小榄镇总体规划—第五节

第五节规划分析一、用地效益分析1．历次规划用地效益分析1995年调整的总体规划，规划2010年城乡建设总用地面积3355.2公顷，占全镇镇域总面积的47.1 %，生态用地系数仅为52.9 %，生态用地系数偏低。

城镇建设用地面积为1673hm2，镇区人均建设用地面积为92.94m2（其中人均生活居住用地面积26.77平米，工业用地22.58 m2）。

1999年实际城乡建设总用地面积3454.7 hm2，占全镇总面积的48.34 %，生态用地系数仅为51.66 %，明显偏低。

按实际人口计，人均建设用地面积158.18 m2。

其中，城镇建设用地面积1158.8 hm2，人均127.6 m2（人均生活居住用地面积44.26 m2，工业用地42.6m2）。

乡村建设用地面积2295.9hm2，人均179.9m2（人均生活居住用地面积139.4 m2，工业用地19.12 m2）。

与国内规划指标相比均偏大。

全镇平均单位工业用地GDP产值仅为360万元/hm2，平均单位工业用地工业产值仅为1530万元/ hm2，与国内先进城市相比产值效益偏低（国内先进城市平均单位工业用地工业产值约为2500万元/ hm2，北京上地高新技术开发区为1.6亿元/ hm2）。

两次规划对生态用地系数和用地使用效益均有进一步研究之处。

2．现状用地效益分析2001年实际城乡建设用地总面积3867.1 hm2，占全镇镇域总面积的54.1 %，生态用地系数仅为45.89 %，明显偏低。

四个镇区（菊城社区、新市社区、升平区、东区）建设用地面积871.7 hm2，占城乡建设用地总面积的22.5 %；乡村建设用地占77.5 %。

全镇按常住人口计，人均建设用地面积252.4m2；按实际人口计，人均建设用地面积124.3m2。

其中四个镇区常住人口5.7万人,占总人口的37.2%，人均建设用地面积152.9 m2；乡村人口占总人口的62.8%，人均建设用地面积312.0 m2。

通过对土地使用的分析表明，整体上小榄镇城乡建设用地指标偏大，特别是乡村建设用地使用效益过低。

规划应通过调整用地布局和用地挖潜，努力提高土地使用效益，增加生态用地，提高生态环境质量。

二、规划居住用地指标分析根据小榄的实际情况和提高用地效益的要求，有必要对今后住宅的建设模式和居住用地进行控制。

规划的住宅建设模式采用以下四种：1．舒适型独立式住宅：环境较好的花园式高级住宅，主要布置在郊野绿色空间中；2．紧凑型独立式住宅：建议今后不再发展现有镇区中的独户住宅，可以结合旧区居民的外迁，在南部新社区建设中安排适量的联排式独户住宅（Townhouse）；3．多层住宅：是今后城乡建设推广的住宅形式，要研究适于小榄居民（包括基本定居的外来打工居民）要求的新型多层住宅类型（加大绿色空间，降低层数和容积率）；4．传统低层住宅：除对现存于旧城中的需保护、整修的传统建筑外，要有计划地在旧城（特别是保护地段）改造中推广新型的传统低层住宅建设。

四类住宅的规划控制指标如下表所示（见表5-1）：注：引进劳力居住面积指标相应降低。

三、现状城乡布局分析小榄镇是在农村型城镇的基础上发展起来的，小榄镇现状城乡社区是在城乡历史发展的过程中自然形成的，小榄镇的发展可以划分为两个阶段。

第一阶段，或称为第一代用地建设基本上是农村型的，从农村发展成为为农业经济服务的城镇（旧镇区）和分散布局的乡村。

第二阶段，或称为第二代用地建设是改革开放以后的新镇区建设和村镇工业的发展，以及随之而来的乡村建设的发展（乡村镇区化）和规模的扩大。

现状小榄镇城乡建设用地大致可分为旧城区、新城区、城镇社区型乡村和乡村型社区等四种类型。

由于镇区中混有村的建制，而镇、村的建设并没有实行统一的规划管理，导致城乡四种类型社区的差别十分明显。

1．旧城区主要为菊城社区和新市社区。

仍然是小榄镇的商业服务中心，主要的生活居住区。

旧城区是由历史上的乡村发展而成的，带有强烈的乡村沿小巷小院落自由布局的特征。

旧城区的建设虽然有规划控制，但由于受多方面的影响，改造难度很大，基本上是对现状和业主改建的迁就较多。

近年来也出现了小改造，大建设的不正常现象，在旧城已经很拥挤的情况下，越建越高，越建越密。

虽然也努力建设了一批公共绿地、小游园，保护了一些历史性传统建筑，对旧城内的街道、建筑进行了整治，但总体上旧城空间没有得到合理的疏解，公共空间尺度越来越失调，道路系统得不到彻底改造，交通环境越来越差，旧城越来越拥挤，环境质量越来越恶化，改造难度越来越大，保护旧城风貌与现代化发展的矛盾更加突出，改善旧城区生活环境和交通环境质量的要求更为迫切。

旧城区应成为体现水乡城镇特色的重要地段。

2．新城区主要为东区和升平社区。

新城区是1990年以后发展形成的，已经成为镇行政中心、现代化工业基地和新生活居住区。

新区的建设是在规划的指导下进行的，布局比较规整，道路比较宽阔，建筑比较现代化，设施比较完善，环境比较优美。

新区已经成为小榄现代化发展新面貌的代表和示范地。

但本区南部工业区布局对城镇生活空间的向南发展形成障碍，仍需适应新形势的发展而进行调整。

3．城镇社区型乡村（乡村镇区）主要为永宁、竹源等村。

这些村的发展借鉴了城镇的发展模式，虽然近年来在改造乡村型住宅、发展村办工业等方面颇有成就，社区建设也具有城镇的某些特点（如开拓道路和基础设施配套等方面），但由于缺乏合理规划的指导和城镇水平的建设管理，与新城区的建设相比反差很大，表现为布局杂乱、用地使用琐碎、缺少公共绿地、河涌污染严重、道路与用地的关系混杂、交通瓶颈较多等。

而村办工业的模式带来了工业布局零乱、过于分散，不利于工业效益的提高和污染的控制与治理，这是本次规划需重点解决的问题。

4．乡村社区主要指分散在镇区外的乡村社区。

这些社区基本上还是沿用传统的沿河涌发展建房的模式。

在宽度不大的河涌两侧建现代建筑，特别是大体量的工业建筑，不但破坏了原有的水乡风貌尺度，而且加重了对河涌水体的环境污染，使这些河涌逐渐丧失了其对环境的生态功能。

因此，要下决心从保护有限的生态环境的目标出发，逐渐将沿河建设的模式改变为城镇型沿路建设的模式，逐步清理沿河建筑，凡有条件的河涌，都要清理河道，两岸建设沿河绿带，把河涌还给生态。

除新城区外，其他三种社区基本上呈蔓延式发展，道路系统自由发展，系统性不好，新旧社区界限不清，未形成相对分离和有机组合的关系。

规划要根据不同社区的条件和特点，在规划布局中有针对性地进行调整。

四、城市化特点分析小榄镇在改革开放以后，随着经济的发展，特别是村办工业的发展，城镇化的发展很快。

如前分析，大部分农民已经有从事第一产业转变为从事第二、三产业，而农业生产已大部分由外来劳力从事；大部分农村住宅已改建为成套率较高的城镇型Ⅰ类住宅，镇区和临近发展较快的村连成一片，自来水供水率达到100 %，家庭电话普及率达到110 %，村级道路大部分已城镇化。

农村的城镇化程度大大提高，已接近或大部分达到城镇水平。

按人口计算的实际城市化程度，按户籍人口估计在90 %以上，按城乡总人口（含实际常住流动人口）估计在75 %以上。

这种状况在广东等发达地区似乎是一种规律或发展趋势。

但是，必须看到这种发展的状态存在一些问题，应在规划建设中加以引导和解决：1．村办工业的分散布局和效益问题，以及带来的污染和对土地资源的浪费应及早加以解决；2．乡村社区缺少分级的公共设施和绿地，用地结构不合理，建筑质量与环境形象落后，道路狭窄，分工不明确，存在消防隐患，面临城镇化和现代化的双重课题；3．为达到现代化的要求，必须对现状总体布局和建筑进行大手笔的调整和改造；4．要进一步加强和规范城市型的管理，特别是必须建立和加强对城乡一体化的规划建设管理和社区管理。

附：关于城镇化水平的解释“城市化（我国官方通用“城镇化”一词）水平”是指一个国家或一定地域内城市化发展程度的数量指标，一般以城市人口占总人口的比例来表示。

不同学科对城市化的解释是不同的。

人口学家认为：城市化是乡村人口向城市转化和集中的过程；地理学家认为：第二、三产业的建立和集聚是城市化的本质内容；经济学家认为：城市化是由于产业结构调整和技术进步，人们离开农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚的过程；社会学家认为：城市化是一个生活方式变化的过程，是农村人口从分散的家族式的生活中不断被吸收到城市中，并被纳入城市的社会组织中的过程。

综合而言：城市化是人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，其含义既是农业人口转化为非农人口，又是农村地域转化为城市地域、农业产业转化为非农产业，以及社区结构和空间结构转化的过程，同时也是城市文化和生活方式在农村的扩散过程。

城市化还包括原有市区的结构重组，基础设施的现代化，传统文化的继承和更新，环境的改善等。

广东珠江三角洲的城镇化有突出的特殊性。

改革开放以后，由于珠江三角洲所处的特殊位置，在外来资金、技术和海外社会关系的影响下，乡镇企业，尤其是村办工业发展极快，其经济实力占有很大比重。

特别在建制镇中，村办工业的发展带动了乡村社区向城镇社区的转化，大部分农民转而从事第二、三产业，农业生产转由外来劳力从事，农村城镇化的程度大大提高，城乡融合的现象十分普遍。

因而在珠江三角洲地区，由于城乡的融合，从一个镇域的范围明确区分城与乡，明确划分从事一、二、三产业的人口，准确计算以人口数量关系为标准的城镇化水平是困难的。

考虑到珠江三角洲地区的城镇化的特点，考虑到城乡融合的关系，我们认为镇一级的规划应该是城乡统盘考虑的规划，以规划促进城镇化，提高农村社区城镇化的质量和水平，将农业生产用地纳入生态系统规划，将农村建设用地纳入城镇的社区管理和城市规划建设管理。

如果要以数据表示小榄镇2020年规划的城镇化水平，可以有以下两个说法：按用地地域面积计，为58.3 %；按以二、三产业为生的人口计，约为89 %左右。

江泽民同志在十六大的讲话中突出谈到：创新就要不断解放思想、事实求是、与时俱进。

实践没有止境，创新也没有止境。

我们要突破前人，后人也必然突破我们。

发展必须坚持以经济建设为中心，立足中国现实，顺应时代潮流，不断开拓促进先进生产力和先进文化发展的新途经。

发展必须坚持和深化改革。

一切妨碍发展的思想和观念都要坚决冲破，束缚发展的做法和规定都要坚决改变，影响发展的体制弊端都要坚决革除。

江泽民同志还提出要坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。

注：1999年小榄镇村办和个体企业产值占60 %左右，镇办企业产值只占40 %左右；规划2020年农业GDP产值为6.16亿元人民币，按人均产值2万元计，需农业劳力3.1万人左右，折算成以农业为生的人口约为4.5万人，以二、三产业为生的人口约为35.5万人，城镇化水平约为89 %。