中原森托普-深圳卓越-南新路项目商业定位报告-66PPT
中原深圳市森林一营销策略报告
中原深圳市森林一营销策略报告深圳市森林一是一家以经营森林休闲旅游为主的企业，该企业面临日益激烈的市场竞争和消费者需求的多样化变化。
为了推动企业的可持续发展，我们制定了以下营销策略：1.定位策略：a.通过市场调研和分析，我们确定了深圳市森林一的主要目标客户群体为城市白领和家庭主妇，年龄在25-40岁之间，对大自然和健康生活有较高的关注度。
2.产品和服务策略：a.我们将注重提升产品和服务的质量，通过持续的投资和研发，不断改进和创新我们的旅游产品。
例如，增加新的森林景点和活动项目，提供更多种类的住宿选择和美食体验等。
b.我们将加强员工培训，提升他们的服务意识和专业技能。
我们鼓励员工对客户提供个性化的服务，满足他们的需求和期望。
3.价格策略：a.我们将根据市场需求和竞争情况，制定有竞争力的价格策略。
我们将采用差异化定价策略，根据不同的产品和服务特点，给予不同的价格。
例如，我们可以针对季节性需求制定不同的价格标准，以吸引更多的客户。
b.我们还将注重降低成本，提高运营效率，以确保我们可以提供一个合理的价格。
4.推广策略：a.我们将通过多种渠道来推广公司的产品和服务。
例如，我们可以与当地旅游机构合作，将我们的旅游产品包装成一日游或周末游的套餐，以吸引更多的客户。
b.我们还将积极利用社交媒体和网络平台，进行线上推广活动，提高品牌知名度和客户参与度。
我们鼓励客户分享他们的旅游体验和照片，以吸引更多的潜在客户。
5.客户关系管理策略：b.我们还将推出会员计划，为忠诚客户提供优惠和特权。
我们将定期举办客户活动，如折扣日和特别主题活动，加强与客户的互动和关系。
综上所述，中原深圳市森林一将通过定位策略、产品和服务策略、价格策略、推广策略和客户关系管理策略来提升企业的市场竞争力和客户满意度。
我们相信，通过实施这些策略，深圳市森林一将能够在森林休闲旅游市场取得更好的发展。
(营销策划)深圳中原商业策划报告
第一章深圳市商业概述一、深圳市商业概况1、零售商业行业规模不断扩大，集约化程度越来越高据统计，目前深圳市拥有商业网点约8万个，零售总面积超过500万平方米，5000平方米以上的大型商场60余家，其中1万平方米以上的大商场49家，居广东省之首；深圳市零售企业的集约化程度也不断加强，2000年深圳市销售额排名前15位的企业销售额占全市社会消费品零售总额的22%，其中超过10亿元的有4家。
万佳、沃尔玛更是一举超过老牌零售企业广百，雄居广东省零售额的第一、二位。
2、社会消费品零售总额跃居全国十强过去五年期间，深圳全市社会消费品零售总额急剧攀升，商业经济发展十分迅猛。
2000年深圳全市社会消费品零售总额列全国第8位。
因为深圳的人口数无法和拥有上千万的上海、广州相比，否则人均排名会更靠前。
3．建成区域商贸中心深圳商业“十五”目标：经过５年建设，进一步强化商业在全市经济发展中的支柱地位，并在区域经济发展中发挥枢纽作用，初步形成与现代化国际性城市相适应的区域性商贸中心。
4、深圳市商业市场供求关系量表1）深圳市近五年商业用房开发和销售情况（单位：万M2 ）年份至年底竣工总量当年竣工量年内销售量1996 176.59 45.58 9.511997 306.16 29.57 15.411998 345.95 39.79 11.251999 405.11 59.16 14.442000 454.12 49.01 17.31以上数据表明：截止2000年底全市商业用房竣工总量已累计达454.12万平方米，销售总量仅累计178.47万平方米，占竣工总量的39.3%，空置情况较为严重，表明深圳市商业市场的总体供求关系极不平衡，后市销售压力较大。
2）深圳市特区内2000年新开工面积分区构成图（资料源自统计局）盐田区1.614.05%罗湖区5.0412.72%南山区15.2936.04%福田区18.7147.19%3）深圳市特区内2000年竣工面积分区构成图（资料源自统计局）以上图表说明：商业用房无论是从新开工面积还是从竣工面积来看，福田区都居首位，依次为南山区和罗湖区，深圳市商业开发的重心已随着城市开发的重心开始西移，并逐步确立了福田区的中心地位，东部与西部商业的发展趋向均衡。
中原深圳市振业城商业街策划案PPT课件
手机、数码产品 生活用品现在主要的消费方向，档次 低，品种多，可选择性光为多 数消费客户考虑的因素；
9
LOGO 横岗商业租售市场调查
调研对象：新世界广场、南城百货 主营业态：手机数码产品、服饰零售、超市 经营状况：良好，临深惠路具有广场，可进行商业展示，起到了吸引人流的作用 租赁水平：180元/㎡-200元/㎡·月，15元/㎡管理费
18
LOGO 项目SWOT分析
优势（Strength）
深圳最大的别墅社区 稳定的高消费人群 开放式商业街 相对独立的商铺
劣势（Weakness）
入住人口少 商业成熟尚需时间
项目相对孤立
机会（Opportunity）
地铁 深惠公路改造 片区内暂无竞争对手
威胁（threaten）
未来新项目的开发
19
LOGO 商业区的类型
经营情况一般：
沿深惠线商业发展集中表现明显，主要的商业以深惠路为轴线分布开； 租赁水平较低，住宅底商呈现阴阳街情况，裙楼的经营情况难度大；
供需情况：
志健时代广场、锦绣花园两项目底商为未来主要批量商业物业供应； 当地居民投资置业及社区业主投资置业表现明显；
14
LOGO 横岗商业调研给我们的思考
区位 客户群体 消费水平 经营客户
符合住宅的高档次定位
不适宜进行有噪音、有污染的 及一些专业市场的经营
本项目与横岗商业有着截然不同的现状，应该选择与本项 目类型相似的项目进行比较。如：波托菲洛、万科城等。
15
LOGO 同类项目调查
区位 消费群体 消费水平 经营定位
进驻商家 规划目的
纯水岸商业街 华侨城，相对独立
社区居民为主 高档
意大利风情主题商业街，主要经营 各具特色的咖啡馆、面包房、冰激 凌店、高档餐店等，是一条集合各
中原房地产项目定位报告撰写培训
石湾大道
永 石 大 道
石湾公路交通线路及行车时间表：
出发地
具体线路
全程行车时间
深圳
梅观高速-机荷高速-惠盐高速-小金口-博罗-龙华-长宁罗浮山-石湾
梅观高速-塘夏出口-桥头-龙溪-龙华-长宁-罗浮山-石湾
1小时45分钟
广州
广汕公路（惠州方向）-增城-福田-长宁-罗浮山-石湾
广汕公路（惠州方向）-萝岗-广惠高速-永和-仙村-三 江-石湾
东莞新客站以及轨道交通的建设，大石龙 成为承接莞深、莞广、莞惠交通联系的枢纽 。
2020/8/3
16
沙河大桥的贯通，不仅使得石湾
真正融入大石龙片区，同时石龙
新区、石湾新区的融合，将有望
共• 区同域构规建划 大石龙经济圈发展中心。
石湾新区：高标准规划，跨越式发展
在《石湾镇城镇总体规划》中，新城区面积从6.8平方公里扩大到23平方公里，在几 年时间内将再建一个相当于现建城区面积，集行政、金融、商业、居住、文化于一 体的现代新城区。
9
本项目所赋予的历史使命： 案例
• 项目目标解析
通过对本项目的打造，成为大石龙市场的豪宅的领导者； 树立皇庭地产豪宅地产商的形象，确立在大石龙市场影响力； 突破现有石湾价格水平，实现较高的溢价； 首期开发销售成功开局，为后续开发打下基础。
2020/8/3
10
项目目标
本体界定
• 定位的思考逻辑
经济技术指标分析
东莞 东莞城区-茶山-石碣-石龙-石湾
1小时30分钟 50分钟
惠州 惠州-小金口-博罗-义和-龙溪-龙华-罗浮山-石湾
45分钟
2020/8/3
15
区位交通——
石湾1小时生活圈覆盖广州桥、深梁圳、、东轻莞、轨惠、州4大珠三角经济中心，成为 铁路 莞、深、广、港客户置业的后花园。
中原森拓普物业顾问(深圳)有限公司简介-50PPT
部份招商项目個案
Ritz-Carlton Hotel ShenZhen
星河发展中心占地9813.9平方米，总建筑面积约10万平 方米，其两座塔楼由提供273套舒适客房的超五星级酒 店Ritz-Carlton酒店和专为世界500强企业量身订做的高 档写字楼组成。
四层商业群楼，建筑面积约：1.8万m2 计划交付日期:2008年初 计划开幕日期2008年下半年
項目描述：對天津/廣州各類物業總體市場狀況各項目周邊市場狀況進 行了深入調研，對國有企業劃撥土地上的各類物業進行了價 格評估，並對基金投資及資產置策略作出了初步建議
CentaPro
研究服務個案
長沙市金霞經濟開發區高嶺園區
城市： 湖南省長沙市 位置： 長沙市北部金霞經
濟開發區高嶺園區 土地面積：1,210.96公頃 建築面積：600餘萬平方米 研究性質：投資環境分析及投
3 SIDEFAME
成功引入SIDEFAME 旗下的Anteprima、 Pearly Gates、 Callaway Golf 進駐深圳金光華廣場
CentaPro
部份零售租務個案
星河COCO PARK
1 百老汇
成功引入香港影院經營商百 老匯戲院進駐星河COCO PARK，成為該戲院於華南地 區的首間經營店
部份商業策劃项目
中信城市廣場三期（深圳）
深國投廣場（深圳）
華僑城歡樂海岸（深圳）
揚名廣場二期（珠海）
華強旅遊城項目（蕪湖） 天利中央廣場二期（深圳）
百仕達商業中心（深圳）
新安湖商業廣場（深圳）
華強廣場（深圳）
港隆城購物中心（深圳）
星河地產 ·龍崗項目（深圳） …….
CentaPro
中原深圳安托山项目开发研判重新定位安托山定稿66PPT
销售面积（建面） 191531 99600 131000 96532 90554 22823 632040
销售状况 开盘当天销售95%
低调发售，34套别墅2天售罄 低调发售，一周售罄 4个月售罄 低调发售，2个月售罄
➢供求分析：片区销售火爆，市场需求旺盛，供需比例失调，供应缺口较大
中原深圳安托山项目开发研判重新定 位安托山定稿66PPT
20 52 21 307 273 190 117 81 82 1143
面积区间
130-132 145-149 153-160 159-172 116-164 104-106 121-129 147-166 148-165
套数比
13%
45% 50% 20% 25% 17% 17% 27%
四房
237 83 47 293 212 338 353 324 374 2261
20000-26000
14000
20000-26000
16000
——
9000
14000-18000
14000
——
10000
16000-19000
10000
15000-16000
预计30000
——
➢新推盘售价约15000元/㎡，一手楼与二手楼价格非常接近；
➢水榭花都由于自身素质及区位优势，为片区二手楼中价格尖峰，接近2万元/㎡；
开盘时间 1999-6-1 2001-11-26 2002-7-18 2003-7-12 2005-10-29 2003-6-7 2005-10-1 2003-8-23 2005-4-24 预计2006-6
售价（元/㎡） 高层二手房价
8600
12000-14000
中原-深圳三湘国际商业分析定位报告
管理费 周边环境
PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建
案例－－东海坊
入口商业设施
商业街
中原地产三湘项目组
PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建
案例－－东海坊
商业街
商业街
PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建
中原地产三湘项目组
工业八路
PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建
集中(F2)
东滨路
项目周边道路商业价值分析
第一等级商业：中心路沿线均为规划统一 的骑楼商业街，人流最为密集，商业气氛 最好，所以，价值最高的是临近中心路的B 区域外街铺； 第二等级商业：小区间路的商业昭示性虽 然没有中心路好，但是，其做为中心路商 业的延续，通过技术的处理，商业价值依 然有很大提升的空间； 第三等级商业：东滨路，由于其长度较 短，未来的人流量较中心路也较少，其商 业价值较低； 第四等级商业：工业八路，商业气氛较东 滨路弱； 第五等级商业：内街铺 第六等级商业：集中式商业（面积较大， 单价难以上升） 第七等级商业：科苑大道，道路是快速车 行干道，商业气氛淡薄。 中原地产三湘项目组
中原地产三湘项目组
PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建
第一部分：南山中心区商业规划及现状（文化中心区+填海区）
中原地产三湘项目组
PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建
区域市场研究——总体概况
获市政府 批准立项 开始建设 中心区 海珠城 …
北区住宅 成型
住宅开发完 毕，核心区 大量土地出 让 保利城 海岸明珠 海雅百货 观海台 …
中原深圳市森林一号营销策略报告
别墅市场硝烟四起
中信森林湖——山水公园，国际社区 观澜湖大宅——只坚持世界级的享受 松山湖1号——中国别墅的世界观（never before never again） 万科17英里——我能与这个世界保持的距离 香密湖1号—— 一座城市的珍藏
圣莫丽斯——皇家台地别墅
星河丹堤——ceo官邸，掌控资本后的生活 万科第五园——骨子里的中国
中信 森林 湖 锦绣 山河
山水公园，国际社区
中央生活头等舱
生活方式 产品 区域价值
区域价值、生活方式
无推广
别墅价值点排斥点分析Leabharlann 楼盘东海岸置业目的排序
投资 投资兼居住 居住
投资 投资兼居住 居住 居住 投资兼居住 投资 居住 投资兼居住 投资
置业关注点排序
升值潜力 自然资源、东部 华侨城 价格
本项目已经具备了稀缺的自然资源和优势区位，对敏感点 的打造将是与其它豪宅项目抗争的基础
定位的跃位
竞争对手的传播方向一览（附加增值层面）
对手 松山湖 观澜高 尔夫
观湖园
近期推广语 中国别墅的世界观
传播价值点 调性与产品价值
传播核心 资源 调性
只坚持世界级的享受
一墅定天下 .一湖傲人生
生活方式
别墅产品和内湖资源 资源、调性和规模
——喜欢纯粹的项目，没有太繁杂的商业
——不再考虑地产投资，利润空间有限，再置业只用于自己居住
此客户在香港半山拥有一套高层山景单位，在深圳华侨城有套别
墅，近期又购买了圣莫丽斯，重复购买力极强，喜欢购置拥有稀
缺自然资源的物业。
客户定性访谈2
美籍华侨 陈先生，40岁左右，休闲装，东北口音 经常进出珠三角各区域，拥有多套物业 ——非常喜欢国外的住宅，与生态资源的结合非常紧密，具有良好的规划 ——非常认可别墅物业的升值潜力，认为稀缺资源的升值空间非常大
中原_深圳宏达福田项目战略定位报告
市场竞争弱
牺牲速度、推广费用高
高成本
Code of this report | 13
冲突一——现有的土地属性和品牌、利润最大化目标的冲突
区域内大的上升周期基本上已经走完，后续项目主要依靠对自身价值的挖掘，难
现状一 以享受城市升级带来的溢出价值，CBD的土地属性价值无法充分挖掘
福田CBD发展阶段解析
片区客户的 置换以中低端 置换为主，高 价值的置换难
片区以小房换大房、 租房换买房为主， 低端换高端的客户 少
高价值置换
中低价值置换
片区客户的辐 射圈小，以环 CBD客户长久居 住客户为主
CBD外部客户
环CBD客户
片区客户属性 呈现区域性、固化性的局限性，短时间很难突破
> 客户对高端形象 接受度低将影响项 目的销售速度；成 长性难突破将限制 片区楼盘档次的突 破；高端产品置换 性差，将使产品结 构失衡；辐射性差 将缩小客户圈范围， 从客户属性缺陷看 项目做高端形象的 系统风险大
大中华
商 务 配 套 成 熟
生
天虹商场
活
配
套
齐
全
卓越时代广场
COCOPARK
> 中心区拥有300多万平 方米的商业办公规划面 积，集中了近30座高档 商务楼宇，集中了许多 世界著名跨国公司和国 内大型企业的地区总部 集聚中心，商务氛围浓 厚，商业人群集聚
> 中心区生活配套成熟， 天虹购物广场、星河 COCOPARK、国美、 苏宁、家乐福等大型生 活配套云集，生活配套 齐全
彩 田 路
红荔路
核心CBD
环CBD
滨河大道
本项目
> 中心区范围：福田中心区由滨河大道、红荔 路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成
卓越深圳南头旧城改造商业项目市调工作汇报课件
项目规模
总建筑面积约20万平方米 ，包括购物中心、办公楼 和酒店等
项目位置与周边环境
项目位于深圳市南山 区南头街道，地处南 山科技园核心区域
周边商业氛围浓厚， 有多个大型购物中心 和商业街区
周边交通便利，紧邻 地铁1号线和公交枢 纽站
项目历史与现状
南头旧城改造项目始于2018年 ，原为一家旧工厂区
安全管理措施
制定详细的安全管理制度和应急预案，加强施工现场安全管理，确保施工安全无 事故。
06
结论与建议
项目综合评价与优Leabharlann 势分析1 2综合评价
南头旧城改造商业项目具有较高的市场潜力和投 资价值，但同时也面临一些挑战和风险。
优势分析
地理位置优越，交通便利，周边消费人群基数大 ，具有丰富的商业资源和历史文化底蕴。
完善配套设施
03
增加停车位、绿化带、休闲设施等公共空间，提升项目整体吸
引力。
对未来发展的展望
拓展市场份额
通过提升品牌形象和服务质量，扩大市场份额，提高项目知名度 和美誉度。
创新商业模式
探索线上线下融合的商业模式，利用互联网和大数据技术提升客 户体验和运营效率。
可持续发展
注重绿色环保和可持续发展，合理利用资源，实现经济效益和社 会效益的双重提升。
竣工验收阶段
完成项目竣工验收、资料整理及 备案工作，预计用时1个月。
人员组织与培训计划
人员组织
根据项目需求，组建项目管理团队，明确各岗位人员职责。
培训计划
针对不同岗位人员，制定培训计划，包括岗前培训、技能提 升培训等，确保人员技能水平满足项目要求。
质量保障与安全管理
质量保障措施
建立完善的质量管理体系，实施严格的质量控制措施，确保各环节施工质量达标 。
2024-中原森拓普物业顾问(深圳)有限公司简介-50PPT
CentaPro
部份零售租務個案
星河COCO PARK
1 百老汇
成功引入香港影院經營商百 老匯戲院進駐星河COCO PARK，成為該戲院於華南地 區的首間經營店
2 王子牛扒城
成功引入王子牛扒城進駐星 河COCO PARK，王子牛扒 城是原創概念餐飲集團的全 新特色餐飲品牌
3 星巴克
COCO PARK效果圖
部份零售租務個案
百仕達商業中心
百仕達商業中心效果圖
洲立影院
CentaPro成功為此
專案引入香港洲立 影院
獨家策劃及 招商代理
百仕達商業中心是
CentaPro獨家策劃
及招商代理專案
CentaPro
部份零售租務個案
人人樂租務個案
1 桃源居
成功將人人樂引入桃源居，深圳 市寶安區的大型知名社區
2 惠陽裕華廣場
……
星河COCO PARK 〔深圳〕
百仕達商業中心〔深圳〕
CentaPro
华润万象城（深圳）
部份招商项目個案
部份招商项目個案
成都华侨城
工程项目占地200万平方米，住宅规划将近 7000-8000户 A地块60万平方米，其中住宅40万平方米，商 业20万平方米 B地块80万平方米，其中欢乐谷50万平方米， 商业30万平方米 C地块60万平方米，高端别墅住宅区
Cent
百货
客戶資源優勢
超市
客戶資源優勢
家居
客戶資源優勢
餐飲
客戶資源優勢
餐飲
客戶資源優勢
娱乐
客戶資源優勢
家 电
客戶資源優勢
生活 品味
客戶資源優勢
品牌 管理
CCA INTERNATIONAL LTD