物业管理实务 总复习 重点

物业管理实务重点

案例分析：物业的承接查验

财务管理

招投标合同

第一章

1、根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

2、物业管理企业的资质审批及管理：物业管理企业的资质条件分为三级，在申报资质时需提供的资料：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

3、直线职能制，以直线制为基础，在各组主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级管理人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起到业务指导和监督作用。

这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。

第二章，物业管理招标投标

一、物业管理招标的内容：物业管理项目的承接有全方位服

务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式

二、物业管理招标的程序

1、成立招标领导小组

2、编制招标文件

3、公布招标公告与发出投标邀请书（通过公共媒介发布招标公告，并在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。

4、发放招标文件，（招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间，公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

5、投标申请人的资格预审

6、接受投标文件

7、成立评标委员会

8、开标、评标和中标（一般采用综合评议和百分制量化的评分方法）

三，物业管理投标的程序

1、获取招标的信息

2、项目评估与风险防范

3、登记并取得招标文件

4、准备投标文件

5、送交投标文件

6、接受招标方的资格审查

7、参加开标、现场答辩和评标

8、签约并执行合同

四、物业管理方案的基本内容

1、关键性内容

A、项目的整体设想与构思

B、组织架构与人员的配置

C、费用测算与成本控制

D、管理方式、运作程序及管理措施

2、实质性内容

A、管理制度的制订

B、档案的建立与管理

C、人员培训及管理

D、早期介入及前期物业管理服务内容

E、常规物业管理服务综述

F、管理指标

G、物资装备

H、工作计划

第三章物业管理合同

一、广告只是邀请要约，悬赏广告是要约，招标是邀请要约。

二、诚实信用是民法、合同法的最基本原则。

三、前期物业服务合同的主要内容

1、合同的当事人

2、物业基本情况

3、服务内容与质量

4、服务费用

5、物业的经营与管理

6、承接查验和使用维护

7、专项维修资金

8、违约责任

9、其他事项

四、签订前期物业服务合同应注意的事项

1、物业的承接验收

2、物业服务的费用

3、前期物业服务合同的解除或终止

五、物业服务合同的特点

1、一般情况上，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。

2、物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。

3、在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务中有偿性质。

4、物业管理区域的全体业主作为物业服务合同的一方主体，

一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。因此，只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必段承担想应的物业服务合同责任。

六、业主公约的所有内容。

第四章早期介入与前期物业管理

一、早期介入的作用

1、优化设计

2、有助于提高工程质量

3、有利于了解物业情况

4、为前期物业管理作充分准备

5、有助于提高建设单位的开发效益

二、早期介入的内容

1、可行性研究阶段

2、规划设计阶段

3、建设阶段

4、销售阶段

5、竣工验收阶段

三、物业管理项目前期运作

1、管理资源的完善与优化

A、管理用房到位

B、物资配备到位

C、物业管理人员到位

2、管理制度和服务规范的完善

3、确定物业管理单项服务的分包

四、工程质量保修

在物业竣工验收后，工程进入质量保修期。物业工程质量保修分为两部分：一是物业管理企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。

第五章物业的承接查验

一、物业查验的主要内容与方式

物业查验的主要内容

1、物业资料

2、物业共用部位

3、共用设施设备

4、园林绿化工程

5、其他公共配套设施

物业查验的方式

1、观感查验

2、使用查验

3、检测查验

4、试验查验

二、承接查验所发现问题的处理

1、收集整理存在问题