无产权地下车库在土地增值税中的规定
房地产开发公司销售地下车位使用权
房地产开发公司销售地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取，是否应当缴纳土地增值税？
1.销售没有产权的地下车位是否缴纳营业税？
答：国税函【1995】156号：转让不动产的永久使用权，应当视同销售不动产，按“销售不动产”税目缴纳营业税。
2.销售没有产权的地下车位是否缴纳土地增值税？
答：不需要。
土地增值税对转让国有土地使用权行为征税。
使用权必须具有产权。
大连市地税局12366答复（2009年10月9日）：大地税函〔2008〕188号
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，土地增值税是对出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。
出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转
让，实际上只发生出租地下车位的行为，因此不缴纳土地增值税。
应按照“服务业—租赁业”以5%的税率缴纳营业税。
沈阳市地税局答复：
根据沈地税函[2007]118号文件规定，对于出售地下车位使用权的,由于其权属未发生转移,因而不应对其征收土地增值税,应按租赁征收房产税和印花税。
3.房产税？
答：必须按租金收入缴纳12%房产税。
财税【2009】128号：地下建筑物应当按地上建筑物的办法缴纳房产税。
4.土地使用税？
答：财税【2009】128号：
地下建筑物占用的土地必须按规定缴纳土地使用税。
（1）取得土地证的，按土地证的面积缴纳；
（2）没有取得土地证的，按地下建筑
物的垂直投影面积缴纳土地使用税。
住宅区地下车库土地增值税清算政策探讨
住宅区地下车库土地增值税清算政策探讨○王奎陈庆贵作为基层税务人员，近日笔者在调查中发现，各地在落实“城市及城市规划区内的新建民用建筑，必须依法同步建设防空地下室”规定时，在土地增值税成本归集与分配、扣除上存在政策盲区，造成土地增值税税源流失严重。
在设施建设性质上，房地产企业兴建住宅小区车库目的，一是为满足小区业主机动车停放需求，二是按照国家有关人防的要求。
在产权性质界定上，地下车库因用途相异产权性质有别。
对由房地产企业兴建车库且层高超过2.2米由房管部门发给产权证，不足2.2米或只售车位不发证；对由房地产企业兴建平时用车库车位战时用作防空的，其产权由各级人防主管部门所有即国家所有。
在获取收益权代价形式上。
业主为获得车库或车位使用权需按与开发商签订合约支付相应价款；而人防主管部门则依据人防决定及各省政府筹集人防专项资金办法，由房地产公司无偿或适当补助形式获得对地下车库所有权。
鉴于以上状况，在土地增值税清算时，若依照国家税务总局《土地增值税清算规程》，在清算操作中就存在执行难度：一是土地增值税项目确定难，因纳税人未将地下车库或车位建设作为单立项目进行收入成本归集与分配；二是向人防主管部门无偿赠送或获取部分资助的税收扣除法定性确认；三是发票管理不规范，人防设施采取无偿或部分资助转让产权，在房地产公司向人防主管部门购买后再向业主出售过程中，人防主管部门提供财政收据或未提供收据长期挂账，房地产公司向业主提供发票也存在销售不动产和服务业发票“两难选择”。
从依法治税要求和规范征纳行为计，笔者认为可以采取以下对策以消除征管盲区。
一是完善物权认定。
应从《物权法》立法精神出发，对纳税人地下车库或车位取得之法律地位予以法律确认。
修改现行不足2.2米或只售车位不予物权确认规定，对车库或车位通过发产权证或使用权证形式，使收益人法律地位得以保障。
二是实现所有权和经营权、使用权分离。
人防决定已对产权作出明确要求，即：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。
无产权车位长期使用权转让的税务处理[税务筹划优质文档]
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无产权车位长期使用权转让的税务处理[税务筹划优质文档] 无产权车位长期使用权转让会发生哪些纳税义务，论述如下：
1、营业税的处理
营业税方面，无产权车位长期使用权的转让视同销售处理。
国税发〔1993〕149号：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
2、土地增值税的处理
土增税有点乱，要查找当地地税局的规定。
目前看到明确使用权转让不纳入土增税征税范围的有辽宁、山东、湖北、湖南。
另外，新疆地税2014年1号公告也规定房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税，但此文于2015年12月公告废止。
不征收土增税的规定
辽地税函[2012]92号: 转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。
其他无产权的建筑物等比照执行。
鄂地税发〔2014〕63号：纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土。
土地增值税之车库解读
土地增值税之车库解读一、车库的形态1、完全独立的车库2、利用地下基础设施形成的非人防地下车库（多为此类）3、地下人防车库二、税务处理1、对于第一种，由于与地上建筑没有关联，应作为一个单独的清算单位进行土地增值税清算，收入的计量和成本的归集均需单独核算。
2、对于第二种，地下车库与地上建筑不可分离，开发建设的规划、建设、验收均为一体的情况下，应将整体作为一个清算单位。
但是，根据相关规定，同一清算单位存在不同类型的房地产时，应分别计算增值额，即上文所述的划分不同的清算对象，实务中有“二分法”、“三分法”、“四分法”。
目前，“二分法”、“三分法”是主流，“三分法”是趋势，重庆地区实行“三分法”。
3、对于第三种，由于地下人防车库的产权问题比较模糊，各地政策大相径庭，往往会带来税务认定的一定难度和争议。
实务中，可以参考以下原则处理：①、建成后无偿移交人防办并取得移交证明的，按照相关规定应作为公共配套设施处理，相关收入不计，成本分摊入地上建筑进行清算。
②、建成后未移交人防办且未进行出售或未取得移交证明的，根据防空法规定，人防工程平时由投资人使用和管理，收益归投资人所有。
应当属于开发商用于经营用途，收取租金，未转让其所有权，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。
即取得的租金收入缴纳增值税，相关的建造成本应当合理分摊，不计入土地增值税清算的扣除项目，不参与土地增值税的清算。
③、建成后未移交人防办且直接向业主出售并办理产权，有些地方对于地下人防车库允许其直接出售并办理产权，比如重庆地区。
在这种情况下，虽然是属于人防工程，但实际构成了有偿转让行为，应当依法缴纳土地增值税，应当视为普通车库的销售进行税务处理。
④、建成后未移交人防办且当地政策允许出售但无法办理产权的，具体又可以分为转让车库的永久使用权，或通过长期租赁变相转让永久使用权，此情形下可能存在较大的争议，原因如下：这种形式虽不涉及产权转移，不符合土地增值税的基本征税条件。
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。
土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。
对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。
在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。
在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。
另外，地下基础也可以单独出结算报告。
在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。
在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。
并不断改进和提高。
同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。
此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。
无产权地下车库在土地增值税中的规定
使用无产权车库的建设成本从土地增值税税前扣除从而少缴纳土地增值税。
1、相关法律依据分析《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
同时根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第五十二条的规定，国防资产属国家所有。
基于以上法律规定，地下人防设施权属应为国家所有。
因此，不少房地产企业将地下人防设施改造成车库，产权归国家所有，收益归房地产企业所有。
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
基于此法律规定，法律只能保护无产权车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。
根据财税【2016】36号文件附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权，视同销售缴纳土地增值税2、房地产企业收取购买者20年以内非人防设施改造的无产权车库使用费的车库成本不可以在土地增值税税前进行扣除。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
基于此规定，缴纳土地增值税的前提条件是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，而对于无产权的地下人防设施改造的车库，向购房者收取20年以内的车库使用费，实质上是房地产企业将无产权的车库出租给购房者使用，其收取的车库使用费实质上是一次性收取购房者的20年以内的租金，而不是转让无产权车库的销售收入。
因此，房地产企业收取购买者20年以内无产权车库使用费的经济行为是租赁行为，不是销售行为，不符合征收土地增值税的征收条件：发生转让国有土地使用权或转让建筑物有限产权或者永久使用权。
房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)
乐税智库文档财税文集策划 乐税网房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)【标 签】土地增值税,房地产企业【业务主题】土地增值税【来 源】目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。
一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。
非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。
三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
无产权车位、车库纳税处理
无产权车位、车库纳税处理对于房地产企业出售无产权的车位，2011年之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。
国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效”。
而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。
因此对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。
实务中还要取决于当地主管税务机关的具体规定。
例如《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第十二条“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入”规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
财税实务土地增值税清算时,公共配套设施费如何处理？
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务土地增值税清算时，公共配套设施费如何处
理？
土地增值税清算时，公共配套设施费如何处理？
问我公司开发的住宅小区，根据规划要求建造人防工程、有产权地下车库、无产权地下车库、物业管理用房、业主共有的会所和幼儿园等配套设施。
人防工程平时做车库由物业管理公司出租，有产权车库对外出售可以办理产权证，没有产权的车库由我公司出租20年的使用权，幼儿园移交教育部门。
请问，这些公共配套设施费在土地增值税清算时应当如何处理？
答《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园、托儿所、医院、学校、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
根据上述原则，结合《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号），对贵公司开发项目中的公共配套设施费的处理提出如下建议：
（一）人防工程的处理
《中华人民共和国防空法》规定，人防工程产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有，人防工程建成后，应当由人防办验收，。
地下车库-税务处理办法
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• 2、单独转让车位使用权： 单独转让车位使用权分为 有限期限（短期）内转让和法律规定年 限内（长期） 转让。 • 有限年度内（如5年、10年、20年）是相对于在法律规
定年限（如住宅用地70年、商服用地40年）而言，在
有限年度内出租地下车位或长期来看，其车位使用权
• 【结论】--房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使
用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位 因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价
款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• （3）房产税：开发商随房销售， 同时与业主签订转让
• 【法规依据】--《国家税务总局关于确认企业所
得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875
号）规定：企业以买一赠一等方式组合销售本企
业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各
项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售
收入。
• 【结论】--其收入并入房屋销售总价， 成本已分摊至
可售面积成本， 其所得税与销售商品房性质一样。
（国税发〔2009〕31 号）第17条第1款：属于非营利性且产
权属于全体业主的， 或无偿赠送与地方政府、
公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，
二、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分 摊
• 【结论2】--对于非营利性的公共配套设施性质
的地下车库， 开发商无权与业主单独签订停车
场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• 以上相关文件中可看出，开发商在交纳相应的地下人防设
土地增值税清算地下车位等配套设施的税务处理
土地增值税清算地下车位等配套设施的税务处理根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税《土地增值税宣传提纲》倒是有明确的字眼“产权转让”，说明土地增值税立法的原意还是认为所谓转让是产权转让的。
国税发[2009]31号第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
房地产企业开发的地下车位可分为：有产权的车位和无产权车位。
一般来说，有产权车位的涉税处理较为明确，如果销售的，按照销售开发产品处理，取得收入时计入应税收入，成本按已售面积对应结转;如果自用的，按建造固定资产进行处理。
无产权车位具体又包括无法办理产权的车位和人防车位，其中国家对人防车位拥有征用权，如果是无偿移交的，按公共配套设施进行处理;如果是长期租赁的情况下，各地执行口径不一致，有的地区按照销售合同执行，有的地区按照租赁合同执行。
房地产企业销售无产权的地下车位是否要缴纳土地增值税
房地产企业销售⽆产权的地下车位是否要缴纳⼟地增值税位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是⼏⼗年的使⽤权，这种⾏为是否将缴纳⼟地增值税呢？我们先从⼟地增值税的征税范围来看，根据中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例第⼆条规定，转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收⼊的单位和个⼈，为⼟地增值税的纳税义务⼈（以下简称纳税⼈），应当依照本条例缴纳⼟地增值税。
从上述规定可以看出，缴纳⼟地增值税应同时满⾜两个条件，⼀是转让⼟地使⽤权或地上建筑物及其附着物；⼆是要取得收⼊。
房地产企业或物业部门出售地下车位的⾏为满⾜了第⼆个条件，即取得了收⼊，那么是否属于转让房地产⾏为呢？从法律性质上看，虽然房地产企业或物业部门是以销售的名义将地下车位出售给业主，但业主并未取得该车位的所有权，只取得若⼲年的使⽤权，所以该⾏为从实质上看并⾮是⼀个销售⾏为⽽是⼀个出租⾏为，如果是出租⾏为就不在⼟地增值税交纳之列了。
还有⼀个问题，如果地下车位⽆需缴纳⼟地增值税，那么在对整个项⽬进⾏⼟地增值税清算时，地下车位的成本可否作为扣除项⽬呢？这个问题国家税务总局没有明确的⽂件规定，但各地税务机关可能有⾃⼰的规定。
根据《⼤连市地⽅税务局关于进⼀步加强⼟地增值税清算⼯作的通知》（⼤地税函〔2008〕188号）规定，⼟地增值税扣除项⽬中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项⽬中必须建造且⽆偿转让给相关单位或业主使⽤的、⾮营利性的公共事业设施。
⾮营利性的公共事业设施主要是指：物业管理⽤房、⼈防设施、变电站、热⼒站、⽔⼚、居委会、派出所、托⼉所、幼⼉园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、⽆偿供全体业主使⽤的车位、车库、会所等房产。
纳税⼈开发的，⽆偿供物业管理等部门使⽤的经营⽤房产、设施，如全体业主实际享有占有、使⽤、收益或处分该房产、设施权利的，允许计⼊公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使⽤、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计⼊公共配套设施，且在对整个项⽬进⾏⼟地增值税清算时，亦不得列⼊清算范围，其分摊的⼟地成本、各项开发成本、费⽤、税⾦等，不得在清算时扣除。
销售无产权的地下车位如何纳税
销售无产权的地下车位如何纳税？作者：朱鱼翔自从上次写了《营改增后地下车位的增值税处理》一文后，不断接到关于地下车位的税务咨询，地下车位事儿确实挺多的，今天就与大家讨论一下“销售无产权地下车位”如何纳税的问题吧。
房地产开发企业销售无产权的地下车位，与业主签定《地下车位使用合同》，合同中明确约定:“该车位的使用期限为二十年……使用期限届满，甲方同意将该车位继续无偿提供给乙方使用至XX年XX月XX日（与土地使用权期限一致）。
该合同实质是将标的物的所有权进行永久性转让，不存在使用期限的问题。
同时合同约定，车位价为一次性支付，价格在10~20万元左右，与有产权的地下位销售价格相当。
购卖方拥有车位的使用权、处置权，可以出租、转让，不受房地产公司的管理、控制。
“销售无产权的地下车位如何纳税？目前有两种观点：一是按销售开发产品（或不动产）计算税金，二是按租赁不动产计算税金。
营改增之前各地税务机关多数以第一种方式征税观念，即：房地产企业预售地下车位时，按照预售收入计算并预缴营业税、土地增值税，按预计利润率计算未完工开发产品的预计利润，也就是说地下车位与地上商品房性质一样，作为销售开发产品处理。
营改增之后部分税务机关出现第二种征税观念，即：销售无产权的地下车位按照租赁服务缴纳相关税金，即：1、地下车位不并入土地增值税清算范围，收入、成本应该从中踢除；2、应该按租金收入缴纳房产税。
笔者认为，如果是销售地下车位（包括人防地下车位）永久性使用权（本文所指永久使用权是与土地使用权一致的使用年限），应该按照销售开发产品计税缴纳增值税（以前是营业税）、土地增值税、企业所得税，不按租赁服务征税。
本文不暂不讨论地下车位的法律权属，仅从税法层面进行分析，与各位大伽一起讨论。
1．土地增值税转让无产权的地下车位取得的收入，应该与销售商品房一起进行土地增值税清算，其收入、成本并入对应的项目类型，计算土地增值税。
政策依据如下：1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
3种地下车位的成本分摊和税费计算,一文搞懂!
目的和意义
本文旨在详细介绍三种地下车位的成本分摊方式，以及相关的税费计算方法。通过本文，读者 可以全面了解地下车位成本分摊和税费计算的细节，为实际操作提供参考。
对于业主和开发商来说，掌握这些知识有助于他们更好地评估地下车位的投资价值，以及在购 买或租赁过程中做出明智的决策。此外，了解这些成本和税费也有助于业主和开发商在谈判中 维护自己的利益。
解决建议
建议开发商在规划阶段就明确车位 面积的划分，并在合同中明确约定 成本分摊方式，以减少后期争议。
税费计算
无产权非人防车位的税费计算通常根据当地 相关税法规定进行，一般包括土地使用税、
房产税等。
注意事项
由于无产权非人防车位无法办理产权证，因此其转让、出租等行为可能存在法律 风险，需谨慎处理。
在实操中，应遵循属地税务机关 的具体规定和口径，以确保地下 车位的成本分摊和税费计算的合 法性和准确性。
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如有疑问或需了解更多信息，建 议咨询当地税务机关或专业税务 顾问，以确保业务处理的合规性 和正确性。
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注意事项
在购买人防车位时，需要注意了解当地的相关法律法规和政策 ，以及开发商的销售方式和产权归属问题。同时，还需要了解 车位的维护和管理情况，以免出现不必要的纠纷。
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无产权非人防车位类
成本分摊方式
无产权非人防车位的成本分摊通常按照车位面积占总面积的 比例进行计算。
争议点
由于地下车位的特殊性，成本分摊的争议主要集中在车位面积 的确定上，以及如何合理地计算车位与其他公共区域的分摊比 例。
关于“车位”问题的土地增值税处理分析
关于“车位”问题的土地增值税处理分析按照现行规定，土地增值税清算需区分“普通住宅”、“其他类型房地产”分别清算，而房地产项目建设中发生的成本、费用多为项目共同成本、费用，如何在“普通住宅”、“其他类型房地产”中分摊这些共同成本、费用会很大程度影响项目的土地增值税税负。
尤为值得关注的是，“车位”本身兼具配套功能及可售商品的性质，使得其在土地增值税处理时更为复杂。
本文关注实务操作中车位处理的一些疑难问题，该文曾发表于广东省税务、广州税务。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)，建成后产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
即：土地增值税清算时，对车位的已售部分应归集计入清算收入，并匹配相应的成本、费用。
在匹配车位对应的成本、费用需关注如下几个问题：一、地下车位的可售和已售建筑面积如何确定？地下车位建筑面积的确定，主要集中在对于“车道”等地下车库共有面积，是否应计入地下车位的建筑面积，如各地的地下车位产权证有两种记载方式：第一种，地下车位只记载套内建筑面积，即停车框线内面积，大概12㎡左右，对于该层的“车道”等共有面积不分摊进入每个车位面积，只在车权产权证附注里统一记载，例如：该层另共有面积2000㎡。
第二种，将该层的“车道”等共有面积分摊进入每个车位面积，如：车位产权证上列明建筑面积36㎡，其中套内面积12㎡、分摊面积24㎡。
因此，对于地下车位可售建筑面积和已售建筑面积的确定，有两种意见：一是按地下车位的套内建筑面积加上分摊的共有面积，因为地下车库的“车道”与小区内的公共配套设施不同，并非全体业主共有，而是车位业主通过合法交易方式取得的，应归车位业主共有，是地下车位建筑面积的一部分。
销售无产权地下车位税务处理
销售无产权地下车位税务处理甲房地产公司将无产权的地下车位出租给业主，所签订租赁合同约定租期20年，并一次性收取租金。
合同中还约定，租赁期限终止时，甲房地产公司同意将该车位继续无偿提供给业主使用。
甲公司上述行为，税务应如何处理？1、增值税甲公司表面上签订租赁合同，实质上将无产权车位的永久使用权转让给业主。
《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税（2016）36号文印发）三、销售不动产转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
甲公司转让无产权车位永久使用权，按照销售不动产缴纳增值税。
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
因此，甲公司销售无产权地下车位，在计算增值税时，不得扣除土地价款。
2、土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
关于土地增值税车位及普通住宅标准等
1.关于地下停车场（位）的问题：
因为土地增值税是地方税，是地税的主要税源之一，所以各地各市的政策不一，沈阳和大连的具体执行政策也是不同的，关于这个问题沈阳最新（2012.4.25发布的）辽地税函【2012】92号《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》再次明确，与以前参照国税发〔2006〕187号规定执行辽地税函[2009]188号政策是不同的。
本标准适用于大连市市内四区(含高新园区)，其他各区市县依此自行调整本地普通住房标准。
特此公告。
2011年10月1日：
自2011年10月1日起，大连市市内四区(含高新园区)普通住房将执行新的标准，凡符合住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)、实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格1.2倍以下，总价低于144万元/套(含144万元)条件的住房为普通住房；未同时符合上述条件的住房为非普通住房。
2.沈阳普通与非普通住宅的标准
(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上(平房不考虑容积率)；(2)单套建筑面积在144平方米以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
具体价格标准调整有三个时间点，三个时间段，也就是说具体要根据售房时间划分判断当时参考的价格的标准：
2008年4月15日以前：一级：5680元/平方米；二级：5260元/平方米；三级：4500元/平方米。
一、关于普通住房成交均价级别区域
全市按行政区域将原来划分的三个级别区域（不含三县一市，由其分别自行测算确定。下同），调整划分为两个级别区域，即将原二级区域的浑南新区（原范围，下同）和经济技术开发区划入一级区域，原三级区域的各区改为二级区域。具体划分情况是：沈河区、和平区、皇姑区、大东区（以上各区包括今年行政区划调整后新划入的范围）、铁西新区（包括经济技术开发区）、浑南新区为一级区域；东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区为二级区域。
地下车位的涉税处理
近年来，随着业主法律意识不断觉醒、维权意识不断增强，开发商再也不能像以前一样对“地下车库”任性处置。
但由于产权和用途的不同，一直以来，车库（位）在进行土地增值税清算时的处理，带来了很多困惑。
一、有产权车库（位）从产权方面划分，车库（位）可以分为有产权车库（位）、无产权车库（位）两类。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的车库（位）作为公共配套设施的一种，按照《总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款的规定，应按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
另外，纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。
对有产权且能够转让的车库（位）等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税。
这里需要补充说明的是，目前地下车库是否分摊土地成本国家并没有统一规定。
一般的原则是，如果地下建筑计入容积率的，则分摊土地成本，否则不予分摊。
例如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号）第六条规定，“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。
其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊”。
二、无产权车库（位）对于无产权的车库（位）在土地增值税清算时的处理，各地规定不一致，有着显著的地方特色，这里的无产权车库（位）是指无法办理产权证的地下车库（位）。
无产权车库（位）根据用途又分为普通车库（位）、人防车库（位）、机械车库（位）等。
（一）普通车库（位）1.转让——不计收入，不扣成本按照以上方法进行土地增值税清算具有代表性的省市如下：《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）文件规定，无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。
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使用无产权车库的建设成本从土地增值税税前扣除从而少缴纳土地增值税。
1、相关法律依据分析
《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
同时根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第五十二条的规定，国防资产属国家所有。
基于以上法律规定，地下人防设施权属应为国家所有。
因此，不少房地产企业将地下人防设施改造成车库，产权归国家所有，收益归房地产企业所有。
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
基于此法律规定，法律只能保护无产权车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。
根据财税【2016】36号文件附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权，视同销售缴纳土地增值税
2、房地产企业收取购买者20年以内非人防设施改造的无产权车库使用费的车库成本不可以在土地增值税税前进行扣除。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
基于此规定，缴纳土地增值税的前提条件是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，而对于无产权的地下人防设施改造的车库，向购房者收取20年以内的车库使用费，实质上是房地产企业将无产权的车库出租给购房者使用，其收取的车库使用费实质上是一次性收取购房者的20年以内的租金，而不是转让无产权车库的销售收入。
因此，房地产企业收取购买者20年以内无产权车库使用费的经济行为是租赁行为，不是销售行为，
不符合征收土地增值税的征收条件：发生转让国有土地使用权或转让建筑物有限产权或者永久使用权。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套停车场（库）按以下原则处理：
1.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（二）项规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
”
根据以上税法规定，对于无产权车库的成本是否可以在土地增值税税前扣除，分以下两种情况处理：第一种情况：如果房地产企业将人防设施改造成无产权的车库，向购房者收取20年以内的车库使用费，则基于人防设施产权式国家所有的规定，房地
产企业将人防设施无偿移交给国防委员会，房地产企业建设人防设施的建设成本在土地增值税税前扣除，但是将人防设施改造成车库的改造成本不可以在土地增值税税前扣除。
第二种情况，如果房地产企业将非人防设施改造成无产权的车库，向购房者收取20年以内的车库使用费，则房地产企业将无产权车库的建设成本不可以在土地增值税税前扣除。
3、分析结论
因此，基于以上分析，房地产企业将人防设施改造成车库的改造成本和非人防设施改造成无产权车库的建设成本在土地增值税税前扣除，是一种扩大开发成本，少缴纳土地增值税的行为，是一种漏税的行为。