物业管理实务

(三)业主委员会的任期和职权

1.任期

业主委员会的任期每届为两年，可以连选连任。在任期期满三个月前，应选举新一届业主委员会；其选举工作由原业主委员会主持，房地产行政管理部门派员参加；新一届业主委员会名单应报所在地区、县房管局备案。

业主委员会委员因故不能履行职责，如个人物业产权转让、因病、长期出国等，须书面通知业主委员会。在业主委员会章程中，可以规定业主委员会缺额补选办法，章程没有约定的，普通可在半年内召开业主大会或者业主代表大会予以补选。

业主委员会是依法成立的业主自治组织，业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。如果浮现这种反常情况，房产管理部门应予以阻挠。由于物业管理区域的变化引起业主委员会的撤销、合并，须经原核准登记的区、县房管局核准。

业主委员会可设主任 1 名，副主任1-2 名。有的地方，业主委员会聘用执行秘书，负责日常事务。

2.职权

业主委员会是业主大会或者业主代表大会的常设机构，是业主行使自治管理权利的执行机构。业主委员会应当维护全体业主的合法权益，执行业主大会或者业主代表大会的决定。

《城市新建住宅小区管理办法》指出，管委会的权利是：

(1)制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；

(2)决定选聘或者续聘物业管理公司；

(3)审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；

(4)检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

该办法指出，管委会的义务是：

(1)根据房地产权利人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；

(2)协助物业管理公司落实各项管理工作；

(3)接受住宅小区的房地产权人和使用人的监督；

(4)接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

业主委员会的职权由各地地方性法规、行政规章进行规定。主要职权有以下几个方面：

(1)向业主大会或者业主代表大会报告物业管理工作，召集和主持业主大会或者业主代表大会，提请审议重大管理事项和措施；

(2)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服

务合同，催促物业管理企业执行合同进行管理服务；

(3)管好、用好物业维修基金；

(4)检查、催促业主和使用人合理、安全使用物业，协助物业管理企业对个别业主和使用人违章装修和不合理使用物业的行为进行劝阻和监督等；

(5)其他事宜。如提出修改业主公约和业主委员会章程议案，组织换届工作，建立业主委员会工作制度等。

业主委员会普通一个季度召开一次例会，会议必须有半数以上委员出席才有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会可暂时召集会议。必要时，可邀请政府有关部门、物业管理企业、居委会代表列席。每次业主委员会会议，都应当有会议记录，记录应整理归

档。

(四)业主委员会的章程和日常工作

1.章程

业主委员会筹备组成立起，就要拟订业主委员会章程。业主委员会章程是业主委员会活

动的规范性文件。章程必须经业主大会或者业主代表大会审议通过后施行。

业主委员会筹备组可以在房地产行政管理部门有关业主委员会章程的示范文本基础上

制定章程，制定时结合本辖区的实际情况，征求业主小组的意见，其内容不得违反有关法律、法规、行政规章和规范性文件。

业主委员会章程的内容普通包括：

(1)本会名称、地址、所辖区域范围、性质、主管部门及宗旨等；

(2)组织及职责；

(3)会议制度及工作制度；

(4)委员的条件、选举及权利和义务等；

(5)经费来源、经费账目管理；

(6)办公用房；

(7)章程、生效、修改、补充等有关事宜。

2.日常工作

业主委员会的日常工作要根据业主委员会章程来决定，普通说来有如下几项：

(1)了解掌握物业管理区域、业主和使用人的基本情况，包括辖区物业面积、建造结构、产权性质，辖区基础设施、绿化、公建配套情况，辖区周围环境、交通等情况。业主和使用人按户登记造册。对本辖区的物业管理的目标和要求在广泛征求业主意见后提出初步方

案供讨论；

(2)如辖区原已有物业管理公司进行管理，对原来的物业管理工作作出评价，包括取

得的成绩、得当的管理措施，存在的问题，收费项目和标准的合理性，对原来的物业管理公

司是否续聘或者解聘提出意见，向业主大会或者业主代表大会报告；

(3)与物业管理公司签订物业管理服务合同，可参照房地产行政管理部门制定的示范

文本对合同草案条款逐项进行拟订，明确双方权利和义务，辖区物业管理的标准和收费在报

送所在地区县房地产行政管理部门备案前，最好事先征求意见，然后签订合同并办理备案手续；

(4)管理好物业维修基金，掌握好对物业维修基金的使用权，遵循专款专用的原则，

要求物业管理公司在账务上按幢立账、按户核算，在年终时可委托有资质的审计单位对物业

管理维修基金的账务进行审计，并把结果向业主大会报告；

(5)提出本辖区年度房屋修缮计划、设备维修更新计划、公共设施维修养护计划，并

提出财务预算，提请业主大会或者业主代表大会审议。必要时，做好物业维修基金的筹集工作；

(6)催促业主和使用人遵守业主公约、小区管理公约、房屋使用公约等行为准则，协

调好物业使用中业主的相邻关系，对于违章装修，协助物业管理公司进行管理，如有违章行

为的人不听劝阻要报告有关行政管理部门依法处理；

(7)做好辖区内道路场地，车辆行驶和停放，以及设置广告等方面的管理；

(8)做好内部管理工作：起草有关物业管理公约、办法的草案；做好委员的增补选举

工作；建立工作制度、会议制度和档案制度；做好办公经费的筹集和使用管理工作；做好办公用房的设置和管理工作；做好换届选举工作等。

(五)业主委员会与物业管理企业的关系

1.经济合同的平等双方

业主委员会与物业管理企业是一种委托与受委托的关系，签订物业管理服务合同先后，