物业管理实务综合分析题要点
物业管理实务案例分析题附答案
物业管理实务案例分析题附答案### 物业管理实务案例分析题附答案案例一：小区停车管理问题案例背景：某小区由于停车位紧张，业主之间经常发生停车纠纷。
物业管理公司为了解决这一问题，决定重新规划停车位，并引入停车管理系统。
问题：1. 物业管理公司应如何合理规划停车位？2. 引入停车管理系统有哪些潜在优势和可能面临的挑战？答案：1. 物业管理公司首先应进行车位需求调查，了解业主的停车需求。
然后根据小区的实际情况，合理划分固定车位和临时车位。
可以考虑设置访客车位，以及为残疾人预留专用车位。
此外，还可以通过调整车位大小、设置双层车位等方式增加车位数量。
2. 引入停车管理系统的优势包括提高车位利用率，减少业主纠纷，以及方便物业管理。
挑战则可能包括系统成本、业主对新技术的接受度，以及系统维护等。
案例二：小区绿化维护问题案例背景：某小区的绿化带由于长时间未得到妥善维护，出现了植物枯死、杂草丛生等问题，影响了小区的整体环境。
问题：1. 物业管理公司应如何制定绿化维护计划？2. 在实施绿化维护时，应注意哪些问题？答案：1. 物业管理公司应制定详细的绿化维护计划，包括定期修剪、施肥、浇水、病虫害防治等。
计划中应明确维护周期、责任人、所需物资和预算。
2. 在实施绿化维护时，应注意选择适宜的植物种类，避免使用对环境有负面影响的农药和化肥。
同时，应考虑业主的意见和需求，确保绿化维护工作得到业主的支持。
案例三：小区安全问题案例背景：某小区近期发生了几起盗窃事件，业主对小区的安全管理提出了质疑。
问题：1. 物业管理公司应采取哪些措施来提高小区的安全性？2. 如何建立有效的安全预警和应急响应机制？答案：1. 物业管理公司应加强门禁管理，确保非业主不得随意进入小区。
同时，可以安装监控摄像头，增加夜间巡逻频次，提高保安人员的专业性和责任心。
2. 建立安全预警机制，如通过小区广播、业主微信群等方式及时发布安全信息。
制定应急预案，一旦发生安全事件，能够迅速响应，减少损失。
2022年《物业管理实务》案例分析题
一、某小区物业收费面积是10 万平方米，经测算物业效劳本钱200 万元。
该工程实行包干制管理，物业效劳企业希翼获取的利润为物业效劳费的10%，营业税及附加为物业效劳费的5.65% 。
〔25 分〕问题：1、请按照包干制测算出物业效劳费单价〔保存最后小数点两位〕？2、物业效劳收缴率到达多少，该物业效劳企业才干保本经营〔保存最后小数点两位〕？3、由于本钱上涨了20%，该物业效劳企业每年上涨多少物业效劳费才干保持现有利润不变〔保存最后小数点两位〕？二、某物业公司和开辟建设单位达成如下协议：〔20 分〕1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？2、由物业效劳企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？3、因车位紧张将小区局部消防通道改为暂时车位是否合理？请说明理由？4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么?2、旧设备拆下来以后归谁有?谁有处置权利?3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？为什么？张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。
需要将王某家的墙砸开换管道。
经商议李王允许。
1、造成张、李两家损失的责任主体是谁？为什么？2、两家的损失谁来赔付？为什么？3、更换自来水主管道的费用由谁来付？参考答案案例一参考答案1、请按照包干制测算出物业效劳费单价〔保存最后小数点两位〕。
〔1〕包干制条件下物业效劳费的构成：本钱+利润+税费。
设年物业效劳费为X, 那末：X = 200 + 10%X + 5.65%XX－10%X－5.65%X = 200X =237. 11 万元其中：利润=237. 11 × 10%=23.71 万元税费= 237.11×5.65%=13.43 万元〔2〕物业效劳费月单价= 237.11 万÷10 万÷12 ≈1.98 元2、请测算出物业收缴率到达多少，该物业效劳企业才干保本经营〔保存最后小数点两位〕？计算公式= 〔年本钱+年税费〕÷年物业效劳费总额=(200 万＋13.43 万)÷237.11 元≈90%3、由于人工本钱上涨了20%，该物业效劳企业每年上涨多少本钱才能保持现有利润不变〔保存最后小数点两位〕？设总本钱上涨20%,利润不变条件下的年物业效劳费总额为Y, 那末：Y= 200 万×20%＋23.71 万＋5.65%YY = 279.5 万元新增本钱=X－Y = 279.5－237. 11= 42.39 万元1 、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确，请说明理由？正确。
物业项目考题分析总结汇报
物业项目考题分析总结汇报物业项目考题分析总结汇报一、引言本次考题分析总结汇报旨在对物业项目的考题进行深入分析，总结出重点考点和备考要点，为考生提供有针对性的备考建议。
考题分析涉及物业经营管理、物业服务与维修等方面。
二、物业经营管理考题分析总结1. 物业运营模式的选择及优缺点考题示例：请列举物业运营模式的种类，并简要分析其优缺点。
该考题主要考察考生对各种物业运营模式的了解程度，以及对其优缺点的分析能力。
考生需要熟悉自主经营、委托经营、合作经营等物业运营模式，并能够分析它们的适用场景、运营成本、运营效果等方面的差异。
2. 物业项目资金筹措及财务管理考题示例：物业项目的资金筹措途径有哪些？请简述资金筹措的注意事项及财务管理的要点。
该考题主要考察考生对物业项目资金筹措和财务管理的理解。
考生需要了解银行贷款、业主缴纳物业费、委托代理经营等多种物业项目资金筹措途径，并能清晰地介绍资金筹措的注意事项以及财务管理的要点，如预算管理、成本控制、财务报表等。
三、物业服务与维修考题分析总结1. 物业服务标准与居民满意度提升考题示例：请说明物业服务标准的制定原则及居民满意度提升的方法。
该考题主要考察考生对物业服务标准及居民满意度提升的理解和应用能力。
考生需要了解物业服务标准的相关原则，如规范性、可操作性、适用性等，并能简要阐述居民满意度提升的方法，如及时响应、主动沟通、改进服务质量等。
2. 物业维修与设备管理方法考题示例：请列举物业维修与设备管理的方法，并简述其操作要点。
该考题主要考察考生对物业维修及设备管理方法的了解程度。
考生需要列举常见的物业维修与设备管理方法，如预防性维修、故障处理、设备巡检等，并能够简述各种方法的操作要点，如定期维护、疏通保养、备品备件储备等。
四、总结与建议通过对物业项目考题的深入分析，我们可以得出以下总结和建议：1. 物业经营管理方面，考生需要重点掌握各种物业运营模式的优缺点，并熟悉物业项目的资金筹措途径和财务管理要点。
物业管理实务案例分析题
1、居住在小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。
原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无法在存车处存放摩托车。
该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由是小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。
该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。
请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题：1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的责任。
通过耐心的说服教育，争取让居动拆除小棚。
2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，要求这两户居民拆除小棚。
3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。
4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公司即将采取法律手段，保证合同的履行。
5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。
6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争取法院的有利判决。
7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。
2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作，该项目是一个地处市区外新建的经济适用住宅项目，附属配套设施缺乏。
通过调查，得知该小区的中老年人占有一定比例，为了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主的生活需要，请为该物业项目设计四种合适的综合经营服务项目（只写出服务项目名称即可），并说明新华物业管理公司的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些容。
物业管理实务考试要点
物业管理实务考试要点1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立法人地位，根据物业服务合同从事物业管理活动的经济实体。
2、物业管理企业的特征：①是独立的企业法人②属于服务性企业③具有一定的公共管理性质的职能3、物业管理企业的分类：①按投资主体的经济成分来划分：全民所有、集体所有、民营、外资、其他物业管理企业。
②按股东出资形式来划分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作型物业管理企业物业管理企业常见的模式：①房地产建设单位附属子公司或者部门；②独立的物业服务企业；③物业服务集团公司。
4、物业服务企业的设立：★★★根据《公司法》与《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记与资质审批两个阶段。
⑴工商注册登记程序：①企业名称预先审核；②公司地址；③注册资本；④股东人数与法定代表人；⑤公司人员；⑥公司章程⑵申报资质资料：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业管理专业人员的职业资格证书与劳动合同，管理与技术人员的职称证书与劳动合同。
企业章程内容：总则；经营范围；注册资本；股东姓名或者名称；股东权利与义务；出资方式；机构产生办法、职权、议事规则；法定代表；公司解散事由与清算办法；职工录用、待遇、管理方法；企业各项规则制度。
5、物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
⑴一级证书的颁发与管理：国务院建设主管部门；⑵二级证书的颁发与管理：①省、自治区人民政府建设主管部门，②直辖市人民政府房地产主管部门；⑶三级证书的颁发与管理：①直辖市人民政府房地产主管部门，②设区的市级人民政府房地产主管部门。
6、物业管理企业资质条件⑴一级：注册资本500万元以上，物业管理专业人员及工程、管理、技术等有关专业人员很多于30人，中级职称以上人员很多于20人，工程、财务负责人具有中级职称，物业管理人员具有职业资格证，两种类型物业以上物业不低于100%、多层200万平方米、高层100万平方米、独立式15万平方米、办公楼、公寓厂房及其他50万平方米，有优良业绩。
物业管理师考试物业管理实务案例分析题
物业管理师考试物业管理实务案例分析题物业管理师考试物业管理实务案例分析题8
某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。
问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施?
【分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”，小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。
【分析】积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果某区域内发现大量蚊子，那么一般其周围100米内必有积水。大面积的积水无法投药时可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食。小面积的积水一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。对于工地上不流动的死水可通过加入少量机油等方法来减少蚊子的孳生。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、天面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。
问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题?
2.物业公司在管理服务中应如何改进?
【分析】此案例中反映的问题主要是：
一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置;
二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。
因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：
2014物业管理实务(考点整理)复习备考资料大全
2014年物业管理师基本制度与政策基础知识复习备考资料大全第一章 物业服务企业本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分2451341、按照规模、任务设置、2、统一领导、分层管理、3、分工协作、4、精干、高效、灵活第二章物业管理招投标本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题。
物业管理招标投标相关法规包括：（熟悉）《招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标》。
(1)(2)(3)2(一)公开招标邀请(二)直接向其发出环境绿化 一、物业管理招标投标的基本要求与原则（了解）物业管理招标的条件：121授权；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。
点）(一)基本情况、2)招标物业项目的定位、3)业主的需求、4)建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况、5)招标条件和招标过程、6)竞争对手、7)企业自身条件的分析严格按照相关法律法规的要求参与投标活动； 对项目进行科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动； 完善企业自身的管理；选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业；充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人；慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。
1．投标的组织策划、2．项目的现场踏勘、3．投标文件的编写、4．投标报价的策略和技巧、5．现场答辩的技巧、6．签约谈判的技巧第三节 物业管理方案的制订（掌握）一、制订物业管理方案的一般程序(1)组织各部门人员参与物业管理方案的制订。
(2)获取招标物业项目的相关信息及资料。
(3)分工、协作。
(4)确定组织架构和人员配置。
(5)测算物业管理成本。
(6)制订详细的操作方案。
(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。
(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。
(9)排版、印制、装帧。
二、制订物业管理方案的要求(1)必须响应并符合招标文件。
物业管理师考试真题及答案(实务)
一、单项选择题(共 30 题，每题 1 分。
每题的备选项中，惟独 1 个最符合题意)1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币( )万元以上。
A．50 B．300C．500 D．10002．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起 ( ) 日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A．30 B. 45C. 60D. 903. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达 120 万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报( )资质条件。
A. 一级B. 二级C. 三级D. 三级暂定4. 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
A. 7B. 15C. 30D. 455. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过 3 名有排序的合格的中标候选人。
招标人( )。
A. 可任选其中一个作为中标人B. 应以报价最低的为中标人C. 应报请房地产行政主管部门确定中标人D. 应按照中标候选人的排序确定中标人6. 物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同(或者前期物业服务合同)。
正确的投标步骤是( )。
A. ③－②－①－④－⑤－⑥B. ③－②－①－⑤－④－⑥C. ②－③－①－④－⑤－⑥D. ②－③－①－⑤－④－⑥7. 物业服务合同由( )与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A. 各业主分别B. 业主大会C. 业主委员会代表业主D. 物业建设单位8. 业主暂时公约由( )制定。
A. 建设单位B. 购房人C. 物业管理企业D. 房地产行政主管部门9. 物业管理的早期介入是建设单位引入的( )。
A. 设计工作B. 工程监理工作C. 开辟建设工作D. 物业管理咨询活动10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至( )之日止的物业管理活动。
物业管理实务考试案例分析题
物业管理实务考试案例分析题物业管理实务考试案例分析题是物业管理专业的一个重要考试环节之一。
这类题目的主要目的是考察考生对物业管理实务操作的掌握情况，以及解决实际问题的能力和方法。
在考试中，通常会提供一些物业管理案例，考生需要针对这些案例进行分析，并根据自身经验和知识进行思考和解答。
在此，笔者就物业管理实务考试案例分析题的思路和方法进行分析和总结，以供考生参考。
首先，要对案例进行深入分析和理解。
在进行分析前，先要仔细阅读案例，全面了解案例中涉及的各个方面，包括物业管理的范围、涉及的人群、存在的问题和难点等。
只有当对案例进行了充分理解之后，才能进行具体的解决方案设计和思考。
其次，要尊重实际情况，并从实际出发。
在物业管理实务考试中，实际情况往往是最重要的因素之一。
考生需要根据案例中具体情况，结合自身所学和实践经验，提出切实可行的改进方案和解决方案。
务实的思考和方案设计是通过考试的重要保障。
第三，要善于处理纷繁复杂的关系。
物业管理实务涉及到人与人之间的复杂关系，而通过解决这些关系问题，能够实现物业管理的顺利进行。
因此，在考试中，要善于处理各种关系，如与业主的关系、与物业公司的关系、与员工的关系等，通过合理的协调，推动物业管理工作的不断改进和提高。
最后，要时刻关注物业管理行业的最新动态。
作为物业管理专业人士，考生需要了解行业发展的最新动态和趋势，适应市场的变化，在考试中能够灵活运用所学知识和技能，提出切实有效的方案和建议。
综上所述，物业管理实务考试案例分析题是物业管理专业考试中的重要环节之一。
通过充分理解案例、从实际出发、善于处理关系，以及关注行业发展动态，考生能够更好地把握考试的重点和核心要求，并在考试中取得优异的成绩。
物业管理师考试各章节重要知识点(实务第一章-物业服务企业的设立和组织机构)
全国物业管理师执业资格考试名师讲义（物业管理实务）第一章物业服务企业的设立和组织机构考点一物业服务企业的概念考点二物业服务企业的特征考点三物业服务企业的类型考点四物业服务企业的常见模式考点五物业服务企业的设立程序考点六物业服务企业的组织形式与机构设置第一章物业服务企业的设立和组织机构考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业服务企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。
大纲要求掌握：物业服务企业的设立程序，物业服务企业的组织机构及其职能。
熟悉：物业服务企业主要特性、组织结构形式，物业服务企业资质管理制度。
了解：物业服务企业主要类型，物业服务企业组织结构设计的要求和主要影响因素。
考点精讲✧考点一物业服务企业的概念物业服务企业是依法成立、具备专门资质，并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
✧考点二物业服务企业的特征1.独立的企业法人拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
2.属于服务性企业主要通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
3.具有一定的公共管理性质的职能在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等。
【题例】物业服务企业的特征不包括：(C)A.是独立的企业法人B.属于服务性企业C.是非独立的企业法人D.具有一定的公共管理性质的职能✧考点三物业服务企业的类型(一)物业服务企业按照投资主体的经济成分可分为：1.全民所有制物业服务企业其资产属于国家所有，这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
2023年注册物业管理师实务案例分析题
案例分析题参照案例分析题（一）某物业管理企业管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及提议，详细意见汇总见下表。
编号意见与提议1 部分楼梯间陈旧，规定进行粉刷2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患3 小区内停车秩序混乱，提议加强管理4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，提议加强管理5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全原因6 楼道灯损坏频率高，提议及时检查更换7 某部电梯安全隐患严重，需要大修8 提议小区外墙所有翻新9 小区老鼠和蚊蝇较多（尤其是蚊子），提议采用措施10 小区内出现业主丢失自行车状况，规定加强管理11 部分业重规定减免物业服务费12 但愿提供家政服务13 部分业主反应交通不便，规定向交通部门提议增设抵达小区旳公交线路14 提议清洁工作业时间与业主旳上下班时间尽量错开，防止与业主争用电梯问题1：处理上述问题，需要资金投入旳项目有哪些？费用怎样处理（不考虑人工，培训等管理成本旳增长）？（5分）问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围旳项目有哪些？对此，物业管理企业应怎样处理？（4分）问题3：试分析第9项问题产生旳也许原因和应采用旳措施？（4分）问题4：在上述所有问题中，您认为不也许满足业重规定，仅需要进行必要旳沟通和解释旳项目是哪一项？为何？（4分）问题5：针对上述问题，请结合您旳工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）案例分析题（二）某房地产开发企业开发旳某住宅小区，由甲物业管理企业承担前期物业管理。
业主于2023年8月开始入住，2023年5月该小区召开初次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决策选聘了乙物业管理企业。
业主委员会与乙物业管理企业签订了物业服务协议，协议于2005年8月1日零时生效。
业主委员会以书面形式告知甲物业管理企业应于2005年8月1日前办理完毕物业交接验罢手续。
甲物业管理企业收到业主委员会书面告知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交对应旳物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
物业管理实务案例分析题(8-15章)
物业管理实务案例分析题(8-15章)40、(1)物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务？(2)对于此案的树木致人受伤，物业管理公司是否应该承担赔偿的责任？(1)物业管理公司对小区的老杨树有管理的义务。
居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理的义务。
(2)对于此案致人受伤，物业公司应负责赔偿。
老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产伤害的威胁，而物业公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施(如修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。
41、业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医疗费用数千元。
石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定责任。
物业管理公司应当补偿其医疗费、误工费和精神损失费。
请问此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担管理责任的认识。
【答案】物业公司对大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若石先生证实摔倒确因大堂地面湿滑造成，则物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。
若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。
对管理职责的认识是开发性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。
42、乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。
这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。
即使是作为全国物业管理优秀示范小区的某花园，也未能免幸。
实行封闭管理的楼宇内部，又何以如此呢？管理处查了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是称做特定生意的个别住户刻意所为。
物业管理实务物业管理案例题分析
精选课件
22
物业管理侵权是指在物业管理过程中，当事人因为 故意或者过失造成了他方的损害，或者没有过失但造成 了他方损害，依据法律规定应当承担相应责任的违法行 为。
侵权责任的构成要件一般有四个：违法行为、损害 事实、因果关系和主观过错。
侵权纠纷分侵犯财产权纠纷（广告牌产权、侵占公 共部分等）和侵犯人身权的纠纷 。
精选课件
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物业的民事纠纷的问题有两类： 一类是侵权纠纷， 另一类则是违约纠纷。
精选课件
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在违约纠纷中，物业公司是否承担法律责任的依 据是物业服务合同的约定和法律规定，即违反了合同 约定和法律规定的任何一方，应承担相应违约责任或 侵权责任。
责任的构成要件一般包括三个：违反约定或法定 义务的行为、损害后果、因果关系。
精选课件
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十、四川省汶川“５﹒１２”地震发生后，受地震 影
响，Ｃ市的某住宅小区楼宇内公共走廊的墙面 出现了懈惰裂纹，电梯大堂墙面装饰的石材有 的也出现了脱落，业主家的墙壁也有许多出现 了开裂，甚至是脱落。业主们对此充满担忧， 议论纷纷，担心房子的质量问题，更关心对如 此众多的墙壁开裂问题物业公司乃至开发商将 采取什么措施修复房屋。请问：
精选课件
10
１、当自动报警系统显示火警信号或接到火警报告后，消防监
控室值班人员应立即通知相关队员赶到现场观察处理；
２、相关队员到达现场后，迅速查证报警原因，当确认发生火
灾时，立即报告消防监控室，同时就地用灭火器材灭火
，并随时将火灾进展情况报告消防监控室；
３、消防监控室值班员，在火情确认后，立即向公共秩序维护
2、立即通知电梯维修单位紧急维修站派人解救被困者及维 修电梯，在打电话时必须询问对方姓名并告知有人被困。
物业管理综合能力案例分析及答案
1.1、某物业公司正面临企业发展的关键时刻，想扩展自己的市场业务，但是他们现在在一些事项上还存在顾虑。
公司高层认为：1）、目前居民收入提高很快，市场上对高档物业的需求很大，而本公司在高档物业管理的能力较强，这应该是一个扩展的好时机。
2）、如果本公司管理的小区增多，那么这将显著提高本公司的竞争优势，譬如降低单位成本等。
但也存在一些顾虑，如管理的小区增多了管理的能力能不能跟上，一旦如此（即价高质降），势必会影响到企业的声誉；还有，现在进入可以收取较高价格，一旦其他企业纷纷进入高档市场，价格势必会回落。
这对后续发展也是个值得考虑的问题。
问题1：居民收入提高，影响对物业管理服务的需求，请运用弹性理论说明这一现象。
答：物业管理服务的价格需求弹性是指物业管理服务的需求量的变化程度对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值由于各种原因，特别是对物业服务的认知度、接受度，以及业主对物业管理服务的感知与期望值之间存在着一定的差距，使得物业管理的需求量对物业管理服务本身价格变动的反应程度不是很大，即物业管理服务价格的升降对物业管理服务需求量的影响并不大，并非物业管理服务的价格越低，物业管理服务的需求量就会发生更大比例的增幅。
也就是说，物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的，即物业管理服务需求的价格弹性是小于1的。
问题2：管理小区增多，单位成本降低，这反映了物业管理服务的什么特征？管理的小区增多，管理的能力可能跟不上，这又反映了物业管理服务的什么特性？答：物业管理服务具有一定的规模经济性，即在一定的物业管理规模内，随着物业管理服务规模的增大，每增加一单位的物业管理服务，其产生的单位成本是降低的。
物业管理服务的规模经济是在一定的范围内而言的，超过了企业所能承受的规模，由于管理成本，尤其是协调成本急剧上升，就会产生规模不经济的现象。
问题3：为什么其他企业进入市场后价格会回落，请用局部均衡理论简单说明之。
答：物业管理市场均衡是一种静止的状态。
物业管理实务案例分析题附答案
物业管理实务案例分析题附答案案例一• 某物业服务公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表，• 问题1、解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？• 问题2、上述不属于物业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业服务企业应如何处理？• 问题3、试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？• 问题4、在上述所有问题中，你认为不可能满足业主要求，仅需要进行沟通和解释的项目是哪一项？为什么？• 问题5、针对上述问题，请结合你的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理水平？中国物业管理师微信公众帐号：cpm009• 答题要点• 问题1：需要资金投入的项目有：1、6、7、8、9项，其中第1、6、9项应在物业服务费中列支，第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。
• 问题2：第4项和第12、13项，物业服务企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业服务企业直接管理职责范围，无权直接处理，物业服务企业应向有关部门反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务，并跟踪事态，及时向业主通报。
• 。
• 问题3：可能的原因（1）环境脏乱，其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；（2）有食源是老鼠较多的原因。
• 应采取的措施（1）加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭蚊蝇，利用鼠夹，毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；（2）同时加强宣传教育，取得业主配合。
• 问题4：第11项，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均应按物业服务合同的约定以同等标准交纳物业服务费用，不能随意减免物业服务费。
• 问题5：（1）加强基础管理，包括日常检查和员工培训，调整优化管理服务工作流程；（2）加强保安人员管理、公共秩序管理；（3）加强小区共用设施设备的更新改造工作；（4）加强小区卫生管理工作；（5）加强与业主的沟通。
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物业管理实务综合分析题要点第一章物业服务企业一、物业企业资质管理：如何判别物业企业的资质等级，及判别接管项目的范围。
某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米。
请分析以下问题：1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。
2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。
3、简要说明该企业在注册资本、人员方面应该符合哪些要求。
二、企业组织机构的设置你是一个职业经理，负责组建一个准备接管一个30万平米的商品房（中等偏高端）居住小区的物业服务公司。
按上级领导的要求：成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，请说明：（1）在设置组织机构时应考虑的因素及要求。
P9+P10（2）该项目应按哪种形式设立组织机构？（3）简要说明该机构的主要优缺点。
P7-8三、物业企业的设立公司刚同意新成立一个物业服务公司，你是行政经理，请说明物业公司设立的程序1、工商注册登记阶段：2、资质审批阶段：P6第二章物业管理招标投标一、物业管理投标问题：你是一家物业服务公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。
请问：1、你将按怎样的程序开展投标工作？P24 标书中的主要内容有哪些？P272、物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？P18-19基本要求：符合法律法规要求；考虑市场要素；以需求为导向；规范投标原则：依法组织；公平公正公开；不违反法律法规的规定3、在投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素？P24-26二、物业管理方案问题：你是某物业服务公司的管理人员，由你负责制订某项目的物业管理方案。
请问物业有理方案应包括哪些内容？P42-49 十二条内容,2981796(传染)第三章物业服务合同一、前期物业服务合同及物业服务合同的主要内容：你是某公司的高级管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务合同的主要内容是什么？物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些？P56+P58二、物业服务合同纠纷的处理协商解决—调解解决—通过民事诉讼解决三、签订合同应注意的事项：你是某物业服务公司的高级管理人员，公司委派你与业主委员会签订物业服务合同，你认为签订物业服务合同应注意哪些事项？P59案例一、某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。
业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业服务合同已经到期。
业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，一直未能顺利进行。
A物业服务公司仍按照原合同提供物业管理和服务，业主王先生以物业服务合同到期为由不再缴付A物业服务公司的物业管理费。
A物业服务公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。
请问你认为A物业服务公司能胜诉吗？为什么？案例二、刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业服务公司签订的《前用物业管理服务协议》和《管理规约》中都明确规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台．不得在窗户上加装防护栏。
”入住后，刘先生未经物业服务公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装防护栏。
物业服务公司发现后要求其拆除。
刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理．拒不拆除。
物业服务公司决定：对刘先生罚款2000元。
刘先生拒绝交纳。
在不得已的情况下，物业服务公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。
双方矛盾十分尖锐，物业服务公司因此把刘先生告上了法庭。
物业服务公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。
请问物业服务公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？刘先生在此案中的不当之处？物业服务公司在操作中的错误所在？案例三、A房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。
随着二期开发的继续和入住临近，A开发商找到B物业服务公司并签订了为期十年的物业服务合同，将该居住小区的物业管理权承包给B物业服务公司。
按合同约定，B物业服务公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。
请问A开发商与B物业服务公司签订为期十年的物业服务合同效力如何？A开发商要求B公司交纳用约保证金和承包费的合同约定是否有效？第四章早期介入与前期物业管理一、物业管理早期介入物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。
请问：1、分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处（各不少于两个方面）。
P692、说明早期介入的作用是什么？P693、说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容？P73二、前期物业管理阶段，对建筑质量问题的处理案例一、某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务公司承担前期物业管理。
业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务公司。
2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务公司无偿修复。
乙物业服务公司称这是因甲物业服务公司管理不善所致，应由甲物业服务公司负责修缮。
之后，乙物业服务公司不再受理业主有关该问题的投诉。
上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务公司负责无偿修复？主要考虑是否在保修期内；防水损害的程度；维修责任人的确定对房屋及设备设施维修责任的界定体系：一、专有部分：1、保修期内，建设单位承担保修责任2、保修期外，业主自行承担保修责任及费用，物业公司可以提供有偿服务二、公共部分及设备设施1、保修期内，建设单位承担保修责任2、保修期外：（1）小修工程：物业公司承担维修责任，由物业费列支维修费用（2）中、大修及更新工程：相关业主承担维修责任，由专项维修资金列支费用。
第五章物业的承接查验一、新建物业的承接查验如果你是某物业服务公司的高级管理人员，公司委派你参加新建物业的承接查验工作，情说明新建物业承接查验的内容、程序和方式。
《物业承接查验办法》二、承接查验过程中问题的处理（综合分析、理解）P811、承接查验协议的内容2、问题的处理方法第六章入住与装修管理一、装修管理的流程P96二、装修管理服务协议的内容P98如果你是工程部经理．负责物业装饰装修管理工作，清说明物业装饰装修管理服务包括哪些内容？在巡查装饰装修现场时应重点核查哪些内容？三、案例分析某业主4年前在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。
一天．该业主接到物业服务公司房屋漏水的通知；经查看；是所购买商品房卫生间的水来管接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。
该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己人为造成的，而是水表管接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。
物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。
请问楼上业主长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？在紧急情况下，物业服务公司可否进入本案楼上业主家进行必要的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担？四、阅读P104-105，各方主体的责任第七章房屋及设施设备管理一、房屋及设备设施管理的内容P110如果你是工程部的管理人员，负责房屋及设备设施的管理工作，请说明房屋及设备设施管理的内容。
二、编制房屋及设备设施维修养护计划的依据及程序P114，P115三、房屋及设备设施维修养护计划的实施P116-117如果你是工程部如果你是工程部的管理人员，负责房屋及设备设施的维修养护工作，请说明房屋及设备设施管理维修养护组织实施中应注意的问题。
P117四、如果你是工程部负责人，针对共用设备设施，应建立哪些规章制度？P122五、阅读消防系统管理工作内容P128六、阅读电梯系统管理工作内容P130第九章公共秩序管理服务一、如何制定消防管理制度。
P148二、如何制定消防安全预案P1501、确定重点防火单位和部位2、明确灭火方案的要求3、制定灭火预案三、公共安全防范管理服务的内容P144第十章物业管理风险防范一、物业管理风险防范的措施P160二、电梯紧急事件的处置第十一章财务管理案例一、某项目总建筑面积120万平米，可收费面积100万平米，物业服务费标准为2元/月平米，年底物业费全部收齐，物业大修收入为10万元，其他业务利润10万元，营业税及附加5.5%，管理费40万元，财务费20万元，年营业成本120万元。
计算：1、企业的营业收入2、企业应缴纳的税金=营业收入*税率+所得税+其他税金3、企业的年营业利润利润的计算式：企业利润=营业利润+投资净收益+营业外收支净额+补贴收入营业利润=主营业务利润+其它业务利润主营业务利润=主营业务收入-成本-税金-管理费-财务费用其它业务利润=其它业务收入-成本-税金4、企业成本案例二、总建筑面积为11万平方米的某住宅小区，其中可进行商铺租赁经营的面积为500平方米（市场年租金约为20万元），可收物业服务费的面积为10万平方米。
该小区业主委员会商议后，决定向社会公开选聘物业服务企业，并发布了招标文件。
要求采用包干制，商铺由物业公司租赁经营，经营收入补贴物业费的不足。
甲物业公司获得该小区招标信息后，积极响应并组织人员根据招标文件的要求对该项目的各项费用进行了测算，测算结果如下：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等50万元（2）共用部位、共用设施设备运行维护费20万元（3）清洁卫生费15万元（4）绿化养护费10万元（5）公共秩序维护费10万元（6）办公费5万元（7）固定资产折旧4万元（8）业委会办公费、社区文化活动等费用6万元合计：120万元后来，经过招投标程序，甲物业公司竞标成功，并与业主委员会签订了物业服务合同。
分析以下问题：1、按甲物业公司的测算结果，该小区的物业费盈亏平衡点是多少元/月.平方米？请列出相应说明和计算式。
2、费用测算表中是否有漏项？如有的话漏掉了哪些项目？经营管理第七章第二节一、业主大会相关问题：1、业主大会的活动规则2、业主委员会活动规则3、由业主共同决定的事项及生效条件4、典型事件：A、物业公司的选聘与解聘B、专项维修资金的使用与管理C、共用部位共用设备设施的经营D、物业服务费用的确定及物业管理事项的决定案例一、某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题，小区业主多次找到物业公司及开发商均无法解决，于是部分业主通过私下选举，串联成立了临时业主委员会，并联系媒体报道此事。
临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。
临时业主委员会将决定张贴在小区公告栏中：决定解聘现在物业公司，选聘新的物业公司，同时决定全体业主拒交物业费。