财税实务：回迁房土地增值税清算时的分摊问题？
土地增值税清算土地成本分摊方法
土地增值税清算土地成本分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。
一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。
4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。
如天津。
分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
如江苏。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据土地增值税是一种针对土地增值所征收的税费，是一种调节土地市场的税收政策手段。
在土地发展利用过程中，土地的价值通常会有所增加，这种增值需要依法纳税，以平衡社会资源分配和促进公平竞争。
为了确定土地增值税的清算成本分摊方法及面积数据，需要考虑以下几个方面的因素：1. 成本分摊方法：土地增值税的清算成本分摊方法通常包括两种，即比例法和实际成本法。
比例法是根据土地增值与总开发成本之间的比例来确定税费的分摊，即税费的计算公式为：税费= 土地增值×（总开发成本/总土地价值）。
这种方法简单明了，适用于土地增值与总开发成本之间关系相对稳定的情况。
实际成本法则是以实际成本为基础，根据各个参与者在土地开发过程中所作出的贡献进行成本分摊。
比如，土地所有者、开发商和建设单位等相关方参与土地的开发过程，他们各自承担的风险和投入不同，因此土地增值税的分摊也会有所不同。
该方法相对较为复杂，但能更准确地反映各参与方的贡献度，适用于土地开发过程中参与者关系复杂、风险分担不均的情况。
2. 面积数据：在土地增值税的清算中，需要准确掌握土地的面积数据。
土地面积通常是通过测量和评估来确定的。
测量方法有多种，一般包括现场测量和地籍测量。
现场测量是通过实地勘测和测量工具等手段对土地进行测量，可以获得较为准确的面积数据。
地籍测量则是通过查阅地籍档案和相关资料，结合现代测绘技术，确定土地的面积。
评估方法主要有资产评估法和市场对比法。
资产评估法是通过评估师对土地进行评估，考虑土地的位置、用途、规划等因素，得出土地的估值，并以此确定土地面积。
市场对比法则是通过比较类似土地的成交价格，推断出土地的市场价值，进而确定面积。
在土地增值税清算中，面积数据的准确性至关重要。
只有通过准确的面积数据，才能准确计算土地增值税的应纳税额。
综上所述，土地增值税清算的成本分摊方法和面积数据是决定土地增值税收费公平合理的关键。
土地增值税清算如何成本分摊
土地增值税清算如何成本分摊房地产企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。
（1）应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本直接计入成本对象，即通常所说的专属成本；（2）共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
成本分摊方法的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。
共同成本分摊有以下几种方法：一是建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配；分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
二是预算造价法：预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
三是占地面积法：占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配；分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
四是直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。
五是层高系数法：层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
需要强调的是分摊方法不可以简单地复制，每个企业开发项目不同具体的规划差异，不能套用一样的模式。
共同成本分摊要结合成本的内容分别确定成本分摊方法：1.取得土地的成本土地征用及拆迁补偿费的分摊原则：用占地面积法和建筑面积法进行分摊，且应注意以下细节：一是分期开发的项目可以按占地面积分摊。
房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题及处理路径研究
房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题及处理路径研究在我国，房地产行业是国民经济的主要组成部分之一，对社会建设、经济发展至关重要，国家相关部门也十分关注房地产企业的发展情况。
房地产企业土地增值税清算是稳定房地产市场财政税收的要求，也是房地产行业规范化的要求，在此过程中做好税务筹划及清算工作，有利于实现房地产企业的可持续发展[1]。
为保证清算工作顺利开展，房地产企业必须处理好土地增值税清算中的成本分摊问题。
房地产企业成本分摊过程中一旦出现问题将严重影响企业工作质量、市场竞争以及项目整体布局，因此，房地产企业应该制定有效的措施合理的解决清算过程中有关成本分摊的一系列问题。
一、房地产企业土地增值税清算的成本分摊常见问题分析（一）公共设施问题在市场竞争不断加剧的大环境下，为了更好地满足客户需求，达到盈利的目的，各个房地产企业不断提高服务质量，越来越注重项目开发时建设更多引人注意的公共设施，以促进房地产销售。
但是，房地产项目公共设施在扩建过程中成本分摊上面存在很多尚未解决的问题。
一方面，大多数房地产企业在项目开发时，选择采用集中建造的方式同一时间开展道路、幼儿园等公共设施的建造，这种情况下很容易导致成本分摊计算结果出现偏差。
此外，房地产公司缺少对这方面问题的重视，给后期公共设施成本分摊计算造成不利影响。
另一方面，还存在部分房地产企业在项目建造时会先完成楼盘的建造，随后在修建一系列基础设施，分开施工的施工方式导致楼盘完工时，公共设施还在建造当中，所以在进行楼盘的土地增值税计算时，公共设施无法纳入房地产项目成本当中，更谈不上与房地产项目进行成本分摊，给开发商带来的损失也是不可避免地。
无论房地产企业在公共设施上投入多少资本，土地增值税税收缴纳数额都会受到影响，也享受不到政府相应的免税优惠政策，无形中增加了房地产企业本不该有的经营成本，打乱整个企业的税收筹划策略，实际的利润收益无法取得预期的效果。
（二）核算分类不够明确1．核算标准计算方法作用受限社会经济快速发展背景下，房地产行业也开始飞速发展，房地产业态类型也随之增多。
拆迁成本在不同清算单位中的扣除比例和分摊问题
多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，没有按照开发项目正确分摊，从而导致先开发的项目少缴纳土地增值税，后开发的项目多缴纳土地增值税，没有按照土地增值税的纳税义务时间缴纳税款。
1、多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，在各个开发项目清算土地增值税时的分摊依据《国房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
”国税发[2006]187号第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
”基于以上税收政策规定，土地增值税是以开发项目为清算单位的，不同清算单位发生的成本费用不得相互抵减，因此，对于属于多个清算单位发生的共同成本费用，要在各清算单位之间按一定标准进行合理分配或分摊。
分摊方法通常有三种：一是占地面积法：按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；二是建筑面积法：按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；三是按税务机关确认的其他方式计算分摊。
因此，拆迁补偿成本还应当在同一个开发项目中的已销售商品房与未销售商品房之间进行分摊或分配。
在土地增值税清算时，本次允许扣除项目金额可以采用已售面积百分比法或单位成本法计算。
可售面积百分比法：本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×（已售建筑面积÷可售总建筑面积）。
单位成本法：本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×（允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积）。
2、案例评析（1）案情介绍开发的商品房总建筑面积为200000平方米。
其中一期开发工程占地面积为10000000平方米，计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋，所开发商品房总建筑面积为5A房地产开发公司于2017年一次性征地100，其中30套商品房用于补偿被拆迁户，市场价值600万元。
回迁房问题涉及的土地增值税增值税所得税问题
回迁房问题增值税政策依据：河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）：房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。
区分以下两种情形：（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。
组成计税价格公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）公式中成本不包含土地成本增值税视同销售的金额如何确定，比较明确的是这个河北省文件。
文件区分回迁房是否承担土地出让价款明确了视同销售的金额。
第一种情形由于承担土地价款，是按近期销售均价确认视同销售收入，我们认为把商品房视同销售，对应价款用来支付拆迁费用，第二种情形未承担土地价款按其组成计税价格（不含土地）确认视同销售收入，这是营业税政策的延续：国家税务总局公告2014年第2号“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《营业税暂行条例实施细则》（总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款”。
无论哪种情形，依据“财税[2016]140号第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除”，我们认为都属于拆迁补偿费用，应该允许在计算销售额时扣除。
房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题的分析
房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题的分析作者：王小燕来源：《财会学习》2020年第16期摘要：在清算房地产企业土地增值税时，开发商会受到很多方面的影响，项目也会涉及到很多的问题。
在清算时土地成本的分摊方法会有各种方式，赋税的差别也比较大，因此房地产企业在实际的运营中对成本清算会时常产生分歧。
在当今的市场土地增值税计算过程中，影响成本分摊有不同结果的因素会有很多，不管是分摊方法的计算还是公共设施的分摊，其中都存在很多的不确定因素。
积极改善这些问题，可以让企业高效运行，不仅可以降低企业的成本，还可以进行合理的成本分摊管理。
关键词：土地增值税;开发商;房地产企业;公共设施近几年以来，房地产企业在市场发展中迅速崛起，引起了很多人的注意。
在城市化的进程中，房地产企业给国家的发展创造了很多的收益，也是目前市场的主要经济形式。
随着自然资源的日渐紧张和城市化进程的进一步加快，建设用地在不断减少，土地的价格也在不断上涨。
在这种情况下，房地产企业的运营成本逐渐成为了企业内部关心的问题，土地增值税在企业的成本管理中所占的比重也越来越大，随着一些关于土地增值税成本清算的相关法律进一步出台，成本分摊问题也引起了社会的热议。
在实际的计算中，土地成本计算的方法比较有弹性，不同难度的计算方法会导致不同的增值税，对企业的成本管理影响也不同。
一、土地增值税的相关内涵土地的增值税一般是指对于有偿转让国有土地使用权以及地上建筑物并取得收益的个人和单位征收的一种税。
我国的房地产企业一般采用预缴税款、并在符合条件的情形下进行汇算清缴的方法来进行缴款的。
而土地的增值税清算则是指纳税人在符合清算的条件下，按照一定的法律标准和步骤，对房地产的土地增值税进行清算，填写相关的清算表，提供相关的手续办理清算手续，并结清税款的行为。
房地产利用合理的方式进行成本分摊，可以让企业在合理的范围内合法进行土地增值税清算[1]。
二、土地增值税清算中的成本分摊现状随着房地产企业的发展，其法律方面也取得了一定的建设，国家对企业的土地增值税清算有着不同的规定，对多个房地产项目进行共同的成本费用清算时，利用可售建筑面积法或者是其他的方法计算。
土地增值税成本分摊
售额。也就是说，销售额＝（全部价款和价外费用
-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。此时，
A 企业该项目销售额=（10000-4000）÷（1+9%）
=5504.59（万元）。
第二步，计算增值税销项税额。
增值税销项税额＝销售额×税率。即 A 企业该项目
万元，开发费用按 10%的比例扣除，财政部规定的
其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计
20%扣除。由于销售额扣减土地价款而减少的增值
税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万
元）。 分 析
对于这 330.28 万元增值税销项税额，在计算、缴
纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人
存在误解。
有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地
增值税应税收入，而是应该冲减成本。这种观点认
为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的
通知》（财会〔2016〕22 号）规定，按现行增值
税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售
额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发
对应的增值税销项税额=5504.59×9%=495.41（万
元）。
第三步，计算土地增值税应税收入。
按照 70 号公告的规定，A 企业该项目的土地增值
税应税收入=10000-495.41=9504.59（万元）。
第四步，计算土地增值税税款。
根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，不考虑
建安费。其中，以自营方式发生的建安费是企业进
行建筑安装工程所发生的一切费用，主要包括人工
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题阅读：24802013—06-03 21:12标签：利息企业所得税土地增值税扣除在房地产行业中有一句俗话说得好，“房地产企业就是给政府及银行打工的角色"，房地产项目开发的支出中，支付给政府的土地款及各项税费以及支付给银行的财务费用总和，大概在50％以上，地价高的项目可能比例更高。
支付给政府的各项税费，在所得税及土增税清算时一般都是可以扣除的，但项目发生财务费用却不一定能全额扣除。
下面分类进行讨论.一、财务费用在所得税前的扣除规则1、在《企业所得税实施条例》中,第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分.2、在国家税务总局2011年第34号公告中，第一条即是对条例中第三十八条的明确：根据《实施条例》第三十八条规定,非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除.鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构.“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率.既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
众所周知，信托公司的贷款利率是比较高的，此公告意味着,只要企业向非金融企业支付的利息，只要不是高的离谱,基本上是可以做到据实扣除的。
土地增值税清算应注意费用分摊
下 这 两 种 方 法 哪 一 种 扣 除 的 费 用 额 大 ． 用 额 大 增 值 额 就 相 对 较 小 ． 纳 费 缴 的 土 地 增 值 税 就 少 。 么 样 才 算 “ 够 怎 能 按 转 让 房 地 产 项 目计 算 分 摊 ” 税 法 中 ． 并 没 有 明确 。企 业 发 生 的 借 款 是 为 多 个 房 地 产 项 目时 ．利 息 费 用 应 当 分 项 目核 算 。 业 先 要 确 切 地 来 核 算 利 息 ， 企 进 而 才 能 正 确 地 计 算 利 息 支 出 ． 因 为
由此 计 算 一 号 楼 借 款 费 用 应 予 以
资 本 化 的 利 息 费 用 ＝ ５ ＋ ５ ．３ ８５ ７ ６ ４ ８３ ｘ ．％
：
以分 期 项 目 为 单 位 清 算 ） 根 据 《 地 。 土 增 值 税 暂 行 条 例 实 施 细 则 》 第 九 条 规 定 “ 税 人成片 受让土地 使用权后 ． 纳 分 期 分 批 开 发 、 让 房 地 产 的 ， 扣 除 项 转 其 目金 额 的 确 定 ．可 按 转 让 土 地 使 用 权 的面 积 占总 面积 的 比例计 算分 摊 ． 或
３ ０ ４ ８ 平 均 数 ＝
（ ０ １ ％ ＋ ５ ０ ８ ） （ ０ １Ｏ ） ５ ０× ０ ｌ ０ × ％ ， ５ ０＋ ５ ０ ＝
８． ５％
根 据 税 法 规 定 的 要 求 处 理 。 以 ， 息 所 利
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曼Ｉ 曼＿ ｉ ＿ ｉ
额 ： 财 务 费 用 分 摊 不 清 楚 、 有 银 行 在 没 贷 款 利 息 证 明 的 情 况 下 ．利 息 支 出 按
借 款 （ 般 借 款 ）５ ｏ万 元 ． 款 利 率 一 １ｏ 借
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据本次微分享大纲一、成本分摊方法对土增税的影响二、成本分摊方法的相关税收政策三、成本分摊的几个热点难点问题1、道路、绿化用地问题2、地下车库成本成本分摊问题3、装修成本分摊问题四、成本分摊面积数据来源1、修建性详细规划图及相关规划文件2、房屋建筑面积测绘报告一、成本分摊方法对土增税的影响成本分摊方的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。
例如：某房企分两期开发项目，一期主要为普通住宅，二期主要为别墅，则土地成本按各业态占地面积分配，一期普通住宅土地增值税预清算增值率为22%，则可选择的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么？将土地成本按各期项目可售建筑面积分配，则普通住宅项目比别墅项目总可售建筑面积大，分配的土地成本也会更多，整体的增值率则会下降，有可能享受20%免税优惠政策。
假设是另一种情况：按土地成本按各期项目总可售建筑面积分配，而普通住宅项目的增值率达47%，别墅项目的增值率达51%，那我们又应该要如何降低非别墅项目的增值率？将土地成本按业态产品土地面积分配？可行，但需测算，因为普通住宅项目的增值率达47%，如果增加分配给别墅项目的土地成本，降低其增值率，则相当于减少分配给普通住宅项目的土地成本，提高普通住宅项目的增值率，普通住宅项目的增值率如超过50%，土地增值税税负不降反增。
所以成本分摊方法选择的不同，造成对项目土地增值税税负亦有所差异，我们需要提前测算及重点关注。
同时关注当地税务机关是否有关分摊方法的规定出台，注意成本分摊规划方法的可行性。
例如在广州，不同清算单位的土地成本按各清算单位占地面积比分摊，不允许按建筑面积分摊，像上面的例子里，需要选择按建筑面积分摊方法，我们有什么解决方法吗？我们可以看穗地税函[2012]198号的规定：对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题分析与研究
房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题分析与研究作者：武旭东来源：《财经界·中旬刊》2020年第09期摘要：土地增值税是房地产企业税负的主要构成。
基于此，本研究主要针对房地产企业土地增值税清算工作中的典型成本分摊问题进行分析;并提出运用地下车库成本细化清算策略、公共设施及项目成本合理分配策略、建筑安装成本混合核算策略等，提高成本分摊合理性，以期帮助房地产企业减轻土地增值税税负，保障房地产企业的良性发展。
关键词：房地产企业; 土地增值税; 成本分摊随着可用土地资源的不断减少，建筑用地价格持续攀升。
在这一背景下，房地产企业的拿地成本、土地增资税也随之产生一定变化。
在房地产企业的土地增值税清算工程中，成本分摊计算是影响房地产企业土地增值税税负的主要因素。
如成本分摊计算不合理，房地产企业极易面临税负增长的问题。
因此，探讨房地产企业土地增值税清算成本分摊的优化策略具有一定必要性。
一、房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题分析结合房地产企业的土地增值税清算现状来看，其面临的成本分摊问题主要包含：（一）地下车库问题在建筑工程项目中，地下车库的土地成本分摊，是房地产企业土地增值税清算中的重难点之一。
目前，地下车库的土地成本分摊存在一定争议。
根据房地产企业的实践地下车库土地成本分摊经验，可确定如下问题：第一，统一标准问题。
土地增值税清算相关制度中未对地下车库的土地成本分摊作出明确规定。
部分地区出于便于管理目的，要求房地产企业按照地上建筑的标准开展地下车库的成本分摊。
但事实上，地下车库属于房地产开发中的附带产物，地上建筑、地下车库在功能、用途等方面存在较大差异，以统一标准开展成本分摊并不合理。
第二，基于人防性质的可售建筑面积分摊处理。
部分地区将地下车库划定为人防性质。
根据相关规定，对于属人防性质的地下建筑，可直接将其认定为公共配套设施。
在针对该部分进行成本分摊时，可将其划入可售建筑面积中，直接进行清算分析。
浅谈土地增值税清算鉴证中的成本分摊
浅谈土地增值税清算鉴证中的成本分摊在我国，每个地区的税务局都有着当地的特殊规定，本文根据一些地区的规定条例等进行探究，以期能对相关工作者有所帮助。
一、土地增值税的概念分析土地增值税提出的主要目的，是通过有偿转让国有土地使用权、地上建筑物以及其他附有物产权，所得到增值性收入的各个单位以及个人所征收的一种税。
纳税人达到土地增值税清算条件后，根据现行的法律法规或者是地方相关政策，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管地税机关提交清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款。
土地增值税的开征是为了更好的调节和分配土地增值所得来的收益。
土地增值收益是随着我国城市化的推动发展而所得到的收益，是因为土地的利用条件和类型的改变而改变的，城市的规划与管理都有着不同地段地区以及地价的差异性的收益上升而上升。
除此之外，随着我国经济社会的发展，其人口集中向大中城市流入，可使用的人口面积大大的降低了，这都是因为供需的变化而导致的土地增值情况。
二、土地增值税清算政策的优势土地增值税清算是政府调控房地产行业高利润现象与土地高溢价的新政策。
它的提出能让高溢价带来更高的收益，让房地产行业的整体利润相对减少，如果去调控商品房供应的类型,那么只有减少高档商品的供应，而增加中低型与中小户型的供应，以期能达到一个合理降低税收的主要目的。
那么，从微观层面上来看，土地增值税的征收可以促使企业合理调整投资结构，提高企业的整体效益，从宏观层面上看，国家根据税收杠杆的优越性，来配置资源,调整产业结构。
三、土地增值税清算鉴证中的成本分摊（一）成本分摊的分类标准以及重要性当前房地产开发企业土地增值税征收筹划工作涉及的内容较多，技术要求较高。
根据其成本分摊得出的土地增值税额也是不尽相同的。
影响这方面的因素有很多种，例如：1. 土地成本分摊方法，对于土地增值税额结果影响就较大。
如一个房地产项目，包含商业、住宅、车库，土地成本分摊有如下几种方法：A、土地成本按各业态的基底占地面积，公共面积部分再按各业态的建筑面积之和来分摊；B、将土地成本在各业态之间的占地面积全额分摊，公共面积的成本不单独分摊；C、将土地成本按各业态的可售面积进行分摊；笔者认为A 方法更切合实际，因为现实中取得土地的成本，和地块面积大小直接关联，但同样的地块，因为容积率不同（也就是建筑面积不同），也会有不同的价格，所以，应综合考虑占地面积及建筑面积双重因素。
土地增值税清算的项目成本分摊方法详解与选择要领
土地增值税清算的项目成本分摊方法详解与选择要领在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
友情提示：篇幅较长，建议收藏分享一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
土地增值税清算成本分摊方法对比研究
土地增值税清算成本分摊方法对比研究摘要：本篇论文主要研究了土地增值税清算成本分摊方法的对比，通过对比不同的方法，分析其优缺点，为土地增值税清算提供合理的成本分摊方法。
关键词：土地增值税、成本分摊、方法对比一、引言土地增值税是指在土地流转过程中对土地增值部分按规定比例征收的一种税收制度。
在土地流转过程中，由于土地的价值会发生变动，土地增值税的征收成本会成为涉及多个方面的问题。
因此，研究土地增值税清算成本分摊方法，对于合理确定土地增值税的征收成本具有重要意义。
二、现行土地增值税清算成本分摊方法目前，我国土地增值税清算成本分摊主要有几种方法：公共成本法、面积成本法、交易成本法和比例成本法。
1.公共成本法公共成本法是指按照土地改造、规划建设等公共成本的发生额来确定各个土地使用者的成本分摊比例。
这种方法明确了各个土地使用者的出资比例，但并没有充分考虑到土地流转过程中的市场变动和土地增值的差异。
2.面积成本法面积成本法是指以土地面积为基础来确定各个土地使用者的成本分摊比例。
这种方法可以按照土地使用面积的大小合理确定各个土地使用者的成本分摊比例，但并没有充分考虑到土地流转过程中的市场变动和土地增值的差异。
3.交易成本法交易成本法是指根据土地流转过程中的交易成本来确定各个土地使用者的成本分摊比例。
这种方法考虑了土地流转过程中的市场变动和土地增值的差异，但在具体实施中可能存在难以确定交易成本的问题。
4.比例成本法比例成本法是指根据土地增值比例来确定各个土地使用者的成本分摊比例。
这种方法充分考虑了土地流转过程中的市场变动和土地增值的差异，但在具体实施中需要确定可行的土地增值比例。
三、各种方法的优缺点对比分析从上述现行土地增值税清算成本分摊方法来看，每种方法各有优缺点。
公共成本法的优点是确定的成本分摊比例明确，但其缺点是没有考虑土地流转过程中的市场变动和土地增值的差异。
面积成本法的优点是以土地面积为基础，考虑了土地使用面积的大小，但其缺点是没有考虑土地流转过程中的市场变动和土地增值的差异。
关于土地增值税清算中拆迁户回迁安置房的成本收入如何计算问题
关于土地增值税清算中拆迁户回迁安置房的成本收入如何计算
问题
关于土地增值税清算中拆迁户回迁安置房的成本收入如何计算问题
2011-12-16 | 浏览次数: 434 | 来源：网站留言 | 【字体：大中小】
咨询内容：
根据国税函[2010]220号第六条第一款：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
”如何理解？如：“安置房面积2000平方米，销售单价4000元，计算总售价800万元，回迁户原住房面积1500平方米，房地产开发公司支付回迁户补偿款150万元。
”在计算土地增值税时，是否是：收入800万元，按回迁户原住房面积和销售单价计入拆迁补偿费600万元（1500*4000），同时按房地产开发企业支付给回迁户的补差价款200也计入拆迁补偿费。
即：800-（600+150）
回复内容：
安置房面积2000平方米，回迁户原住房面积1500平方米，说明回迁安置不是按1：1比例安置。
在实际计算拆迁补偿费，回迁户原住房面积1500平方米与之关系不大。
如安置房面积2000平方米是开发企业无偿提供给回迁户的，那么拆迁补偿费应为：0.2万*4000+150
＝950万元，收入800万元。
正确把握土地增值税清算时税金的分摊-财税法规解读获奖文档
正确把握土地增值税清算时税金的分摊-财税法规解读获奖文档某房地产开发企业开发的某已竣工商用楼盘总可售建筑面积10万平方米，已售建筑面积8万平方米，实现销售收入3亿元，剩余2万平方米已全部用于出租或自用，主管税务机关要求进行土地增值税清算。
该项目各扣除项目明细如下：表见附件。
在计算土地增值税时存在两种不同的意见；第一种意见认为的计算方式为：（1）该项目已售部分分摊的扣除项目金额为=（24950-1680）÷10×8+1680=20296（万元）。
（2）增值额=30000-20296=9704（万元）。
（3）增值额与扣除项目之比＝9704÷20296=47.81%（4）适用税率30%（5）应纳土地增值税=9704×30%=2911.30（万元）。
第二种意见则认为：（1）该项目已售部分分摊的扣除项目金额为=24950÷10×8=19960（万元）。
（2）增值额=30000-19960=10040（万元）。
（3）增值额与扣除项目之比＝10040÷19960=50.30%（4）适用税率40%，扣除系数5%（5）应纳土地增值税=10040×40%-19960×5%=3018（万元）。
两种计算结果相差106.70万元。
仔细对比两种计算方法不难发现，争议的焦点主要在于清算时企业缴纳的与房地产转让相关的税金的扣除方式。
第一种意见认为在计算土地增值税时，缴纳的与房地产转让相关税金应当全部计入已售部分的土地增值税扣除，因为该部分税金是已售部分形成的，和清算收入存在配比比例，这种配比关系本身就是一种分摊方式。
而第二种意见则认为，土地增值税的扣除秉承实际发生原则，现在税金的形成是该项目至今总体的税金缴纳情况，是项目总支出，应当与其他扣除项目一并进行分摊。
探索房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题及处理
探索房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题及处理发布时间：2021-11-26T01:51:57.141Z 来源：《房地产世界》2021年13期作者：王遂众[导读] 我国的土地所有权增值税是一项特殊的所有权税种,是为更好地规范房地产公司的经营,引导房地产公司和企业的科学发展而设立的一项所有权税种。
国网湖北省电力有限公司黄龙滩水力发电厂湖北十堰44200摘要：我国的土地所有权增值税是一项特殊的所有权税种,是为更好地规范房地产公司的经营,引导房地产公司和企业的科学发展而设立的一项所有权税种。
房地产公司在实施土地增值税清算的过程中,有关于成本分摊的途径与方法主要有很多种,选择不同的分摊途径与方法对于房地产公司实施土地增值税清算和其他相关税务筹划的作用与影响也是不一样的,这就需要房地产公司自身做好科学的判断与正确的选择。
但是房地产公司在进行土地增值税清算费用和成本分摊过程中,还是会遇到一些常见的困难,这些都会直接影响到土地清算的效果和质量,需要房地产开发商及时加以引起重视。
鉴于此:本文将深入研究,房地产公司在进行土地增值税清算时所存在的一些问题与其他需要解决的对策,旨在有效帮助房地产公司切实做好其项目清算工作,合理控制其成本支出。
关键词：房地产公司；土地增值税；成本分摊；问题对策房地产行业是国民税收的主要来源之一,对整个中国经济发展、社会建设等都起到了关键性的推动作用,所以房地产行业的发展始终是国家密切重视的行业。
对房地产公司和投资者加收的土地增值税政策是为了出于规范房地产市场,稳定财政税收以及为了保障房地产行业规范化、可持续性发展而进行的客观要求,但是我们需要在此过程中切实做好与税务筹划相关的工作。
房地产公司在进行土地增值税的清算中,需要合理分摊成本,以保证其清算工作稳步开展,但很多房地产公司在此清算过程中仍存在着不足之处,这不仅可能会大大降低其工作质量,还可能影响到整体布局、市场竞争等, 所以,房地产公司必须应该高度重视在土地增值税的清算中涉及有关成本分摊问题，需要及时制定出有效的措施来加以解决。
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回迁房土地增值税清算时的分摊问题？
问题：房地产开发企业开发一块地，根据开发计划将该地分为几块分别办理土地使用证、规划许可证、施工许可证等。
其中存在回迁成本的分摊问题，居民大多从其中某一区域迁出，如果不在整个项目分摊而是将其成本分摊到迁出的这一区域。
将出现该地块只有成本，没有收入的情况，其他地块又虚增了利润，对土地增值税计算又很大影响，对房地产企业非常不公平。
请问国家对动迁成本分摊和土地增值税计算上有什么具体规定，是否可以在整个土地上分摊？
答复：有关财产行为税方面：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
有关企业所得税方面：依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）规定，房地产开发企业必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分所开发产品的成本核算对象，按规定分别归集各个成本核算对象所发生的开发成本和费用，不得将属于某一成本核算的成本费用在各。