＜5000a≤5%；5000≤m＜10000a≤ 自愿 4.5%；10000≤m＜30000a≤4%；托 30000≤m＜80000a≤3.5%；80000≤ m＜200000a≤3%；200000≤ma≤ 2.5%
购销合同万分之三贴花;加工承揽合同( 印刷、广告、测绘、测试等合同) 按万分之五贴花;建设工程勘察设计合同 (包括勘察、设计合同) 万分之五贴花; 建筑安装工程承包合同按承包金额万分之三贴花；产权转移按所载金额万分之五缴纳；许可证照每件贴花五元

商品房住宅成本公示表

240.00
2、前期工程费(元\㎡)
394.10
2.1可行性研究费
115.30
2.2勘察设计费
11.60
2.3三通一平费
267.20
3、房屋开发费(元\㎡)
1461.50
3.1建筑安装工程费
920.60
3.2公共配套设施建设费
216.50
3.3基础设施建设费
325.00
4、管理费(元\㎡)
168.00
4710元/M²
3.1建筑安装工程费
均价4200元/M²
(含精装修)
1#(30F) 1800元/M²
（不含精装修）
2#、3#、5# 4100元/M²
4#、14#（18F）4400元/M²
3.2公共配套设施建设费
300元/M²
3.3基础设施建设费
210元/M²
4.管理费(元/㎡)
90元/M²
5.财务费用(元/㎡)
5、财务费用(元\㎡)
90.40
6、销售费用(元\㎡)
89.60
7、其他费用(元\㎡)
56.00
8、税费(元\㎡)
372.00
其它需公示的事项
商品住宅成本公示表
项目名称
中廷·森林公馆
开发企业
赣州华恒置业投资有限公司
法人代表
金传斌
资质等级
暂定
总用地面积（㎡）
42570.13
容积率
2.15%
总建筑面积（㎡）
每平方米建筑面积商品住宅平均成本(元/㎡)
6929
其中：1、土地使用权取得费用(楼面地价(元/㎡)
1426
2、前期工程费(元/㎡)
287
2.1可行性研究费

商品房价格是怎样构成的

商品房价格是怎样构成的
我国规定商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。

开发成本费包括：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。

期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。

税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等。

商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。

开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上，再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较，就确定出了具体的商品房价格。

房地产项目开发成本、利润核算表

2
资金贷款利息
万6.5%X1年3住宅维修基金万
7元/怦
4
销售费（含推广费）
万
/就;销售额X2.5%
5
营业税
万
/就：销售额X5.55%
6
土地增值税
万
应税增值额的30%
合计
亿
/m2:
（2）销售收入估算
类别
预计面积
销售预计单价（兀）
销售预计收入（万
元）
开发保守成本
计划利润
应税增值额的
30%
盈利
车位
店面
住宅
850/就
1
商业
2
多层住宅
亿
3
地下车库
4
室外总体及基础设施
万
40元/m2
5
绿化费
万
30元/m2
6
不可预见费
万
/m：建安费x2%
（四）
其他建设费
1
人防工程建设费
已建地下室
2
市政配套外线工程费
已含室外总体及基础设施
3
水电煤气、增容费
万
50元/m2
4
监理费
万
/m：建安费x1%
二
开发间接费
1
管理费
万
20万/月X14月
开发直接费
总销/元/平方米=亿
总建筑面积=万
2
万/亩土地成本/M
（一）
土地费
万
占地=
容积率：
1
置换补偿费
（已含）
2
动迁费
（已含）
3
前期补偿费
（已含）
4
市政配套费
万
住店120
5

住宅商品房成本测算表

3、自来水管网费（消防）
4、小区供电、路灯照明
5、小区供水、排水
6、小区绿化、景观
7、小区道路
8、围墙
9、智能化工程
10、太阳能
11、有线电视
小计
表五
表三
住宅商品房成本测算表
（四）附属公共配套设施费
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
备注
1、物业管理用房（含公厕）
2、居委会用房
3、电信设备用房
4、其它
小计
表四
住宅商品房成本测算表
（五）公共基础设施费
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
备注
1、人防工程费
2、煤气建设费
8、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本
9、市政公用基础设施配套费
10、经土地价格评估中介服务机构评估确认的土地价格
11、土地登记、测绘、变更
12、房产登记交易服务费
13、公证费
14、工本费
小计
表一
住宅商品房成本测算表
（二）前期工程费
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
备注
1、新建房屋白蚁防治费
小计
表二
住宅商品房成本测算表
（三）房屋建筑安装费
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
备注
1、桩机工程费用
2、土建工程费用
3、水电安装工程费用
4、室外附属工程费用

住宅成本基价表(2011-2012估算版)

供配电系统、泵房设备、小区道路等
室、主题广场等绿化以草皮、灌木、乔木多层次，大密度种植，构筑物及小品数量较多、用料好，设有丰富主题的广场，砖柱+铁艺栏杆围墙，高级球场。
四
190-210
五
六
容积率2.0 配套公建费用 1 半地下工程费用 2 一层地下室工程费 3 二层地下室工程费
120
140
160
元/M2可售面积元/M2建筑面积元/M2建筑面积元/M2建筑面积
1500 2980 2150
住宅成本基价表（估算版）
说明低档中档 1包括工程报批报建费、勘探设计费、造价咨询费、工程监理费； 2 计费基础为工程费用（三+四+五+六） 1包括施工临时用水电和道路费用、临时办公和生活设施、工地围墙等；2.不含土方搬运和场地平整含基础工程（桩基础、基坑支护、土方）、土建工程（结构、外装修、公共部位装修）、常规水电（给排水、电气）、安装专业分包工程（消防、燃气、通风空调、电梯、电话、电视、安保、闭路监控、智能化系统）外立面以涂料或低档墙砖饰面，外立面一墙砖饰面，阳台铁花栏杆，室外阳台砼栏板，普通铝合金门窗，空调机饰以铝合金百叶，粉末喷涂铝合金公共部位装修简单（楼梯间砂浆门窗，楼梯间地砖地面，电梯厅墙地砖、地面、墙面乳胶漆，电梯厅墙地天棚吊顶，首层大堂专业设计和施工，户
含结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包含结构、一般装修、防水、常规水
高档； 2 计费基础为工程费用（三+四+五+六）
围墙等；2.不含土方搬运和场地平整
外装修、公共部位装修）、常规水电（给排水、电气）、安、安保、闭路监控、智能化系统）外立面高级墙砖饰面，底部石材，阳台铁艺栏杆，室外空调机饰以铝合金百叶，出入口耐力板雨棚，高档铝合金门窗，楼梯间地砖地面，电梯厅和首层大堂专业装饰设计和施工，户内

万科地产集团成本造价商品房价格构成-成本核算表

5 管理费用 6 销售费用
销售佣金广告费房屋面积预算及测绘费销售许可证申领确权费土地测绘费 7 财务费用 8 物业托管费
9 其他费用
10 税金营业税及附加所得税
11 合计
成本核算表
总成本
单位成本
已发生预计追加
备注
方案、施工图、各专项设计
临时水电包括筑苑代理费顾问及管理公司的费用空调、机电安装、监控、电话、有线电视停车场
景观、导视系统
包括售楼处等的装修
序
项目
1 土地费生地价契税及相关费用拆迁费拆迁审计及管理费
2 前期工程费规划设计费环评交评勘察费放线定位费三通一平招投标费监理费咨询顾问费
3 房屋建安工程费土（含桩基）工程费水电安装工程费附属公共设施公共基础设施供水供电供气排污费室外环境
4 各项规费基础设施配套费散装水泥人防费墙改基金白蚁防治费教育附加费施工许可证费用规划许可证费用环卫垃圾费

房地产项目总成本表

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房地产项目成本测算表

1.4 物业电
2
供水
2.1 自来水工程费
2.2 水表费
2.3 中水
2.4 直饮水
2.5 热水
2.6 水泵房设备
3
排水工程
4
供热
4.1 热源费
4.2 内网费
4.3 热力站换热设备
4.4 热力交换站土建
5
燃气
5.1 气源基金
5.2 煤气工程费
5.3 表灶费
6
通讯线路安装费
7
电视
8
智能化（安防）
9
区内路灯
10
环卫
11
邮政
12
景观道路工程
12. 1
景观工程
12. 2
道路工程
13
围墙大门
14
车棚
15
水面
五
区内非经营性公建
1
会所
5
居委会
6
其他用房
7
小配套费
8
物业管理需求
9
其他公共设施费
开发六间接费工程管理费销售环境改造费售楼处装修、装饰费非实体样板间物业管理完善费其他不可七预见费
直
接
八
成本
小
计
九
配套成本
十分摊配套后直接成本
十一
财务费用
十二
销售费用
十三
管理费用
十四营业税金及附加
十五土地增值税预交
十六
总成本合计
十七
销售额
企业十八所得税
毛利率
项目净利润销售利润率
住宅
高层

建筑成本估算表格

项目成本核算
建筑面积暂按： 50598㎡楼面单价（元/平米）平方造价暂按：单项合计（元/平米）元/㎡
序号
项目内容
费用（万元）
备注
一
⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
土地费用
土地使用出让金城市建设配套费
149.28 160 50 455.38 30 20 40 31.62 9.88 90.00 5.93 3.95 7.90 164.47 130.00 各部门费用
⑷ 5
道路
临时设施
10
1.98
⑴ 围墙、临时办公场所
三
⑴ ⑵ 四
工程建设费用
土建工程安装工程室外配套工程
1500.00
100.00
供电系统、供水系统、排水系统、化粪池、消防、有线电视、电话小区道路、围墙、小区绿化、照明、休闲娱乐设施等
五
⑴ ⑵ ⑶ ⑷
开发间接费用
施工管理费施工监理费造价预决算费各种证件办理公司经费 50.59 30.36 25.29 25.29 10.00 6.00 5.00 5.00
2 ⑴ ⑵
⑶
设计费用规划及方案设计费
22.00 10.12 91 10.12 2.00 18.00 2.00 3.56 10 3 5 1.98 0.59 0.99 6.93
施工图设计费
室外配套工程设计检测费
3 ⑴ ⑵
⑶
地勘费荷载试验试桩费用
三通一平
4 ⑴ ⑵
⑶
临时用水临时用电清/㎡
26.00
六
⑴
90.00
管理人员工资、办公场所、办公用品、销售器材、车辆费、招待费按销售价格3%为公司经费
七
⑴ ⑵

房地产成本测算表(13个表格汇总)

#DIV/0!
#DIV/0!
###### #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
#DIV/0!
7 其他七配套设施费 1 游泳池 1 会所 2 幼儿园 3 学校 5 球场 6 设备用房 7 车站建造费 8 其他八开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销设施建造费 4 物业完善费 5 不可预见费
表本汇总）
集团目标成本
分摊标准说明
可售面积单位成本（元）商业 0
0
总成本（万元）
0
0
0
0
490 794
0
合计
0
0
0 1284
分摊标准说明
0 0
0
0
0
0
0
0
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
###### ###### ###### ###### 表中公式把地价按
###### #REF! ##### 0.00 #REF! 0.00 #REF! #DIV/0! #REF!
###### #REF! ##### 0.00 #REF! 0.00 #REF! #DIV/0! #REF!
###### #REF! ##### 0.00 #REF! 0.00 #REF! #DIV/0! #REF!
开发成本
九期间费用
1 管理费用
2 销售费用
#DIV/0! #DIV/0!
###### #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! ###### ###### ###### ######
#DIV/0! #DIV/0!
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房地产开发成本测算表格(全套)

4
室外电气及高低压设备
5
室外智能化系统
（二）
园林环境费
1
绿化建设费
2
建筑小品
3
道路广场建造费
4
围墙建造费
5
室外照明
6
室外零星设施
七、公共配套设施费
费用项目名称
小区会所幼儿园医务所社区(物业)管理用房垃圾收集站公共厕所运动中心、健身房
岗亭
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
M2
0
0
0
0
原始指标
按土地面积0.14元/平按钻深50元/米
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 0.00
0 0.00 按土建造价的1‰计算
0 0.00 按工程总造价的1.5‰
0 0.00 按工程总造价的3‰计算
0 0.00
0 0.00 按土建造价的2‰计算
0 0.00 按工程总造价的1‰计算
销售率
现金净流量增加额预算收入的净增加额+预算成本费用的
动态投资回收期节约项目计划的投资回收期—项目实际投
0
0
单位
毛坯房
计划控制总额(万元)
面积（平米）
0
0 0 0 0 0 0 0 0

住房成本核算表

4.5元/m2
A-5
土地收益金
按房产交易建筑面积计算
超过房产评估价格一倍的按不超过20%计
A-6
地方水利建设基金
500元/亩或7500元/公顷
**
B、费用：
B-1)+…+A-9）
B-1
土地补偿费
按土地面积×费率
8元/m2
B-2
安置补助费
按土地面积×费率
8元/m2
B-3
地面附着物青苗补助费
按土地面积×费率
8元/m2
B-4
征地管理费；
按征地费总额×费率
14.50%
B-5
土地价格评估费
评估地价×费率
2%0
B-6
土地有偿使用费
平均土地纯收益的14%
14%
B-7
土地权属登记费
土地面积×单价
0.80元/m2
B-8
市政基础设施配套费
总建筑面积×费率
40%
*
二、建设成本
（一）+（二）
**
（一）前期工程费用
1+2+3+4+5+6+…+12
a
通水
按实计入
b
通电
按实计入
c
通路、道路填土
通路面积×单位造价
160元/m2
d
场地平整、填土
场地面积×单位造价
4.16元/m2
16
奠基及宣传费
按实计入
（二）、建安工程费
1+2+3
1
土建工程费用
总建筑面积×单价/m2
560元/m2
2
水电工程费用
a+b

商品住宅销售成本与价格构成明细表

商品住宅差价
包括楼层差价和朝向差价。
楼层差价、朝向差价分别，增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
房价格成本清单:一、综合成来自累加法开发商的成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用+税费
（1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。
利润
以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
属政府定价或政府指导价的经济适用住房或廉价房，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金，国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。
其他与项目开发直接有关的费用
住宅建造期间费用
管理费用
开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用
财务费用
开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用
销售费用
销售商品房而发生的各项费用
（2）住宅建造成本：前期工程费+建筑+安装工程费+设备附属工程费
多层：800元／平方米；
小高层：1400元／平方米；
高层：2000元／平方米
（3）住宅建造期间费用：管理费用+财务费用+销售费用销售单价5-10%
（4）税金：销售单价10-15%
商品住宅销售成本与价格构成明细表
商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价

房地产开发成本分析表

成本分析表(规费等以连云港为标准，各地略有差异)一、土地: 元/平方米二、前期费用：217.3元/平方米1、立项评估：2.25元/平方米2、规划证办理：3.9元/平方米（1）规划技术服务费：0.5元/平方米（2）城建档案费：0.8元/平方米（3）白蚁：2.3元/平方米3、施工证办理：151.3元/平方米（1）市政配套：90元/平方米（2）墙改：8元/平方米（3）施工证办理：151.3元/平方米（4）质检：3.3元/平方米（5）人防：48元/平方米4、招标服务费：6.5元/平方米（1）清单编制：2%（2）审核：2%（3）招标代理费和交易费5、施工阶段杂费：23.2元/平方米（1）防雷：0.7元/平方米（2）规划放线：0.8元/平方米（3）桩检测：3.7元/平方米（4）沉降观测：0.7元/平方米（5）材料、主体检测：12.8元/平方米6、竣工验收费：8.2元/平方米（1）消防检测：2元/平方米（2）环境检测：2元/平方米（3）热工检测：1.2元/平方米（4）氡弄度检测：2元/平方米(5 ) 规划验收：1元/平方米7、领销售证费用：23.95元/平方米（1）面积初登（住宅6元/平方米，非住宅12元/平方米）（2）测量：2元/平方米（3）公共维修基金：10元/平方米（4）网上备案：1.6元/平方米（5）土地分割：3元/平方米（6）销售核准：1.2元/平方米三、设计勘探及审图：元/平方米8、设计费（含人防）及景观：元/平方米（根据设计公司）9、审图费： 1-2 元/平方米10、勘探：约2 元/平方米四、建安成本：元/平方米11、桩基：约50 元/平方米（不含地下室）12、建安费：元/平方米{11层约1000每平方、17层约1200每平方、18F约1300-1400每平方（不包括桩基）、多层约800每平方}五、室外配套（道路、管道）： 50 元/平方米六、水： 70 元/平方米13、水（内）：元/平方米14、水（外）：元/平方米七、电: 200 元/平方米15、电（内）：元/平方米16、电（外）：元/平方米八、煤气：25元/平方米九、有线电视：10元/平方米十、智能化：约10元元/平方米十一、环境及景观：元/平方米十二、监理费：元/平方米（一般在10元/平方米）十三、供暖：元/平方米（一般在80元/平方米）十四、电梯：元/平方米十五、三通一平（临时水、电、平整、路面）：元/平方米（一般在50元/平方米）十六、开发间接费：元/平方米17、管理费用：元/平方米（一般情况下每年100万左右吧，具体看公司情况）18、财务费用：元/平方米19、销售费用：元/平方米十七、税收：元/平米（约销售价10.5%）十八、不可预见费用：暂估：元/平方米（一般几十元每平方）十九、以上累计：元/平方米注：以上分析只是预测，最终待工程决算后再予核算。

房地产开发预售定价成本测算明细表

附表1
XXX公司XXX项目首期住宅成本测算汇总表
编制日期：年月日容积率用地面积总可租售建筑面积项目概况地上总可租售建筑面积首期地上可租售建筑面积首期住宅建筑面积层数序号 1 项土地成本目 0.00 项目立项时预计售价项目立项时预计成本毛利前（精装）成本（营业税及附加按毛利 10%计）毛利前（精装）成本（营业税及附加按毛利 20%计）毛利前（精装）成本（营业税及附加按毛利 30%计）对应楼栋号首层层高计价面积总价
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标准层层高
单方造价
备注
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其中：建安成本
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包括无偿提供的回迁房、保障房、代建成本等。
2 2.1 2.2 项目 3.1 成本构成 3.2 3.3 3.4 4 5 6 7-1 7-2 7-3 编制： 3
开发费用配套设施建设费开发报建费工程费用前期费用建筑附加（按毛利10%计）营业税及附加（按毛利20%计）营业税及附加（按毛利30%计）地区预决算部负责人：
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- 地区公司开发部编制地区公司预决算部编制，集团预决算审计部审核。暂按80元/㎡估算。地区公司预决算部编制，集团预决算审计部审核。
地区主管副总经理：地区公司董事长：
(1+2+3+4+5)*7% 预计售价参考值*5.6% 预计售价参考值*5.6%
预计售价参考值*5.6%