第十章 房地产投资项目基础数据的分析估算 房地产金融与投资课件

房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
7．管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织 和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费 用。包括管理人员工资、工会经费、职工教育经费、 劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审 计费、诉讼费、排污费、绿化费、房产税、车船使 用税、技术转让费、无形资产费、业务招待费等。
表10-3
土地费用估算
序号
1 2 3 4 5 6
项目
土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价
合计
单位：万元 金 额 估算说明
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2．前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项
目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
表10-4 前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
1 规划、设计、可行性研究研费 2 水文、地质勘测费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费
合计
金 估算说明 额
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3．基础设施建设费
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项 目用地规划红线以内的各种管线和道路等工 程的费用，主要包括供水、供电、供气、排 污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费 用，以及各项设施与市政设施干线、干管、 干道的接口费用。一般按实际工程量估算。
第十章 房地产投资项目基础数据的分析估算
❖ 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 ❖ 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 ❖ 借款还本付息的估算
基础数据资料主要是通过市场调查、投资 分析与预测分析取得，在此基础上进行财务 预测，形成总投资估算表、总成本费用表 （及各成本费用分表）、销售收入与经营税 金及附加估算表、出租收入（自营收入）与 经营税金及附加估算表、土地增值税计算表、 投资计划与资金筹措表、借款还本付息表、 用款计划表等一系列辅助性报表。
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。
表10-5 基础设施建设费估算表 单位：万元
序号
1 2 3 4 5 6 7 8
项目
供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施
合计
建设费用 接口费用 合 计
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
4．建筑安装工程费
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发 生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工 程费用和室内装饰家具费等。
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
序号
项目
1 临时用地费 2 临时建设费 3 施工图预算或标底编制费 4 工程合同预算或标底审查费 5 招标管理费 6 总承包管理费 7 合同公证费 8 施工执照费 9 工程质量监督费 10 工程监理费 11 竣工图编制费 12 工程保险费
合计
单位：万元 金 额 估算说明
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1）长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额
÷2）×年利率（有效年利率） 2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费
用，每年照付，期末一次还本。 3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
总成本费用
开发 项目 Biblioteka 投资13057 万元开发建 设投资 13049
万元
经营 资金 8万元
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
固定资产 及其他 资产 182万元
开发产品 成本
12867万元
经营资金
3
项目总投资
3.1 3.1.1 3.1.2 3.2
开发建设投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金
单位：万元
总投资
估算说明
（1）+（2） (3.1.1)+(3.1.3)
表10-2
开发建设投资估算表
单位：万元
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项
目
开发产品成本 固定资产投资
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
经营资金
3
项目总投资
3.1 3.1.1 3.1.2 3.2
开发建设投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金
单位：万元
总投资 13049
估算说明
8
13057
13049 12867 182 8
（1）+（2） (3.1.1)+(3.1.3)
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图10-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
❖ 1、填列项目总投资估算表
❖ 2、如果该项目没有固定资产投资和经营资金 发生时，总投资额应该是多少？
表10-1
序号
项目总投资估算表
项目
1 开发建设投资
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12
2
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
合计
合计
3．开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发 过程中所发生的各项费用，也就是当开发项 目产品建成时，按照国家有关会计制度和财 务制度规定转入的房地产产品的开发建设投 资。
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
二、房地产开发项目总成本费用的具体估算 1．土地费用估算
土地费用是指为取得房地产项目用地使用 权而发生的费用。土地使用权取得有多种方 式,因此,对土地费用的估算要依实际情况而定。
1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为： 农村土地征用拆迁费（土地补偿费，青苗补 偿费，地上附着物补偿费，安置补偿费，新 菜地开发建设基金，征地管理费，耕地占用 税，拆迁费，其他费用。）和城镇土地拆迁 费（地上建筑物、构筑物、附着物补偿费， 搬家费、临时搬迁安置费，周转房摊销以及 对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管 理费和拆迁服务费等）。
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发
生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费 用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售 机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销 手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为： 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。
第一节 房地产开发项目总投资 与总成本费用的估算
一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同
对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。
对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。
2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金
（见表10-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开
发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表10-2）。
每平方米材料消耗量指标×建筑面积=主要材 料消耗量
表10-6 建筑安装工程费用估算表 单位：万元
项 目 建筑面积
单项 工程1 单项 工程2 … 合计
建安工程费 单价 金额