物业管理实务

(三)业主委员会的任期和职权1.任期业主委员会的任期每届为两年，可以连选连任。

在任期期满三个月前，应选举新一届业主委员会；其选举工作由原业主委员会主持，房地产行政管理部门派员参加；新一届业主委员会名单应报所在地区、县房管局备案。

业主委员会委员因故不能履行职责，如个人物业产权转让、因病、长期出国等，须书面通知业主委员会。

在业主委员会章程中，可以规定业主委员会缺额补选办法，章程没有约定的，普通可在半年内召开业主大会或者业主代表大会予以补选。

业主委员会是依法成立的业主自治组织，业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。

如果浮现这种反常情况，房产管理部门应予以阻挠。

由于物业管理区域的变化引起业主委员会的撤销、合并，须经原核准登记的区、县房管局核准。

业主委员会可设主任 1 名，副主任1-2 名。

有的地方，业主委员会聘用执行秘书，负责日常事务。

2.职权业主委员会是业主大会或者业主代表大会的常设机构，是业主行使自治管理权利的执行机构。

业主委员会应当维护全体业主的合法权益，执行业主大会或者业主代表大会的决定。

《城市新建住宅小区管理办法》指出，管委会的权利是：(1)制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；(2)决定选聘或者续聘物业管理公司；(3)审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；(4)检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

该办法指出，管委会的义务是：(1)根据房地产权利人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；(2)协助物业管理公司落实各项管理工作；(3)接受住宅小区的房地产权人和使用人的监督；(4)接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

业主委员会的职权由各地地方性法规、行政规章进行规定。

主要职权有以下几个方面：(1)向业主大会或者业主代表大会报告物业管理工作，召集和主持业主大会或者业主代表大会，提请审议重大管理事项和措施；(2)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同，催促物业管理企业执行合同进行管理服务；(3)管好、用好物业维修基金；(4)检查、催促业主和使用人合理、安全使用物业，协助物业管理企业对个别业主和使用人违章装修和不合理使用物业的行为进行劝阻和监督等；(5)其他事宜。

如提出修改业主公约和业主委员会章程议案，组织换届工作，建立业主委员会工作制度等。

业主委员会普通一个季度召开一次例会，会议必须有半数以上委员出席才有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

业主委员会可暂时召集会议。

必要时，可邀请政府有关部门、物业管理企业、居委会代表列席。

每次业主委员会会议，都应当有会议记录，记录应整理归档。

(四)业主委员会的章程和日常工作1.章程业主委员会筹备组成立起，就要拟订业主委员会章程。

业主委员会章程是业主委员会活动的规范性文件。

章程必须经业主大会或者业主代表大会审议通过后施行。

业主委员会筹备组可以在房地产行政管理部门有关业主委员会章程的示范文本基础上制定章程，制定时结合本辖区的实际情况，征求业主小组的意见，其内容不得违反有关法律、法规、行政规章和规范性文件。

业主委员会章程的内容普通包括：(1)本会名称、地址、所辖区域范围、性质、主管部门及宗旨等；(2)组织及职责；(3)会议制度及工作制度；(4)委员的条件、选举及权利和义务等；(5)经费来源、经费账目管理；(6)办公用房；(7)章程、生效、修改、补充等有关事宜。

2.日常工作业主委员会的日常工作要根据业主委员会章程来决定，普通说来有如下几项：(1)了解掌握物业管理区域、业主和使用人的基本情况，包括辖区物业面积、建造结构、产权性质，辖区基础设施、绿化、公建配套情况，辖区周围环境、交通等情况。

业主和使用人按户登记造册。

对本辖区的物业管理的目标和要求在广泛征求业主意见后提出初步方案供讨论；(2)如辖区原已有物业管理公司进行管理，对原来的物业管理工作作出评价，包括取得的成绩、得当的管理措施，存在的问题，收费项目和标准的合理性，对原来的物业管理公司是否续聘或者解聘提出意见，向业主大会或者业主代表大会报告；(3)与物业管理公司签订物业管理服务合同，可参照房地产行政管理部门制定的示范文本对合同草案条款逐项进行拟订，明确双方权利和义务，辖区物业管理的标准和收费在报送所在地区县房地产行政管理部门备案前，最好事先征求意见，然后签订合同并办理备案手续；(4)管理好物业维修基金，掌握好对物业维修基金的使用权，遵循专款专用的原则，要求物业管理公司在账务上按幢立账、按户核算，在年终时可委托有资质的审计单位对物业管理维修基金的账务进行审计，并把结果向业主大会报告；(5)提出本辖区年度房屋修缮计划、设备维修更新计划、公共设施维修养护计划，并提出财务预算，提请业主大会或者业主代表大会审议。

必要时，做好物业维修基金的筹集工作；(6)催促业主和使用人遵守业主公约、小区管理公约、房屋使用公约等行为准则，协调好物业使用中业主的相邻关系，对于违章装修，协助物业管理公司进行管理，如有违章行为的人不听劝阻要报告有关行政管理部门依法处理；(7)做好辖区内道路场地，车辆行驶和停放，以及设置广告等方面的管理；(8)做好内部管理工作：起草有关物业管理公约、办法的草案；做好委员的增补选举工作；建立工作制度、会议制度和档案制度；做好办公经费的筹集和使用管理工作；做好办公用房的设置和管理工作；做好换届选举工作等。

(五)业主委员会与物业管理企业的关系1.经济合同的平等双方业主委员会与物业管理企业是一种委托与受委托的关系，签订物业管理服务合同先后，双方地位都是平等的。

签订合同前，双方可以双向选择；合同签订时，对于管理目标、要求和费用，双方都要商议，商议取得一致，才签约。

此间双方没有隶属关系。

在法律上，业主委员会有委托或者不委托某个物业管理企业的自由，物业管理企业也有接受或者不接受委托的自由。

2.目标一致的利益双方管理服务目标一经确定，双方签约后，双方都是物业管理目标的追求者。

这个目标就是为了保持物业的完好，保障物业使用方便安全，维护环境优美整洁，保证公共秩序的良好。

在这个目标下，物业管理企业要以优质服务为物业使用提供管理服务，而这种管理服务根本上是为了物业业主和使用人的利益。

双方聘与被聘的关系，融合在目标一致之中；各方的行为不能影响和伤害这种目标的实现，否则将承担责任。

3.劳务和经济交换的双方这一关系是在经济合作关系下产生的，体现有偿的等价交换原则。

一方要求对方优质廉价服务，另一方要求对方支付费用，这是一种对立统一。

当浮现矛盾时，要依照法律来规范，可以商议解决，合同可修改补充，当矛盾不能通过商议解决时，双方可以依法申诉，直至提起诉讼。

4.职权范围各不相同的双方业主要对物业的自用部位、自用设备进行安全使用和维护，又要遵守业主公约和房屋使用公约，维护公共部件、公共设备、设施的安全、整洁使用。

业主委员会对物业管理企业进行的专业管理要监督、检查和协助。

物业管理企业是具体作业单位，实施日常管理的作业组织，在合同范围内业主委员会要与之合作和赋予匡助，必要时建立协调工作会议制度，定期召开联席会议，解决管理中遇到的一些问题。

物业管理企业和业主委员会要及时向业主大会或者业主代表大会报告物业管理工作。

第三节行政管理部门和相关部门一、行政管理的涵义和工作内容(一)行政管理的涵义物业管理的行政管理是国家或者国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。

其实质是国家通过法律手段、行政手段，建立物业管理的正常秩序，促使物业管理向有利于城市建设和国民经济发展、有利于改善人民群众居住和工作条件。

(二)行政管理工作内容1.政策指导物业管理的行政机关要把物业管理的政策交给泛博的人民群众，包括物业业主、使用人，业主委员会和物业管理企业，也包括地区街道、居委和相关部门。

要把宣传政策作为执行政策的基础条件，加强宣传力度，通过各种形式普及物业管理的法律知识和相关的法律知识.要培训业主委员会和物业管理企业的有关人员，使得大家学习物业管理法、懂得物业管理法、用好物业管理法。

2.行政立法根据国家法律规定的基本原则，根据国家关于房地产和物业管理方面的方针政策，针对物业管理中浮现的新情况和遇到的新问题，拟订和制定各种物业管理法规、政府规章和规范性文件、制度等。

3.协调服务对物业管理中浮现的业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间，业主、业主委员会、物业管理企业与各行政管理部门之间的关系进行协调，对物业管理业与房地产、建造装修、市政环保、金融等行业组织协调。

同时，要提供各种服务，包括政策咨询，人材交流、培养，信息沟通和有关房地产税费、登记备案手续等方面。

4.执法监督行政管理要根据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法，接受业主和有关各方的投诉，对物业管理中浮现的纠纷依法进行行政监督管理和处理。

5.市场调控通过地价、房价、税收、信贷、服务费用等经济手段，来调节物业管理中经济活动，扶助和哺育物业管理市场，推动其健康规范发展。

二、行政管理部门的机构设置根据1993 年12 月经国务院批准的有关建设部职能的文件明确规定，建设部是国务院综合管理全国建设事业(工程建设、城市建设、村镇建设、建造业、房地产业、市政公用事业)的职能部门，因此从全国范围来讲，建设部是物业管理的行政管理部门。

各省、市对物业管理的行政管理部门都有明确规定。

北京市人民政府在《北京市居住小区物业管理办法》中规定：“市和区、县房屋土地管理机关主管本行政区域居住小区物业管理工作。

”同时还规定：“本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。

”深圳市人大常委会颁发《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中规定：“市政府住宅行政管理部门是特区住宅物业管理的主管部门。

各区人民政府住宅行政管理部门是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。

”第三章物业管理程序在现代社会经济中，传统的管理方式正在被科学的、先进的管理方式所取代。

于是物业管理不能照搬老一套的管理办法和管理经验，应引进现代化管理中的全新思想，对物业实行“全过程”的管理。

本章将就物业管理全过程中物业管理的前期介入，物业的验收与接管，物业入伙手续的办理，物业的装修与管理，物业档案资料的建立，物业日常管理和维修养护等内容进行论述。

第一节物业管理前期介入一、物业管理前期介入的认识对于一项物业来说，存在着开辟——经营——管理三个阶段。

从形式上看，物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且不少物业管理企业也是这么做的，然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。