工业地产发展专题研究202008
工业地产的可行性研究报告
工业地产的可行性研究报告一、研究背景随着工业化进程的加速和产业结构的调整，工业地产成为近年来不少地方政府和企业关注的热点。
然而，随着城市化、产业化的快速发展，土地资源的稀缺和成本的上升，工业地产的布局、开发和利用面临着一系列的问题和挑战。
因此，进行一项关于工业地产可行性的研究和分析，对于促进地区经济发展，提升工业地产的竞争力具有重要的意义。
二、研究目的1. 了解当前工业地产的发展现状和动向，分析工业地产所面临的问题和挑战；2. 探讨工业地产在城市发展中的作用和意义，以及其对于地方经济的贡献；3. 分析工业地产的市场需求和供给情况，评估工业地产的发展潜力和趋势；4. 对比分析不同类型工业地产的利润和风险，评估工业地产项目的可行性。
三、研究内容1. 工业地产的发展现状和动向（1）国内外工业地产市场情况（2）工业地产开发的融资方式和政策支持情况（3）工业地产开发项目的成功案例和经验2. 工业地产的问题和挑战（1）土地资源的稀缺和成本上升（2）环境保护和生态平衡的压力（3）交通、物流等基础设施不完善（4）工业地产的可持续发展问题3. 工业地产在城市发展中的作用和意义（1）促进地方工业发展和经济增长（2）带动相关产业链的发展（3）提升城市竞争力和形象4. 工业地产的市场需求和供给情况（1）工业地产的需求分析（2）工业地产的供给情况及市场竞争格局（3）工业地产开发项目的投资回报率和风险评估5. 工业地产项目的可行性分析（1）工业地产项目的投资规模和收益预测（2）工业地产项目的风险评估和控制措施（3）工业地产项目的市场定位和推广策略四、研究方法1. 文献资料法：采用查阅大量学术文献、专业资料和政府文件，系统地收集和整理工业地产的相关资料和信息；2. 实地调研法：通过实地走访、访谈和问卷调研，深入了解工业地产开发和利用的实际情况；3. 数据分析法：采用统计学和数学模型等方法，对工业地产的市场需求和供给情况进行数据分析和量化评估；4. 经济学分析法：结合市场经济理论和投资理论，对工业地产项目的投资可行性进行经济学分析和评价。
关于发展园区工业地产的调查与建议
关于发展园区工业地产的调查与建议课题组园区工业地产是指在新型工业化背景下，工业园区内以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业的总称。
如何加快发展工业地产，促进园区转型升级和集约节约用地，是事关全市园区能否赢得新一轮竞争、实现可持续发展亟待解决的重大课题。
市政府研究室、市工业和信息化委员会、市国土资源局、市城乡规划局联合对我市省级以上工业园区工业地产发展情况进行了深入调研。
现将有关情况报告如下，供领导决策参考。
一、发展园区工业地产是推进新型工业化的重要内容新型工业化道路所追求的工业化，不是只讲工业增加值，而是要力求“科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥”，并实现这几方面的兼顾和统一。
发展园区工业地产，对于科学合理配置土地资源，提升园区核心竞争力，推动产业高端化进程，具有十分重要的意义。
（一）发展工业地产促进了土地集约节约。
近年来，国家相继出台一系列重大决策，强化了各级政府推进集约节约用地的责任，加大了土地违法责任追究力度。
而以建设多层厂房为主的园区工业地产发展模式，大幅提高了工业用地容积率，有力地促进了集约节约用地。
如隆平高科园占地185 亩的隆平火炬创业中心，总建筑面积达30 万平方米，是中部地区规模最大的创业孵化基地之一。
其中的金丹科技创业大厦容积率达6.7，总建筑面积11 万平方米，相当于该园区2003－2004 年两年引进11 家中小企业总建筑面积之和，而占地面积却仅为这11 家企业350 亩用地面积的7，节省土地325 亩。
按照每家企业400 平方米的创业空间计算，金丹科技创业大厦可容纳200 余家企业入驻，是原计划的19 倍。
望城经开区截至2010 年底，累计引进工业地产企业7 家，园区工业地产投资强度达2164 万元/公顷，工业用地产出强度达4075 万元/公顷，大大高于该园区整体投入产出强度。
工业地产市场分析
工业地产市场分析工业地产市场一直是房地产市场中的一个重要组成部分，其发展状况不仅关系到地产行业的发展，也直接影响到整个经济的发展。
本文将对工业地产市场进行分析，从市场规模、发展趋势、投资热点、政策影响和未来展望等方面进行深入探讨。
一、市场规模1.1 工业地产市场的总体规模工业地产市场的总体规模是指工业用地的总面积和总价值，通常包括工业园区、工业厂房、仓储物流等。
根据最新数据显示，工业地产市场的总体规模呈现稳步增长的趋势，总体规模已经超过了数万亿人民币。
1.2 区域分布情况工业地产市场的区域分布情况也是市场规模的重要组成部分，不同地区的工业地产市场规模存在较大差异。
一般来说，东部地区的工业地产市场规模较大，而中西部地区相对较小。
1.3 产业结构工业地产市场的产业结构是指不同产业在工业地产市场中的占比情况。
目前，汽车制造、电子信息、机械制造等产业在工业地产市场中占据较大比重，而传统制造业的比重逐渐减少。
二、发展趋势2.1 产业升级随着科技进步和产业升级，工业地产市场也在不断发展和变化。
未来，工业地产市场将更加注重智能化、绿色化和可持续发展，推动产业升级和转型。
产业集聚是工业地产市场的一个重要趋势，各地纷纷打造工业园区和产业集群，促进产业协同发展和资源共享，提高整体竞争力。
2.3 供需平衡工业地产市场的供需平衡是市场发展的关键因素，未来随着城市化进程的加快和工业需求的增长，工业地产市场将保持供需平衡的状态。
三、投资热点3.1 物流仓储随着电商和物流行业的快速发展，物流仓储成为工业地产市场的热点投资领域。
大型物流园区和智能仓储设施备受投资者青睐。
3.2 科技园区科技园区是吸引高新技术企业和人才的重要载体，未来将成为工业地产市场的投资热点之一。
政府对科技园区的支持和政策优惠也将吸引更多投资者。
3.3 环保产业环保产业是未来工业发展的主要趋势之一，环保型工业园区和绿色厂房将成为投资热点。
投资者可以通过环保产业来实现经济效益和环境效益的双赢。
工业地产发展趋势
根据个人资金状况和风险承受能力，选择直接投资、股权投资或 债权投资等方式。
投资组合配置
根据风险收益平衡原则，配置不同地区、不同类型的工业地产投 资组合，以分散风险并获取稳定的收益。
05
工业地产未来展望
Chapter
技术创新推动工业地产发展
智能化技术应用
随着物联网、大数据、人工智能等技术的普及，工业地产将实现智 能化管理和运营，提高生产效率和降低成本。
1 2
区域协同
加强区域内的工业地产项目之间的协同合作，实 现资源共享和优势互补，提高区域整体竞争力。
区域品牌
树立区域化的工业地产品牌形象，提升区域知名 度和影响力，吸引更多优质企业入驻。
3
区域创新
鼓励区域内的工业地产项目加强创新合作，推动 产业升级和创新发展，提升区域创新能力。
04
工业地产投资策略
区域化发展
未来工业地产将呈现区域化发展趋势，不同地区根据自身优势和产 业特点形成各具特色的产业园区。
专业化发展
未来工业地产将更加专业化，针对不同行业和企业的需求，提供定 制化的服务和解决方案。
THANKS
感谢观看
土地供应政策
政府将调整土地供应政策，以满足工业地产发展的需求，同时加强 土地使用监管，防止土地浪费和违规使用。
环保政策
政府将加强环保政策的执行力度，对工业地产的环保要求将更加严 格，推动工业地产的绿色发展。
未来工业地产市场预测
市场供需平衡
随着经济的发展和产业结构的调整，未来工业地产市场将逐渐实 现供需平衡，促进市场的健康发展。
城市发展
工业地产的发展与城市发展密切 相关，是城市经济的重要组成部 分，有助于提升城市的综合实力 和竞争力。
中国工业地产专题研究共49页
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
Hale Waihona Puke 1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
中国工业地产专题研究
•
26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
•
28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
关于工业地产的深度探讨
5、工业地产投资特点
大投资
工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地 产资金占用周期较长，投资规模较大，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理 运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就 会出现资金断链的情况。
快速启动
基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优 秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者 入驻项目得以如期开工的必要条件。另外，近年来许多国外投资者将注意力放在投资地是 否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。
2005年 3月21日
国务院办公厅转发商 务部《关于促进国家 级经济技术开发区进 一步提高发展水平的 若干意见》
该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用 途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产 开发。
主要内容为： 一是属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内 部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗 地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内 建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心 等非生产性设施。
提供增值服务
为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬 环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实 现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。完善的融资渠道 是另一个投资者在选择投资地时所关注的热点。
追求长期稳定回报
1、近期工业地产事件回顾
（1）外资搅动工业地产
2005 年11 月，新加坡丰树以1.2 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目。 2006 年初，美国工业地产巨头AMB （全球排名第二）收购了松江九亭的一个物流房地 产项目，预计总投资约1330 万美元。 全球最大的物流地产开发商美国普洛斯公司已在上海、深圳、广州和苏州等12个城市投 资了15个物流园，光苏州物流园区投资就超过3亿美元。 此外，和记黄埔、新加坡腾飞集团等外资企业均看好国内工业地产，并投资持有一些工 业物业。
我国工业地产行业研究-行业概述、行业发展
我国工业地产行业研究-行业概述、行业发展1、行业概述工业地产是围绕工业类性质土地进行投资开发建设，与住宅地产、商业地产开发有着明显区别。
在我国，工业类土地使用年限为50年。
在新经济、新型工业化背景下，工业地产以产业为依托、地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体。
工业地产的主要客户为公司、企业和个体经营者，其置业的主要目的是扩大再生产。
工业地产具有更为广泛的使用功能，包含行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。
目前，国内工业地产主要包含各类产业园开发，如综合工业园、科技园区、物流园区、专业园区、企业总部基地等。
园区物业类别包含标准化厂房、定制厂房、研发中心等，其中标准工业厂房的兼容性较好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。
2、行业发展现状及前景（1）我国产业园区发展现状自20世纪70年代末蛇口工业园区建立以来，我国园区已经历了近40年的发展，已经从最开始的沿海地区扩展到内地，逐渐遍布我国各主要工业城市。
在一定的产业政策和区域政策背景下，政府通过行政或市场化等多种方式，以土地为载体，规划一定区域，制定短中长期发展规划及政策，通过提供基础设施、配套设施和服务，逐渐聚集大量特定类型的、特定产业的企业，使之成为产业高度集约的现代化产业分工协作区和实施工业化的特殊区域。
近年来，我国各级园区特别是国家级开发区在区域经济发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济增长点。
根据商务部网站公布数据，目前国家级经济技术开发区数量达到219个，边境经济合作区16个。
国家级开发区和边境合作区的区域布局更加合理，综合实力显著增强，产业结构进一步优化。
案例研究-工业地产-工业地产发展状况及操作模式要求
工业地产发展状况及操作模式要求第一部分：工业地产的发展状况一、工业地产概念与特性工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。
工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
二、工业地产发展在中国１．工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。
在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。
由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。
可以说，在这次产业转移过程中，中国是主要的目的国。
改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。
中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。
制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。
２．工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。
开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
郑州工业地产调研报告范文
郑州工业地产调研报告范文郑州工业地产调研报告一、调研目的本次调研旨在了解郑州市工业地产的发展现状、投资优势和未来趋势，为有意投资工业地产的企业提供参考。
二、调研方法本次调研采用了多种方法，包括实地走访、问卷调查、在线调查等。
三、调研结果1. 郑州市工业地产的发展现状郑州市工业地产的发展呈现出快速增长的趋势。
2019年，郑州市工业地产总产值超过1000亿元，同比增长25%。
工业地产在市区不断扩大，形成了规模效益。
郑州市工业地产的主要产业包括电子信息，装备制造，食品加工等。
2. 郑州市工业地产的投资优势郑州市作为河南省的省会，交通条件便利，有着良好的物流优势。
同时，郑州市政府在工业地产方面给予了政策支持和优惠政策，如土地使用、税收等方面给予企业一定的优惠政策。
郑州市的工业化进程快速，市场需求大，投资工业地产有较大的发展空间。
3. 郑州市工业地产的未来趋势未来，郑州市工业地产将继续保持快速增长的态势。
随着郑州市的工业化进程加快，市场需求将进一步增加。
此外，随着人工智能、物联网等技术的快速发展，郑州市的工业地产将会迎来更多的机遇和挑战。
保持创新，提高技术含量将是未来郑州市工业地产发展的重要方向。
四、调研建议1. 加强政府支持。
政府可以继续推出优惠政策，降低企业的投资成本，吸引更多企业投资工业地产。
2. 提高产业配套。
郑州市可以加大对工业地产产业配套服务的支持力度，提升工业地产的附加值，增强其市场竞争力。
3. 加强人才培养。
郑州市可以加大对工业地产相关人才的培养力度，提供更多适应市场需求的人才，推动工业地产高质量发展。
4. 提高技术研发。
郑州市可以加大对工业地产技术研发的支持力度，提高企业的创新能力和竞争力。
五、总结通过本次调研，我们了解到郑州市工业地产的发展现状和未来趋势，发现其在投资优势方面有较大的潜力。
同时，我们也提出了相关的建议，以帮助郑州市进一步优化工业地产发展环境，推动工业地产的高质量发展。
工业地产调研报告
工业地产调研报告工业地产调研报告1. 调研目的:本次调研旨在了解当前市场上的工业地产行业发展情况，分析市场竞争态势和潜在机会，为投资者提供决策参考。
2. 调研方法:本次调研采用定性和定量分析相结合的方法，通过问卷调查、专家访谈、数据收集和市场观察等方式进行数据收集。
3. 市场概况:(1) 工业地产市场规模: 2019年全国工业地产总体规模达到XX亿平方米，同比增长X%。
(2) 行业竞争格局: 工业地产市场竞争激烈，大型企业占据着较大市场份额，且地域市场差异明显。
(3) 投资热点: 物流地产、冷链仓储、高新技术园区等领域是当前的投资热点，需求持续增长。
4. 工业地产发展趋势:(1) 区域发展差异: 东部地区的工业地产发展相对成熟，中西部地区潜力巨大。
(2) 智能化升级: 工业地产企业日益重视智能化升级，加速推进物联网、大数据和人工智能等技术在产业园区的应用。
(3) 多元化经营: 工业地产企业开始向产业服务提供商转型，为租户提供更多增值服务，如物流配送、设备维修等。
5. 潜在机会和挑战:(1) 潜在机会: 随着国家政策的扶持和消费升级的推进，一些未开发地区的工业地产市场存在较大潜力。
(2) 进一步开放: 在国家进一步开放的背景下，工业地产企业可以寻求跨国合作，进一步扩大市场份额。
(3) 竞争压力: 工业地产行业竞争激烈，企业需加强品牌建设、提高服务质量，以保持市场竞争力。
6. 建议与展望:(1) 加强创新能力: 工业地产企业应加强技术创新和业务模式创新，提高市场竞争力。
(2) 注重服务品质: 提供优质的服务将成为工业地产企业竞争的重要方向，培养企业口碑和用户忠诚度。
(3) 拓展新兴市场: 工业地产企业应重视中西部地区的发展，积极开拓新兴市场。
以上为工业地产调研报告的概览，详细内容将包括市场分析、竞争对手研究、消费者调研结果等。
年中国工业地产行业发展前景预测报告(20200816111705)
（年度报告）年中国工业地产行业发展前景预测报告20XX年XX月2011-2015 年中国工业地产行业产业深度调研及发展前景预测方案目录第壹章工业地产业关联概述 1 第壹节房地产概念阐释 1 壹、房地产的特征1二、房地产的自然形态1三、房地产的类别 1 第二节房地产行业概述 2 壹、房地产行业的主要领域2二、房地产行业的特点3三、房地产行业的地位 4 第三节房地产市场分析的内容和特点 6 壹、房地产市场分析的层次6二、提高房地产市场分析有效性的途径7 第四节工业地产基础阐述7 壹、工业地产的界定7二、工业地产的特性7三、工业地产分类8 第五节发展工业地产意义重大8 第二章2010-2011 年中国工业地产开发和盈利模式调研第壹节工业地产开发模式10 壹、工业园区开发模式10二、工业地产商模式1010三、主体企业引导模式10四、综合运作模式11五、私人业主开发模式11 第二节工业地产企业盈利模式11 壹、主要以土地溢价增值而获取利润11二、进行项目开发，通过长期持有运营收益或出售产品获利11三、通过和工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利12 第三章2010-2011 年中国工业地产新形势透析13 第壹节中国工业地产发展回顾13壹、我国工业地产的兴起及影响因素131 、世界的制造产业向中国转移132 、各个城市图加大了招商引资力度133 、对工业地产投资者于政策、税收、低价等环节给和优惠和支持13第二节2010-2011 年中国工业地产运行现状分析13 壹、中国工业地产的开发和使用仍处于初级阶段13二、金融危机对中国工业地产市场洗牌和重组14三、2010-2011 年初呈现出强劲的发展势头15四、中国工业地产和西方国家存于差距15第三节2010-2011 年中国工业地产业动态分析15 壹、中国工业地产联盟成立15二、中国工业地产高层峰会广州开幕16三、迎世博工业地产投资峰会暨派米雷招商会聚焦17四、俩江新区发现“五星级”工业地产综合体18 第四节工业地产的载体- 工业园的建设中存于的问题20 壹、工业园区的建设缺乏标准，重复建设严重20二、招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）和入驻企业实现“双赢” 20三、贪大求洋，面子工程20四、资金供应链不完善，融资成瓶颈21 第四章2010-2011 年中国工业地产市场深度剖析22 第壹节2010-2011 年中国工业地产市场运行总况22 壹、工业地产市场化步伐于调控中加速22二、中国工业地产市场绝地反弹至历史最高点25三、工业物业需求量急剧猛增26四、工业地产资金投入回升26五、工业地产交易量和租售价攀高26 第二节2010-2011 年外资于中国工业地产加速布局27 壹、外资蓄势工业地产物流仓储地产仍将是主要战场27二、工业地产升温中外巨头中国短兵相接28三、外资巨头加速于中国工业地产市场布局29 1 、AIMS-AMPCAPITAL 瑞思将进军中国工业地产市场29 2 、全球最大的工业房地产开发商、美国普洛斯于中国的扩张41 正于全面辐射 31第五章 2010-2011 年中国工业地产主要物业类型透析 32 第壹节物流仓储 32壹、物业特点 32二、分布区域 32三、未来发展 33四、政策导向 35第二节工业研发楼宇 35壹、物业特点 35二、分布区域 36三、未来发展 36四、政策导向 36第三节工业厂房 38壹、物业特点 38二、分布区域 38三、未来发展 39四、政策导向 40第六章 2010-2011 年中国工业地产重点市场分析—— 41第壹节北京工业地产运行背景分析 41 壹、工业发展成北京经济快速发展的重要支柱 41 二、 2010-2011 年北京规模之上工业同比增长率分析北京三、2010-2011 年北京工业占地区生产总值比重41 第二节2010-2011 年北京工业地产热点聚焦42 壹、北京工业地产租售量排行出炉42 二、全国工业和信息化工作会议于北京召开43 第三节近几年北京工业用地出让情况分析46 壹、工业用地出让活跃，出让面积呈现阶段性扩大46二、远郊区是工业用地出让的主要区域，约占出让总面积比重46 三、工业园区是工业用地出让的重要区域及其占比47 第四节2010-2011 年北京工业园区土地市场分析47 壹、园区土地供应分析47二、北京工业开发区呈现以下新特点481 、进行重新规划和整合，园区设立更加合理化482 、开发区的开发程度较高，基础设施较完善483 、国家级开发区规划土地面积基本不变，市级开发区规划土地面积大幅减少48三、园区需求情况分析48四、园区价格水平分析49 第五节2011-2015 年中国工业地产发展预测50 壹、远郊区县依然是工业用地出让的热点区域，开发区将会更受关注50二、工业用地将采取招拍挂方式出让，其熟地价水平有望持续上涨51三、园区内的工业用地形式将呈现多样化和成熟化，有利于京城工业产业的改造升级51第七章2010-2011 年北京工业地产——国家级开发区建设探析52第壹节中关村科技园52壹、电子城科技园521 、总体简介522 、地理位置523 、工业用地规划534 、入住企业535 、优惠政策536 、产业发展规划53二、海淀园54三、丰台园54四、昌平园55五、亦庄园56六、德胜园57七、雍和园58八、大兴园60第二节北京经济技术开发区61壹、总体概述61二、入驻企业61三、产业规划61四、隆盛工业园，兴盛工业园，康盛工业园62 第三节北京天竺空港加工区62壹、北京天竺空港工业区62二、北京通州工业开发区66三、北京兴谷经济开发区67四、北京雁栖经济开发区68五、北京永乐经济开发区69六、北京八达岭经济开发区69七、延庆开发区70八、北京林河工业开发区70九、金桥科技产业基地71 第四节物流仓储72 壹、北京外运陆运公司72二、中国对外贸易运输（集团）总公司北京公司三间房仓库73三、北京海盛方宇仓储XX 公司75四、北京中储金隅物流XX 公司75五、北京空港物流基地75六、西南四环国有仓储基地76七、北京城建集团材料公司77八、北京市昕日物流XX 公司77九、通州物流产业园区78 第八章2010-2011 年广州工业地产市场深度调研80 第壹节工业用地供应量和开发量80壹、工业地产市场物业类型供应量80 二、历年工业地产价格分析81三、工业地产市场发展趋势总结82 第二节区域工业地产市场调研82 壹、市场板块分析82 二、区域对工业物业的吸纳能力83三、区域于建及将建项目的摸查84四、区域已建成的工业物业的规模、数量84 第三节重点竞争项目调研85 壹、竞争项目的地理位置、交通条件、社区环境85 二、竞争项目的园区规划、产品配比、管理制度等优劣势三、竞争项目的营销策略8685 第九章2010-2011 年成均工业地产市场深度调研88 第壹节成均工业地产运行背景分析88 壹、工业发展对成均经济影响分析88二、2010-2011 年成均工业发展新形势分析89 第二节2010-2011 年成均工业地产运行总况90 壹、成均工业地产加速井喷9091、成均工业地产利润情况 90第三节 2010-2011 年成均工业地产——现代工业港 壹、园区简介 91二、园区规划 92 三、项目入驻要求 92四、生活配套 94五、销售 94六、财政扶持政策 95七、外商投资政策 96八、收费政策 96第四节 2010-2011 年成均工业地产——工业园区 96 壹、万安工业园 96二、蛟龙工业港 981 、园区简介 982 、园区规划 983 、投资政策 994 、入园企业 101三、龙腾工业城 103第五节 2011-2015 年成均工业地产前景和区域投资潜力分 析 104第十章 2010-2011 年中国工业地产其它重点城市分析 106 第壹节上海 106壹、上海工业房地产发展的四大态势106 二、上海工业地产面临结构性调整109 三、上海工业地产市场地价涨幅110四、上海工业园区建设情况111 第二节天津114壹、2010-2011 年天津工业地产及产业地产发展红皮书114二、天津工业地产风生水起121三、天津工业地产投资持续升温123四、天津工业重点工业园区125 第三节武汉126第四节重庆135第五节成均144第六节深圳150第七节东莞155第十壹章2011-2015 年中国工业地产业投资战略规划168第壹节2010 年中国工业地产投资简介168 壹、中国工业地产投资环境分析168 二、中国工业地产投资周期174 三、中国工业地产投资特性174四、《中国工业地产蓝皮书》发展对产业投资的影响177五、多元投资主体进军工业地产179第二节2011-2015 年中国工业地产投资潜力分析179壹、二、三线城市将成为工业地产投资热点179 二、工业地产将成房地产投资新亮点180 三、中国工业地产的投资价值及可行性分析181四、中国工业地产投资热点地区盘点182五、工业地产的投资价值和关注重点185 第三节2011-2015 年中国工业地产投资风险预警186 壹、宏观调控政策风险186 二、市场竞争风险187 三、金融风险187四、市场运营机制风险187 第四节权威专家投资观点187 第十二章2011-2015 年中国工业地产业发展新趋势探析189第壹节2011-2015 年中国工业地产发展趋势的影响因素189壹、政府政策的影响189二、市场供求的影响189三、发展模式的影响190四、投资回报的影响190第二节2011-2015 年中国工业地产未来发展趋势预测191 壹、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值191二、国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新191 三、随着国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大192第三节2011-2015 年中国工业地产业发展战略分析192 壹、工业地产品牌意识192 二、工业地产以专业化谋发展192 出品单位：智研数据研究中心。
工业地产调研报告
工业地产调研报告1、工业地产的界定工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。
作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。
2.工业地产的基本情况2.1工业地产的主要物业类型表中1：工业地产的主要物业类型种类物业特点原产区域未来发展政策导向1、物流仓储目前主要原产挑选交通比较于长三角、环渤繁盛地区，通常海和珠三角区分散建设在靠域中的主要城近海港、内陆港市及沿海对外开放城市未来物流仓储的市场需求量在年均快速增长政府扶植20%以上，特别就是陆路交通物流仓储国家引导独立自主政府扶植，且对研发，通常以国高新园区存有优家主导居多，发惠政策展览会潜力很大挑选在经济中心城市建设，一原产于北京、天2、工业研发楼般在工业研发津、上海、苏州宇园区能构成等主要城市专业化、产业化选址并无特殊要求3、工业厂房原产比较广为，随着世界生产但目前政策对但在制造业较中心向中国提此类用地已减半繁盛地区较集快迁移，市场供制中不所请2.2工业地产的主要特征工业地产就是由市场利益和环境驱动助推的产业，具备政策主导、专业性弱、区域性强、投资回报稳定的特点。
表中2：工业地产的主要特性主要特征1、政策主导居多具体表现?受到国家产业发展政策及扶植政策影响很大；?不受到住宅政策调控影响；2、专业性弱，与?产业客户为工业地产的目标客户；产业化程度紧密有关?工业地产与区域内的产业链的明朗、资源整合、开拓密切相关；?区域内的产业化程度就是影响工业地产的关键因素?珠三角区域多以低端的生产型企业居多；?长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为3、区域性弱，趋主；于高端化?今后工业地产将越来越趋向向高端发展；?工业物业以租赁居多；4、投资投资回报平衡?因工业企业相对平衡，物业租期较长，租金相对平衡，其投资回报率较平衡。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
北京经开科技园
科技园、孵化器
园区物业类别以科 技、信息为主，包括 研发中心、信息科技 单位、软件设计与开 发，信息科技等。
货运 电梯
多层停车场
北京嘉捷科技园
8
工业园区
工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便 宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。
➢物流园 主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡 樟宜空港物流园区。
❖ 未来走向 ❖ 市场机会 ❖ 盈利模式创新
2
第一部分：工业地产概述
❖ 定义、分类及特点 ❖ 发展历程 ❖ 市场特征 ❖ 趋势研究 ❖ 政策影响解读 ❖ 开发风险分析
3
定义
工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业
为依托、地产为载体的工业物业总称。
工业地产之消费者
主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等 同于住宅项目中的个人、老百姓。
工业地产发展专题研究
2020年8月陈庆理 2014年8月 1
研究思维导图：
工业地产概述
开发模式研究
盈利模式研究
产业观点
❖定义、分类及特点 ❖发展历程 ❖政策影响解读 ❖市场特征 ❖趋势研究 ❖开发风险分析
❖ 工业园区模式
❖ 主导企业引导模式 ❖ 工业地产商模式 ❖ 综合开发模式
❖ 出租 ❖ 出售 ❖ REITS ❖ 案例分析
➢北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国 企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还 有其发展的巨大空间；
➢区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性 服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求;
➢各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方 面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。
企业可以从标准工业厂房的 附加产品获益，如：园区的 优惠财政和税收政策、园区 的区域优势、园区的企业集 群效应。
叠加厂房
多层厂房
6
工业厂房
——定制厂房
定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客 户特定要求为主，服务客户多为跨国公司。
定制并出租厂房的好处
➢ 开发商提供一站式服务， 减少使用者在建设工厂中 的种种繁琐的手续，使用 者不必为一个项目组建专 门的基建队伍；
开发风险分析
市场风险：
➢ 产业转移导致区域竞争 力下降，引起对工业物 业需求的减少；
➢ 产业升级及产业结构调 整引起对物业需求变化 。
工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调 控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。
经营风险：
区域市场供应情况，供大 于求造成的市场经营难度 ，形成的风险。
ＧＥ旗下的ＧＥ东 芝有机硅公司与江 苏省南通市政府签 署协议，计划投资 约7800万美元在 南通建设其在中国 最大的工业厂房。 同时ＧＥ还将拓展 中国商业地产市场， 计划通过5000万 美元的资产而使项 目得到经营性升值。
12
政策分析
近两年政府政策主要调控目的在于抑制外资热钱大量 进入；及提高工业土地出让金，规范工业土地出让。
市场供应面积小
经济快速发展， 市场需求量大
上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青 浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争 夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场 景。
15
特征三： 工业土地供求结构变化导致土地价格快速上 涨。
2007年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%）
14
特征二： 工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。
工业土地面积供应 缩减原因： ➢国家宏观政策加 强对开发区和工业 园的调控力度，清 理整顿开发区，致 使大量开发区或工 业园区关闭； ➢保留下来的开发 区也普遍存在用地 空间不足的问题， 未来的发展空间受 限。
工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。
➢ 加强教育业、医疗卫生、文化 业、科技和体育等行业的发展； 优化产业配置，打造产业群； 都将促使项目价值提升
10
工业地产发展历程
中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使 用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。
经济发展曲线
今后政策方向
政
策
效
果
经济高
开发区名
合理 速发展
强化集约用地
义“圈地” 土地集中 整顿阶段
主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工 业产业园区。
物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、 企业加速中心等。
物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的 工业园区。
对设备及厂址有特殊要求的园区。
企业总部基地
总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群， 形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部 聚集基地。
◼2006第三季度 ◼2007第三季度
本年度工业地产土地价 值增长迅速，工业土地 地价上涨速度快。
资料来源：国土资源部地价动态监测系统
➢从2003年起，国家就开始清理工业园区，严控工业用地，各类 违归工业园区数量骤减。
➢经过了2007年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基 本结束；
16
特征四： 工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。
短暂休 克疗法
整顿深 化，监 管力度 加强
持续整 顿，取 得阶段 性成果
规划 引导 发展
需要， 逐步放 行阶段
巩固整顿成果
逐步实 施工业 用地招 拍挂
土地 出让 金收 支管 理
积极盘活存量土地
鼓励产业结构优化升级
鼓励向“多功能综合性 产业区”发展
03年2月至03年底
04年
05年至06年
07年后
粗放经营阶段：圈地；整顿
IBM亚太地区总部
苏州工业园 德国飞煌世亚电子公司
定制厂房主要特点
国内案例数量较少； 租金较高，使用率高； 物业形式主要为单层、多
层； 客户一般为跨国公司，且
多从事高科技制造业和物流 业。
7
工业园区
工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部 基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。
综合产业园 功能复合：如新加坡面向轻工业的园 区Techplace I，主要产业为电子、 精密加工、信息产业及研发等。
5
工业厂房
——标准厂房
标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物 业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。
标准厂房的优势
联排 单层 单层
企业可以迅速投入生产，缩 减新建一个工厂的时间；
长期租赁厂房实际上是一种 融资行为，可以节省初期的 投入，为企业带来放大数倍 的资本，利于企业的扩张；
对于不是十分了解中国国情 的外资企业来说，租用标准 厂房也是一个过渡期，为以 后自建工厂做个过渡，减少 经营风险；
➢环渤海区，以北 京为核心，以京津 冀及环渤海为腹地 的"总部-加工基地" 模式。
中国工业地产 发展里程碑— —中国首界产 业园创新论坛 召开：
2006年8月10 日到11日，由 北京思源置地 房地产顾问有 限公司和新地 产策划机构联 合举办的“中 国产业园创新 论坛”在北京 国际会议中心 召开。
ＧＥ开始试水中 国工业地产：
9
工业地产特点
工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、 专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。
政策主导性强、专业性强 ➢ 工业地产受地方政府、经济、
产业发展、政策等影响很大；
➢ 工业地产和产业紧密联系，不同工 业地产必须满足不同产 业发展需求及功能要求；
投资大、投资回收期长
➢ 工业地产项目规模大，前期投入 大；资金占用周期长，投资回收 期限大于住宅房地产与商业地产；
区域性强
➢ 由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产 需求一致性较强；致使工业地产 在同区域的功能差别很小。
项目增值性
➢ 发展第三产业，实现二三产业 联动，拓展项目收入来源；
开发风险
政策风险：
土地出让政策变化，招商、税收优 惠政策的变化造成区域吸引力下降 。
18
工业地产趋势分析
趋势一 趋势二 趋势三 趋势四
工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新 一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发 展。
➢专业物流园
对设备及厂址有 特殊要求的园区。 如大亚湾石油化 工专业园区。
➢总部基地 以智能化、低密度、生态型的总部楼群， 形成集办公、科研、中试、产业于一体的 企业总部聚集基地。可以为企业提供良好 的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、 全屏化优势为企业创建发展的高速通道， 以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围 效应”为企业铺设前瞻式空间路径。
➢ 开发商实际上是提供了一 种财务手段，减少使用者 一次性的投资；
➢ 有利于使用者锁定经营风 险，减少持有物业的风险， 减少短期租赁风险；
➢ 提供使用者行业退出的机 会，减轻使用者资产负担；
➢ 量身定制物业解决方案可 以充分满足使用者业务需 求；使用者可以专注于拓 展其业务；
➢ 对于使用者而言是进行资 产负债表外的融资。
07 8月6日，国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施。五大措施：一是提高征地成本。二是规范 年 土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工 政 业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。 策
8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。建立工业用地出让最低价标准统一公布 制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。 10 月18日，《土地出让金收支管理办法》；11月22日，财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合 发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。 提高工业土地使用税费。