最高人民法院法官谈国有土地上房屋征收与补偿的十个具体问题
国有土地上房屋征收与补偿条例司法解释
国有土地上房屋征收与补偿条例司法解释为依法正确办理市、县级人民ZF 申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定(以下简称征收补偿决定)案件，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政强制法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)等有关法律、行政法规规定，结合审判实际，制定本规定。
第一条申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。
第二条申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：
(一)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;
(二)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;
(三)社会稳定风险评估材料;
(四)申请强制执行的房屋状况;
(五)被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;
(六)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。
强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。
第三条人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》论文
浅议《国有土地上房屋征收与补偿条例》摘要《国有土地上房屋征收与补偿条例》经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行。
拆迁已成为近年来社会不容忽视的焦点问题。
新条例的出台，废除了《城市房屋拆迁管理条例》，一时之间，社会各界讨论纷纷。
笔者就新条例的优点及仍存在的弊端发表谈谈自己的看法。
关键词公共利益征收程序征收补偿弊端中图分类号：d920 文献标识码：a《国有土地上房屋征收与补偿条例》，目的在于规范国有土地上房屋征收与补偿，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》而制定。
经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行。
拆迁一词，相信大家并不陌生，已成为近年来社会不容忽视的焦点问题。
新条例的出台，废除了《城市房屋拆迁管理条例》，一时间，从“拆迁”到“搬迁”的演变引起社会广泛讨论，这仅仅是当局者简单的文字游戏，还是实质性的改变？再者，具体的公共利益应当如何界定？新条例中关于搬迁的条件和程序规定，是“真正的民主”还是“形式上的民主”？均成为热议的话题。
本文将从新条例基本内容入手，对新条例进行简单的解读，从进步之处和缺陷部分发表自己的观点和看法。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》由五个部分组成，第一章总则由七个条文组成，明确界定了制定本条例的目的在于规范了国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，这是对条例的一个总结。
第二章规定征收决定相关问题，由八至十六条组成。
其中第八条对公共利益以列举方式进行了界定，是一个重要条款，下文将详细进行说明。
第三章对补偿问题进行了规定，其中包括补偿内容，方式和程序等等。
第四章对法律责任进行了规定，由五个条文构成较为简单。
简析《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施及推进
简析《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施及推进摘要：20世纪90年代，我国城市建设进入高速发展阶段。
在旧有拆迁制度下建设用地的获取，经常伴随着利益勾结、非法拆迁、暴力拆迁、群诉群访等严重社会问题。
为彻底根治拆迁乱象，切实保障群众的合法权益不受侵害，2011年，国务院出台并实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），变“拆迁”为“征收”，主体亦从开发企业变为市县人民政府，在国家层面上对城市拆迁工作进行了彻底扭转。
如今，《条例》已经实施10年，现结合山东省聊城市国有土地上房屋征收与补偿工作实际，对《条例》实施10年的重大意义和带来的巨大变化进行简要总结和分析。
关键词：国有土地；房屋征收；补偿引言自古以来，土地一直都是中国老百姓赖以生存的生产生活重要资源。
在城市化率急速提升的当代社会，房屋土地已经成为普通家庭中最为珍贵的资产。
在旧有拆迁制度下，围绕房屋产权的财富争夺战,实质是开发企业与房产所有者之间的利益争夺战，故而催生的一系列暴力强拆、极端抗拆的事件成为社会关注的焦点,加之缺乏正确舆论引导的媒体的迅速传播,日益激化社会的矛盾,严重的侵害了被拆迁人的合法权益，损害了政府公信力，影响了社会经济的稳定和发展。
在此背景之下,《条例》的出台实施,具有重大意义和重要作用。
1.《条例》出台实施的重大意义与《城市房屋拆迁管理条例》相比，《条例》将“拆迁”变为“征收”。
征收和拆迁有本质的不同，征收是具有公法性质的行为，其主体只能是国家，因此是一种行政法律关系。
而拆迁主要是开发商行为，本质上是一种民事法律关系。
《条例》贯彻《宪法》、《物权法》（目前合并在《民法典》内）的立法精神，以“维护公共利益、保护房屋所有权人的合法权益”作为立法宗旨，既要使公共利益需要得到实现，又要使被征收人利益切实得到保护。
从立法理念上体现了由国家利益、公共利益至上转变为公共利益与个人利益保护并重，统筹兼顾公共利益与被征收人利益，兼顾实现公共利益与个人利益的平衡发展，体现了以人为本、和谐发展的理念，是构建和谐社会的需要，是新形势下社会发展的需要，是切实维护被征收人合法权益、维护社会经济稳定和谐发展的重要保障。
最高法院：关于农村集体土地征收补偿行政案件10个常见问题解答
最高法院：关于农村集体土地征收补偿行政案件10个常见问题解答目录一、审理农村集体土地征收补偿案件的突出问题有哪些？二、审理农村集体土地征收补偿案件的常用法律法规有哪些？三、如何看待有关征收补偿的地方性规定效力？四、征收补偿中哪些行为属于可诉行政行为，被征收人告什么、如何告、哪个阶段告？五、如何确定原告主体资格，如何保护不同权利主体的不同权利？六、如何准确把握被告主体资格，怎样依法区分地方各级人民政府与土地行政主管部门法定职责？七、如何准确把握起诉期限，怎样引导当事人在征收补偿行政程序中解决征地纠纷？八、如何准确把握不同类型案件的不同审查标准和审查强度，依法规范土地征收补偿安置行为？九、违法强制拆除案件如何确定被告、如何确定赔偿金额？十、其他涉土地征收补偿的相关问题一、审理农村集体土地征收补偿案件的突出问题有哪些？农村集体土地征收所引发的行政案件，是当前行政案件的主要类型。
一方面, 此类案件事关被征地农民切身重大利益，矛盾易激化，纠纷周期长，化解难度大，社会关注度高。
另一方面，由于现行法律法规有关农村集体土地征收的规定较为原则，且部分规定明显滞后，补偿标准和范围确定与计算方式不合理，征收与补偿程序制度不完善等，导致被征地农民的知情权、参与权、表达权和监督权未能得到充分尊重，人民法院司法监督难度大。
审判实践中，较为突出的问题是各地补偿标准和补偿内容差异较大，且现行法律法规未规定市、县人民政府作出的征收决定、补偿决定的具体形式，各地所作的征收决定、补偿决定名称各不相同，各地法院对于审什么、如何审认识不一。
立法、执法与司法的不统一，既不利于被征地农民依法维护自身合法权益，也不利于征地补偿法律关系的尽快稳定，还不利于人民法院定分止争，也不利于及时引导征地补偿纠纷进入法治化解决渠道和纠纷实质化解。
同时，三巡辖区省、市、县三级人民政府和土地行政主管部门建立了不少反映地方特色的征收与补偿制度，一定程度上规范了征收与补偿程序，促进了纠纷实质解决，较好地保障了被征地农民补偿安置，但又给人民法院统一裁判标准带来新的挑战。
最高法发布征收拆迁十大典型案例
最高法发布征收拆迁十大典型案例最高人民法院今天发布人民法院征收拆迁十大典型案例。
最高人民法院新闻发言人孙军工介绍说，这批案件均为2013年1月1日以后做出的生效裁判，涉及国有土地上房屋征收和违法建筑拆除，有的反映出个别行政机关侵害当事人补偿方式选择权、强制执行乱作为等程序违法问题，有的反映出行政机关核定评估标准低等实体违法问题以及在诉讼中怠于举证问题，这些行政行为有的被依法撤销，有的被确认违法；同时，也有合法行政行为经人民法院审查后判决维持，这批案件对于指导人民法院依法履职，统一裁判尺度，保障民生权益具有重要意义。
一、杨瑞芬诉株洲市人民政府房屋征收决定案（一）基本案情2007年10月16日，株洲市房产管理局向湖南冶金职业技术学院作出株房拆迁字[2007]第19号《房屋拆迁许可证》，杨瑞芬的部分房屋在拆迁范围内，在拆迁许可期内未能拆迁。
2010年，株洲市人民政府启动神农大道建设项目。
2010年7月25日，株洲市发展改革委员会批准立项。
2011年7月14日，株洲市规划局颁发了株规用[2011]0066号《建设用地规划许可证》。
杨瑞芬的房屋位于泰山路与规划的神农大道交汇处，占地面积418㎡，建筑面积582.12㎡，房屋地面高于神农大道地面10余米，部分房屋在神农大道建设项目用地红线范围内。
2011年7月15日，株洲市人民政府经论证公布了《神农大道项目建设国有土地上房屋征收补偿方案》征求公众意见。
2011年9月15日，经社会稳定风险评估为C级。
2011年9月30日，株洲市人民政府发布了修改后的补偿方案，并作出了[2011]第1号《株洲市人民政府国有土地上房屋征收决定》（以下简称《征收决定》），征收杨瑞芬的整栋房屋，并给予合理补偿。
杨瑞芬不服，以“申请人的房屋在湖南冶金职业技术学院新校区项目建设拆迁许可范围内，被申请人作出征收决定征收申请人的房屋，该行为与原已生效的房屋拆迁许可证冲突”和“原项目拆迁方和被申请人均未能向申请人提供合理的安置补偿方案”为由向湖南省人民政府申请行政复议。
房屋征收存在的问题及对策
房屋征收存在的问题及对策近几年，随着温州生态园市政基础建设及三垟湿地保护工程的启动，需要大范围的房屋征收，牵涉到被征收房屋农民的利益是多方面的，牵涉的人数往往是数十人甚至上百人，影响大，涉及面广，容易成为社会关注的热点，稍有疏忽，就易引起上访案件，影响社会稳定，现就办理房屋征收与补偿中存在的问题作以下几方面的阐述。
当前房屋征收与补偿案件按照土地性质不同，主要有两种类型，一种是城市国有土地上的城市房屋征收与补偿，一种是集体土地的征地与补偿。
二者的征收性质不同、适用的法律不同、补偿安置的标准也不一样。
一、集体土地上房屋征收与补偿中存在的主要问题1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋征收与补偿行为不规范。
现实中的集体土地上房屋征收与补偿适用法律依据不一，大致上有两种情况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的附着物对待，按照征地程序进行，但土地法对土地上的附着物征收程序和补偿标准均无具体规定，可操作性不强。
二是参照原《城市房屋拆迁管理条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已改变为国有土地。
这样出现的问题就多种多样，比如：被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地使用权证》，经过申请就可以取得《房屋拆迁许可证》；被征用农村集体土地上的房屋征收因达不成补偿安置协议，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋征收，房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋征收不是城市国有土地上房屋征收，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。
以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。
2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋征收补偿随意性极大。
我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的征收却没有补偿标准。
现实中，一般是由政府参照原《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中的补偿标准随意性很大。
最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复
最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定2012-06-11 | 来源：最高人民法院网站网站 |【大中小】【打印】【关闭】法释〔２０１２〕４号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》已于２０１２年２月２７日由最高人民法院审判委员会第１５４３次会议通过，现予公布，自２０１２年４月１０日起施行。
二○一二年三月二十六日最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定（２０１２年２月２７日最高人民法院审判委员会第１５４３次会议通过法释〔２０１２〕４号）为依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定（以下简称征收补偿决定）案件，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政强制法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）等有关法律、行政法规规定，结合审判实际，制定本规定。
第一条申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。
第二条申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：（一）征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；（三）社会稳定风险评估材料；（四）申请强制执行的房屋状况；（五）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；（六）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。
强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出；逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。
江苏法院国有土地上房屋征收与补偿十大典型案例
江苏法院国有土地上房屋征收与补偿十大典型案例文章属性•【公布机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2021.01.21•【分类】其他正文江苏法院国有土地上房屋征收与补偿十大典型案例说明：1、案情、审判以及评析主要围绕裁判要旨进行归纳。
2、案例中的《中华人民共和国行政诉讼法》简称《行政诉讼法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》简称《条例》《国有土地上房屋征收评估办法》简称《评估办法》，苏政发〔2011〕91号《江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的规定》简称苏政发〔2011〕91号《规定》。
案例一周某诉A区政府、B市政府征收房屋及行政复议案【裁判要旨】公房承租人与房屋征收决定有利害关系，具有原告主体资格。
案情：A区政府于2016年6月27日作出10号房屋征收决定。
周某居住的房屋在征收范围内。
周某不服10号房屋征收决定，向B市政府申请行政复议，请求撤销10号房屋征收决定。
B市政府作出53号复议决定，维持10号房屋征收决定。
周某不服，提起本案行政诉讼，请求撤销10号房屋征收决定和53号复议决定。
一审法院另查明，涉案房屋系B市港务管理局自管公房。
周某系自管公房承租人。
2010年B 市港务管理局改制后名称变更为某某港有限公司。
审判：一审法院认为，根据《条例》第二条的规定，政府基于公共利益的需要征收房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
本案中，周某居住使用的涉案房屋，所有权人为某某港有限公司，周某并非所有权人，不具有提起本案诉讼的原告主体资格。
一审法院依照《行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项等规定，裁定驳回周某的起诉。
周某不服，提起上诉。
二审法院认为，公房承租是计划经济时代福利分房的一种形式，公房承租人享有长期缴纳低房租占有、使用房屋的权利，这种权利系社会福利权利，不同于平等主体之间的房屋租赁关系。
征收公租房必将导致房屋租赁关系的解除，而且对承租人依法享受的低价租赁房屋的社会福利权利产生直接影响。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令(2011)第590号)解读及房屋征收评估办法
国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第５９０号）《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经２０１１年１月１９日国务院第１４１次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
总理温家宝二０一一年一月二十一日解读：立法背景2007年3月，全国人大通过物权法，该法明确了公共利益征收问题。
当时，未体现公共利益征收原则的城市房屋拆迁管理条例面临和物权法的冲突，物权法正式实施后拆迁将“无法可依”。
《拆迁条例》与《物权法》冲突1.拆迁的征收性质和政府主导性《物权法》第42条的规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。
从以上的规定可以清楚的看出拆迁属于房屋所有权征收。
现有的《拆迁条例》主要是开发商主导性模式，整个拆迁过程中，主要是开发商主导，政府主要处于一种仲裁者的地位。
政府在下达了行政命令后，将开发商推向前台，自己淡入幕后，扮演一个"仲裁人"的角色,将一个行政行为变成一个民事行为，一旦拆迁人和被拆迁人对薄公堂，政府不但可以回避涉讼的责任和义务，而且变成一个裁判者,这样的规定有违法理。
应当承认，由开发商来主导拆迁具有一些优点，因为开发商要追求商业利益，其出于追求利润的最大化考虑，在拆迁上较有效率，拆迁活动进展较为迅速。
但是，对于公共利益的拆迁由开发商主导，此种行为显然与《物权法》的精神不符。
《拆迁条例》应当根据《物权法》的精神进行修改，明确拆迁由政府主导,这是因为:首先，政府主导型拆迁体现了征收的法律属性。
《物权法》中的征收在性质属于行政行为，特别是征收是基于公共利益而实施的，因此只能由政府来主导基于公共利益而实施的拆迁行为。
其次，政府主导型拆迁，有利于减少甚至避免拆迁中的纠纷和矛盾。
由开发商主导的现行拆迁模式，之所以倍受争议，其原因就在于，开发商基于利益驱动，只追求拆迁的效率，而不顾及拆迁人的利益保障，并导致野蛮拆迁的事例时有发生。
国有土地房屋征收工作中存在的问题及对策
国有土地房屋征收工作中存在的问题及对策目前，在中国的城市化进程中，土地征收是一个必经之路。
而随着城市化的加速，土地征收工作也面临着诸多问题。
接下来，本文将会对国有土地房屋征收工作中的问题及其对策进行探究。
1. 征收补偿不合理。
在土地征收中，经常会出现补偿不足的情况，导致被征收人的合法权益受到侵害。
2. 征收程序不规范。
在土地征收工作中，有许多工作程序都没有得到充分执行，导致法律手续不完善，并且也给被征收人带来了不必要的麻烦。
3. 征收拖延时间长。
由于土地征收的复杂性和困难性，导致征收周期过长，给被征收人带来极大的不便。
4. 征收任务分配不合理。
由于各地区的土地情况与经济压力的不同，导致征收工作任务分配不合理，无法达到征收任务的完成。
1. 充分尊重被征收人的合法权益。
在征收补偿方面，应该合理施行赔偿办法，尽量避免产生争议。
2. 加强征收程序规范性。
加强有关征收的法律法规的制定和修订，并落实到各个层面。
严格执行程序规定，确保征收程序完整规范。
3. 提高征收的效率。
有关部门应该把握征收的步骤和方针，以确保征收工作能够顺利的进行，确保征收工作的时间控制在合理范围内。
4. 积极推进地方政府和征收机构之间的合作，实现合理有效的任务分配。
根据不同地区的需要，制定出合理的任务分配方案，将征收工作分配到合适的地方，确保征收任务的完成。
综上所述，土地征收工作在我国的城市化进程中起着重要作用，因此我们有责任确保征收工作的公正合理与有效性。
通过加强对土地征收工作的监督和管理，落实各项对策，才能让土地征收工作更加规范、合理、有效。
国有土地上房屋征收与补偿条例解读
国有⼟地上房屋征收与补偿条例解读《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》解读第三章补偿第⼗七条作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府对被征收⼈给予的补偿包括：(⼀)被征收房屋价值的补偿;(⼆)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级⼈民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收⼈给予补助和奖励。
【解读】该条列举了安置补偿科⽬，明确了补偿范围。
其中亮点有⼆：⼀、对停产停业补偿中，去除了旧条例第三⼗三条“⾮住宅房屋”和“适当补偿”两个限制性规定。
不再区分住宅和营业性⽤房，只要被征收房屋中存在经营⾏为，就应对其停产停业损失进⾏评估。
同时，要求凡因征收房屋造成的停产停业损失应当⾜额补偿。
⼆、提出了补助和奖励办法，这会在⼀定程度上调动被征收⼈的搬迁积极性。
但也存在两⽅⾯问题。
⾸先，缺少具体标准，实践容易出现补偿差价过⼤，进⽽引发纠纷。
如，停产停业损失补偿数额计算依据是什么、从何时开始计算损失、由谁来计算等都没有具体规定。
征收⼈应该在“坚持改善被征收⼈居住条件，保障被征收⼈⽣活⽔平不降低”的基础上，出台量化标准，以尽可能地将安置补偿⼯作做到规范、统⼀。
其次，漏列补偿科⽬，没有将装饰装潢费、误⼯费、附属物补偿费等列⼊补偿范围。
应该将此类费⽤纳⼊补偿范围，因为，没有征收搬迁就不会发⽣这些费⽤或造成这样的损失，如“误⼯费”，⼀旦进⼊搬迁程序，被征收⼈为了参加听证、表决、配合评估或者搬家等，势必会耽误⼯作⽽被扣⼯资、奖⾦;再如《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号，下称《估价指导意见》)第三条明确指出了装修装饰补偿费不包含在评估报告确定的总价款中。
第⼗⼋条征收个⼈住宅，被征收⼈符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府应当优先给予住房保障。
具体办法由省、⾃治区、直辖市制定。
【解读】保障房可以是廉租房、经济适⽤房或限价房及其他类型的政策性住房。
第⼗九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之⽇被征收房屋类似房地产的市场价格。
上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答
上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答文章属性•【制定机关】上海市高级人民法院•【公布日期】2004.01.12•【字号】沪高法民一[2004]3号•【施行日期】2004.01.12•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财产所有权正文上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答（沪高法民一[2004]3号）第一部分国有土地上的公房拆迁补偿款分割问题一、本《解答》所指的国有土地上的公房范围如何界定?答：本《解答》仅适用于国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。
但单位分配住房与职工有特别约定的，按约定处理。
二、因公有房屋动拆迁货币补偿款的分割而发生的纠纷，哪些人员应当作为当事人参加诉讼?答：在涉及公有房屋拆迁货币补偿款的纠纷中，一个或数个共同居住人（以下简称"同住人"）、有权分得拆迁补偿款的其他人起诉的，法院应当通知其他同住人作为共同原告或者共同被告参加诉讼。
被通知以原告地位参加诉讼的同住人，不愿意参加诉讼又未明确表示放弃实体权利的，法院仍应将其列为共同原告。
被通知以被告地位参加诉讼的同住人，其在诉讼中的相关事宜，根据民事诉讼法和有关司法解释的规定处理。
三、同住人需要符合哪些条件?答：与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。
这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。
国有土地房屋征收工作中存在的问题及对策
国有土地房屋征收工作中存在的问题及对策国有土地房屋征收工作是指政府为了公共利益需要，通过法定程序，在合理范围内对个人或单位的土地和房屋进行征收的工作。
在征收工作中，常常会出现一些问题，如何解决这些问题，提高征收工作的效率和质量，是当前需要解决的重要问题。
下面就国有土地房屋征收工作中存在的问题及对策进行分析和探讨。
一、问题分析1. 征收程序不规范。
在征收工作中，很多单位对征收程序不够重视，缺乏专门人员负责征收工作，导致程序不规范，征收手续不完备，给后续工作和户主造成了很大的困扰和损失。
2. 征收补偿不合理。
在征收补偿方面，存在着补偿标准不明确、补偿比例过低、补偿方式不合理等问题。
很多户主因为补偿不合理，产生不满情绪，导致征收工作的顺利进行。
3. 宣传工作不到位。
在征收工作前的宣传工作上，存在着宣传不及时、不全面、不准确等问题，导致户主对征收工作的了解不够，产生不必要的疑虑和抵触情绪。
4. 人员素质参差不齐。
在征收工作的执行中，很多参与征收的人员素质参差不齐，缺乏专业知识和实践经验，不具备解决问题的能力，给征收工作带来很大的不便和困扰。
5. 征收过程中的问题处理不及时。
在征收过程中，常常会出现一些问题，如拆迁补偿争议、异议登记、纠纷调解等，但是相关部门对这些问题的处理不及时，给征收工作带来了很大困扰。
二、对策措施针对上述问题，提出以下对策措施：1. 加强征收程序的规范化。
各相关单位需重视征收工作，建立健全征收工作机构，配备专业人员负责征收工作，并规范征收手续，确保手续的完备和合规。
2. 完善征收补偿政策。
相关部门应当明确征收补偿的标准和比例，确保补偿的合理性和公正性。
并倡导采用多元化的补偿方式，满足不同需求和利益方的权益。
3. 强化征收前的宣传工作。
相关部门需及时向户主发布征收通知，解释征收目的和政策，回答户主疑虑，消除户主的抵触情绪，提高征收工作的顺利进行。
4. 加强人员培训和管理。
相关部门应加强对征收人员的培训和管理，提高其专业素质和服务意识，使其具备解决问题的能力和技巧，保证征收工作的顺利进行。
解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》
府必须退 商业性开 发拆 迁活动 。现行
宪法 和物权 法都有 公共利 益的 规定 ， 但
征收人在法 定期 限内不 申请行政复议或 者 不 提 起 行 政 诉 讼 ， 补 偿 决 定 规 定 的 在
新 条 例 规 定 ， 施 房 屋 征 收 应 当先 补 偿 、 实 后 搬 迁 ， 政 强 制 拆 迁 变 为 司 法 强 制 搬 行 迁 ， 是 新 条 例 的 重 要 立法 创 新 。新 条 例 这
新 条 例 最 明显 的 变 化 是 将 旧条 例 的 “ 迁 ” 为 “ 收 ” 表 面上 看 仅 仅是 一 拆 改 征 。 个 名 词 的 改 变 ， 际 上 是 法 律 关 系 的 匡 实
益 的 界 定 划 定 了 大 致
保障被拆迁人的合法
权 益 ， 进 经 济 社 会 促 的 和 谐 发 展 ， 于 规 对 范 国有 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 行 为 ， 解 化 我 国城 市 房 屋 征 收 中
的 范 围 ， 竟 无 论 在 毕
理 论 上 还 是 实 践 中 对
需要 ”新条例所指的“ 共 利益” ， 公 主要 包
收人利益 ， 实现公共利益 与个 人利益 的均
衡 发 展 ， 显 以 人 为 本 、 谐 发 展 的 理 彰 和
明确废 除 了行政 强拆制度 ， 明确规 定政 府要 强拆居 民 的房 屋 ， 只能 够依法 申请
法 院 强 制 搬 迁 。 新 条 例 第 ２ 条 规定 ：被 ８ “
正， 凸显 了对公 民权 益 的保障 。拆迁 体
现 的 是拆 迁 人 和 被 拆 迁 人 之 间 的 法 律 关
国有土地房屋征收工作中存在的问题及对策
国有土地房屋征收工作中存在的问题及对策国有土地房屋征收工作是指政府依法征收民众的土地和房屋用于公共利益目的的工作。
这一工作在我国的发展过程中起到了重要的作用，但同时也存在着一些问题。
本文将从以下几个方面对国有土地房屋征收工作中存在的问题进行分析，并提出相应的对策。
国有土地房屋征收工作中存在着一些程序不规范的问题。
一些地方政府在征收土地和房屋时，往往缺乏必要的程序性要求，导致征收补偿的合法性和公正性受到质疑。
必须加强对征收工作的监督和管理，建立健全的征收程序，确保征收工作的合法性和公正性。
国有土地房屋征收工作中存在着一些补偿不合理的问题。
在征收过程中，一些农民和居民往往无法得到合理的补偿，导致其权益受到损害。
应该建立完善的补偿制度，确保被征收者的合法权益得到充分保护。
还应加强对征收补偿方式的研究，确保补偿方式与征收对象的实际情况相适应。
国有土地房屋征收工作中存在着一些信息不透明的问题。
在征收工作中，一些地方政府缺乏对征收情况进行公开透明的意识，导致信息不对称和信息不透明的现象较为普遍。
必须加大对征收信息公开的力度，确保被征收者和社会公众能够及时了解征收工作的进展情况。
国有土地房屋征收工作中存在着一些滥用职权的问题。
由于一些地方政府的利益驱动，导致在征收工作中出现滥用职权的现象。
必须加强对征收相关人员的管理和监督，建立起一套完善的问责机制，对滥用职权的行为严肃处理，确保征收工作的公正性和廉洁性。
国有土地房屋征收工作中存在着一些对被征收者参与程度不高的问题。
在征收工作中，一些农民和居民往往缺乏对征收的参与，导致公众对征收工作的意见和建议得不到充分的听取。
应该加强对被征收者的宣传和教育工作，增强他们的参与意识和能力。
还应加强对征收工作的民主监督，确保征收工作能够真正符合公众利益的需要。
国有土地房屋征收工作在取得一定成绩的也存在着一些问题。
为了进一步提高征收工作的质量和效益，必须加强对征收工作的监督和管理，并采取相应的措施解决存在的问题。
国有土地房屋征收工作中存在的问题及对策
国有土地房屋征收工作中存在的问题及对策国有土地房屋征收工作是指政府在土地或房屋被需要征用的时候，按照法定程序和条件对土地或房屋进行征收的工作。
这项工作对于城市发展、国家建设和社会稳定具有重要意义。
在实践中往往会出现一些问题，需要采取相应的对策进行解决。
国有土地房屋征收工作中存在的问题之一是征收政策不清晰。
征收政策的不清晰会给征收工作带来很大的困难。
对于不同类型的土地或房屋征收，政府在审核、确定补偿标准和程序等方面的政策有时候会存在模糊不清的情况，导致征收工作无法顺利进行。
对策之一是制定明确的征收政策，明确征收的范围、标准和程序，使征收工作更加顺利和规范。
国有土地房屋征收工作中存在的问题之二是补偿标准不合理。
补偿标准是确保被征收人得到合理补偿的重要依据，但是在实践中，由于缺乏统一的衡量标准，导致补偿标准不合理的情况时有发生。
对策之一是建立统一的补偿标准，根据地区、用途、面积等因素制定合理的补偿标准，确保被征收人得到公平合理的补偿。
国有土地房屋征收工作中存在的问题之三是土地利益分配不公。
在土地征收工作中，政府往往掌握着主导权，导致土地利益分配不公平的情况较为普遍。
对策之一是建立公正的利益分配机制，确保土地利益分配的公平合理。
加强对土地征收工作的监督，打击腐败现象，杜绝不正当利益的获取。
国有土地房屋征收工作中存在的问题之四是信息公开不透明。
在征收工作中，政府需要与被征收人进行信息交流和沟通，但是由于信息公开不透明，导致被征收人对征收工作的了解不足，难以合理维护自身权益。
对策之一是加强信息公开，及时向被征收人公开征收政策、征收程序、补偿标准等相关信息，增加征收工作的透明度和公信力。
国有土地房屋征收工作在实践中存在一些问题，需要采取相应的对策进行解决。
需要制定明确的征收政策，建立统一的补偿标准，确保土地利益分配的公平合理，加强信息公开，提高征收工作的透明度和公信力。
只有这样，国有土地房屋征收工作才能更加科学、公正地进行，为城市发展和国家建设做出更大的贡献。
房屋征收与补偿存在问题及对策研究
房屋征收与补偿存在问题及对策研究房屋征收与补偿是指政府或相关机构为了开展重大建设项目或城市改造，强制征收民居并对被征收人给予一定的经济补偿。
当前的房屋征收与补偿工作存在一些问题，需要加以解决和改进。
以下是对房屋征收与补偿问题及对策的研究。
问题一：补偿金额不合理。
目前，房屋征收与补偿存在补偿金额低估的问题，给被征收人的合法权益造成损害。
对策一：建立公正合理的补偿评估机制。
政府应制定明确的补偿标准和评估方法，遵循公平、公正、透明的原则，确保被征收人的合法权益得到保护。
对策二：加强补偿金额的调整和监管。
建立健全的异议申诉机制，对征收方案中存在的错误或不合理之处进行及时调整，并加强对补偿金额的监管，确保合理补偿的落实。
问题二：信息不对等。
在房屋征收与补偿过程中，被征收人往往无法获得足够的信息，导致不了解自己的权益和义务。
对策一：加强信息公开。
政府应主动向被征收人提供相关政策、程序和要求的信息，并建立专门的信息发布平台，使被征收人能够及时了解相关信息。
对策二：加强咨询和沟通。
建立征收补偿工作的咨询热线和咨询中心，为被征收人提供咨询服务和解答疑问，与被征收人保持密切的沟通，及时解决问题。
问题三：补偿方式单一。
目前的房屋征收与补偿主要采取经济补偿的方式，无法满足被征收人的多元化需求。
对策一：探索多元化的补偿方式。
除了经济补偿外，可以考虑提供就业机会、提供住房补贴、提供培训机会等多种方式，满足被征收人的多样性需求。
对策二：加强社会保障制度建设。
加强社会保障制度的建设，提供更全面的保障，包括医疗、教育、养老等方面的保障，以弥补补偿方式的单一性。
问题四：征收程序不规范。
房屋征收与补偿工作中，征收程序的规范性和透明度不高，容易引发矛盾和纠纷。
对策一：明确征收程序。
政府应制定明确的征收程序，包括征收通知、产权鉴定、征收决定、公告等环节，明确权责，规范操作。
对策二：加强社会监督。
建立独立的第三方监督机构，监督征收程序的合法性和公正性，接受被征收人的投诉和申诉，及时调查解决问题。
最高院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定
最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定（2012年2月27日最高人民法院审判委员会第1543次会议通过）法释〔2012〕4号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》已于2012年2月27日由最高人民法院审判委员会第1543次会议通过，现予公布，自2012年4月10日起施行。
二○一二年三月二十六日为依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定（以下简称征收补偿决定）案件，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政强制法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）等有关法律、行政法规规定，结合审判实际，制定本规定。
第一条申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。
第二条申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：（一）征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；（三）社会稳定风险评估材料；（四）申请强制执行的房屋状况；（五）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；（六）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。
强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出；逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。
第三条人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后五日内立案受理，并通知申请机关；不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后五日内立案受理；不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。
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最高人民法院法官谈国有土地上房屋征收与补偿的十个具体问题耿宝建最高人民法院法官、法学博士《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台解决了城市房屋拆迁中的突出问题，但给实践仍留下不少待解问题：征收与补偿的同时性未明确体现，征收时点、评估时点和补偿时点三者关系缺乏规定，不合理迟延补偿仍存，被征收人公平补偿权难以充分保障，征收决定的内容和形式有待明确，补偿决定对被征收人产权调换和货币补偿选择权尊重不足，对征收与搬迁过程中的不同行政行为的裁判基准时摇摆不定，被征收人非理性维权时有发生，公民诉权保障与司法资源有限性矛盾突出。
目次一、征收与补偿同时性问题二、安臵补偿不合理迟延问题三、征收决定的形式问题四、房屋价值评估与异议程序问题五、土地使用权的补偿问题六、产权调换与货币补偿的选择权问题七、承租人合法权益保护问题八、强制搬迁主体与责任承担问题九、强制搬迁合法性判断与裁判基准时问题十、被征收人的配合义务与服从问题本文原题为《国有土地上房屋征收与补偿的十个具体问题——从三起公报案例谈起》，首发于《法律适用》2017年第9期，为阅读方便，略去脚注，如需引用，请参阅原文。
敬请关注！《最高人民法院公报》（以下简称《公报》）2017年第1期刊载了最高人民法院（2016）最高法行再80号山西省安业集团有限公司诉山西省太原市人民政府收回国有土地使用权决定案的再审判决（以下简称‚安业案‛），该案‚裁判摘要‛指出：‚有征收必有补偿，无补偿则无征收。
征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则；补偿问题未依法定程序解决前，被征收人有权拒绝交出房屋和土地。
‛此案裁判，引发了一定关注，有评论认为裁判体现了诸多新思维、新标准。
然而，从主审法官角度看，该案裁判的论证和说理或许有一定新意；但在标准问题上，仍然严格遵循了现行法律法规的规定，法官只是通过个案裁判‚唤醒‛并合理解释《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）的既有规定，将‚纸面上的法‛落实为‚行动中的法‛而已。
此案与2013年第10期《公报》刊载的于栖楚诉贵阳市住房和城乡建设局强制拆迁案（以下简称‚于栖楚案‛）以及2015年第4期《公报》刊载的陈山河诉洛阳市人民政府、洛阳中房地产有限责任公司行政赔偿案（以下简称‚陈山河案‛），都是最高人民法院就征收与补偿问题所作的再审裁判，均坚持从《征补条例》立法本意理解法条，并通过纠正下级法院的不当裁判，澄清了对《征补条例》的误读，较好地维护了被征收人的合法权益。
长期以来，征地拆迁被视为‚天下第一难‛，征收与补偿类案件也始终是最主要的行政案件类型之一。
此类案件由于数量较大且关乎社会和谐稳定和被征收人权利保障，既是社会关注的热点，也是各级人民法院司法审查的难点。
其虽较为常见，但由于立法仍有疏漏，审判实践中错误、机械理解法条的情形并不鲜见，故仍有不少值得研究的问题。
以下结合上述三个《公报》案例，就《征补条例》正确实施作粗浅学术探讨，供方家批评；并希冀能平衡公共利益与个人利益，推进征收补偿法治化的完善，从源头上规范征收补偿行为，将更多的纠纷化解在行政程序，引导各方以依法、公平、理性的态度处理‚天下第一难‛。
征收与补偿同时性问题‚有征收必有补偿、无补偿则无征收‛，此为法治的基本要求。
‚征收‛与‚补偿‛系‚唇齿‛关系，两者不应分离。
我国《宪法》第13条第1、2款分别规定：‚公民的合法的私有财产不受侵犯‛、‚国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权‛，该条第3款规定，‚国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿‛。
这些规定说明，在《宪法》上合法的私有财产权自身即具有对抗公权力的特性，而国家对公民存在着一般性的职务义务，即不得侵犯公民的自由与权利，并且国家也有义务（通过立法、执法或司法等方式）保护私有财产权不受侵犯。
从上述规定可以看出，我国宪法坚持并明确了‚征收‛与‚补偿‛的同时性，坚持‚有征收必有补偿‛原则，禁止只征收不补偿或者低补偿。
事实上，各国宪法均有类似规定。
英文中‚征收‛（taken for public use）本身即含有‚公共利益‛和‚正当补偿‛之义。
1789年法国《人权宣言》第17条确立的征收三条件即为：合法认定的公共利益的存在；对被征收人所造成的损失予以公平的补偿；预先补偿（on condition of justindemnity）。
美国宪法第五修正案规定：‚非有恰当补偿，不得将私有财产充作公用‛（nor shall private property be taken for public use,without just compensation）。
德国《基本法》第14条规定：‚征收仅许可为公共福祉而为之，征收仅得以法律或根据法律而为之。
该法律应规定补偿之种类及范围，补偿之决定，应公开衡量公共利益及当事人利益。
‛日本国《宪法》第29条规定：‚私有财产在正当的补偿下得收归公用。
‛除非在紧急情况下，征收决定均须以书面形式作出，不能以口头形式作出，以便解决所有权的转移时点和补偿标准的确定时点等问题。
同时，以书面形式作出的决定，还必须具备法定的形式，载明法定的内容。
原则上，不以书面形式作出的征收决定应当视为无效行政行为。
书面作出的征收决定除应当有征收的具体四址范围等内容外，还必须包括具体的补偿方案和内容。
法理上，不包括补偿内容的征收决定应当视为效力待定或者不生效。
我国台湾地区2000年修订的土地征收条例第20条第2款即明确：‚需用土地人未于公告期满十五日内将应补偿地价及其他补偿费缴交该直辖市或县（市）主管机关发给完竣者，该征收案从此失去效力。
‛因此，从法理层面分析，征收与补偿不可分离；征收决定未规定补偿内容的不生效。
是故，《物权法》第28条规定的物权变更或者消灭的时点就颇值得具体化讨论。
单纯从理论分析看，不能认为政府发布了征收决定，被征收人的物权就立即发生变动；只有在安臵补偿已经解决的情况下，被征收人的物权才变更或者消灭。
令人遗憾的是，由于种种原因，脱胎于《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）的《征补条例》未能在相关条文中明确‚征收‛与‚补偿‛的同时性。
特别是《征补条例》将征收决定与补偿决定分别作为两章单独规定，并且明显划分为先后两个不同阶段，容易被误读为市县级政府可以先征收后补偿；或者可以只征收不补偿。
这完全是对《宪法》规定的征收制度以及《征补条例》立法原意的误解。
正是由于《征补条例》在立法技术上对征收、补偿单独分别规定，给了地方政府嗣后再解决补偿问题的空间，造成一些政府‚快‛征收而‚慢‛补偿：有的先征后补，有的征收完结后建设开始时才补偿，有的甚至多年征而不补。
这都严重背离《宪法》精神，也让‚征收‛制度背负‚恶名‛。
安业案中，太原市人民政府以通告的形式代替征收决定，正是利用了征收与补偿的不同时性，即先行收回土地使用权，在实际使用土地时再来补偿，从而侵犯了安业公司的物权。
征收决定与补偿决定的分离，还会造成补偿时点严重滞后于征收时点，从而可能出现被征收人取得的货币补偿款无法购买同类房屋的问题，侵犯被征收人的居住权，有的还酿成恶性事件。
因而，有必要通过司法裁判正本清源，厘清征收与补偿的关系。
笔者认为，《征补条例》虽然从立法技术上将征收决定与补偿决定相分离，似乎在征收决定可以不同时解决补偿问题；但从《征补条例》第27条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，以及考察《征补条例》的上位法依据及《征补条例》自身的逻辑结构，仍然能够清晰地得出结论：《征补条例》在立法上仍然坚持了征收与补偿的同时性，仍然坚持‚有征收必有补偿‛原则，仍然坚持补偿问题应在征收决定同时或者合理期限内解决。
事实上，《征补条例》人为地将征收决定和补偿决定分离，更多是‚迁就‛大规模城市建设的国情需要，更多考虑了征收拆迁工作的效率。
在大规模城市建设基本完成后，修订《征补条例》时，应着重考虑将征收内容与补偿内容合二为一。
如经立法论证，仍需要坚持效率优先，则宜在征收决定作出前，创设‚预征收‛制度，即先通过预征收解决用地范围和是否公共利益等问题，再通过征收与补偿决定解决每一户的征收与补偿问题，以解决现阶段征收与补偿的不同时性。
正是基于上述考虑，安业案裁判认为：征收补偿应当遵循及时补偿原则。
征收决定一般应当包括具体补偿内容，因评估或者双方协商以及其他特殊原因，征收决定未包括补偿内容的，征收机关应当在征收决定生效后的合理时间内，及时通过签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定的方式解决补偿问题。
补偿问题未经征收补偿协议或者补偿决定解决前，被征收人有权拒绝交出房屋和土地。
安臵补偿不合理迟延问题讨论征收与补偿关系，必然要讨论征收时点、评估时点和补偿时点的关系问题。
从一定层面看，国家征收公民私人房屋，本质上是国家对被征收人房屋‚强制购买‛，补偿是政府强制取得私人不动产的对价。
一些国家也的确是以‚强制购买‛方式进行‚征收‛。
实践中，多数被征收人关注的并不是是否因‚公共利益‛而征收等‚上游‛问题，而是更关注补偿标准和补偿金额等‚下游‛问题。
以公平合理市场价格补偿原则确定后，以何时点的市场价格作为补偿基准，就成为较关键的问题。
对此，《征补条例》第19条和《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第10条均规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
对绝大多数的被征收人而言，以征收决定公告之日的市场评估价格作为补偿基准，能够体现公平合理补偿原则。
但实践中，少数征收决定和补偿决定间隔时间过长，有的评估时点和补偿时点甚至相差数年之久，以致如何补偿成为案件争议的主要问题。
实践中，市县级政府未及时签订补偿协议或做出补偿决定的原因很多：有的因为市县级政府建设项目用地需求不迫切或者没有项目；有的因为安臵补偿资金不到位无力补偿；有的因为征地后建设规划有所调整；有的因为征收行为本身不规范引发诉讼以致补偿问题被搁臵；有的因为被征收人提出不合法不合理的补偿要求，征收单位依法履职不力；还有个别因维稳需要以拖待变，最终造成在征收决定公告数年后，安臵补偿问题仍未得到解决；有的则经过旷日持久的复议、诉讼，最终仍未有效解决补偿问题。
对这些特殊案件的裁判只能因案而宜：既不能一律以征收决定公告之日评估价格作为补偿的基准，否则可能会显著降低被征收人的住房保障条件，背离《征补条例》保障被征收人合法权益的立法精神；但也不能一律以法院裁判时点的市场价格作为基准，否则必然造成补偿标准不统一，甚至会变相诱导当事人通过诉讼拖延征收补偿过程。
因此，针对不同原因造成的迟延补偿问题，应相应作出不同安排。
具体可以考虑采取以下方式：第一，补偿虽然可以适当滞后但仍需在合理期限。
对‚合理期限‛的判断，必须综合建设项目范围大小、被征收房屋是否仍由被征收人正常实际使用等因素综合判断。