2020-2021房地产估价师评估师基础知识试题库(5)

2020年房地产估价师考试专用 房地产估价师(评估师)考试题库 注意事项：1 •试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析2 .本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用1 .证券是一种()O A 、 真实资本 B 、 虚拟资本 C 、 实际资本 D 能执行资本的职能 答案：【正确答案】B 【答案解析】本题考查的是证券的一般特征。

证券是一种虚拟资本。

参见教材 P255o2.对于不符合条件的，《施工许可证》发证机关应当门收到申请之日起()日 内书面通知建设单位，并说明理由。

A. 15 B. 30 C. 45 D. 60 答案：A3. 《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由 ()主持，并邀请所有投标人 参加。

A. 人民法院、单项选择题第I 卷(选择题)B. 公证部门C. 招标人D. 投标人答案：C4•李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，预测面积都为IOOm2李某所预购商品房实测面积为95m2其面积误差比为()。

A. 一3%B. 3%C. 一5%D. 5%答案：C5．某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为 1 亿元，其项目资本金应当不低于( ) 万元。

A. 2000B.2500C. 3000D.3500答案：C『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。

1亿元X30%=3000万元。

参见教材P92。

6．2011 年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是( ) 。

A. 20%B.25%C.30%D.35%答案：A『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。

2009年 5 月25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

参见教材P92。

7．下列股东权利中属于共益权的是( ) 。

A. 出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权B. 股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利C. 表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利D. 股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权答案：C8．利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请( ) 。

A. 预告登记B. 变更登记C .异议登记D .更正登记答案：D 9．注册房地产估价师注册证书失效，不包括( ) 。

A. 聘用单位破产的B. 聘用单位被吊销营业执照的C .聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的D. 年龄超过60周岁的答案：D解析：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：(1. 聘用单位破产的;(2. 聘用单位被吊销营业执照的;(3. 聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;(4. 已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;(5. 注册有效期满且未延续注册的;(6. 年龄超过65 周岁的;(7. 死亡或者不具有完全民事行为能力的;(8. 其他导致注册失效的情形。

10．某估价事务所在1998年 6 月20 日至7 月20 日评估了一宗房地产于1998 年 6 月30 日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( ) 。

A、1998年6 月30日B、现在C、重新估价的作业日期D要求重新估价的委托方指定的日期答案： A 答案：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

11．某项目未考虑通贷膨胀情况下, 其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%答案：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd) 求得Rr=12.64% 12．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为( ) 。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等答案：C13．在社会主义市场经济中，个人收入的初次分配是在() 中进行的。

A. 微观领域B. 宏观领域C. 物质生产领域D. 非物质生产领域答案：A14．某物业10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第 5 年年末的租金是( ) 元。

A. 14945.16B. 15841.87C. 26764.51D. 28370.38答案：A『答案解析』本题考查的是复利计算。

参见教材P161。

教材中只提到等比序列的现值计算，没有提到等比序列的终值计算，很多同学认为是超纲，其实不然只要基础足够扎实，我们再进行一次现值与终值的换算就行了。

15．房地产开发一级资质等级企业的注册资本不能低于( )A. 500 万元B. 1000 万元C. 2000 万元D. 5000 万元16．普通股票持有者之间的平等原则是指( ) 。

A 股票持有者的身份是平等的B 每一股份的平等C 在权利方面是平等和无差异的D 在义务方面是平等和无差异的答案：B解析: 普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内，这里所说的平等，主要是指每一股份的平等，而每一股东由于其认购股份多少的不同，则体现他们所拥有的权利和义务是不同的。

17．下列关于搜集交易实例的几种途径中，表述有误的一项是( )A. 查阅政府有关部门的房地产交易资料B. 同行之间互相提供C. 参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息和有关资料D .假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料的行为是违法行为答案：D18．承租人甲与出租人乙于5 年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%则承租人甲当前的权益价值为()万元。

A. 6.19B. 6.42C. 7.20D. 9.58答案：A19．已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是() 。

A. 住宅平均层数B. 住宅建筑净密度C. 住宅建筑面积净密度D. 住宅建筑面积毛密度『答案解析』本题考查的是居住区规划的技术经济分析。

住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积。

参见教材P37。

20. 李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。

如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为()元。

A. 3456.09B.3505.95C. 3509.74D.3705.73答案：B.『答案解析』本题考查的是复利计算。

参见教材P161 o第一步：计算出正常的月供P=560000, i=7.5%/12=0.625%，n=20X 12=240第二步：计算出提前偿还的10万元，作为P，第8- 0年间相当于多少月供P'=100000，i=7.5%/12=0.625%，n'=(20-7. X 12=240第三步：计算出提前偿还本金后的月供4511.32-1005.37=3505.95(元)21. 根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为()A、典型合同B、实践合同C、诺成合同D主合同E、从合同答案：【正确答案】DE【答案解析】本题考查的是合同法概述。

根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，可将合同分为主合同与从合同。

参见教材P383。

22．下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是( ) 。

A、保留价是拍卖的必备条件B、保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有C、委托人拥有保留价的确定权D拍卖人拥有保留价的确定权E、保留价通常是仅限委托人和拍卖人等有限人知情答案：【正确答案】BCE【答案解析】本题考查的是保留价原则。

保留价并非拍卖的必备条件。

委托人拥有保留价的确定权。

所以AD选项不正确。

参见教材P38Q 23．出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其( ) 。

A 给以行政处分B 作出停业或开除处理C 予以处罚D 要求公开致歉E 记入其信用档案答案：C,E 解析: 题干所述是要求对估价机构和估价人员进行处罚，或记人其信用档案的行为之一。

24．商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是( ) 。

(2015 年试题)A. 房屋抵押B. 房屋继承C. 变更房屋用途D. 房屋买卖E 经出租人同意转租房屋答案：：ABDE答案：商品屋屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响; 因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

房屋租赁期间出租人山售租赁房尾的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

25．根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是( ) 。

A. 管道渗漏为1年B. 五金件损坏为2 年C. 管道堵塞为6 个月D. 电器开关损坏为6个月E. 供冷系统损环为1 个供冷期答案：ADE26．房地产服务业分为( ) 。

A. 房地产行政管理B. 物业管理C. 房地产估价D .房地产咨询E. 房地产经纪答案：BCDE27．《民法通则》规定下列的诉讼时效是1 年的为( ) 。

A、身体受到伤害要求赔偿的B、出售质量不合格的商品为声明的C、延付或拒付租金的D寄存财物被丢失或损毁的E、环境污染损害赔偿提起的诉讼时效答案：【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是诉讼时效。

选项E诉讼时效是3年。

参见教材P37Q28．债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。

下列说法正确的包括( ) 。

A、偿还期在1年以内的为短期B、偿还期在1年以上、5年以下的为中期C、偿还期在1年以上、10年以下的为中期D偿还期在10年以上的为长期E、偿还期在5年以上的为长期答案：【正确答案】ACD【答案解析】本题考查的是债券的概念和特征。

债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。

偿还期在 1 年以上、10年以下的为中期;偿还期在10年以上的为长期。

所以BE选项不正确。

参见教材P27& 29．房地产开发项目市场定位的主要工作包括( ) 。

A. 预测开发成本B. 选定目标市场C .确定消费群体D、明确项目档次E、设计建造标准答案：BCDE30．下列风险属于房地产投资系统风险的有() 。

A、持有期风险B、或然损失风险C、政策风险D通货膨胀风险E、收益现金流风险答案：【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。