资产评估第五章课件C培训教材
资产评估学第五章ppt5
×100% 已使用年限应采取“有效年限”, 缺点:建筑物经济寿命难以估计 正视:地皮使用权年限的影响
〔2〕不雅察法〔评分法〕 成新率=布局局部合计得分×G+装修局部合计得分×S+装备局部
对不合用处的区域,以上成分的影响水平、影响偏向等会有区分。
〔三〕个体成分
指房地产代价的个体性对房地产代价的影响成分,具 体可分为影响地皮的个体成分与影响建筑物的个体成 分。 1.影响地皮代价的个体成分 2.影响建筑物代价的个体成分
第三节 成本法在房地产评估中的利用
1、根底思绪及根底公式 评估价值=从头购建代价-建筑物贬值
筑安装工程费、公共配套举措措施建立费、其他工程费 和税费 〔三〕办理费用 〔四〕资金成本 〔五〕发卖税费 包孕:发卖费用、发卖税金及附加、其他发卖税费 〔六〕启示利润
4、影响房地产代价的成分
〔一〕一般成分 1.社会成分 2.经济成分 3.政策成分
〔二〕区域成分 1.商业富贵度 2.道路灵通度 3.交通便捷度 4.举措措施完善度 5.情况质量状况 6.企图限制
合计得分×B
〔3〕成新率扣头法
〔4〕发卖资料法〔市场法)
〔5〕本钱化收益法〔房钱损失落法〕
[例题] 某钢筋混凝土5层框架楼房,经评估人员现场勘察评分,布局局部80分,装
修局部70分,装备局部60分。再经查得出批改系数C=0.75,S=0.12, B=0.13, 成新率=〔80×0.75+70×0.12+60×0.13〕÷100×100%=76.2% 在实践中,也常常将年限法和不雅察法得出的结论加权平均,得出成新率。 对一些平面安插不应时宜、装备掉队、式样过时的建筑物,还应斟酌其功能 性贬值成分。可以在成新率一定的根底作恰当减价批改。
资产评估学第五章(机器设备)
例5-4
第三节 机器设备陈旧贬值的估算
设备陈旧贬值=设备重置成本-设备评估值 二 机器设备实体性贬值的测定 实体性贬值是指机器设备因使用磨损和自然损耗造成的贬 值 实体性贬值=设备重置成本×有形损耗率 成新率=1-有形损耗率 某设备购于2003年1月,2007年1月进行资产评估。该设备 在每天工作8小时的情况下,可以连续工作10年。被评估 设备的利用情况为每天工作12小时,但每年有2个月的季 节性停产。则该设备的成新率为( ) A.40% B.50% C.60% D.70% 实体性贬值常用的几种方法:技术测定法、比率法、修复 费用法
第三节 机器设备陈旧贬值的估算
(一)技术测定法 到现场进行技术检测和鉴定来确定实体性贬值率 观察收集的资料:
设备的现时技术状态; 设备的实际已使用时间; 设备的正常负荷率;设备的原始制造质量; 设备的维修保养状况;设备重大故障经历; 设备大修、技改情况;设备工作环境和条件; 设备的外观和完整性
表 5-3
例5-2
第二节机器设备重置成本的估算
(三)进口机器设备重置成本的确定 向境外购买,通过外汇结算(外币调整、关税) 重置成本=(FOB价格+途中保险费+国外运杂费)×
基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行手续费+外贸 代理费+商检费+国内运杂费
重置成本=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增
值税+银行及其他手续费+国内运杂费
自制 外购
国产 进口
第一节 概述
机器设备评估的范围 1、企业固定资产管理和使用范围的机器设备 2、与房屋建筑物,无形资产,原材料等密切联 系的机器设备(大型,小型) 3、具有机器设备的重要特征,但未列入机器设 备管理范围的对象,可作为机器设备评估,但需 专项说明
资产评估第五章 房地产评估
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
(二)房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较:将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正:将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算:得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多,市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
(1)土地价值=房地产价值-建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=(建筑物重置价-残值)÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×(1-残值率)÷耐用年限
(2)土地价值=(房地产净收益-建筑物净收益) ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%,维修费为重置价的1.5%,土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元,保险费为建筑 重置价的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答:
1.总收益=50×900×12×(1-10%)=486000(元) 2.总费用: 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3.房地产净收益=总收益-总费用=412740(元)
资产评估教学课件第五章课件
仅仅靠资产评估专业人员的观察,还要借助于一定的工具或手段对机器设备进行技术检测,以正确确 定其寿命期限及贬值程度,保证评估结果更准确。
一、机器设备的基本含义及特点
(二)机器设备的特点 3.机器设备的价值补偿和实物补偿不同时进行
(一)评估准备阶段 在签订了资产评估业务委托合同以后,具体实施资产评估工作之前,应该着手做好资产评估的准
备工作。 1.指导委托人做好准备工作,填写准备资料。如资产评估专业人员应指导委托人根据评估操作的要
求填写被评估机器设备明细表,对被评估机器设备进行自查和盘盈、盘亏事项的调整,机器设备产权 资料及有关经济技术资料的准备等。
(四)按机器设备的取得方式分,可分为自制设备和外购设备。其中,外购设备又可以 分为国内购置和国外引进设备。
关于机器设备的分类方式还有许多种,在此不再一一列举。但要注意,这些分类方式 并不是独立的,各种分类之间可以有不同程度的联系。例如,外购的机器设备可能是通用 设备,也可能是专用设备,还可能是进口设备或国内购买设备。
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第一节
二、机器设备的分类
四、机器设备评估的基本程序
一、机器设备的基本含义及特点
三、机器设备评估的特点
一、机器设备的基本含义及特点
(一)机器设备的基本含义 在自然科学领域里,机器设备是指将机械能或非机械能转换为便于人们利用的机械能,以及将
机械能转换为某种非机械能或利用机械能来做一定工作的装备或器具。一般具有三个特征:(1)由 零部件组成;(2)零部件之间有确定的相对运动;(3)有能量转换。
资产评估专业人员运用收益法评估机器设备时,应当明确收益法一般适用于具有 独立获利能力或者获利能力可以量化的机器设备;合理确定收益期限、合理量化机器 设备的未来收益;合理确定折现率。
资产评估第五章
4、资金成本
二、成本法计算
(一)新开发土地评估 5、税费:
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算:一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念:土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的:为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型:现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则(最高最佳使用原则) 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
(2)贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法:结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼,位于该市较繁华地段,占地面积 800平方米,建筑面积为3500平方米,建筑物于2002年5月 竣工投入使用,投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格,其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价:资料表明,该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同,且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5,2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价:350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率:经专家评定打分,该建筑物结构部分得分 为81分,装修部分得分为65分,设备部分得分为75分。
资产评估学 第五章ppt5
注意建筑物重新构建价格(重置成本)有两种: (1) 复原重置成本(Reproduction cost) (2) 更新重置成本(Replacement cost) 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估,更新 重置成本适用于一般建筑物。
2.建筑物重新构建价格的估算
(1)单位比较法 (2)分部分项法 (3)工料测量法(工料估算法) 该种方法评估中一般较少用。 (4)指数调整法
土地所有权 城镇土地 国家所有 农民集体所有 农村和市效土地
国有土地使用权
划拨土地使用权 出让土地使用权
二、房地产价格的种类
(一)土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格 (1)基准地价 (2)标定地价 (3)出让底价 (4)转让价格 (5)其他价格(抵押价格、课税价格等)
三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润
(一)估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使 用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 (1)国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用,包 括:土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 (2)支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 (1)为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 (2)支付给政府的土地使用权出让金。
第一节 房地产评估概述
一、房地产及其特性
(一)房地产的概念 房地产的三种形态:土地、建筑物、房产(房地合一) 房地产分为物质实体、权益及区为三个方面
(二)房地产的特性
决定 土地的特性 房地产的特性 决定 征、市场的特征及房地产评估的特殊性。
资产评估第五章 无形资产评估
二、无形资产的特性
(一)无形资产的形式特征 1. 无形性 2. 长期性 3. 排他性 4. 效益性
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• 无形资产在价值形成与计量上与有形资产的区别
1、如果从成本耗费角度评估资产价值,无形资产价值 由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时间 来计量;而有形资产价值是由凝结在其中的社会必 要劳动时间来决定。
资产评估第五章 无形资产评估
第一节 无形资产评估概述
一、无形资产的概念 △我国《资产评估准则——无形资产》: 无形资产是
特定主体控制的,不具有实物形态,对生产经营长 期发挥作用且能带来经济利益的资源。 △《国际评估准则——国际评估指南四——无形资产 》:无形资产是以其经济特性而显示其存在的一种 资产,无形资产无具体的物理形态,但为其拥有者 获取了权益和特权,而且通常为其拥有者带来收益 。
2)保温杯售价仍为每只10元,销售量由50万只升到70万只, 成本为每只8元。
3)销售量保持为50万只,生产成本由每只8元下降到7元。
1)无形资产超额收益=(12-10)×50×(1-33%)=67万元
2)无形资产超额收益=(70-50)×(10-8)×(1-33%) =26.8万元
3)无形资产超额收益=(8-7)×50×(1-33%)=33.5万元
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三、影响无形资产价值的因素
1、无形资产的取得成本:包括开发成本、 转换成本、获权及维权成本、交易成本等 。
2、机会成本 3、获利能力 4、使用期限 5、技术成熟程度 6、转让内容 7、市场因素 8、发展趋势、更新换代情况和速度
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四、无形资产评估的特点、目的与前提
(一)无形资产评估的特点
资产评估:收集整理评估资料
第五章资产评估程序第05讲收集整理评估资料六、收集整理评估资料(一)评估资料及其分类【熟悉】(二)评估资料核查验证的一般要求【掌握】1.核查验证的概念指资产评估专业人员依法对评估活动中所使用资料的真实性、准确性和完整性,采取适当的方式进行必要的、审慎的核查验证,筛选出作为评估依据的资料,以保证评估结果的合理性。
收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证。
可以在其力所能及的条件下,剔除不具有可靠来源和不合理的资料,增强评估结论的合理性、科学性和准确性。
2.核查验证的常用方式包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。
①观察关注观察方式的有效性和充分性。
对重要的观察事项,应当记录观察对象、观察时间、观察地点、观察人员、观察结果,并对观察到的现象与核查验证对象是否一致发表明确意见。
②询问形成询问记录,并要求询问人和被询问人对询问记录采用签字或盖章等方式予以确认,被询问人拒绝签字或拒绝以其他方式确认的,评估专业人员应当在书面记录中注明。
③书面审查分析相关书面信息来源的可靠性,并通过核对原件等方式对准确性和完整性进行核查,同时要求提供方在原件复印件上盖章。
④实地调查形成书面记录,由相关当事人签字;如为企业法人,需要根据调查事项的重要性和相关性判断是否需要单位盖章确认。
当事人拒绝签字或盖章,应在书面记录中注明。
⑤查询查询公告、网页或其他载体相关信息,对查询的信息内容、时间、地点、载体等有关事项形成查询记录。
⑥函证可以采用邮寄、快递、跟函、电子形式函证(传真、电子邮件、直接访问网站)等方式发出和收回。
信件回执、查询信函底稿和对方回函应当由经办资产评估专业人员签字。
被询证者以传真、电子邮件等方式回函的,可以要求被询证者寄回询证函原件。
被询证人未签署回执、未予签收或在函证规定的期限内未回复的,由经办人对相关情况作出书面说明。
⑦复核应当结合核查验证对象的特点,采取验算、校对等具体措施判断核查验证对象的真实性、准确性和完整性。
资产评估经典教材第五章机器设备评估
2019/11/16
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第一节 机器设备评估概述
二、机器设备的分类
(一)固定资产管理中使用的国家分类标准 《固定资产分类与代码》:6位数字层次代码结构 (二)会计核算中使用分类标准 生产用 、非生产用 、出租、未使用 、不需用、融资租入 (三)按机器设备的工程技术特点分类
通用设备 、专用设备、非标准设备
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一、重置成本的计算
(四)基础费
设备的基础是为安装设备而建造的特殊构筑物,有些特殊设 备的基础是列入构筑物范围,不按设备基础计算。
国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率
进口设备基础费=相似国产设备原价×国产设备基础费率
或:
进口设备基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率
例:某悬链式水幕喷漆室为非标准自制设备,构建日期为1995年
12月,评估基准日为2003年9月30日。计算该悬链式水幕喷漆室的
重置成本。
根据设计图纸,该设备主材为钢材,主材的净消耗量为25.5吨,
评估基准日期钢材不含税市场价为3500元/吨,另外,所需主要外
购件(电机、泵、阀、风机等)不含税费用为55680元。
2.国外运输保险费
=(FOB价+海运费)×保险费率÷(1-保险费率)
3.关税=CIF价×关税税率
4.消费税
=(CIF价+关税)×消费税率÷(1-消费税率)
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一、重置成本的计算
(五)进口设备从属费用
5.增值税 =(CIF价+关税+消费税)×增值税率
6.银行财务费=FOB价×费率(0.4%-0.5%)
=5,896,776(元)
(13)重置成本= (11)+ (12)=153,316,176 (元)
第五章用材林资产评估ppt课件
• 3、木材经营成本 • (1)伐区设计费:按蓄积7元/m3 • (2)检尺费:8元/ m3 • (3)直接采伐成本:90元/m3; • (4)道路维护费;5元/m3 • (5)短途运输成本:15元/m3 • (6)销售费用:销售价的1% • (7)管理费:销售价的3% • (8)不可预见费:销售价的2%
• 4、税费 • (1)育林费:按统一计征价的12%征收。 • (2)维简费:按统一计征价的8%征收。 • (3)森林植物检疫费:按调运木材统一计征
价的0.2%征收。
• (4)增值税:按不含税价的6%征收。 • (5)城建税:按增值税额的5%征收。 • (6)教育附加税:按增值税额的3%征收。 • (7)所得税:按不含税价的2%征收。 • 5、经营利润率:直接木材生产成本的15%
• 用材林林木资源资产评估类型
• 依据森林资源资产产权单位提供的资源清 单的详尽程度、确定的评估范围以及资源 资产评估结果是否要求落实到山头地块的 实际要求,用材林林木资源资产评估可分 为两种评估类型,即:小班评估法、总体 平均数评估法。
• (一)小班评估法
• (一)小班评估法
• 小班评估法是在用材林资产评估中以小班 为单位,充分应用二类清查、三类调查等 小班调查资料,收集有关的小班经营类型、 经营措施以及小班林分生长经营状况,结 合评估基准日当地的技术经济指标,分小 班对森林资源资产进行评估。在评估中幼 龄林的培育成本,成熟林资源资产的经营 成本、木材价格和出材率皆按各小班实际 进行测算,中、近熟林的生长收获预测则 根据小班所在的森林经营类型进行拟合, 并按小班实际情况进行调整。
– 3.合理地综合确定评估值
(三)年净收益现值法
将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按
第五章 资产评估行业管理 《资产评估:理论与实务》PPT课件
第五章 资产评估行业管理
第一节资产评估业管理
二、资产评估行业自律管理
(二)中国资产评估协会履行的职责
制定行业发展目标和规划,并负责组织实施;制定资产评估执业准则、规范和行业自律管理规 范,并负责组织实施、监督和检查;负责组织注册资产评估师及分专业全国统一考试;负责注 册资产评估师注册和会员登记管理;负责对会员执业资格、执业情况进行检查、监督,对会员 执业责任进行鉴定,实施自律性惩戒,规范执业秩序;组织开展资产评估理论、方法、政策的 研究,负责资产评估行业教育培训工作;编辑出版协会刊物,组织编写、出版与行业发展相关 的书籍、资料,对资产评估行业和评估专业进行宣传;负责向政府各界和市场主体反映会员意 见、建议及有关需求,维护会员合法权益;为会员提供专业技术支持和信息服务;协调行业内 外关系,改善外部执业环境;代表行业开展对外交流、国际交往;参与行业有关的法律、法规、 规章和规范性文件的研究、起草工作;推动行业文化建设,组织行业党建工作;指导地方协会 工作,领导本会专业分会及地方派出机构;办理法律、法规规定和国家机关授权或委托的有关 工作;承办其他应由本会办理的事项。
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第五章 资产评估行业管理
五、资产评估机构的年检制度
(一)年检内容
(1)评估机构内部机构设置及人员配备情况,综合性资产评估机构是否设有独立 的评估部门,是否建立了正常的工作制度,评估人员的数量、年龄结构、专业结 构、技术职务结构是否符合规定,评估人员内部培训及参加外部培训的情况。 (2)评估机构的业务开展情况,评估的项目类型、数量、规模。 (3)评估工作质量情况,主要检查项目的评估依据、过程、方法、结果是否科学、 合理,是否符合有关规定和内容。 (4)资产评估机构信誉情况。 (5)对法律法规的执行情况及遵守职业道德情况。 (6)评估机构的收费情况等。
《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估
《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估第五章房地产评估知识⽬标理解和掌握房地产的概念及特征;明确房地产评估的程序、原则;正确理解房地产价格的种类及影响因素;掌握房地产价值评估的收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法;学会评估在建⼯程价值。
能⼒⽬标能够灵活运⽤所学知识,解决实际⼟地使⽤权评估、建筑物评估、以及房地合⼀的评估问题;能够运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法评估房地产价值。
教学重点把握房地产的概念及特征,明确房地产评估的程序、原则;正确理解房地产价格的种类及影响因素;教学难点在建⼯程价值的评估;收益法在房地产评估中的应⽤;市场法在房地产评估中的应⽤;成本法在房地产评估中的应⽤;假设开发法在房地产评估中的应⽤。
课时安排本章安排理论学时8课时;能⼒训练2课时。
学习要求房地产是⼀种特殊商品,其特殊性表现在:房地不可分割性、⼤量投资性、区域性和价格互动性。
其特殊性造成了影响房产和地产价格的因素具有多样性,房地产评估除了要遵循我国资产评估的⼀般原则以外,还必须遵循符合其⾃⾝特点的特殊原则,诸如合法原则、不完全可替代原则、房地分估合⼀原则、地域原则、最佳使⽤原则等。
评估房地产,除了对房地产进⾏实地勘察应作为评估⼯作的重点外,明确评估对象、产权主体的基本情况也⼗分的重要。
房地产评估的技术⽅法除了包括成本法、市场法、收益法三种最常⽤的⽅法外,还包括假设开发法、基准地价法,每种⽅法各有其优缺点;房地产评估应按照⼀定的科学程序和技术⽅法进⾏,房地产评估程序反映了整个房地产评估过程中各项⼯作之间内在的逻辑联系。
本章系统地介绍了房地产的概念及特征,全⾯地阐述了房地产评估的程序、原则,剖析了房地产价格的种类及影响因素,介绍了在建⼯程的评估,重点研究了运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价法评估房地产价值的评估原理和技术。
教学情境设计⼀座⼤厦被评出10个价格近⽇某市这样⼀件事情引起舆论热议:该市的⼀座标志性建筑——创业⼤厦,竟先后由6个单位评估出10个价格以⾄于最⾼价和最低价竟相差近两倍!据悉,创业⼤厦建成于2004年12⽉,是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的,该⼤厦总建筑⾯积达4.4万平⽅⽶,因其设计标准和建筑质量最髙⽽成为本市标志性建筑。
资产评估学教程-第五章房地产评估15(精)ppt课件
第一节 房地产评估概述
一、房地产及其特性 (一)房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其地上定着物,包括土地 和建筑物两大部分。
在房地产评估中,评估对象一般有三种基本存在形态: 土地(地产)、建筑物和房地合一(房产)。
房地产可以分为物质实体和权益两个方面,物质实体是 权益的载体,权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收 益的总称,包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。 房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。
途、地产市场行情等因素确定Байду номын сангаас待出让宗地在某个时点的 最低价 (4)转让价格
土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格 (5)其他价格
上述1~3属土地一级市场价格,由政府垄断定价。4~ 5属土地二级市场价格,由市场竞争决定价格。 2. 建筑物价格:纯建筑物部分的价格 3. 房地产价格:土地价格和房产价格的统称
(二)区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度
.
4、设施完善度 5、环境质量状况 6. 规划限制 对于不同性质的区域,以上因素的影响程度会略有区别。 (三)个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素,具体可分为影响 土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
.
1、影响土地价格的个别因素 (1)位置、面积、地势、地质 (2)形状、宽度、深度 (3)临街状况 (4)规划用途、容积率、使用年限 (5)生熟程度 2、影响建筑物价格的个别因素 (1)面积、结构(构造)、材料 (2)设计、设备 (3)施工质量 (4)楼层、朝向 (5)新旧程度
.
(四)市场交易价格和评估价格 1. 市场价格:房地产在市场上实际成交的价格。 2. 评估价格:对市场可能交易价格的模拟。
三、房地产价格的构成 (一)土地取得成本(p.113) (二)开发成本 (三)管理费用 (四)资金成本 (五)销售税费 (六)开发利润
资产评估课件第五章
一、教学目的
通过本章教学,使学生了解并掌握收益法、
成本法、市场法在无形资产评估中的运用。
二、教学要求
通过本章的学习,要求在理解无形资产概念的
基础上,了解无形资产的特征和影响无形资产 价格的因素,掌握收益法、成本法、市场法的 应用。 三、重点、难点 重点:掌握收益法、成本法的应用 难点: 商誉的评估
3、商标权
商标权是商标注册后,商标 所有者依法享受的权益,它受到法律保 护,未经注册的商标不受法律保护。商 标权具有如下特点: (1)专用性。 (2)可转让性。 (3)价值的依附性。
4、商标权转让 商标权转让是指转让方放 弃商标权,商标转归受让方所有,是指所有权 的转让。而商标特许使用是指转让方在不放弃 所有权的前提下,准允他人按合同规定的条款 使用商标。商标的转让和特许使用都要实行有 偿原则,签订书面合同。 注意:商标的转让并不是任意的,而必须伴 随着其他要素如专利、秘诀、产品技术、性能、 服务甚至管理等的转移。
(四)、按技术含量划分 无形资产按技术含量可以分为技术型无形 资产和非技术型无形资产。 (五)、按作用领域划分: 无形资产按作用领域可以分为促销型无形 资产、制造型无形资产和金融型无形资产(即美国 评值公司的分类)。
四、常见的无形资产
(一)专利权(重点掌握专利权转让的方式) 1、概念 专利权是经过政府的专门机构认定,根据国家有 关法律批准授予专利所有人在一定期限内对其发明创 造所享有的独占使用权、转让权、许可权、标记权和 放弃权。 独占专有权表现在:专利权人依法享有对其发明 创造的创造、使用、销售或转让的权利。 专利权有时间和地域的限制,它只有在法定时间 和地域范围内有效。美国的专利权保护期限为17年, 我国专利法中规定,发明专利权的保护期限为20年, 实用新型专利和外观设计专利保护期限为15年。
资产评估 第5章PPT学习教案
统计分析法一例
某被评估企业拥有A公司非上市普通股10000股,包括股票评估年 度的5年间该股票发行公司每股红利分配情况,如下表。评估中使 用折现率为12%,试评估该股票投资的价值。
股票红利分配情况
项目
2002年 2003年 2004年 2005年 评估年度
每股红利(元)
10
11
1 ]
P 0
r (1 r)2 (1 r)2
15000
1
150000
[1
]
9% (1 9% )2 (1 9% )2
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股票的特点与价格形式
价格形式
股票的特点:
1.股票投资具 有很高的风险性 。 2.股票具有流 动性。 3.股票持有与 股权的不可分性 。 4.股票持有者 的参与性。
1.票面价格,又称面值。 2.发行价格。 3.账面价格,又称股票的净值 普 通 股 。每 股 净 值 公 司 净 资 产 总 额 优 先 股 总 面 值
第9页/共32页
例2
某评估公司受托对B企业的长期投资进行评估,被评估企业有A企 业发行的10万元三年期一次还本付息债券,年利率5%,单利计息, 评估时点距离到期日为2年,当时国库券利率为4%。经评估人员分 析调查,发行企业经营业绩尚好,财务状况稳健。两年后具有还 本付息的能力,投资风险较低,取2%的风险报酬率,以国库券利 率作为无风险报酬率,故折现率取6%。根据前述的公式,该债券 的评估价值为:
余年限中尚可分期取得的利息和到期收回的本金分 别折现计算求和得到评估值。计算公式为:
n
p [Rt(1 r)t] p0(1 r)n
t1
式中, R1——债券在第t年的预期利息收入; r——折现率;P0——债券面值 n——评估基准日距债券到期还本日的剩余年限。
《资产评估》PPT课件
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三、判断(对的打√,错的打×) 1.已经在固定资产评估中体现价值的固定资产大修理
费不再计算评估值。 2.对流动资产评估主要考虑其综合获利能力进行综合
程序:
确定应收账款账面价值 确认已发生的坏账损失 确定可能发生的坏账损失
2021/8/17
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三、应收票据的评估
(一)按票据的本利和计算 应收票据是票据化的债权,以商业票据为载体债权, 作为载体的票据可以转让背书。 计算公式: 应收票据评估值=本金×(1+ 利息率×时间)
3.了解货币性资产的评估方法;掌握应收账款评估 的基本程序,坏账损失估计的坏账比例法和账龄分 析法;了解评估应收账款的限性;掌握应收票据贴 现值的计算方法,待摊费用和预付费用的评价方法。
2021/8/17
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第5章 流动资产评估 第1节 流动资产评估概述 第2节 实物类流动资产的评估 第3节 其他流动资产的评估
在用低值易耗品评估值 = 全新低值易耗品的成本 价值 × 成新率 成新率=1-低值易耗品实际已使用月数/低值易
耗品可使用总月数
2021/8/17
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三、在产品的评估
在产品包括生产过程中尚未加工完毕的在制品、已加 工完毕但是不能单独对外销售的半成品(可直接对外 销售的半成品视同产品评估)。 在产品的评估可以采用成本法,也可以采用市场法。
周转速度快 变现能力强 波动性
占用形态同时并存又相继转化
2021/8/17
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2020/10/6
√ 购进时间早、市场已经脱销、目前无明确的 市场价格可供参考的库存材料
对这类材料,可以通过市场同类材料的现行市场 价格,同时考虑变现的风险和变现的成本确定评 估值。采用这种方法时必须考虑以下三个因素: ■ 市场价格的选择:选择最有可能成交的市场价 格。 ■ 被评估资产的变现成本。 ■ 变现风险。
2020/10/6
3. 对不同类型的流动资产,采用不同的评估方法 √ 由于流动资产量大类繁,清查工作量大,所以流 动资产评估应考虑评估的时间要求和评估成本,进 行分类评估。 4. 流动资产的账面价值可以作为确定其评估值的依据 √ 由于流动资产周转快、变现能力强,在物价水平相对比 较稳定的情况下,流动资产的账面价值基本上可以反映出 流动资产的现值,因此在评估中,可以以流动资产的账面 价值作为评估的基本依据。 此外,对非实物流动资产如现金、各项存款等,不需要进 行评估,主要是采用审计方法加以核实。
加:未纳入材料成本核算的费用 6万元(120×5%)
标准件历史成本:
126万元
2)扣除数量短失部分后实有标准件的历史成本:
实存标准 标 件准 历件 史 历 1成 短 史 本 失 成 率 本
12 1 65% 1( 20万元)
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3)实存标准件的重置成本:
实存标准件 实的 存重 标置 准成 件 1价 本 的 格 历 调 史
若两年内变现:
变现 4 净 01 值 ( 511% 0) ( 11% 0) 149 .( 90 万元 评估 5值 4 7 0% 049 .9 03% 052 .2( 57 万元)
2020/10/6
√ 呆滞材料的评估
■ 呆滞材料是指从企业库存材料中清理出来需 要进行处理的材料。由于这类材料长期积压, 时间较长,可能会因为自然力作用或保管不 善等原因造成使用价值下降。对这类资产的 评估,首先应对其数量和质量进行核实和鉴 定,然后区别不同情况进行评估。对其中失 效、变质、残损、报废、无用的,应通过分 析计算,扣除相应的贬值数额后,确定其评 估值。
√ 根据价格变动系数调整原成本 √ 按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值 √ 按在制品完工程度计算评估值
2020/10/6
√ 根据价格变动系ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ调 整原成本
基本公式:
某项或某类在制估品价的值评
原合理材料成 1本 价格变动系数 原合理工资、 1费 合 用理工资、费用数变 动系
该方法主要适用于生产经营正常,会计核算水 平较高,成本核算资料基本可靠的企业的在 制品评估。
1. 流动资产评估主要是单项资产评估 √ 流动资产各个项目通常不具有单独获利能力,所 以,对流动资产的评估主要是以单项资产为对象进 行的价值评估,不需要以其综合获利能力进行综合 性价值评估。 2. 流动资产评估的基准日通常选择在会计期末 √ 评估基准日选择在会计期末,这样就可以直接运 用企业会计报表的有关资料以及其他资料(如期末 存货盘点表等)。
12 1 03% 12 .( 63 万元)
4)实存标准件的贬值额
贬值标准件1的 26 1历 % 0史 1.2( 6成万 本元)
贬值标准件1的 .26重 13% 置 1成 ( 3 本 万元) 贬值标准件1的 31现 1% 0行 1市 .1( 7 价 万元)
贬值 贬 额值标准件加 的工 现费 行 1.17率 市 3% 0价 3.( 5 万元
例:对甲企业中的库存化工原料A进行评估,有关资料如 下: 该材料系两个星期前从外地购进,购进数量5 000千克, 单价490元/千克,运杂费为600万元。根据材料消耗的原 始记录和清查盘点,评估时库存尚有2 500千克,经技术 鉴定,质量没有发生变化。评估业务发生后,企业持续经 营,材料按在用用途继续使用。 根据上述材料,可以确定该材料的评估值如下:
都可以在较短的时间内出售或变卖,具有较 强的变现能力。 3)存在形态多样化
• 流动资产在周转过程中不断改变其形态, 经过供应、生产、销售等环节,依次由货币 形态开始变换为储备形态、生产形态、结算 形态,最后又变成为货币形态。
2020/10/6
二、流动资产评估的特点
流动资产的特点决定了流动资产价值评估的特点。
3( 75元)
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三、在制品评估
• 在制品包括原材料投入生产后尚未加工完 毕的产品和已加工完毕但不能单独对外销 售的半成品。它一般按完工程度折合为约 当产量,随产成品进行评估。对外销售的 半成品视同产成品评估。
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1. 成本法
成本法是根据技术鉴定和质量检测的结果, 按评估时的相关市场价格及费用水平重置同等 级在制品所需投入合理的料、工、费计算评估 值。具体方法有以下几种,可选择使用。
5)实存标准件的评估值=123.6-3.5=120.1(万 元)
2020/10/6
二、低值易耗品的评估
1. 低值易耗品的基本概念及其分类
1)低值易耗品的基本概念 低值易耗品是指单项在规定限额以下或使用年限
不满一年,但能多次使用且实物形态基本保持不变 的劳动工具。 2)低值易耗品的分类 √ 按用途划分。可分为一般工具、专用工具、替换 设备、管理用具、劳动保护用品、其他低值易耗品 等类别。 √ 按使用情况划分。可分为在库低值易耗品和在用 低值易耗品。
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因企业改制后仍需使用这些标准件,故以历史成本 为基础,考虑短失、贬值、价格变动等因素进行调 整。
评 材 估料 值 1 短 历 1 失 贬 史 率 1 值 成 价率 本 格
1)该批标准件的历史成本:
标准件计划成本
100万元
加:材料成本差异
30万元
减:上期应摊未摊的材料成本差异 10万元
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√ 在用低值易耗品
可以直接采用成本法进行,计算公式为:
评估值 全新低值易耗品的 成价 新值 率
现行购置其 价他合理费 成用新率
其中:全新低值易耗品的价值,可以直接采用其账面价 值(价格变动不大时),也可以采用现行市场价格,或 者在账面价值基础上乘以其物价变动指数确定。
成新率计算公式为:
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具体评估方法和步骤:
1)对被评估在制品进行技术鉴定,将其中不合 格在制品的成本从总成本中剔除; 2)分析原成本构成,从总成本中剔除不合理的 费用; 3)测算出价格变动系数; 4)测算原成本中的工资、制造费用等的调整系 数; 5)代入公式,确定评估值。
2020/10/6
√ 按社会平均消耗定额和现行市价计算 评估值
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例:对某机械加工企业库存的一批外购标准件进行价值 评估,评估目的是企业改制。该批标准件品种繁多,单 价不高。企业的原材料采用计划价格核算,材料采购的 市内运输费、采购人员和仓库的经费均纳入企业管理费 用核算,未计入材料采购成本。有关明细账列明,标准 件计划成本100万元,材料成本差异30万元(其中上期 应摊未摊10万元),纳入企业管理费用核算的购置费用 部分相当于材料采购成本的5%。经抽查清点表明,该材 料短失率为5%(含生锈后需报废的部分),另有10%的 标准件因生锈、撞击需加工后才能使用,加工费相当于 现价的30%。经调查,材料采购费用为10%。该企业改 制后仍需使用这些标准件,试评估其价值。
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目录
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1 流动资产评估概述 2 实物类流动资产的评估 3 货币类流动资产的评估 4 债权类流动资产的评估 5 其他流动资产的评估
第一节 流动资产评估概述 一、流动资产的构成及特点 1.流动资产的含义及构成:
流动资产是指可以在一年或者超过一年 的一个营业周期内变现或耗用的资产。
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一、库存材料的评估
1. 库存材料的内容 库存材料包括原料及主要材料、辅助材料、
燃料、修理备用件、外购半成品等。库存材料 具有品种多、金额大、性质各异以及计量单位、 购进时间、自然损耗各不相同等特点。
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2. 库存材料的评估
由于库存材料购进的时间长短不同,所以,在 对库存材料进行评估时,可以根据材料的购进情况 选择相适应的评估方法。
其他流动资产:指除以上各类资产以外的其他流 动资产。
3. 流动资产的特点
1)周转速度快 • 这主要是相对固定资产而言。流动资
产在一个生产经营周期内,不断改变其存 在形态,并将其全部价值转移到所形成的 产品中,构成产品成本的重要组成部分, 然后从营业收入中得到补偿。
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2)具有较强的变现能力 • 除个别项目外,其余各种形态的流动资产
成新率 1低 低值 值易 易耗 耗品 品实 预 月 数 际 计 数 已 使 10使 用 % 0用 月
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例:甲企业的某项低值易耗品,原价1200 元,预计使用一年,现已使用九个月,该低 值易耗品现行市价为1500元,由此确定其 评估值为:
在用低值 1易 5 0耗 1 09品 10% 0 12
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2.流动资产的分类:
从 资 产 评 估 的 角 度
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货币类流动资产:包括现金、各项存款和随时可 以变现、持有时间不超过一年的有价证券投资。
债权类流动资产:包括应收账款、应收票据、预 付账款等债权资产。
实物类流动资产:包括库存材料、低值易耗品、 产成品、库存商品、自制半成品、在制品等。
材料 2 5 4 评 0 6 95 0 0 0 估 0 1 00 2 值 ( 0 25 元 30
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√ 购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料
对这类材料,可以直接以市场价格或采用最接近市场价格 的账面成本为基础计算评估值。
例:对甲企业的库存B材料进行价值评估,本年4月30日 为评估基准日。据材料明细账记载,该材料分两批购进: 第一批购进时间为上年10月,购进1 000吨,账面成本3 800元/吨,第二批购进时间为本年4月20日,数量400 吨,账面成本为4 500元/吨。经盘点核实,该材料尚存 580吨,且材料质量未发生变化。另外,根据评估人员的 调查,该材料近期市场价格为4 505元/吨.因此,B材料 评估值为: