物业管理实务 总复习 重点

物业管理实务重点案例分析：物业的承接查验财务管理招投标合同第一章1、根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

2、物业管理企业的资质审批及管理：物业管理企业的资质条件分为三级，在申报资质时需提供的资料：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

3、直线职能制，以直线制为基础，在各组主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。

其特点是各级管理人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。

职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起到业务指导和监督作用。

这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。

第二章，物业管理招标投标一、物业管理招标的内容：物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式二、物业管理招标的程序1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、公布招标公告与发出投标邀请书（通过公共媒介发布招标公告，并在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。

4、发放招标文件，（招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间，公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

5、投标申请人的资格预审6、接受投标文件7、成立评标委员会8、开标、评标和中标（一般采用综合评议和百分制量化的评分方法）三，物业管理投标的程序1、获取招标的信息2、项目评估与风险防范3、登记并取得招标文件4、准备投标文件5、送交投标文件6、接受招标方的资格审查7、参加开标、现场答辩和评标8、签约并执行合同四、物业管理方案的基本内容1、关键性内容A、项目的整体设想与构思B、组织架构与人员的配置C、费用测算与成本控制D、管理方式、运作程序及管理措施2、实质性内容A、管理制度的制订B、档案的建立与管理C、人员培训及管理D、早期介入及前期物业管理服务内容E、常规物业管理服务综述F、管理指标G、物资装备H、工作计划第三章物业管理合同一、广告只是邀请要约，悬赏广告是要约，招标是邀请要约。

二、诚实信用是民法、合同法的最基本原则。

三、前期物业服务合同的主要内容1、合同的当事人2、物业基本情况3、服务内容与质量4、服务费用5、物业的经营与管理6、承接查验和使用维护7、专项维修资金8、违约责任9、其他事项四、签订前期物业服务合同应注意的事项1、物业的承接验收2、物业服务的费用3、前期物业服务合同的解除或终止五、物业服务合同的特点1、一般情况上，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。

2、物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。

3、在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务中有偿性质。

4、物业管理区域的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。

因此，只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必段承担想应的物业服务合同责任。

六、业主公约的所有内容。

第四章早期介入与前期物业管理一、早期介入的作用1、优化设计2、有助于提高工程质量3、有利于了解物业情况4、为前期物业管理作充分准备5、有助于提高建设单位的开发效益二、早期介入的内容1、可行性研究阶段2、规划设计阶段3、建设阶段4、销售阶段5、竣工验收阶段三、物业管理项目前期运作1、管理资源的完善与优化A、管理用房到位B、物资配备到位C、物业管理人员到位2、管理制度和服务规范的完善3、确定物业管理单项服务的分包四、工程质量保修在物业竣工验收后，工程进入质量保修期。

物业工程质量保修分为两部分：一是物业管理企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。

第五章物业的承接查验一、物业查验的主要内容与方式物业查验的主要内容1、物业资料2、物业共用部位3、共用设施设备4、园林绿化工程5、其他公共配套设施物业查验的方式1、观感查验2、使用查验3、检测查验4、试验查验二、承接查验所发现问题的处理1、收集整理存在问题2、处理方法3、跟踪验证三、物业管理机构更迭时管理工作的移交（详细见书本）1、移交双方2、移交内容3、办理交接手续4、注意事项第六章入住与装修管理一、入住过程涉及建设单位、物业管理单位以及业主。

二、入住时限是指《入住通知书》规定业主办理入住手续的时间期限。

三、入住资料准备（详细见书本）四、入住服务的管理及物业装饰装修管理流程（详细见书本）物业管理单位应在一般3个工作日内完成登记工作。

五、物业装饰装修管理内容1、物业装饰装修范围和时间管理2、物业装饰装修管理的要求3、物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理4、物业装饰装修现场管理A、严把出入关，杜绝无序状态B、加强巡视、防患于未然C、控制作业时间，维护业主合法权益D、强化管理，反复核查第七章房屋及设施设备管理一、房屋及设施设备管理的基本要求1、房屋完好率分为：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。

二、房屋及设施设备管理的内容与方法1、使用管理2、维修保养3、安全管理4、技术档案资料管理5、采购和零备件管理6、工量具和维修用设备的管理7、外包管理8、技术支持三、维修养护方式与类别1、预防性维修2、事后维修3、紧急抢修修理的类别：大修、中修、小修四、房屋及设施设备维修养护计划的实施1、修前预检2、修前资料准备3、修前工艺准备4、其他准备5、组织实施6、验收和存档五、共用设施设备的运行管理1、制订合理的运行计划2、配备合格的运行管理人员3、提供良好的工作环境4、建立健全必要的规章制度5、设施设备的状态管理6、节能管理六、外包管理合同实施应注意的问题1、建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施2、建立针与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题3、建立定期效果评估制度4、定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。

七、电梯系统：电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能使用。

八、空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机。

第八章物业环境管理一、清洁卫生日常管理由日检、月检及专项抽检组成。

二、白蚁及卫生虫害防治1、挖巢法2、药杀法3、诱杀法4、生物防治法三、绿化管理的要求基本要求：1、保持植物正常生长。

2、加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。

3、及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造4、创建社区环境文化、加强绿化保护宣传。

四、日常绿化检查内容与重点1、乔木；2、灌木；3、绿篱及造型植物；4、地栽花卉；5、草坪；6、绿化保洁；7、棕榈科植物；8、花坛；9、室内植物。

小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”，在设计时必须首先考虑方便、实用，然后才是美观。

第九章，公共秩序管理服务一、安全防范工作检查方法：日检、周检、月检、督查。

二、义务消防队员的构成：分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。

三、消防安全检查的内容：物业消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、自动报警（灭火）系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路及防排烟系纺等场所。

第十章物业管理风险防范与紧急事件一、前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险：1、合同期限；2、合同订立的风险；3、合同执行的风险。

二、日常物业的风险：1、物业违规装饰装修带来的风险；2、物业使用带来的风险；3、法律概念不清导致的风险；三、物业管理日常运作过程中存在的风险1、管理费收缴风险；2、替公用事业费用代收代缴存在的风险；3、管理项目外包存在的风险；4、物业管理员工服务存在的风险；5、公共媒体在宣传报道中的舆论风险四、物业管理风险防范的措施（详细见书本）五、紧急事件处理（详细见书本）六、典型紧急事件的处理1、火警2、燃气泄露3、电梯故障4、噪声侵扰5、电力故障6、浸水、漏水7、高空坠物8、交通意外9、刑事意外10、台风袭击第十一章财务管理（详细见书本此节要通看）一、物业管理企业营业收入（详细见书本）二、酬金制与包干制（详细见书本）第十二章物业管理档案管理一、日常物业管理档案的收集与整理（详细见书本）二、档案的保存注意事项及安全管理（详细见书本）第十三章人力资源管理一、招聘计划的制订1、计划招聘人员总数和人员结构、包括专业结构、学历结构等2、各类人员的招聘条件3、招聘信息发布的时间、方式与范围；4、招聘的渠道；5、招聘方法二、项目管理负责人的知识和能力培训1、知识培训：包括经济学、组织行为学、市场营销、公共关系、物业管理企业财务管理、物业管理法规与房地产经营知识。

2、能力培训：制订物业管理方案的能力、制订物业管理制度的能力、编制费用预算的能力、制订物业维修方案的能力、策划经营服务项目的能力、创优达标的能力。

三、物业管理企业员工的考评通常采用定性考核法和定量考核法。

第十四章1、客户沟通的概念与内容（详细见书本）2、客户沟通的注意事项（详细见书本）3、物业管理投诉处理的程序、方法（详细见书本）十五章一、物业管理应用文书的类型（详细见书本）1、行政公文2、事务文书3、制度文书4、礼仪文书5、其他日常文书。